Najem jeszcze stanieje w tym roku

Według ekspertów ceny najmu latem ubiegłego roku osiągnęły poziom zaporowy.

- Osiągnęły pułap, przy którym wielu osób nie jest stać na wynajęcia mieszkania - mówi Marta Kosińska z portalu Szybko.pl.

Płace już nie rosną, ludzie zaczynają się obawiać się zwolnień i spadły ceny nieruchomości. To wszystko wpływa także na spadek cen najmu.

- Ta obniżka nie jest jeszcze duża, bo wynosi maksymalnie ok. 10 proc. - mówi Tomasz Lebiedź z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Z taką przeceną możemy się liczyć w Poznaniu. Od cenowego szczytu w sierpniu ubiegłego roku wynajęcie dużego, czteropokojowego mieszkania w stolicy Wielkopolski staniało o ok. 10 proc. Spadły też ceny najmu mniejszych lokali, ale skala tego zjawiska jest nieco mniejsza i wynosi 7-8 proc.

Dlaczego ceny zaczęły spadać?

- Część osób, która do tej pory chciała sprzedać mieszkanie, w związku z problemami ze znalezieniem nabywców postanowiła przeczekać i zdecydowała się na wynajęcie - uważa Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Takie plany mają też niektórzy deweloperzy.

- Nie spotkałem się jeszcze z taką sytuacją, by deweloper oferował swoje mieszkania pod najem, ale są takie zapowiedzi. Mówi się, że JW Construction ma wynajmować mieszkania, których nie uda się sprzedać - mówi Jerzy Sobański z Agencji Akces Nieruchomości.

To oczywiście też może mieć wpływ na liczbę mieszkań na wynajem i tym samym na ceny najmu.

Jesienna przecena

- Transakcje na rynku najmu mieszkań cały czas są zawierane na poziomie wyższym niż rok temu, ale od września ceny zdecydowanie już nie rosną. Najszybciej spadają ceny mieszkań dużych - twierdzi Jerzy Sobański.

Według niego może to być skutek programów oszczędnościowych, które wprowadzono już w wielu firmach. Ich menedżerowie zostali zobowiązani do zamiany wynajmowanych luksusowych lokali na mieszkania mniejsze i zdecydowanie tańsze. Trudno ocenić, jaka jest skala tego zjawiska, ale rzeczywiście popyt na nieduże lokale nadal jest spory i spadki cen najmu takich mieszkań są mniejsze.

Do tej pory większy popyt na mieszkania wynajmowane wynikał z zaostrzenia polityki kredytowej przez banki. Osoby, nawet o sporych dochodach, którym banki odmawiały kredytu, w naturalny sposób szukały mieszkań na wynajem. Dodatkowym czynnikiem był spodziewany spadek cen nieruchomości. Wielu klientów, nawet z gotówką na mieszkanie, wstrzymywało się z zakupem, czekając na jeszcze niższe ceny. Te czynniki nadal działają, ale wydaje się, że rosnąca podaż mieszkań zaczyna być decydującym czynnikiem, który powoduje spadki cen.

- Samodzielne wynajęcie kawalerki w Warszawie zaczyna być nieosiągalne dla osoby o dochodach netto w granicach 2000-2500 zł. Oznaczałoby to, że trzeba przeznaczyć na wynajem ponad 60 proc. dochodów - mówi Marta Kosińska.

Dlatego coraz częściej mieszkania wynajmowane są na spółkę, przez kilka osób. Nie jest to może bardzo komfortowe, ale pozwala znaleźć lokal osiągalny finansowo. Według ekspertów w stolicy i innych dużych miastach brakuje mieszkań o czynszu do 2 tys. zł. Nie bez znaczenia w obecnej sytuacji jest też czynnik psychologiczny. W czasie kryzysu raczej niewiele osób decyduje się na wynajem większych i bardziej luksusowych lokali. Lęk przed utratą pracy powoduje, że nasze apetyty na większy i ładniejszy lokal są maksymalnie minimalizowane.

Najtaniej w Katowicach

Spośród dużych miast wynajęcie kawalerki najtańsze jest w tej chwili w Katowicach i Poznaniu - ok. 1200 zł/mies. Przy większych lokalach Katowice są już zdecydowanie najtańsze. Zdaniem ekspertów właśnie dlatego na Śląsku spodziewany spadek cen najmu może być najmniejszy. Od zawsze najdroższa była stolica. Wynajmując kawalerkę w Warszawie, trzeba się co miesiąc liczyć z kosztem ok. 1600 zł. Równie duże dysproporcje dotyczą największych mieszkań. W Warszawie najem czteropokojowego lokalu to wydatek rzędu prawie 4 tys. zł na miesiąc. W innych dużych miastach ceny są co najmniej o 25 proc niższe.

