Współpraca z rzeczoznawcą – korzyści, o których nie wiedziałeś! Wywiad z ekspertem

"Zdarza się, że sprzedający uzyskują wyższą od pierwotnie oczekiwanej cenę transakcyjną, a czasami Rzeczoznawca niejako studzi emocje sprzedających, których oczekiwania są zawyżone, pomaga podjąć świadome, racjonalne i korzystne decyzje biznesowe" - mówi w wywiadzie z ekspertem INFOR.pl Joanna Borowik – Rzeczoznawca Majątkowy. Ekspertka rynku nieruchomości. Biegła wyceny przedsiębiorstw. Właścicielka firmy Best VALUE Advisors. Pomaga podjąć trafne decyzje na różnych etapach procesu inwestycyjnego, zakupu lub sprzedaży nieruchomości, aportu, w sytuacji konfliktu czy pozyskiwania finansowania. Działa na terenie całego kraju.

EK: Czym dokładnie zajmuje się Rzeczoznawca Majątkowy?

JB: Rzeczoznawca Majątkowy zajmuje się przede wszystkim wyceną nieruchomości, czyli określaniem ich wartości np. rynkowej, odtworzeniowej, dla indywidualnych potrzeb inwestora. Jako ekspert rynku nieruchomości może również świadczyć usługi doradcze, sporządzać opracowania i ekspertyzy dotyczące rynku nieruchomości, efektywności / opłacalności inwestowania w nieruchomości, analizy dotyczące lokalizacji i jej potencjału.

Wycena nieruchomości to postępowanie, w wyniku którego określa się wartość nieruchomości, opinia o wartości musi mieć formę operatu szacunkowego. Procedura szacowania jest ściśle uregulowana w przepisach prawa.

Zawód Rzeczoznawcy Majątkowego jest uregulowany w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a tytuł zawodowy podlega ochronie prawnej. Aby wykonywać tę profesję, Rzeczoznawca Majątkowy musi posiadać odpowiednie kwalifikacje. Uprawnienia nadawane są aktualnie przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

W Polsce, aby otrzymać tytuł Rzeczoznawcy Majątkowego, należy ukończyć studia podyplomowe oraz odbyć minimum półroczne praktyki zawodowe lub posiadać udokumentowane 2-letnie doświadczenie zawodowe na stanowisku związanym z wyceną nieruchomości. Warunkiem koniecznym dla wszystkich jest zdanie egzaminu w Ministerstwie. Zdarza się więc, że Rzeczoznawcy mają różne pierwotne wykształcenie wyższe, niektórzy są ekonomistami, finansistami, inni architektami, geodetami czy prawnikami. Ja ukończyłam finanse i bankowość w Szkole Głównej Handlowej w Warszawie. Merytoryczne i praktyczne przygotowanie do zawodu Rzeczoznawcy jest więc istotne z choćby punktu widzenia wymagającego egzaminu państwowego, który składa się z części pisemnej i ustnej.

Zawód Rzeczoznawcy Majątkowego jest profesją interdyscyplinarną, wymaga wiedzy lub przynajmniej rozeznania w wielu dziedzinach, takich jak np. ekonomia, prawo, budownictwo, geodezja, architektura, ochrona przyrody czy rolnictwo. Nieustannie trzeba też śledzić zmiany w ustawodawstwie, mieć oko na wszelkie informacje z prasy z kraju i zagranicy. Wszelkie istotne wydarzenia, które mają wpływ na gospodarkę państwa wpływają też pośrednio na sytuację ekonomiczną i geopolityczną kraju, a tym samym na rynek nieruchomości.

Rzeczoznawca może i czasami wręcz powinien wskazać wpływ określonych czynników ekonomicznych czy prawnych na wartość nieruchomości.

EK: Kiedy najczęściej klienci korzystają z usług Rzeczoznawcy Majątkowego?

JB: Nie przesadzę stwierdzeniem, iż skorzystanie z usług eksperta w dziedzinie nieruchomości, jest warunkiem koniecznym dla tych, którzy mają do czynienia z wieloma sytuacjami biznesowymi i rodzinnymi.

