Czy wykup mieszkania zakładowego jest opodatkowany

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c ustawy o PIT oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Jeżeli podatnik uzyskuje dochody z więcej niż jednego źródła, przedmiotem opodatkowania w danym roku podatkowym jest suma dochodów ze wszystkich źródeł przychodów. Jednak nie tylko faktycznie osiągnięty dochód jest opodatkowany, ale też wartość nieodpłatnych świadczeń lub świadczeń w naturze.

Świadczenia w naturze

Świadczenie w naturze, jakim może być między innymi wartość mieszkania kupionego po preferencyjnej cenie, ustala się w specyficzny sposób. Wartość pieniężną świadczeń w naturze określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca ich uzyskania.

Wartość pieniężną innych nieodpłatnych świadczeń ustala się:

- jeżeli przedmiotem świadczenia są usługi wchodzące w zakres działalności gospodarczej dokonującego świadczenia - według cen stosowanych wobec innych odbiorców,

- jeżeli przedmiotem świadczeń są usługi zakupione - według cen zakupu,

- jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku - według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku,

- w pozostałych przypadkach - na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.

Jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według opisanych zasad, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika. Do świadczeń częściowo odpłatnych zalicza się również sytuacje, kiedy następuje wykup mieszkań zakładowych przez dotychczasowych najemców.

Przekazywanie lokali

Przedsiębiorstwa państwowe mogą przekazywać grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi wraz z towarzyszącymi obiektami infrastruktury technicznej i społecznej oraz lokale:

- gminom, na których obszarze położone są przekazywane grunty,

- spółdzielniom mieszkaniowym, których członkami są wszystkie osoby będące w dniu złożenia oferty przejęcia nieruchomości przez spółdzielnię najemcami lokali mieszkalnych położonych w przekazywanych nieruchomościach.

Spółdzielnia mieszkaniowa zobowiązana jest dokonać na rzecz członków, będących dotychczasowymi najemcami lokali mieszkalnych położonych w przekazywanych nieruchomościach, przydziału tych lokali i ustanowić na ich rzecz lokatorskie prawa do tych lokali. Wysokość ustalonego przez spółdzielnię wkładu mieszkaniowego wnoszonego przez członków nie może w takich przypadkach przekraczać 5 proc. aktualnej wartości rynkowej prawa odrębnej własności lokali zajmowanych przez tych członków, a wpłacone przez nich wcześniej kaucje mieszkaniowe podlegają zaliczeniu na poczet wkładu mieszkaniowego.

Przepisy te stosuje się odpowiednio w przypadku nieodpłatnego przekazania przez przedsiębiorstwo państwowe na rzecz spółdzielni mieszkaniowych, hoteli pracowniczych przeznaczonych na cele mieszkaniowe.

Jednym ze sposobów na otrzymanie mieszkania jest jego wykup od spółdzielni, która przejęła mieszkania zakładowe od przedsiębiorstw państwowych.

Na pisemne żądanie najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu, po dokonaniu przez niego:

PRZYKŁAD:

ROZLICZENIE PIENIĘDZY Z KASY MIESZKANIOWEJ

Podatnik skorzystał z ulgi na systematyczne oszczędzanie w kasie mieszkaniowej. Obecnie zamierza sfinansować wykup mieszkania zakładowego od spółdzielni z pieniędzy pochodzących z kasy mieszkaniowej. Jednym z wymogów zachowania prawa do tej ulgi jest to, by do końca roku wycofane oszczędności z tej kasy przeznaczyć na ściśle określone cele. Celami tymi jest między innymi nabycie, budowa, przebudowa, rozbudowa lub nadbudowa domu albo lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Oznacza to, że wydatkowanie wycofanych z kasy mieszkaniowej oszczędności na nabycie od gminy lokalu mieszkalnego (zakładowego) stanowiącego odrębną nieruchomość nie powoduje utraty ulgi. Podatnik nie ma obowiązku doliczania do podatku należnego poprzednio dokonanych odliczeń od podatku z tytułu wykorzystanej ulgi podatkowej.

- spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu,

- wpłaty wkładu budowlanego określonego przez zarząd spółdzielni w wysokości proporcjonalnej do powierzchni użytkowej zajmowanego mieszkania wynikającej ze zwaloryzowanej ceny nabycia budynku, jeżeli spółdzielnia nabyła budynek odpłatnie.

Żądanie wykupu mieszkania

Żądanie takie przysługuje również osobie bliskiej w stosunku do najemcy. Jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa nabyła mieszkanie zakładowe nieodpłatnie, najemca powinien pokryć koszty dokonanych przez spółdzielnię nakładów koniecznych przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym znajduje się ten lokal.

