Współpraca z rzeczoznawcą się opłaca. Rzecz o akademikach – wywiad z ekspertem

Wcześniej pisaliśmy o roli Rzeczoznawcy Majątkowego w świecie wycen i analiz rynku nieruchomości. W kolejnym odcinku wywiadu chciałabym wziąć pod uwagę jeden z najszybciej rozwijających się obszarów tego rynku, jakim są akademiki. Rynek najmu instytucjonalnego w Polsce dynamicznie rośnie, stając się jednym z najbardziej obiecujących segmentów rynku nieruchomości. - mówi Joanna Borowik w wywiadzie z ekspertem INFOR.pl

EK: Jak ocenia się rozwój rynku prywatnych akademików w Polsce z perspektywy wyceny nieruchomości i atrakcyjności inwestycyjnej?

JB: Rynek prywatnych akademików w Polsce dynamicznie się rozwija, głównie w dużych miastach – ośrodkach akademickich. To atrakcyjny segment inwestycyjny – stabilny, z rosnącym popytem. Kluczowe czynniki wpływające na wartość takich nieruchomości to poziomy czynszów i zajętości, a te z kolei wynikają z lokalizacji obiektu w kontekście odległości od uczelni wyższych, ale też centrów miast, dostępności komunikacyjnej, istotnymi czynnikami są standard budynku i pokoi, ilość i dostępność konkurencyjnych obiektów. Rentowność takich obiektów zależy także od skutecznego zarządzania, w tym od zapewnienia odpowiedniego poziomu zajętości pokoi w okresie wakacji akademickich.

EK: Gdzie obecnie w Polsce buduje się najwięcej tego rodzaju nieruchomości?

JB: Zdecydowanym liderem jest Warszawa zarówno w sektorze PBSA (Purpose-Built Student Accommodation, obejmującym akademiki – zakwaterowanie dla studentów) jaki PRS (Private Rented Sector – obejmującym mieszkania wynajmowane przez instytucjonalnych inwestorów) Warszawa jest jednym z największych i najszybciej rozwijających się rynków w Europie Środkowo-Wschodniej. Liczba lokali w tych segmentach rynku zwiększa się także w polskich miastach regionalnych – ważnych ośrodkach akademickich: w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Trójmieście i Łodzi. Biorąc pod uwagę liczbę studentów, w tym zagranicznych przyjeżdżających na polskie uczelnie, nadal istnieje duży potencjał wzrostu. W ciągu ostatniego dziesięciolecia liczba studentów zagranicznych stale rosła m.in. dzięki unijnemu programowi Erasmus. Uniwersyteckie ośrodki Europy Środkowo-Wschodniej są atrakcyjną lokalizacją dla studentów i rozwijających swoje kariery młodych profesjonalistów z całego świata.

EK: Czego szukają dziś studenci biorąc pod uwagę zakwaterowanie?

JB: Studenci szukają kompleksowych i przystępnych cenowo rozwiązań, dlatego najem lokum w projektach PBSA jest dla nich często najlepszym rozwiązaniem.

EK: Dlaczego zatem Polska to atrakcyjny kraj dla studentów, a co za tym idzie i inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej?

Kluczowe czynniki wpływające na atrakcyjność i potencjał rozwoju tego segmentu rynku nieruchomości w Polsce z perspektywy popytu na poziom zajętości miejsc w prywatnych akademikach to między innymi stosunkowo niskie koszty życia w połączeniu z dobra ofertą dydaktyczną polskich uczelni. Polska jest czołowym krajem w naszym regionie pod względem liczby studentów ogółem, ponadto systematycznie rośnie ilość cudzoziemców rozpoczynających studia w Polsce, a oferta zakwaterowania studenckiego jest wciąż niewystarczająca. Opłaty za przeciętne miejsca w domu studenckim pozostają w trendzie wzrostowym, rosną wymagania co do jakości oferty w domach studenckich (standard zakwaterowania, usługi dodatkowe). Rynek akademików prywatnych pozostaje atrakcyjny dla inwestorów aktywnych w Europie, w Polsce przede wszystkim z racji na mocne fundamenty dalszego rozwoju jak również możliwość wolnorynkowego kształtowania opłat czynszowych.

EK: Co zatem przyciąga studentów do domów zamieszkania zbiorowego?

JB: Aktualne czynsze w prywatnych akademikach w Warszawie za pokoje 1-osobowe z prywatną łazienką przekraczają co prawda poziomy czynszów za wynajem pokoju w mieszkaniu, są zbliżone do czynszów za małe kawalerki. Jednak z pewnością możliwość korzystania z usług dodatkowych na miejscu (pełne zaopiekowanie), instytucjonalny wynajmujący (spokój), co jest szczególnie ważne w przypadku studentów zagranicznych, nie muszą się martwić o kontakt z właścicielem mieszkania, niespodziewane podwyżki czynszu czy nagłe wypowiedzenie umów, brak ukrytych kosztów – opłata czynszowa w akademikach zazwyczaj obejmuje media, Internet, sprzątanie części wspólnych i inne koszty, które w przypadku mieszkania wynajmowanego mogą znacząco podnieść miesięczne wydatki. Bardzo istotnymi czynnikami przemawiającymi za życiem w układnie „zbiorowym” są również społeczność i życie studenckie – możliwość poznania nowych ludzi i integracja ze środowiskiem

EK: Czy zatem jako ekspert rynku nieruchomości uznałabyś obecną infrastrukturę akademicką w Polsce, lub tu na Twoim lokalnym rynku – Warszawie, za wystarczającą jak na aktualne potrzeby? Czy mamy na tym polu jeszcze wiele do zrobienia?

JB: Wiele polskich uczelni posiada od dawna swoją bazę noclegową, która często nie do końca spełnia standardy jakościowe, a ilość miejsc często nie wystarcza dla wszystkich zainteresowanych – to zwykle zaledwie kilka do kilkunastu procent ilości studentów. W prywatnych akademikach studenci mają większy wpływ na wybór lokum. Są oferty, obejmujące pokoje jedno-, dwu- a nawet trzy osobowe, połączone jedną łazienką i kuchnią, ale dostępne są również pokoje w modelu apartamentowym, czyli tak naprawdę małe kawalerki, wynajmowane jednoosobowo lub przez pary. Ponadto, akademiki prywatne często oferują w częściach wspólnych szereg udogodnień, jak choćby pralnie i suszarnie, kawiarnie, siłownie. Opłaty za dodatkowe usługi często są zawarte już w czynszu. W niektórych obiektach można też korzystać z wspólnej sali telewizyjnej czy pokoi do nauki w ciszy.

Joanna Borowik – Rzeczoznawca Majątkowy. Ekspertka rynku nieruchomości. Biegła wyceny przedsiębiorstw. Właścicielka firmy Best VALUE Advisors. Pomaga podjąć trafne decyzje na różnych etapach procesu inwestycyjnego, zakupu lub sprzedaży nieruchomości, aportu, w sytuacji konfliktu czy pozyskiwania finansowania. Działa na terenie całego kraju.