Po pierwsze, w sytuacji konieczności zabezpieczenia kredytu na nieruchomości. Kredytobiorcy muszą przedstawić w banku operat szacunkowy sporządzony w tym właśnie celu.

Warto skorzystać z usług Rzeczoznawcy również w sytuacji sprzedaży lub zakupu nieruchomości, aby zweryfikować cenę czy mieć przekonanie o dobrze podjętej decyzji, mieć możliwie pełną informację o rynku. I co ważne jego opinia może być również źródłem argumentów do negocjacji ceny. Klient otrzymuje bowiem obiektywną – bez emocji, presji, w oparciu o wiedzę rynkową – wycenę nieruchomości. Podczas procesu zakupu - zmniejszenie ryzyka inwestycyjnego dzięki weryfikacji potencjału nieruchomości, ocenie przyszłych dochodów z czynszu czy stóp zwrotu z inwestycji lub – większe prawdopodobieństwo uzyskania potrzebnych środków.

Zdarzyło mi się, że klient chciał sprzedać grunt po cenie takiej, jak pod zabudowę jednorodzinną, a można go było zabudować budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, za takie grunty ceny plasują się na zupełnie innym poziomie. Podobnie jak inni moi klienci – grupa sąsiadów, która sprzedała razem swoje działki zabudowane domami jednorodzinnymi deweloperowi – uzyskała ceny 2-3 kilkukrotnie wyższe niż w sytuacji, gdyby sprzedawali swoje nieruchomości oddzielnie. Warto wiedzieć, co sprzedajemy lub kupujemy i Rzeczoznawca może w tym pomóc.

Zdarza mi się też wspierać klientów w sytuacji decyzji biznesowych dotyczących sposobu zagospodarowania nieruchomości i wyboru takiego, który będzie niósł najkorzystniejsze stopy zwrotu z inwestycji.

Analizy Rzeczoznawców mogą stanowić podstawę do analizy kosztów i trzymania ich w ryzach w trakcie trwania inwestycji, a także prognozowania przychodów i kosztów w przyszłości – po zakończeniu budowy.

Przedsiębiorcy korzystają z usług Rzeczoznawcy także w sytuacji, gdy chcą wnieść aportem nieruchomość do przedsiębiorstwa, czasami w sytuacji wyceny przedsiębiorstwa, na potrzeby aktualizacji wartości środków trwałych, w sytuacjach sporów biznesowych czy rozliczeń między wspólnikami. Takich sytuacji, w których udział Rzeczoznawcy jest konieczny lub zalecany jest naprawdę wiele. Mogą to być, między innymi, ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości czy za bezumowne z niej korzystanie, na potrzeby obliczenia opłat administracyjnych (planistycznej lub adiacenckiej) w przypadku podziału nieruchomości, wybudowaniu infrastruktury przez gminę, zmiany przeznaczenia nieruchomości; na potrzeby obliczenia podatku od budowli i wiele innych.

EK: Jak współpraca z Rzeczoznawcą może pomóc firmie w procesie uzyskania kredytu lub refinansowania inwestycji?

JB: Operat szacunkowy jest dokumentem koniecznym przy zabezpieczeniu finansowania bankowego na nieruchomości. Musi być sporządzony przez Rzeczoznawcę Majątkowego zgodnie przede wszystkim z Ustawą o gospodarce nieruchomościami, Rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości, zgodnie z wytycznymi banku finansującego. Operat sporządzony na ten cel musi także wskazywać obszary ryzyka związanego z wycenianą nieruchomością, takie jak przewidywane zmiany na danym rynku nieruchomości, ryzyka związane z oceną danej nieruchomości przez inwestorów wraz z ogólną opinią na temat kierunku wpływu powyższych na poziom wartości wycenianej nieruchomości w przyszłości.

EK: Jak zatem Rzeczoznawca może wesprzeć swoich klientów w procesie analizy potencjału inwestycyjnego nieruchomości?

