Jak inwestować w lokale użytkowe

Zasady rozliczania przychodów z najmu lokali niemieszkalnych są takie same jak najmu mieszkań i domów na cele mieszkalne. Jednak, co identyczne pod względem formalnym, w praktyce może cechować się ogromnym zróżnicowaniem pod innymi względami. I tak jest właśnie w przypadku najmu lokali niemieszkalnych.

Ryczałt, VAT, skala podatkowa

Najem na cele niemieszkalne nie korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług. Przychody z niego, jeśli tylko w skali roku przekroczą wartość 50 tys. zł, uczynią z niego czynnego podatnika VAT, z koniecznością wystawiania faktur, prowadzenia dokumentacji wymaganej przepisami VAT, a przede wszystkim naliczania i płacenia VAT od przychodów z najmu. Gdy wynajmujący jest już podatkiem VAT z innego tytułu, nawet niewielkie przychody z najmu na cele niemieszkalne będzie musiał objąć podatkiem od towarów i usług.

Ważne!

Aby zyskać na wysokiej amortyzacji, warto kupić kilkunastoletni budynek lub lokal, a roczny dochód znacznie obniżyć o należne odpisy

W przypadku najmu lokali użytkowych o znacznej wartości uzyskuje się przychody znacznie przekraczające równowartość 4 tys. euro. A to stawia wątpliwą korzyść z wyboru ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych jako formy opodatkowania. Zdecydowanie korzystniejsze, zwłaszcza od 1 stycznia 2009 r., gdy obniżone zostaną progi tabeli podatkowej, może okazać się opodatkowanie według skali tabeli podatkowej. Ten drugi wariant podatku dochodowego daje wynajmującemu prawo do obniżki uzyskanych przychodów o poniesione w związku z najmem koszty.

Ograniczenia w amortyzacji

Kosztem, o który w pierwszej kolejności warto toczyć bój, jest amortyzacja. I tutaj, niestety, pole do popisu jest zdecydowanie gorsze niż w przypadku lokali mieszkalnych. Przede wszystkim na znacznie gorszych warunkach można zastosować amortyzację przyspieszoną. O ile w przypadku lokali mieszkalnych, kupując lokal używany albo w stanie do wykończenia można skrócić amortyzację nawet do dziesięciu lat, o tyle w przypadku lokali użytkowych dziesięcioletnia amortyzacja jest możliwa jedynie w odniesieniu do kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m sześc., a także domków kempingowych i budynków zastępczych, trwale związanych z gruntem.

W przypadku wszelkich innych lokali użytkowych można amortyzację przyspieszyć jedynie ściśle w relacji do konkretnego wieku budynku; podatnik może skrócić ich amortyzację do 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż dziesięć lat. Na maksymalne 10-proc. roczne wliczanie w koszty budynku lub lokalu o charakterze niemieszkalnym będzie można sobie pozwolić dopiero wtedy, gdy ów obiekt będzie liczył co najmniej 30 lat. Podczas gdy w przypadku budynku lub lokalu mieszkalnego dla uzyskania takich samych korzyści podatkowych wystarczy nabyć obiekt liczący co najmniej pięć lat.

Nawet gdy od oddania obiektu do używania upłynął choćby rok, podatnik ma prawo zastosować stawkę amortyzacji wyższą niż 2,5 proc.

Strategie inwestycyjne

Te uwarunkowania trzeba wziąć w pierwszej kolejności pod uwagę, gdy dopiero planujemy uzyskiwanie dochodów ze źródła, jakim jest najem, i nie zainwestowaliśmy jeszcze środków w nieruchomości mające być przedmiotem tego najmu. Jeśli bowiem je uwzględnimy, dzięki czemu będziemy mogli wybrać optymalną formę opodatkowania, w tym ewentualnego rozliczania kosztów, łatwiej będzie uzyskać oczekiwaną rentowność. Jeśli zainwestujemy 20 tys. zł w nowy kiosk na targowisku, za najem którego uzyskamy miesięcznie 400 zł, opłacalne będzie skorzystanie z opodatkowania według skali tabeli podatkowej. W koszty wliczymy 2 tys. zł rocznej amortyzacji, dzięki czemu dochód do opodatkowania wyniesie maksymalnie 2,8 tys. zł, czyli poniżej kwoty wolnej od podatku, podczas gdy 8,5-proc. ryczałt musielibyśmy zapłacić od sumy 4,8 tys. zł.

Kupując nieruchomość o znacznej wartości, chcąc zyskać na wysokiej amortyzacji, powinniśmy szukać raczej nie nowego budynku lub lokalu, ale kilkunastoletniego, dzięki czemu roczny dochód obniżymy znacznie o należne odpisy amortyzacyjne.

EDYTA DOBROWOLSKA

gp@infor.pl