REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak kupić mieszkanie od dewelopera

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Teresa Siudem

REKLAMA

REKLAMA

Deweloperzy przedstawiają klientom do podpisu umowy, które zabezpieczają głównie ich prawa. Nabywcy nie muszą się godzić na wszystkie postanowienia, mogą zaproponować własne.

 

Deweloperzy pobierają zaliczki, nie mając prawa do terenu. Umowa przed notariuszem jest korzystniejsza dla kupującego. Klauzule niezgodne z prawem nie wiążą nabywcy.


Zanim podpiszemy umowę z deweloperem, zbierzmy o nim jak najwięcej informacji. Sprawdźmy jego referencje: w organizacjach zrzeszających deweloperów, na forach internetowych, a jeśli zrealizował już jakieś inwestycje - skontaktujmy się z mieszkańcami takich domów.

REKLAMA


Zażądajmy, by deweloper okazał nam pozwolenie na budowę oraz przedstawił dokumenty potwierdzające, że jest on właścicielem nieruchomości: odpis z księgi wieczystej oraz wypis i wyrys z ewidencji gruntów. W dokumentach tych podany jest numer księgi wieczystej. Znając go, możemy sprawdzić w sądzie rejonowym (właściwym dla miejsca położenia danej nieruchomości), czy np. nieruchomość nie została obciążona jakimś prawem (np. hipoteką) lub czy nie zmieniła właściciela.


Dla nabywcy najkorzystniejszym rozwiązaniem jest zawarcie umowy z deweloperem w trybie art. 9 ustawy o własności lokali. W takiej umowie deweloper powinien się zobowiązać się do wybudowania domu oraz do ustanowienia po zakończeniu budowy odrębnej własności lokalu i przeniesienia tego prawa na nabywcę mieszkania.

Gdyby deweloper wykonywał umowę w sposób wadliwy albo sprzeczny z jej postanowieniami nabywca może wystąpić z wnioskiem do sądu o powierzenie kontynuowania budowy innemu wykonawcy na koszt właściciela gruntu.

Aby umowa zawarta w trybie art. 9 ustawy o własności lokali odniosła taki sutek, muszą być spełnione trzy warunki. Pierwszy - deweloper jest właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, drugi - uzyskał on pozwolenie na budowę; trzeci - roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo


Ważne!

Przy zawarciu umowy w trybie art. 9 ustawy o własności lokali notariusz pobierze maksymalnie połowę stawki, którą by pobrał przy sporządzeniu umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu

REKLAMA


Umowę zobowiązującą dewelopera do wybudowania budynku i przeniesienia odrębnej własności lokalu na nabywcę należy zawrzeć w formie aktu notarialnego. Nabywca uzyskuje w ten sposób dodatkową ochronę. Gdyby deweloper zrealizował inwestycję i nie chciał przenieść odrębnej własności na kontrahenta - ten może dochodzić przed sądem zwarcia umowy przyrzeczonej. Oświadczenie dewelopera, który uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, jest wówczas zastępowane orzeczeniem sądu.


Jednym z najważniejszych postanowień umowy z deweloperem jest cena mieszkania. Musi być ona określona w sposób jednoznaczny: czy zawiera VAT, czy obejmuje sam lokal czy też inne części budynku przynależne do lokalu (np. balkon).

Dla klienta korzystna jest cena sztywna, nie ma wówczas niepewności, jak będzie wysoka, gdy inwestycja zostanie już zrealizowana. Ale jeśli umowa przewiduje, że cena może się zmienić, to niech się zmienia według określonego wskaźnika, np. uwzględniającego inflację lub zmiany w kursie walut.

Zawsze jednak waloryzacja powinna dotyczyć kwot niewpłaconych, poza tym okres waloryzacji powinien być dokładnie opisany w umowie (deweloper może celowo przeciągać budowę).

