Jak za darmo zalegalizować samowolę budowlaną

Od 21 czerwca obowiązuje znowelizowana ustawa Prawo budowlane (Dz.U. nr 99, poz. 665).

Zgodnie z nowymi przepisami powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może bezpłatnie zalegalizować i dopuścić do użytkowania wyłącznie budynek, który został wybudowany pomiędzy 1 stycznia 1995 r. a 11 lipca 1998 r. W tym okresie musi nastąpić zakończenie budowy. Nie jest zatem wymagane, aby budowa rozpoczęła się i zakończyła pomiędzy 1 stycznia 1995 r. a 11 lipca 1998 r., choć oczywiście może się tak zdarzyć. Darmowej legalizacji podlegają również budynki, których budowa rozpoczęła się przed 1995 rokiem, ale które zostały ukończone już po tym roku.

Przeprowadzenie postępowania dowodowego co do terminu powstania budynku należy do kompetencji nadzoru budowlanego. Jeżeli zatem inspektor ma wątpliwości co do tego, że budowa obiektu faktycznie została ukończona w tym okresie, to zgodnie z przepisami kodeksu postępowania administracyjnego powinien on przeprowadzić postępowanie dowodowe i przedstawić np. dokumenty, mapki, ekspertyzy, zeznania świadków, które będą potwierdzały, że w rzeczywistości obiekt powstał w innym okresie.

Zgodność z planem

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może wydać decyzję o dopuszczeniu obiektu do użytkowania jedynie wówczas, gdy nie narusza on przepisów lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w dniu zakończenia budowy albo w dniu orzekania, w zakresie umożliwiającym doprowadzenie go do stanu zgodnego z prawem.

Darmowa legalizacja dopuszczalna jest zatem wyłącznie w stosunku do budynków wzniesionych na terenie, który objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli takiego planu nie ma, to budynek nie może być zalegalizowany za darmo. Jeżeli jednak miejscowy plan jest sporządzony, a powiatowy inspektor nadzoru budowlanego stwierdzi, że obiekt narusza jego postanowienia, to w drodze postanowienia nakłada obowiązek usunięcia tych naruszeń w wyznaczonym terminie. W razie niewykonania obowiązku w terminie, nakazywana jest rozbiórka obiektu budowlanego lub jego części.

Dopuszczany do użytkowania obiekt nie może również naruszać przepisów techniczno-budowlanych w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie go do stanu zgodnego z prawem. Stwierdzenie, czy obiekt budowlany spełnia te przesłanki, należy do obowiązków organu nadzoru budowlanego prowadzącego postępowanie legalizacyjne. Organ ten, po protokolarnym potwierdzeniu zgodności inwentaryzacji powykonawczej ze stanem faktycznym, wydaje pozwolenie na użytkowanie.

CO TO JEST SAMOWOLA BUDOWLANA

O samowoli budowlanej można mówić w każdym przypadku naruszenia ustawy Prawo budowlane polegające na:
- przystąpieniu do robót budowlanych bez pozwolenia,
- wprowadzeniu istotniejszych zmian w projekcie, w czasie wykonywania robót budowlanych,
- prowadzeniu robót budowlanych bez kierownika budowy,
- przystąpieniu do robót bez zgłoszenia do Nadzoru Budowlanego,
- prowadzeniu robót bez dziennika budowy,
- użytkowaniu budynku bez zgody Nadzoru Budowlanego,
- zmianie sposobu użytkowania budynku bez pozwolenia, np. zrobienie z domu warsztatu krawieckiego,
- przebudowie lub rozbudowie budynku bez pozwolenia na budowę,
- budowie ogrodzenia lub innych obiektów bez wymaganego zgłoszenia.

Dopuszczalna samowola

Przedstawienie wymaganych dokumentów oraz spełnienie warunków co do czasu wybudowania budynku nie wystarczą do jego bezpłatnego zalegalizowania. Powiatowy inspektor przed wydaniem decyzji musi dokonać kontroli dokumentacji i budynku. Musi on zatem sprawdzić, czy przedłożone dokumenty są zgodne ze stanem faktycznym. Termin na przeprowadzenie tej kontroli to 21 dni od złożenia wniosku o dopuszczenie obiektu do użytkowania.

Jeżeli inspektor stwierdzi, że dokumenty są prawidłowe, a wzniesiony budynek nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie go do stanu zgodnego z prawem oraz nie narusza ustaleń miejscowego planu obowiązującego w dniu zakończenia budowy albo w dniu orzekania, to wydaje decyzję w sprawie dopuszczenia go do użytkowania.

Jeżeli jednak podczas kontroli inspektor nadzoru stwierdzi, że wzniesiony obiekt narusza np. ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to wydaje decyzję nakazującą rozbiórkę budynku lub jego części.

Legalizacja do końca roku

Zgodnie z postanowieniami nowelizacji ustawy Prawo budowlane z 10 maja 2007 r. darmowa legalizacja samowoli budowlanych wzniesionych pomiędzy 1 stycznia 1995 r. a 11 lipca 1998 r. dopuszczalna jest jedynie do 1 stycznia 2008 r. Po tym dniu, nawet jeżeli dany budynek spełniał wszystkie wymagania, by mógł zostać zalegalizowany bezpłatnie, nie będzie to możliwe, a powiatowy inspektor nadzoru budowlanego będzie zobowiązany do stosowania przepisów o postępowaniu legalizacyjnym, które przewidują obowiązek uiszczenia odpowiedniej opłaty.

4 ETAPY LEGALIZACJI OBIEKTU BUDOWLANEGO

1. Wniosek

Musi być złożony wniosek o wszczęcie postępowania legalizacyjnego do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

2. Inwentaryzacja i ekspertyzy

Wniosek powinien zawierać inwentaryzację powykonawczą budynku, ekspertyzę potwierdzającą, że obiekt spełnia wymagane przez prawo warunki techniczne i nadaje się do użytkowania, oraz oświadczenie o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy oraz Państwowej Straży Pożarnej.

3. Sprawdzenie dokumentów

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego sprawdza, czy przedstawione dokumenty są zgodne z rzeczywistością oraz czy obiekt jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i nie narusza warunków techniczno-budowlanych.

4. Dopuszczenie do użytkowania

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wydaje decyzję o dopuszczeniu obiektu do użytkowania.


ARKADIUSZ JARASZEK
arkadiusz.jaraszek@infor.pl


Podstawa prawna:
- ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.),
- ustawa z 10 maja 2007 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 99, poz. 665).