REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak kupić mieszkanie od dewelopera

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Teresa Siudem

REKLAMA

REKLAMA

Deweloperzy przedstawiają klientom do podpisu umowy, które zabezpieczają głównie ich prawa. Nabywcy nie muszą się godzić na wszystkie postanowienia, mogą zaproponować własne.

 

Deweloperzy pobierają zaliczki, nie mając prawa do terenu. Umowa przed notariuszem jest korzystniejsza dla kupującego. Klauzule niezgodne z prawem nie wiążą nabywcy.


Zanim podpiszemy umowę z deweloperem, zbierzmy o nim jak najwięcej informacji. Sprawdźmy jego referencje: w organizacjach zrzeszających deweloperów, na forach internetowych, a jeśli zrealizował już jakieś inwestycje - skontaktujmy się z mieszkańcami takich domów.

REKLAMA


Zażądajmy, by deweloper okazał nam pozwolenie na budowę oraz przedstawił dokumenty potwierdzające, że jest on właścicielem nieruchomości: odpis z księgi wieczystej oraz wypis i wyrys z ewidencji gruntów. W dokumentach tych podany jest numer księgi wieczystej. Znając go, możemy sprawdzić w sądzie rejonowym (właściwym dla miejsca położenia danej nieruchomości), czy np. nieruchomość nie została obciążona jakimś prawem (np. hipoteką) lub czy nie zmieniła właściciela.


Dla nabywcy najkorzystniejszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy z deweloperem w trybie art. 9 ustawy o własności lokali. W takiej umowie deweloper powinien się zobowiązać się do wybudowania domu oraz do ustanowienia po zakończeniu budowy odrębnej własności lokalu i przeniesienia tego prawa na nabywcę mieszkania.

Gdyby deweloper wykonywał umowę w sposób wadliwy albo sprzeczny z jej postanowieniami nabywca może wystąpić z wnioskiem do sądu o powierzenie kontynuowania budowy innemu wykonawcy na koszt właściciela gruntu.

Aby umowa zawarta w trybie art. 9 ustawy o własności lokali odniosła taki sutek, muszą być spełnione trzy warunki. Pierwszy - deweloper jest właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, drugi - uzyskał on pozwolenie na budowę; trzeci - roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo


Ważne!

Przy zawarciu umowy w trybie art. 9 ustawy o własności lokali notariusz pobierze maksymalnie połowę stawki, którą by pobrał przy sporządzeniu umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu

REKLAMA


Umowę zobowiązującą dewelopera do wybudowania budynku i przeniesienia odrębnej własności lokalu na nabywcę należy zawrzeć w formie aktu notarialnego. Nabywca uzyskuje w ten sposób dodatkową ochronę. Gdyby deweloper zrealizował inwestycję i nie chciał przenieść odrębnej własności na kontrahenta - ten może dochodzić przed sądem zwarcia umowy przyrzeczonej. Oświadczenie dewelopera, który uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, jest wówczas zastępowane orzeczeniem sądu.


Jednym z najważniejszych postanowień umowy z deweloperem jest cena mieszkania. Musi być ona określona w sposób jednoznaczny: czy zawiera VAT, czy obejmuje sam lokal czy też inne części budynku przynależne do lokalu (np. balkon).

Dla klienta korzystna jest cena sztywna, nie ma wówczas niepewności, jak będzie wysoka, gdy inwestycja zostanie już zrealizowana. Ale jeśli umowa przewiduje, że cena może się zmienić, to niech się zmienia według określonego wskaźnika, np. uwzględniającego inflację lub zmiany w kursie walut.

Zawsze jednak waloryzacja powinna dotyczyć kwot niewpłaconych, poza tym okres waloryzacji powinien być dokładnie opisany w umowie (deweloper może celowo przeciągać budowę).

Wzrost kosztów

Należy wystrzegać się zapisów, które zezwalają na ustalenie ceny po zakończeniu prac. To ogromne ryzyko dla nabywcy, gdyż nie ma on wpływu na koszty inwestycji. Ryzykowna jest także klauzula zezwalająca na zmianę projektu, gdyż może spowodować znaczny wzrost kosztów. Gdyby miała jednak pojawić się w umowie - należy określić procentowo, w jaki sposób może się różnić od planowanej ceny.

