Właściciel, Wspólnota mieszkaniowa

Docelowo ponad 190 tys. wspólnot mieszkaniowych i blisko 4 mln lokali mogą zostać objęte obowiązkiem korzystania z Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF). Posłanka Gabriela Lenartowicz zwróciła się do Ministerstwa Finansów z pytaniami o zasadność takich regulacji. W odpowiedzi resort nie przewiduje obecnie wyłączenia wspólnot mieszkaniowych z systemu, choć nie wyklucza przyszłych zmian.

Od lutego 2026 r. trwają rządowe prace legislacyjne nad projektem nowelizacji ustawy o własności lokali. Głównym celem tej nowelizacji jest dostosowanie działalności wspólnot mieszkaniowych do zmian, jakie zaszły na rynku zarządzania wspólnotami w ciągu ostatnich 30 lat, tj. od wejścia w życie tej ustawy. Jak wyjaśnia Minister Finansów i Gospodarki (odpowiedzialny za przygotowanie projektu zmian przepisów), zmiany te są podsumowaniem zapadłego na tym tle orzecznictwa, praktyki zarządców nieruchomości, rozwoju technologii budownictwa wielorodzinnego oraz zmian w innych aktach prawnych dotyczących działalności wspólnot. Poniżej prześledzimy najważniejsze zmiany jakie przynieść ma ta nowelizacja.

Od dłuższego czasu organy Krajowej Administracji Skarbowej nie pozwalają wspólnotom mieszkaniowym korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego w przypadku przychodów z wynajmu powierzchni elewacji lub dachu na cele reklamowe lub telekomunikacyjne. Takie samo stanowisko prezentuje Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydawanych interpretacjach indywidualnych. Jednak można spotkać wyroki sądów administracyjnych, które prezentują odmienne, korzystne dla wspólnot stanowisko

Właściciele i zarządcy nieruchomości są obciążeni szeregiem obowiązków związanych z utrzymaniem ich w odpowiednim stanie technicznym. Dotyczą one między innymi przeprowadzania okresowych kontroli, które są nie tylko obowiązkowe, ale i płatne.

Postawiłeś budynek bez pozwolenia i liczysz na uproszczoną legalizację? Ale możesz mieć problem: NSA w wyroku z 13 stycznia 2026 r. (II OSK 1860/23) stwierdził, że wystarczy, aby przed 19 września 2020 r. wydano decyzję o nakazie rozbiórki, i to nawet nieostateczną. Czyli mogłeś ją nawet zaskarżyć i sprawa może się jeszcze toczyć, ale to bez znaczenia dla organów nadzoru budowlanego.

Zima w mieście to nie tylko śnieg. To także zamarznięte chodniki i nagłe lokalne odwilże, które wymuszają jasne rozgraniczenie obowiązków. Jeśli chodnik przylega bezpośrednio do posesji i nie dzieli go pas zieleni, za jego zimowe utrzymanie odpowiada właściciel posesji. Jeśli między posesją a chodnikiem znajduje się choćby wąski pas zieleni, odpowiedzialność za odśnieżanie i usuwanie oblodzeń zwykle przejmuje miasto.

Obowiązek rejestracji psów i kotów w systemie KROPiK będzie wiązał się dla właścicieli zwierząt z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów? Czy da się ich uniknąć? Kto będzie miał dostęp do danych wprowadzonych do systemu? Po co zwierzętom PESEL?

Zarządzanie wspólnotą mieszkaniową wiąże się z szeregiem obowiązków i odpowiedzialnością, która często wymaga nie tylko dobrej organizacji, lecz także fachowej wiedzy prawnej. W obliczu stale zmieniających się przepisów oraz złożoności prawa lokalowego i cywilnego, usługi prawne dla wspólnot mieszkaniowych stają się niezbędnym elementem skutecznego działania zarządów i administratorów. Prawnik wspierający wspólnotę nie tylko rozwiązuje konflikty i reprezentuje ją przed sądami, ale przede wszystkim pomaga unikać błędów, które mogłyby skutkować kosztownymi konsekwencjami. Zrozumienie zakresu tych usług i korzyści płynących z profesjonalnej obsługi prawnej jest kluczowe dla każdego, kto odpowiada za funkcjonowanie wspólnoty.

