Dom czy mieszkanie? Co tańsze?

W II kwartale tego roku wzrosło zainteresowanie działkami budowlanymi, a także gotowymi domami z rynku wtórnego. Według ekspertów portalu internetowego szybko.pl mimo pewnej zniżki cen mieszkań, dla osób poszukujących lokali o dużym metrażu, zakup używanego domu, a także jego budowa mogą być atrakcyjną alternatywą.

Osoba dysponująca kwotą około 715 tys. zł, czyli równowartością około 70-metrowego mieszkania na Mokotowie, Ochocie lub Kabatach, może kupić dom o powierzchni do 150 mkw. Trzeba bowiem wiedzieć, że 715 tys. zł to średnia cena niewielkiego domu na terenie Warszawy, przy czym zazwyczaj są to części bliźniaków, szeregówek o powierzchni około 100-110 mkw. i nie są to najatrakcyjniejsze lokalizacje. Natomiast już za 600 tys. zł, czyli za tyle, ile możemy uzyskać ze sprzedaży 50-metrowego mieszkania w Centrum stolicy, można kupić 150-metrowy dom w jednej z podstołecznych miejscowości.

Równoczesnie w przypadku takich aglomeracji jak Warszawa nie jest wykluczone, iż dojazd spoza granic miasta będzie szybszy niż w jego granicach. Dodatkowo większość nowych inwestycji tego typu (osiedla szeregówek, domków jednorodzinnych) jest zlokalizowana w miejscowościach podwarszawskich, a więc domy są nowsze, szerzej dostępne niż w granicach stolicy - co oznacza większy wybór, a dodatkowo są usytuowane na większych działkach.

Droższy i większy

Analitycy rynku nieruchomości zwracają uwagę, że nieco inaczej wygląda sytuacja najbardziej popularnych domów o powierzchni od 230 do 300 mkw. W ich przypadku mamy do czynienia ze znacznymi wzrostami cen w przypadku wszystkich dużych miast. W ostatnim kwartale najbardziej zdrożały rezydencje warszawskie - o prawie pół miliona, co oznacza 38 proc. więcej w porównaniu z I kwartałem 2007 r.

Dla porównania 160 tys. zł więcej trzeba zapłacić za dom w Poznaniu, nieco mniejszy skok - o 110 tys. zł - zanotował Wrocław. W Krakowie za dom, który jest spełnieniem oczekiwań większości Polaków, w II kwartale 2007 r. trzeba zapłacić o 120 tys. zł więcej niż na początku roku.

Drogi kredyt

Poważnym problemem związanym z budową domu jest zdobycie kredytu. I z tym mogą być poważne problemy. Według analityków expandera.pl przy założeniu, że czteroosobowa rodzina chce sfinansować zakup domu w całości z kredytu, musi posiadać w zależności od miejsca zamieszkania różne dochody. W Warszawie zakup domu do 150 metrów, który kosztuje około 715 tys., można sfinansować w 100 proc. kredytem, jeśli posiadamy miesięczne dochody netto rzędu 7480 zł.

Przy zakupie dużego domu 230-300 mkw. dochody te muszą wynosić 17 630 zł. W Krakowie 150-metrowy dom kosztuje 610 tys. zł i żeby sfinansować go w całości kredytem, czteroosobowa rodzina powinna mieć dochody netto w wysokości 4738 zł miesięcznie, na duży dom za 1,1 mln zł wymagany jest dochód 8,5 tys zł netto. Mimo iż dość oczywisty jest fakt, że na domy stać osoby zamożne, powyższe dane doskonale obrazują tę sytuację, a dalszy wzrost cen będzie tę grupę osób ograniczać w szybkim tempie.

Top lista

Najwyższe ceny osiągają nieruchomości w Warszawie i Krakowie. Na trzecim miejscu w rankingu znajdują się Wrocław i Poznań. W przypadku cen mieszkań dysproporcje te były i są zdecydowanie bardziej znaczące. Wartym zauważenia jest fakt, iż ceny w miastach wojewódzkich są kilkukrotnie wyższe niż na terenie województwa, przy założeniu, że wykluczamy z obliczeń stolicę województwa. Świetnie oddaje to sytuację na rynku nieruchomości, gdzie największe aglomeracje są swego rodzaju enklawami, wyspami na tle reszty kraju.

Drogie działki

Wiele osób decyduje się na samodzielną budowę domu jednorodzinnego. Jest to swego rodzaju gwarancja, iż dom będzie spełniał wymogi i oczekiwania mieszkańców, ale także, co nie mniej ważne, może być tańszy niż zakup gotowej nieruchomości. Jednak najpierw trzeba kupić działkę.

Od jakiegoś czasu widać wyraźne zainteresowanie działkami budowlanymi - w serwisie nieruchomości www.szybko.pl spośród 3339 ogłoszeń sprzedaży działek ponad 2/3 ofert jest opisanych jako działka budowlana. Nadal bardziej opłaca się zakup gruntu i wybudowanie na nim własnego domu o powierzchni ok. 200 mkw. niż kupno mieszkania w centrum Warszawy. Jednak wraz ze wzrostem zainteresowania, wzrastają też ceny... i to nie tylko gotowych domów, ale także ziemi. Już teraz postawienie domu w atrakcyjnej lokalizacji nie jest łatwe, a co oczywiste, grunty to zasoby ograniczone. Jeśli ustalane zostaną nowe plany zagospodarowania przestrzennego, podaż działek może chwilowo wzrosnąć, ale zawsze istnieje moment wyczerpania zasobów gruntów. W Warszawie ceny działek, które w I kwartale 2007 r. wahały się w przedziale od 50 do 1500 zł za 1 mkw., w II kwartale podrożały dwukrotnie i w tej chwili przedział ten obejmuje kwoty od 100 do 3000 zł za 1 mkw.

Coraz drożej

Podobnie jak w przypadku cen mieszkań Warszawa wiedzie prym w Polsce także w przypadku cen działek budowlanych. W związku z tym ogromnym zainteresowaniem cieszą się miejscowości ościenne, gdzie działkę można kupić nie tylko w bardziej atrakcyjnej cenie, ale także swobodniej decydować o jej innych cechach.

Jeśli w samej Warszawie ceny działek zaczynają się od około 100 zł za 1 mkw., to w promieniu 30 km można znaleźć oferty za 30 zł w Błoniach, w Otwocku za 35 zł, w popularnym Piasecznie 45 zł za 1 mkw. W ciągu kwartału ceny nie zmieniły się tu tak drastycznie jak w obrębie miasta. W miejscowościach, gdzie już w I kwartale były one drogie, w II kwartale pozostały na porównywalnym poziomie, np. w Konstancinie-Jeziornie, w Izabelinie, Komorowie.

Zgodnie z zasadą przenoszenia się popytu w miejsca, gdzie jest taniej, najbardziej wzrosły ceny w takich miejscowościach jak: Józefów z 285 do 400 zł, Łomianki z 360 do 600, Piaseczno z 240 do 400 zł. Co więcej, wzrosły górne granice cenowe, a więc działki bardziej atrakcyjne z punktu widzenia kupujących.

Ceny za 1 mkw. działek i średnia cena domu w II kwartale 2007 r.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

BOŻENA WIKTOROWSKA

bozena.wiktorowska@infor.pl