Co warto sprawdzić kupując mieszkanie

Zanim zdecydujemy się na zakup mieszkania zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, zbierzmy jak najwięcej informacji na temat przyszłego lokum. Zakup mieszkania to wydatek kilkuset tysięcy złotych. Działając nieroztropnie możemy narazić się na ich stratę.

Prześwietlanie dewelopera

Zanim złożymy podpis pod umową i wpłacimy pierwszą ratę deweloperowi, zasięgnijmy o nim informacji: czy realizował już jakieś inwestycje i czy je terminowo zakończył. Przede wszystkim sprawdźmy, czy deweloper jest właścicielem gruntu (albo użytkownikiem wieczystym), na którym ma stanąć budynek.

Na potwierdzenie tego żądajmy wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i odpisu z księgi wieczystej. W dokumentach tych powinno się znaleźć oznaczenie geodezyjne nieruchomości (działka ewidencyjna, obręb, jednostka ewidencyjna). Te same oznaczenia ewidencyjne powinny się znaleźć w umowie podpisywanej z dweloperem. Żądajmy też okazania pozwolenia na budowę, które wydaje starosta (w formie decyzji administracyjnej).

Jeśli deweloper okaże nam te dokumenty, możemy przystąpić do podpisania umowy. Deweloper powinien w niej zobowiązać się do wybudowania domu oraz do ustanowienia po zakończeniu budowy odrębnej własności lokalu i przeniesienia tego prawa na nabywcę mieszkania. Podpisanie umowy z deweloperem, o treści, w której zobowiązuje się on do budowy budynku, a po jego zakończeniu do przeniesienia odrębnej własności na konkretną osobę, jest korzystne dla nabywcy mieszkania. Gdyby deweloper wykonywał umowę w sposób wadliwy albo sprzeczny z jej postanowieniami, nabywca może wystąpić z wnioskiem do sądu o powierzenie kontynuowania budowy innemu wykonawcy na koszt właściciela gruntu.

Ale zawarcie umowy o wspomnianej treści jeszcze nie uchroni przed problemami. Wiele pułapek kryje się w samej umowie. Jej projekt przygotowuje deweloper (lub jego prawnicy), więc zabezpiecza w niej swoje prawa. Nie musimy jednak zgadzać się na wszystkie postanowienia umowy. Jej warunki możemy i powinniśmy negocjować. Jedna z najbardziej kontrowersyjnych spraw dotyczy harmonogramu wpłat. Powinien być związany z postępem robót, a nie - jak często się zdarza - z konkretną datą. W umowie powinien być też określony termin zakończenia robót i skutki niedotrzymania terminu. Trzeba też się zastanowić, czy kara umowna, którą w umowie zobowiązuje się wypłacić deweloper, jest korzystna dla nabywcy. Zdarza się, że jest ona znacznie niższa od odsetek ustawowych.

Pułapki rynku wtórnego

Jeśli zdecydujemy się na zakup mieszkania na rynku wtórnym, musimy mieć świadomość, że w obrocie funkcjonują dwa rodzaje mieszkań: stanowiące odrębną własność (tzw. hipoteczne) i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Pierwsze prawo to prawo własności, drugie jest ograniczonym prawem rzeczowym. Pod względem prawnym jest duża różnica między tymi prawami. Rynek jednak jej nie zauważa - ceny mieszkań hipotecznych i spółdzielczych własnościowych nie różnią się między sobą.

Ważne!
Udział właściciela lokalu w nieruchomości gruntowej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tego lokalu do łącznej powierzchni wszystkich lokali. Wysokość udziału decyduje o sile głosu właściciela przy podejmowaniu uchwał wspólnoty mieszkaniowej, ale ma też wpływ na wysokość opłat ponoszonych przez niego, a związanych z zarządem nieruchomością wspólną.

Warto wiedzieć, że z prawem do lokalu stanowiącego odrębną własność związane jest prawo do gruntu (w ułamkowej części). Istotne jest, czy sprzedający jest współwłaścicielem gruntu, czy jego użytkownikiem wieczystym. W tym drugim przypadku będzie musiał wnosić corocznie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu (w wysokości 1 proc. wartości części gruntu przypadającego na dany lokal). Jeśli spółdzielnia mieszkaniowa jest użytkownikiem wieczystym gruntu, opłaty z tego tytułu również ponoszą spółdzielcy.

Sprawdzenie zobowiązań

Przed podpisaniem umowy ze sprzedającym sprawdźmy przede wszystkim, czy mieszkanie nie jest obciążone długami. W tym celu żądajmy od sprzedającego odpisu z księgi wieczystej. Wszelkie obciążenia wpisywane są w dziale trzecim - poza hipotekami, które wpisywane są w dziale czwartym. Wszystkie lokale stanowiące odrębną własność mają założone księgi wieczyste.

Inaczej jest w przypadku własnościowych spółdzielczych praw do lokalu, gdyż nie ma obowiązku zakładania dla nich ksiąg wieczystych. Do sfinalizowania umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu konieczne jest zaświadczenie do sprzedaży dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, które wydaje spółdzielnia mieszkaniowa. Spółdzielnia posiada informację o tym, który lokal ma założoną księgę wieczystą i jaki jest jej numer. Taką informację zawiera w wydanym dokumencie. W zaświadczeniu tym znajdzie się również informacja o osobie, której przysługuje prawo do lokalu oraz o samym lokalu: jego powierzchni, liczbie izb oraz o ewentualnym zadłużeniu lokalu.

Jeśli kupujemy mieszkanie tzw. hipoteczne, sprzedający powinien okazać nam dokument potwierdzający, że nie zalega w opłatach. Wydaje go zarządzający wspólnotą mieszkaniową. Jest to o tyle istotne, że długi nieuregulowane przez dotychczasowego właściciela zobowiązany jest pokryć nowy właściciel.

Sprzedający powinien też okazać nam książeczki opłat za mieszkanie. Są dwa rodzaje opłat: eksploatacyjne i na fundusz remontowy. Te pierwsze wiążą się z bieżącymi wydatkami (w tym zaliczki na media, zarząd nieruchomością wspólną). Wysokość opłat na fundusz remontowy wiąże się ze stanem technicznym budynku. Jeśli budynek jest stary i wymaga wielu napraw - te opłaty są zwykle większe.

Kolejnym dokumentem, jaki powinien nam przedstawić sprzedający, jest zaświadczenie, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany. Wprawdzie samo zameldowanie nie daje prawa do lokalu, to jednak przeprowadzenie postępowania o wymeldowanie może być długotrwałe - szczególnie jeśli nie można ustalić miejsca pobytu takiej osoby. Sprawdźmy też, kto jest uprawniony do sprzedaży mieszkania. Zwykle takich formalności dopełnia notariusz, ale wcześniej warto wiedzieć, czy mieszkanie stanowi odrębną własność jednego z małżonków, czy też jest ich współwłasnością. W tym drugim przypadku oboje muszą wyrazić na sprzedaż zgodę i stawić się przed notariuszem w celu podpisania umowy.


Podstawa prawna:
- ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.),
- ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.),
- ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

TERESA SIUDEM
teresa.siudem@infor.pl