Wzrost kosztów

Należy wystrzegać się zapisów, które zezwalają na ustalenie ceny po zakończeniu prac. To ogromne ryzyko dla nabywcy, gdyż nie ma on wpływu na koszty inwestycji. Ryzykowna jest także klauzula zezwalająca na zmianę projektu, gdyż może spowodować znaczny wzrost kosztów. Gdyby miała jednak pojawić się w umowie - należy określić procentowo, w jaki sposób może się różnić od planowanej ceny.

Należy też zwrócić uwagę na harmonogramy płatności. Deweloperzy stosują różne, np. w równych odstępach czasu równe kwoty, w równych odstępach czasu określony procent ustalonej ceny, albo według poniesionych kosztów po zakończeniu każdego etapu. Dla klienta najważniejsze jest to, by harmonogram płatności był powiązany z etapami realizacji inwestycji. Ostania rata powinna być zapłacona przy podpisaniu umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu, a więc już po zakończeniu inwestycji i odbiorze technicznym budynku.

Kary umowne

W umowie powinien być precyzyjnie określony termin przeniesienia własności lokalu. Dzięki temu klient może żądać wydania lokalu oraz naliczania odsetek za zwłokę. Będzie mógł również żądać naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.

Zazwyczaj umowa przewiduje kary umowne. Nie mogą one dotyczyć tylko jednej strony umowy - klienta. Deweloper nie może wyłączyć swojej odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, nakładając taką karę na klienta.

Niedozwolone klauzule

Jeśli stroną umowy z deweloperem jest konsument (osoba fizyczna), podlega on szczególnej ochronie. Postanowienia zawarte z konsumentem nie wiążą go, jeżeli rażąco naruszają jego interesy. Chodzi przede wszystkim o postanowienia z wzorca umów, na które konsument nie miał wpływu. Nie dotyczy to jedynie postanowień określających główne świadczenia stron - w tym ceny - gdy zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

W art. 3853 kodeksu cywilnego wymienia katalog niedozwolonych klauzul w umowach z konsumentami. Niedozwolone są np. te klauzule, które wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania albo uprawniają dewelopera do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie.

JAK TO ZROBIĆ...

Niedozwolona klauzula w umowie z deweloperem

PROBLEM: Deweloper od kilu miesięcy opóźnia się z rozpoczęciem prac. Chciałabym odstąpić od umowy, ale deweloper zastrzegł w niej, że gdy to zrobię, muszę mu zapłacić wysoką karę umowną. Co mam robić?

ROZWIĄZANIE: Jeśli umowa zawiera niedozwolone postanowienia, to nie wiążą nas one z mocy prawa. Jeżeli deweloper nie uwzględni naszych racji, możemy zwrócić się do sądu powszechnego (rejonowego lub okręgowego) o uznanie danego postanowienia za niewiążące. Można przy tym korzystać z pomocy miejskiego lub powiatowego rzecznika konsumentów lub innych organizacji (Federacji Konsumentów, Stowarzyszenia Konsumentów Polskich).

Konsument lub występująca w jego imieniu organizacja może też złożyć pozew do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (w Warszawie). Postanowienia umowne uznane prawomocnym wyrokiem SOKiK za niedozwolone są wpisywane do Rejestru klauzul niedozwolonych (www.uokik.gov.pl). Od tego momentu ich stosowanie w obrocie z konsumentami staje się zakazane.

TERESA SIUDEM

teresa.siudem@infor.pl

Podstawa prawna

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.) Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

 

 

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Infor.pl
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Autyzm lub ADHD przemilczany w rekrutacji. Dlaczego kandydaci o tym nie mówią

Osoby z autyzmem, ADHD czy inną formą neuroatypową nie mówią o tym fakcie podczas procesu rekrutacyjnego. Dlaczego? Okazuje się, że większy odsetek osób neuroatypowych częściej szuka pracy niż osób neuronormatywnych.

Niekorzystna specustawa dla wcześniejszych emerytów - pozorne wykonanie wyroku TK z 4 czerwca 2024 r. Zadowolone będą osoby nieobjęte tymi przepisami

Po opublikowaniu w dniu 3 marca 2025 r. założeń projektu ustawy o ustalaniu wysokości emerytur z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych dla osób, które do 6 czerwca 2012 r. przeszły na emerytury wcześniejsze na stronach Rządowego Centrum Legislacji ukazał się długo oczekiwany projekt tej ustawy datowany na 4 czerwca 2025 r.