Należy też zwrócić uwagę na harmonogramy płatności. Deweloperzy stosują różne, np. w równych odstępach czasu równe kwoty, w równych odstępach czasu określony procent ustalonej ceny, albo według poniesionych kosztów po zakończeniu każdego etapu. Dla klienta najważniejsze jest to, by harmonogram płatności był powiązany z etapami realizacji inwestycji. Ostania rata powinna być zapłacona przy podpisaniu umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu, a więc już po zakończeniu inwestycji i odbiorze technicznym budynku.

Kary umowne

W umowie powinien być precyzyjnie określony termin przeniesienia własności lokalu. Dzięki temu klient może żądać wydania lokalu oraz naliczania odsetek za zwłokę. Będzie mógł również żądać naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.

Zazwyczaj umowa przewiduje kary umowne. Nie mogą one dotyczyć tylko jednej strony umowy - klienta. Deweloper nie może wyłączyć swojej odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, nakładając taką karę na klienta.

Niedozwolone klauzule

Jeśli stroną umowy z deweloperem jest konsument (osoba fizyczna), podlega on szczególnej ochronie. Postanowienia zawarte z konsumentem nie wiążą go, jeżeli rażąco naruszają jego interesy. Chodzi przede wszystkim o postanowienia z wzorca umów, na które konsument nie miał wpływu. Nie dotyczy to jedynie postanowień określających główne świadczenia stron - w tym ceny - gdy zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

W art. 3853 kodeksu cywilnego wymienia katalog niedozwolonych klauzul w umowach z konsumentami. Niedozwolone są np. te klauzule, które wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania albo uprawniają dewelopera do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie.

JAK TO ZROBIĆ...

Niedozwolona klauzula w umowie z deweloperem

PROBLEM: Deweloper od kilu miesięcy opóźnia się z rozpoczęciem prac. Chciałabym odstąpić od umowy, ale deweloper zastrzegł w niej, że gdy to zrobię, muszę mu zapłacić wysoką karę umowną. Co mam robić?

ROZWIĄZANIE: Jeśli umowa zawiera niedozwolone postanowienia, to nie wiążą nas one z mocy prawa. Jeżeli deweloper nie uwzględni naszych racji, możemy zwrócić się do sądu powszechnego (rejonowego lub okręgowego) o uznanie danego postanowienia za niewiążące. Można przy tym korzystać z pomocy miejskiego lub powiatowego rzecznika konsumentów lub innych organizacji (Federacji Konsumentów, Stowarzyszenia Konsumentów Polskich).

Konsument lub występująca w jego imieniu organizacja może też złożyć pozew do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (w Warszawie). Postanowienia umowne uznane prawomocnym wyrokiem SOKiK za niedozwolone są wpisywane do Rejestru klauzul niedozwolonych (www.uokik.gov.pl). Od tego momentu ich stosowanie w obrocie z konsumentami staje się zakazane.

TERESA SIUDEM

teresa.siudem@infor.pl

Podstawa prawna

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.) Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

 

 

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Infor.pl
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Nieoczekiwana sierpniowa waloryzacja emerytur - emeryci i renciści muszą tego dopilnować, żeby otrzymać wyższe świadczenia

Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami ustawy z dnia 17.12.1998 r. o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych - waloryzacja emerytur i rent przeprowadzana jest raz w roku, od 1 marca. Na wskaźnik waloryzacji, który decyduje o kwocie podwyżki - ma wpływ kilka czynników (w tym zwłaszcza ubiegłoroczna inflacja). Dotychczas nie była jednak zagwarantowana minimalna kwota takiej corocznej waloryzacji. Stan ten - ma ulec zmianie już w sierpniu 2025 r.

Ważny apel ZUS do Polaków. Nie róbcie tego w czerwcu, bo stracicie duże pieniądze

Nadal pracować czy już nie. Z tym dylematem mierzą się ci, którzy osiągnęli emerytalny wiek. Jeśli już ktoś zdecyduje się na pożegnanie z zawodowym życiem, nie bez znaczenia jest moment przejścia na zasłużony odpoczynek. Niektóre miesiące pod tym względem są po prostu fatalne. Do takich należy czerwiec. Decyzja o przejściu teraz na ZUS-owską pensję może oznaczać stratę nawet kilkuset złotych w skali miesiąca. W skali roku to naprawdę duże pieniądze.

