Ceny mieszkań już nie rosną

Ceny mieszkań w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie czy Poznaniu wzrosły od 5 do 10 proc.

 

W tym samym czasie inwestorzy rozpoczęli szturm na tereny podmiejskie - szukali gruntów zarówno budowlanych, jak i rolnych. Był to również początek gwałtownego wzrostu cen domów - wzrost popytu na grunty splótł się w czasie z okresem zawyżania przez producentów wartości materiałów budowlanych. Od października 2006 do dziś domy w obrębie największych miast oraz w najbliższej ich okolicy podrożały od 40 do 100 proc. Wzrost cen gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach był jeszcze wyższy.

Hit wiosny - kurorty i małe miasta

Do kwietnia na każdym rodzaju nieruchomości można było dobrze zarobić. Wraz z wiosną przyszła jednak stagnacja na rynkach mieszkaniowych w największych miastach. Wtedy rzesza inwestorów, poszukując alternatywnych źródeł zarobku, dostrzegła to, co nieliczni odkryli już na początku 2006 r. - mniejsze miasta oraz kurorty.

Mniejsze miasta (od 100 do 500 tys. mieszkańców) dość długo pozostawały poza zainteresowaniem inwestujących w nieruchomości. W czasie boomu cenowego na największych rynkach ceny w takich miastach jak Lublin, Rzeszów, Kielce, Jelenia Góra czy Białystok pozostawały na niezmienionym poziomie. Wiele z tych miast to popularne ośrodki studenckie, dlatego zakup mieszkań pod wynajem, ale także z myślą o samym wzroście wartości, stał się jednym z głównych tematów rozmów inwestorów i pośredników obrotu nieruchomościami.

Równolegle do wzrostu zapotrzebowania na mieszkania w małych i średnich miastach wzrosło zainteresowanie kurortami w górach i nad morzem. Niskie ceny - w połączeniu z bardzo małą podażą - spowodowały, że w kilka tygodni mieszkania nadmorskie stały się najbardziej lukratywną inwestycją w Polsce. Oczywiście taka sytuacja nie trwała długo, jednak do dziś rynek nadmorski jest jedną z ciekawszych propozycji dla inwestorów. Terenów pod budownictwo wielorodzinne jest jak na lekarstwo, a chętnych - jak na razie - nie brakuje.

Teraz spadki, na wiosnę znów wzrosty

Od dwóch, trzech miesięcy ceny mieszkań przestały rosnąć. Niektóre analizy wskazują również na 4-5 proc. spadek cen. Powód? Spadek zainteresowania mało atrakcyjnymi lokalami, głównie z wielkiej płyty, które dotychczas pozostawały przewartościowane. Osoby sprzedające takie mieszkania, które mimo dobrej lokalizacji nie zasługują na miano atrakcyjnych, dość szybko weryfikują wyśrubowane oczekiwania finansowe, co w efekcie prowadzi do spadku średnich cen na danym obszarze.

Stagnacja na rynku mieszkaniowym potrwa jeszcze przynajmniej 2-3 miesiące. Prawdopodobnie już w pierwszym kwartale ceny zaczną ponownie rosnąć. Będzie to wzrost długookresowy (do Euro 2012), ale zdecydowanie powolny. Nie spodziewajmy się więc zysków większych niż 5-10 proc. w skali roku. Zamiast nastawiać się wyłącznie na wzrost wartości, warto także rozważyć możliwość wynajmu, co szczególnie w przypadku mieszkań o podwyższonym standardzie może przynieść wymierne zyski.

Ceny na Śląsku wciąż są niepewne

Wyjątkiem może być aglomeracja śląska. Ceny mieszkań w Katowicach nadal pozostają niższe niż w mniejszych miastach, a od największych dzieli je przepaść. Nie jest łatwo powiedzieć, kiedy ceny na Śląsku ruszą do góry. Pewne jest jednak, że kiedyś musi to nastąpić, a już w tym momencie widać tam pewne symptomy ożywienia.

W małych i średnich miastach też można jeszcze często odkryć spory potencjał wzrostu. Należy jednak zachować ostrożność i uważnie obserwować rynek, aby w razie jego przegrzania udało się w porę wycofać.

Ziemia zawsze będzie w cenie

Jedyną wolną od ryzyka inwestycją, ze stosunkowo wysoką stopą zwrotu, wydaje się w tym momencie lokowanie kapitału w zakup ziemi. Jest to jednak inwestycja mało płynna - ewentualne uwolnienie środków może potrwać kilka miesięcy (oraz zdecydowanie długookresowa, szczególnie w przypadku gruntów rolnych).

