Kiedy inwestor musi mieć prawo do gruntu

Stosownie do art. 3 pkt 11 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, przez pojęcie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych na nieruchomości. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym słusznie przyjęto, że wymienione tytuły prawne nie są jedynymi, które świadczyć mogą o posiadaniu przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Tytułem takim może być również zgoda podmiotu uprawnionego, niewymagająca konstruowania stosunku prawnego, np. umowy dzierżawy.

Jak wynika z art. 33 ust. 2 pkt 2 prawa budowlanego, do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Treść powołanego przepisu wskazuje, że inwestor powinien legitymować się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w chwili składania wniosku.

Pomiędzy dniem złożenia wniosku o pozwolenie na budowę a wydaniem przez organ pozwolenia inwestor może utracić prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (np. poprzez wygaśnięcie umowy dzierżawy). Istotne jest jednak to, aby je odzyskał w dniu wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę (wówczas oceniana jest kompletność wniosku, w tym okoliczność złożenia przez inwestora oświadczenia). Jeśli bowiem inwestor w dniu rozstrzygania będzie się legitymował tytułem do nieruchomości, to spełnione zostaną przesłanki określone w art. 32 ust. 4 pkt 2 prawa budowlanego, tj. pozwolenie na budowę zostanie wydane temu, kto złożył oświadczenie (prawdziwe) o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W dalszej kolejności podać należy, że po dniu, w którym rozstrzygnięcie organu administracji stanie się ostateczne, inwestor może - bez żadnych konsekwencji dla uzyskanego pozwolenia na budowę - utracić prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (np. poprzez sprzedaż nieruchomości). Analiza przepisów prawa budowlanego prowadzi do wniosku, że również utrata przez inwestora tytułu do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zaraz po wydaniu pozwolenia na budowę, a więc zanim stanie się ono ostateczne, pozostawać będzie bez wpływu na uzyskane przez inwestora rozstrzygnięcie administracyjne.

Marek Szymanek

radca prawny z kancelarii prawnej Grynhoff Woźny Maliński