Wystarczy kilkanaście dni

Mimo spadku cen najmu, który obserwujemy w całym kraju, popyt na mieszkania nadal jest wysoki. W Krakowie średni czas, w którym mieszkanie szuka nabywcy, to zaledwie 12 dni.

- Wynajęcie mieszkania to kwestia od kilku dni do maksymalnie dwóch miesięcy. Jeżeli lokal zalega w bazie dłużej niż dwa miesiące, to znaczy, że cena została ustalona zbyt wysoko i właściciel wyraźnie przestrzelił - mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Z danych portalu Szybko.pl wynika, że najtrudniej znaleźć teraz najemcę w Poznaniu i Gdańsku. Zajmuje to średnio 23 dni. Przed rokiem zajmowało to kilka dni więcej.

- Szybciej wynajmuje się małe mieszkanie w centrum miasta niż na peryferiach. Ładne mieszkania, o dobrej lokalizacji i przystępnej cenie, można wynająć w ciągu kilku dni - przyznaje Aleksandra Szarek z Home Broker.

Ten spory obrót na rynku i duża liczba transakcji nie pokazują jednak, jak bardzo zmieniła się sytuacja na rynku w ostatnich miesiącach. Jeszcze niedawno w zasadzie nie było możliwości, by podczas negocjacji wytargować obniżenie czynszu. Teraz jest to już stałe zjawisko. Można i warto się targować. Nasze zestawienie pokazuje tylko średnie ceny wywoławcze.

- Jeśli przy kawalerce właściciel żąda w ogłoszeniu np. 1500 zł, to często ostatecznie decyduje się ją wynająć za 1300 zł - przyznaje Tomasz Lebiedź.

Właściciele zaczynają mieć świadomość, że lepiej opuścić z ceny nawet te 10 proc., niż czekać kilka miesięcy, aż znajdzie się nabywca, który zaakceptuje proponowaną cenę. Najważniejsze jednak - by najemca był wypłacalny.

- Szczególnie w czasie kryzysu lepszy jest najemca, który płaci nawet o kilkadziesiąt złotych mniej niż średnia rynkowa, ale regularnie, niż taki, który ma problemy finansowe i zalega z płatnościami, a wynajmujący ma wówczas problem z jego eksmisją - uważa Marta Kosińska.

Spadki będą nieduże

- Ceny najmu będą jeszcze spadały i szczególnie dotyczy to mieszkań luksusowych - uważa Jerzy Sobański.

Jednak według ekspertów skala tych spadków nie będzie duża.

- Wielkich spadków cen nie należy się spodziewać, ale kilkuprocentowe są możliwe. Skoro spadają ceny nieruchomości, to muszą być zachowane proporcje cen najmu do tych spadających cen nieruchomości - uważa Aleksandra Szarek.

Wszystko jednak w ostateczności zależy od tego, jak głęboki będzie obecny kryzys.

- Jeśli kryzys będzie się pogłębiał i będą zwolnienia pracowników, to wszystkie ceny, także ceny najmu, będą spadać, bo będą się dostosowywały do możliwości potencjalnych nabywców - mówi Tomasz Lebiedź.

Średnie koszty najmu mieszkań w największych Polskich miastach

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

CZY ZNÓW BĘDZIEMY WYNAJMOWAĆ W DOLARACH I EURO

W tej chwili tylko ceny najmu luksusowych apartamentów są czasem podawane w euro. Ich najemcami są często osoby, których dochody są w walutach obcych, i to one wymusiły takie określenie czynszu. W obecnej sytuacji wielu właścicieli mieszkań zaczyna się zastanawiać, czy nie powinni określić ceny w walucie obcej. Jest to jednak bardzo ryzykowne, tak jak ryzykowna jest gra na rynku walutowym. Nie wiadomo, jak długo złoty będzie tani i kiedy nasza waluta zacznie zyskiwać na wartości. Jeśli tak się stanie, a zdaniem ekspertów jest to bardzo prawdopodobne, to właściciele mieszkań z cenami określonymi w euro lub dolarach bardzo dużo stracą. Właśnie dlatego nie należy się spodziewać powrotu sytuacji sprzed kilku lat, gdy wszystkie ceny na rynku nieruchomości podawane były w walutach obcych.