WZON. Tata nie wstaje z łóżka i Komisja przyznała mu 78 punktów wsparcia. Poniżenie osób niepełnosprawnych

Kolejny list czytelnika Infor.pl o nieprawidłowościach (jego zdaniem) w procesie przyznawania punktów przez WZON, od których zależy wysokość świadczenia wspierającego albo w ogóle jego przyznanie. Publikowaliśmy wcześniej listy np.: 1) osoby niewidomej, która otrzymała 61 punktów oraz osoby sparaliżowanej od pasa w dół z ... 43 punktami. Obie osoby to niepełnosprawność w stopniu znacznym, orzeczenia o niepełnosprawności stałe.

Zmiana terminu wypłaty ekwiwalentu za urlop [PROJEKT MRPiPS z 10 czerwca 2025]

W środę, 11 czerwca 2025 r. do uzgodnień, konsultacji publicznych i opiniowania trafił projekt ustawy o zmianie ustawy – Kodeks pracy oraz ustawy o zakładowym funduszu świadczeń socjalnych. Projekt zakłada m.in. zmianę przepisów dotyczących wypłaty ekwiwalenty za urlop.

REKLAMA

Karol Nawrocki odebrał uchwałę PKW o wyborze na urząd prezydenta

Karol Nawrocki odebrał uchwałę PKW w sprawie stwierdzenia wyniku wyboru prezydenta RP, którą podczas uroczystości na Zamku Królewskim wręczył mu szef PKW Sylwester Marciniak.

Jaki stopień niepełnosprawności uprawnia do... ? [Przykłady 2025]

To pytanie często zadają osoby z niepełnosprawnościami. Z jakim stopniem można ubiegać się o określone ulgi i świadczenia? Co przysługuje ze stopniem lekkim, umiarkowanym, a co ze znacznym? Prezentujemy kilka ważnych przykładów.

Co dalej z paktem migracyjnym? UE wciąż czeka na ruch dwóch krajów, w tym Polski

Już 25 krajów UE przekazało swoje plany wdrażania paktu migracyjnego, nie zrobiły tego Węgry i Polska - wynika z opublikowanego w środę 11 czerwca raportu Komisji Europejskiej. KE wezwała w nim spóźnione państwa do przyspieszenia działań w tej sprawie.

Zatrudniasz Ukraińców w 2025? Sprawdź nowe obowiązki, kary do 30 tys. zł i możliwe dofinansowania

Zatrudnianie obywateli Ukrainy w Polsce to temat, który nie traci na aktualności. W 2025 roku, po wejściu w życie nowych przepisów z 1 czerwca, pracodawcy muszą szczególnie uważać na formalności, terminy i obowiązki. Jednocześnie mogą skorzystać z atrakcyjnych form wsparcia finansowego. Sprawdź, jak legalnie zatrudnić obywatela Ukrainy i jakie dokumenty są potrzebne.

REKLAMA

Konkurs MEN: Bezpłatne studia podyplomowe przygotowujące do wykonywania zawodu nauczyciela w kształceniu zawodowym /zgłoszenia do 10 lipca 2025/

Ministerstwo Edukacji Narodowej ogłosiło konkurs na studia podyplomowe przygotowujące do wykonywania zawodu nauczyciela w kształceniu zawodowym dla obecnych i przyszłych nauczycieli. Na realizację projektów przeznaczono niemal 50 mln zł.

Kiedy zakończenie roku szkolnego 2024/2025? Kiedy rozpoczęcie roku szkolnego 2025/2026? /Kalendarz roku szkolnego/

Choć jeszcze niedawno rozbrzmiewał pierwszy dzwonek, dziś uczniowie i nauczyciele odliczają już ostatnie dni do wakacji. Kiedy zakończenie roku szkolnego 2024/2025? A co z rokiem szkolnym 2025/2026? Jak wygląda kalendarz roku szkolnego 2025/2026?

REKLAMA