Po śmierci członka spółdzielni, który wystąpił z żądaniem przeniesienia własności lokalu, jeżeli brak jest osób uprawnionych, jego spadkobiercy mogą żądać przeniesienia na nich własności lokalu, nawet jeżeli żaden z nich nie jest członkiem spółdzielni.

Zwolnienie z podatku

Wykup mieszkania zakładowego od spółdzielni lub gminy po cenach preferencyjnych ma również swoje następstwa podatkowe. Po pierwsze, obowiązuje podatek od czynności cywilnoprawnych.

Po drugie, zakup poniżej ceny rynkowej takiego mieszkania stanowi dochód, który kwalifikuje się do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c ustawy o PIT oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. W art. 21 ustawy o PIT ustawodawca wyłączył jednak z opodatkowania dochód z tytułu wykupu mieszkań zakładowych. Wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu zakupu zakładowych budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców - w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tych budynków lub lokali a ceną zakupu. Oznacza to, że dochodu z tytułu preferencyjnego zakupu takich mieszkań nie należy wykazywać w składanym zeznaniu rocznym oraz naliczać podatku dochodowego.

PRZYKŁAD:

PODATEK OD WARTOŚCI RYNKOWEJ

Spółka wybudowała w 1989 roku z własnych środków finansowych zakładowy blok mieszkalny położony w Łodzi, w którym zamieszkali pracownicy spółki. Koszty budowy zostały rozliczone w całości na poszczególne mieszkania, zapłacone w 100 proc. przez lokatorów w 1989 roku.

Budynek stanowi własność spółki, natomiast grunt, na którym jest położony, pozostaje w jej użytkowaniu wieczystym. Zarząd spółki postanowił dopełnić formalności i uregulować sytuację prawną mieszkańców, czyli sprzedać poszczególne lokale ich mieszkańcom z zachowaniem formy aktu notarialnego. Ceny mieszkań kształtować się będą w przedziale od 2056,85 zł do 2518,76 zł za lokal w zależności od powierzchni lokalu, po uwzględnieniu amortyzacji budynku. Pojawiły się jednak wątpliwości, czy w przypadku zakupu mieszkań zakładowych podatek od czynności cywilnoprawnych należy naliczyć od wartości rynkowej, czy też od ceny faktycznie zapłaconej.

Z ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jednoznacznie wynika, iż podstawą do naliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych jest wartość rynkowa lokali z dnia dokonania tej czynności. Artykuł 6 ust. 1 ustawy określa sposób ustalenia podstawy opodatkowania dla poszczególnych czynności cywilnoprawnych. W przypadku umowy sprzedaży podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego - art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c) ustawy.

Wartość rynkową określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju i gatunku z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 2 ustawy). Potwierdza to interpretacja naczelnika Urzędu Skarbowego Łódź-Widzew z 28 kwietnia 2006 r., nr IX-005/102/Z/K/06.

Nieco inaczej przedstawiałaby się sprawa, gdyby osoba, która chce wykupić mieszkania, otrzymała na ten cel nisko oprocentowaną pożyczkę np. od swojego pracodawcy. Wtedy kwota różnicy pomiędzy ogólnie dostępnym oprocentowaniem pożyczek a zastosowaną stawką oprocentowania byłaby opodatkowana.

PRZYKŁAD:

PODATEK OD POŻYCZKI NA WYKUP LOKALU

Pracodawca udzielił swojemu pracownikowi nisko oprocentowanej pożyczki na wykup mieszkania zakładowego z zasobów komunalnych. Co prawda dochód (różnica między ceną rynkową a ceną zakupu) z tytułu wykupu mieszkania zakładowego jest wolny od podatku dochodowego, ale nisko oprocentowana pożyczka stanowi przychód ze świadczeń częściowo odpłatnych, który nie został wyszczególniony w katalogu dochodów zwolnionych.

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, również przychody pracownika ze świadczeń częściowo odpłatnych. W związku z tym po stronie pracownika powstanie przychód ze świadczeń częściowo odpłatnych odpowiadający różnicy pomiędzy wartością tych świadczeń a odpłatnością ponoszoną przez pracownika, czyli opodatkowana będzie różnica pomiędzy ogólnie dostępnym oprocentowaniem pożyczek a zastosowaną stawką oprocentowania. Jest to przychód ze stosunku pracy.

Ważne!

Podatek od czynności cywilnoprawnych od sprzedaży rzeczy i praw majątkowych wynosi 2 proc. Naliczany jest od wartości rynkowej rzeczy i praw majątkowych, np. wartości lokalu

BOGDAN ŚWIĄDER

bogdan.swiader@infor.pl

Podstawa prawna

- Art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).

- Art. 48 oraz art. 481 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.).

- Art. 1 oraz art. 9 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz.U. nr 119, poz. 567 z późn. zm.).