Średnie ceny nieruchomości w Polsce

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

GDZIE TERAZ WARTO INWESTOWAĆ I W CO

Z pewnością boom na rynku nieruchomości znacznie ostatnio stracił na sile. Wielu potencjalnych inwestorów zniechęca się myślą, że wartość danej nieruchomości wzrośnie w ciągu roku mniej niż 10 proc. (w ubiegłym roku taki sam zysk z zakupu mieszkania można było uzyskać zaledwie w miesiąc). Rzadko jednak w dyskusjach na ten temat pojawia się kwestia tzw. lewarowania, czyli wspomagania inwestycji w części lub - częściej - w całości kredytem. Dzięki takiemu rozwiązaniu inwestujemy minimalne kwoty, a przy wzroście wartości nieruchomości zaledwie o kilka procent, rzeczywisty zysk w stosunku do zainwestowanego kapitału jest wielokrotnie wyższy.

Mieszkania

Powoli coraz powszechniejsza staje się opinia, że rynek mieszkaniowy kończy się. Nie jest to prawda. Analizując szereg czynników - ceny nieruchomości i zarobki w innych krajach Europy Środkowo-Wschodniej - łatwo można dojść do wniosku, że spadek cen na razie nam nie grozi. Owszem, w perspektywie najbliższych 3-4 lat trudno oczekiwać, że ich wartość wzrośnie więcej niż o 1/3, jednak prawdopodobnie już w I kwartale 2008 r. będziemy obserwować kolejne wzrosty cen mieszkań na poziomie 5-10 proc. rocznie. Jeśli podrożeją bardziej, istnieje prawdopodobieństwo lekkiego załamania rynku po Mistrzostwach Europy w Piłce Nożnej Euro 2012.

Na niewielkie, ale stabilne wzrosty cen możemy liczyć w modnych dzielnicach Warszawy, Krakowa i Wrocławia. Nieco większego, ale obarczonego pewnym ryzykiem zysku możemy oczekiwać od lokalizacji w pasie nadmorskim oraz w mniejszych miastach, w których ceny nierzadko kształtują się na poziomie poniżej 4-4,5 tys. zł za metr kwadratowy.

Mieszkania pod wynajem, hotele condo

Mimo że rentowność z wynajmu w wielu miastach jest na skraju opłacalności, jeśli już inwestujemy w mieszkanie na rynku wtórnym, warto rozważyć wynajem, szczególnie jeśli mieszkanie wykończone jest w wysokim standardzie (np. apartamenty). Jeśli jednak inwestor czuje niechęć do obowiązków i zmartwień związanych z wynajmowaniem mieszkania, godną polecenia alternatywą są hotele typu condo lub podobne. Rozwiązanie takie polega na tym, że kupujemy w pełni wykończony lokal, którego pełną obsługą zajmuje się wyspecjalizowana firma. Taka usługa kosztuje, pozwala jednak zmniejszyć obciążenie spowodowane zaciągnięciem kredytu, a jednocześnie pozbawia nas trosk związanych ze znalezieniem potencjalnych najemców, a także z eksploatacją lokalu. Hotele takie wybudowano głównie nad polskim morzem. W innych rejonach kraju jest to (na razie) niezwykle rzadko spotykana inwestycja.

Grunty

Inwestycja w ziemię była zawsze pewną lokatą kapitału. Nigdy dotąd nie było to tak zyskowne przedsięwzięcie. Największą popularnością wśród kupujących cieszą się niewielkie (do 1000 mkw.) działki budowlane w bezpośrednim sąsiedztwie dużego miasta - w przypadku Warszawy czy Krakowa jest to odległość do 15 km, w przypadku mniejszych miast - ok. 5 km. Należy zwrócić dużą uwagę, aby działka nie była przesadnie droga. Przykład: kupując 10 km od Warszawy działkę w cenie 600 zł za 1 mkw. będziemy musieli poczekać kilka lat na znaczący wzrost jej wartości (o ile w ogóle on nastąpi). Należy w takiej sytuacji zwrócić szczególną uwagę na okolicę oraz plany zagospodarowania. Im dalej od granic miasta, tym na większe okazje cenowe możemy liczyć. Jeśli uda się znaleźć piękną działkę z bardzo dobrze rozwiniętą infrastrukturą, dobrze skomunikowaną z miastem i z perspektywą na rozbudowę osiedla, a która położona jest np. 25 km od Wrocławia, również możemy liczyć na odpowiednio wysokie zyski. Pamiętajmy jednak, że inwestycja w ziemię jest mało płynna (okres sprzedaży może być dość długi) oraz długookresowa - w przypadku gruntów budowlanych przynajmniej 2-3 lata, w przypadku rolnych minimum 5-7 lat.

Dla bardziej wytrawnych inwestorów pozostają grunty w innych niż okolice dużych miast lokalizacjach. Aby jednak zyski były odczuwalne dla portfela, horyzont czasowy takiej inwestycji musi być długi.

Zestawienie przychodów i kosztów w przykładowych inwestycjach w mieszkania pod wynajem

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

PAWEŁ URBAN

analityk rynku nieruchomości, Home Broker