JB: Przede wszystkim Rzeczoznawca Majątkowy może pomóc zweryfikować, czy zamierzenie jest możliwe do realizacji, czy pozwalają na to chociażby regulacje prawne (w tym plan miejscowy / ogólny) czy dany rynek nieruchomości dobrze przyjmie inwestycję – czy jest na nią popyt na rynku, przy jakim poziomie cen. Może pokierować Klienta do odpowiednich doradców czy urzędów, wskaże co będzie potrzebne w procesie weryfikacji możliwości realizacji zamierzenia.

Rzeczoznawca Majątkowy może przygotować studium wykonalności projektu inwestycyjnego z analizą przepływów finansowych i analizą wrażliwości zmiennych takich jak koszty budowy lub czynsze na np. stopę zwrotu z inwestycji czy wartość inwestycji po zakończeniu budowy. Taka analiza pomaga też przy budżetowaniu i trzymaniu kosztów „w ryzach” w trakcie jej realizacji.

EK: Jakie ryzyka może ponieść przedsiębiorca, jeśli zrezygnuje z profesjonalnej wyceny i oprze się wyłącznie na szacunkach rynkowych?

JB: Czasami Klienci posługują się cenami ofertowymi analizują rynek na własne potrzeby i zdarza się również, że ceny ofertowe, zwłaszcza na mniej płynnych rynkach nieruchomości (gdzie dochodzi do mniejszej liczny transakcji), znacznie odbiegają od cen transakcyjnych. Rzeczoznawca Majątkowy opiera swoje analizy przede wszystkim na cenach transakcyjnych – czyli tych z realnych transakcji na podstawie aktów notarialnych.

Kolejnym ryzkiem jest możliwość błędnej oceny nieruchomości, jej możliwości inwestycyjnych, potencjału zagospodarowania.

Współpracując z Rzeczoznawcą przedsiębiorcy mogą uniknąć czasami bardzo kosztownych błędów, zoptymalizować koszty czy podnieść przychody. Po prostu – podejmować lepiej przemyślane, świadome i obarczone mniejszym ryzykiem decyzje.

EK: Jak długo więc trwa przygotowanie wyceny nieruchomości i od czego zależy czas jej realizacji?

JB: Czas przygotowania operatu szacunkowego zależy od wielu czynników, przede wszystkim od tego jaka nieruchomość jest przedmiotem wyceny. W przypadku prostych nieruchomości jak np. lokal handlowy może to być kilka dni, w przypadku bardziej złożonych nawet miesiąc. Zależy to również od tego, jak idzie współpraca z klientem – czy ma dokumenty potrzebne Rzeczoznawcy do wyceny, czy te dokumenty muszą jeszcze zostać sporządzone czy zamówione w urzędzie. Proces wyceny może się wówczas przeciągnąć do miesiąca lub nawet dłużej.

EK: Czy Rzeczoznawca oprócz rynku nieruchomości, może również zajmować się wyceną innych składników majątku firmy?

JB: Może również wyceniać maszyny i urządzenia, pojazdy, inne środki trwałe czy zapasy. Do wyceny tych aktywów nie są potrzebne uprawnienia. Ja zajmuję się również wyceną przedsiębiorstw, należę do Stowarzyszenia Biegłych Wyceny Przedsiębiorstw w Polsce.

EK: Jakimi cechami charakteryzuje się dobry Rzeczoznawca?

