Jak wybierać kredyt hipoteczny

Większość banków obniża swoim klientom stawki opłat związanych z zawieraniem umowy kredytowej, a czasami nie pobiera ich w ogóle. Ale trzeba pamiętać, że inne banki przy udzielaniu kredytów hipotecznych mogą w tym samym czasie stosować różne promocje. Zazwyczaj polegają one na rezygnacji z opłat za przygotowanie umowy kredytowej, a czasem nawet prowizja za udzielenie kredytu. W konkretnym przypadku może się więc okazać, że dużo lepsze warunki kredytowania uzyskamy w banku cudzym niż własnym.

Obniżanie kosztów kredytu

Gdy kredyt ma być przeznaczony na kupno nowego mieszkania, ważną rolę przy szukaniu najkorzystniejszego finansowania może odegrać deweloper. Jeśli ma on dobrą markę, a na dodatek bank lub inne banki wcześniej udzieliły kredytów na zakup mieszkań w ramach tej inwestycji, łatwiej będzie nam nie tylko uzyskać kredyt, ale i lepsze jego warunki, bo np. bank zrezygnuje z badania inwestycji, które to badanie najczęściej odbywa się na koszt kredytobiorcy.

Gdy natomiast kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, a inwestycję chcemy sfinansować z kredytu hipotecznego, największą korzyść odniesiemy, gdy nieruchomość ma już założoną księgę wieczystą. Wówczas bowiem od razu będzie można dokonać do niej wpisu hipoteki na rzecz banku. Mogą więc odpaść koszty ubezpieczenia kredytu na okres przejściowy, a i samo oprocentowanie tego kredytu będzie niższe, bo ceną braku księgi wieczystej jest zazwyczaj wyższa stopa oprocentowania.

Poprawianie treści umowy

Generalna zasada ostrożności, zgodnie z którą trzeba dokładnie analizować umowę przed podpisaniem, jest nagminnie bagatelizowana, wskutek czego stale rośnie liczba sporów, które mają swoje źródło w wadliwie uregulowanych lub nieuregulowanych szczegółach umowy. Składa się na to wiele przyczyn. Jedną z nich jest powszechne przekonanie konsumenta, że każdy gotowy druk należy przyjąć bez dyskusji i wypełnić, bo tak być musi.

Sposób uregulowania w umowie kredytowej oczekiwanych zachowań banku i kredytobiorcy, gdy trzeba będzie zmienić walutę kredytu, wcześniej go spłacić lub wydłużyć czas trwania umowy i im podobnych ważkich okoliczności przesądza o tym, co można określić mianem elastyczności kredytu. Im bardziej jest on elastyczny, tym z pewnością niższe będą dodatkowe koszty, które w takich sytuacjach zazwyczaj się pojawiają.

A może być ich wiele, dla przykładu - maksymalna długość okresu, w którym ubezpieczenie może zastąpić wpis do hipoteki. Inne mogą być uzależnione od konkretnej sytuacji kredytobiorcy oraz charakteru finansowanej przez niego inwestycji. Na przykład jeśli kredyt ma posłużyć na sfinansowanie budowy domu, warto wybierać przede wszystkim w ofercie kredytów dopuszczających wypłatę pieniędzy w transzach, najlepiej w elastycznie regulowanej wysokości i dopuszczających w opcji rozliczenie części wydatków bez faktur, na podstawie oświadczenia kredytobiorcy, co pozwoli nam zatrudnić np. tańszych fachowców, którzy nie wystawiają faktur ani rachunków.

Na podobnej zasadzie, gdy kupujemy mieszkanie, znajdziemy na rynku ofertę kredytu hipotecznego, który daje jako bonus wydatkowanie części pożyczonych pieniędzy na zakup wyposażenia lub dowolny cel konsumpcyjny.

Zabezpieczenia na przyszłość

Równie istotna jest elastyczność okresu spłaty kredytu. W trakcie jego spłaty, która przecież zazwyczaj jest rozłożona na lata, może się bowiem okazać, że zmieniła się nasza kondycja finansowa: polepszyła lub pogorszyła, a w związku z tym chcielibyśmy skrócić lub wydłużyć okres, na jaki zawarta jest umowa. Jeśli te kwestie nie są z góry uregulowane w umowie, chcąc zmienić warunki, skazani będziemy na żmudne negocjacje z bankiem i z całą pewnością będzie nas to kosztowało dużo więcej.

Tak samo warto w umowie zastrzec możliwość zmiany waluty kredytu, w którym jest on spłacany. Warto też poszukiwać produktów, które dają możliwość karencji w spłacie - na początek kapitału (zwłaszcza gdy prowadzimy kosztowną budowę), a w przyszłości także rat kapitałowo-odsetkowych na okres przejściowy.

Ważne!

Staż klienta w banku może mieć wpływ na wysokość opłat i prowizji związanych z udzielanym kredytem hipotecznym. Zazwyczaj długoletni klienci banku mogą liczyć na znaczne obniżki opłat

Wciąż mamy nawyk, by decydować się przede wszystkim na to, co najtańsze. Jednak gdy w grę wchodzi inwestycja rozłożona na lata, pamiętając rzecz jasna o ostatecznych kosztach bieżących, musimy w swoich kalkulacjach uwzględnić także potencjalne zagrożenia, bo w przeciwnym przypadku, gdy już one wystąpią, kosztować nas będą dużo więcej niż np. zaoszczędzone na wstępie 0,5 proc. prowizji.

EDYTA DOBROWOLSKA

gp@infor.pl