Firmy chcą zatrudniać księgowych, ale… nie mają kogo! Brakuje ekspertów z doświadczeniem

Mimo stabilnej sytuacji kadrowej i rosnących wynagrodzeń, aż 84% księgowych przyznaje: znalezienie doświadczonego specjalisty to dziś prawdziwe wyzwanie. Barometr nastrojów 2025 pokazuje, że firmy częściej planują rekrutację niż redukcje – ale idealny kandydat musi dziś mieć znacznie więcej niż tylko znajomość Excela.

Polacy zaciskają pasa. Najnowszy raport pokazuje, na czym oszczędzamy najczęściej

Aż 37,2% Polaków deklaruje ograniczenie wydatków na elektronikę – wynika z najnowszego raportu. W czołówce oszczędzanych kategorii znalazły się też meble, odzież i materiały budowlane. Eksperci wskazują na wysokie ceny, niską częstotliwość zakupów oraz zmieniające się priorytety konsumenckie.

REKLAMA

Wysokość opłat za krew i jej składniki w 2026 r. [PROJEKT RESORTU ZDROWIA z 3 czerwca 2025 r.]

6 czerwca 2025 r. do uzgodnień i konsultacji publicznych trafił projekt rozporządzenia Ministra Zdrowia w sprawie określenia wysokości opłat za krew i jej składniki w 2026 r. Resort zdrowia ma czas na określenie tych opłat do 30 czerwca 2025 r.

Nawet 185 tys. zł na samochód dla osoby z niepełnosprawnością. Rusza druga tura naboru wniosków PFRON 2025

Druga i zarazem ostatnia w tym roku tura naboru wniosków w programie "Samodzielność – Aktywność – Mobilność!" rozpocznie się 1 sierpnia 2025 r. To szansa na uzyskanie nawet 85 proc. dopłaty do zakupu samochodu przystosowanego do potrzeb osoby z niepełnosprawnością ruchową. Sprawdź limity, warunki i checklistę, która ułatwi Ci wypełnienie elektronicznego wniosku w systemie SOW.

Pozew o zachowek. Co powinien zawierać i gdzie złożyć dokumenty?

Jak napisać pozew o zachowek, by uniknąć błędów, które mogą spowolnić lub utrudnić dochodzenie należności? To ważne informacje dla osób, które zostały pominięte w testamencie lub otrzymały mniej niż im się należało.

Podwyżki pracowników samorządowych z wyrównaniem od 1 marca 2025 r. Rozporządzenie w Dzienniku Ustaw [STAWKI]

30 maja 2025 r. w Dzienniku Ustaw RP zostało opublikowane rozporządzenie podwyższające kwoty minimalnego miesięcznego poziomu wynagrodzenia zasadniczego pracowników samorządowych zatrudnionych na podstawie umowy o pracę. Rozporządzenie koryguje także katalog stanowisk.

REKLAMA

Bez księgowych ani rusz. Przedsiębiorcy doceniają ich nie tylko za rachunki, ale i za wsparcie strategiczne

Aż 75% przedsiębiorców w Polsce darzy swoje księgowe i księgowych dużym zaufaniem, a 71% uważa, że ich wiedza realnie wpływa na sukces firmy – wynika z najnowszego badania. Księgowi stają się dziś nie tylko strażnikami finansów, ale i partnerami w rozwoju biznesu.

Prezydent Andrzej Duda podpisał ważną ustawę. Prosiła go o to ministra z rządu Tuska

Prezydent Andrej Duda podpisał ustawę o jawności cen mieszkań, po wcześniejszym spotkaniu z minister Katarzyną Pełczyńską–Nałęcz. Nowe regulacje nakładają na deweloperów obowiązek prowadzenia stron internetowych, na których podawane mają być ceny mieszkań od początku sprzedaży do jej zakończenia.

REKLAMA