JB: Wybór odpowiedniego Rzeczoznawcy Majątkowego jest kluczowy, aby uzyskać rzetelną i profesjonalną usługę w postaci wyceny nieruchomości, analizy rynku czy analizy opłacalności lub wykonalności inwestycji. W tej profesji nieocenione jest doświadczenie zawodowe. Warto o nie zapytać, o to czy Rzeczoznawca realizował podobne zlecenia w przeszłości, jakie ma portfolio zrealizowanych wycen. Wybierając doświadczonego Rzeczoznawcę możemy mieć większą pewność, że lepiej zrozumie on specyfikę rynku i uwzględni kluczowe czynniki wpływające na wartość nieruchomości. Zdarza się, że Rzeczoznawcy specjalizują się w danym typie nieruchomości, a w innych segmentach rynku nie mają doświadczenia. Ja np. mam bardzo duże doświadczenie w wycenie nieruchomości komercyjnych (biurowe, hotelowe, magazynowe, handlowe) czy gruntów pod inwestycje. Dobry Rzeczoznawca jest obiektywny, przestrzega kodeksu etyki zawodowej, unika konfliktu interesów – jest niezależny od stron transakcji. Posiada wysoko rozwinięte umiejętności analityczne w zakresie danych rynkowych, aktów prawnych, dokumentów nieruchomości takich jak umowy najmu, decyzje administracyjne. Jest także staranny i dokładny, co jest niezwykle ważne przy analizie danych i dokumentacji, a także przekłada się na jakość wykonanego operatu szacunkowego.

Ważną cechą jest też komunikatywność, aby Rzeczoznawca w sposób jasny i zrozumiały umiał przekazać wyniki swojej pracy oraz odpowiedzieć na ewentualne pytania klienta.

EK: Czy mogłabyś podać przykłady, w których Twoja praca jako Rzeczoznawca Majątkowy okazała się niezbędnym wsparciem dla Twoich klientów?

JB: Takich sytuacji było wiele. Jednym z przykładów, którym mogę się podzielić, jest fakt, iż dzięki mojej analizie Klienci sprzedali nieruchomość za wyższą cenę niż początkowo sami szacowali, ponieważ okazało się, że nieruchomość ma znacznie większy potencjał – może być zabudowana budynkiem wielo- a nie jednorodzinnymi.

Zdarzyło się też tak, że ustrzegłam klientów przed błędnymi decyzjami - na przykład nie kupili nieruchomości, ponieważ okazało się, że ze względu na uwarunkowania planistyczne czy środowiskowe, nie będą mogli zrealizować na gruncie zamierzonej inwestycji.

Innym razem okazało się, że po transakcji nieruchomość nie miałaby zapewnionego dostępu do drogi publicznej.

Miałam też taką sytuację, że klient już po podpisaniu umowy przedwstępnej postanowił, że będzie się posiłkował kredytem zabezpieczonym na nieruchomości. Potrzebował wyceny do banku, cenę transakcyjną miał już ustaloną i zadatek zapłacony. Okazało się, że zgodnie z obejmującą kupowaną nieruchomość umową najmu, której klient nie przeanalizował dokładnie, jest sporo kosztów niepokrytych przez najemcę – obciążających właściciela, co istotnie zmniejszało wartość nieruchomości – o kwotę podobną do zapłaconego już zadatku. Gdybym wyceniała nieruchomość przed podpisaniem umowy przedwstępnej, klient miałby pełną wiedzę o nieruchomości i argumenty do negocjacji ceny.

Innym razem podpowiedziałam klientowi jakiego typu najemcy mógłby poszukać na niewynajętą od lat powierzchnię, po kilku miesiącach powierzchnia ta była już wynajęta.

Współpraca z rzetelnym i doświadczonym Rzeczoznawcą może ustrzec klientów przed bardzo kosztownymi błędami lub sprzedającym uzyskać wyższą od pierwotnie oczekiwanej cenę transakcyjną, może też „sprowadzić na ziemię” tych sprzedających, których oczekiwania są zbyt wygórowane. Rzeczoznawca pomaga podjąć racjonalne, świadome i korzystne decyzje biznesowe.

pod redakcją Ewy Kordeckiej
doświadczona profesjonalistka z ponad 10-letnim stażem pracy w sektorach finansów i nieruchomości, rachunkowości finansowej i raportowania. Posiada doświadczenie w zarządzaniu budżetem, analizie przepływów pieniężnych i gromadzeniu danych z różnych systemów operacyjnych nieruchomości komercyjnych. Ciągle poszerza swoją wiedzę na temat wyceny i finansów szeroko pojętego rynku nieruchomości.