Media od jakiegoś czasu donoszą o uchwałach niektórych wspólnot mieszkaniowych, które zakazują „elektrykom” (samochodom z napędem elektrycznym) wjazdu do garażu podziemnego w bloku mieszkalnym. Czy takie ograniczenie praw mieszkańców do korzystania z garażu jest w ogóle legalne. Warto też pamiętać o możliwości zaskarżania uchwał wspólnoty mieszkaniowej. Nie ma jeszcze wyroków sądowych w podobnych sprawach.

Szykują się zmiany dotyczące działalności spółdzielni mieszkaniowych oraz wspólnot mieszkaniowych. Do uzgodnień trafił projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw. Projektodawcą jest resort rozwoju i technologii.

Pojawiła się nowa zachęta dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych do inwestycji we własne źródło OZE, czyli koncepcja prosumenta lokatorskiego. Ta forma rozliczeń dla części wspólnych bloku lub budynku wielolokalowego zakłada przede wszystkim możliwość bezpośredniego zarabiania na wprowadzanych do sieci nadwyżkach energii. Eksperci wskazują, że nowe rozwiązanie ma szansę zyskać większą popularność niż formuła prosumenta zbiorowego.

W najbliższych latach ogromne pieniądze pójdą na poprawę efektywności energetycznej budynków, co potwierdzają też w umowie koalicyjnej ewentualni nowi rządzący. Po raz kolejny bardziej wygrani będę właściciele nowych budynków wielorodzinnych, ale i współwłaściciele „wielkiej płyty” dużo zaoszczędzą, jeśli nie ograniczą się tylko do termomodernizacji.

Wspólnota mieszkaniowa nie jest podatnikiem VAT. Czy również ją będzie dotyczył obowiązek fakturowania w KSeF?

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) potwierdził, że pobierane przez wspólnotę mieszkaniową zaliczki od członków wspólnoty na poczet dostawy mediów zużywanych przez indywidualnych członków wspólnoty oraz rozliczenie kosztów mediów, dotyczących wyłącznie lokali mieszkalnych nie podlegają wliczeniu do limitu obrotu, o którym mowa w art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, a w konsekwencji nie podlegają opodatkowaniu VAT.

W dniu 31 sierpnia 2023 r. w Dzienniku Ustaw opublikowano nowelizację ustawy o odnawialnych źródłach energii (OZE), która wnosi znaczące zmiany w polskim sektorze energetycznym, w tym modyfikuje rozliczenie energii z fotowoltaiki dla wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni mieszkaniowych. Nowelizacja ta wchodzi (co do zasady) w życie 1 października 2023 r. ale część przepisów wchodzi w życie w późniejszych teminach. Wprowadzone zmiany mogą sprawić, że zmniejszą się opłaty dla mieszkańców np. z tytułu funduszy remontowych, sprzątania czy użytkowania części wspólnych.

Krajowa Informacja Skarbowa (KIS) potwierdziła, że dieta otrzymywana przez podatniczkę z tytułu pełnienia funkcji przewodniczącej zarządu wspólnoty mieszkaniowej stanowić będzie tzw. przychód z innych źródeł, który nie korzysta ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust.1 pkt 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (KIS) wydał interpretację dotyczącą możliwości obniżenia podatku VAT dla Wspólnot Mieszkaniowych. Według KIS, Wspólnota nie ma prawa do odliczenia podatku należnego o część podatku naliczonego, zawartego w fakturach, dokumentujących zakup towarów i usług w celu realizacji projektu, gdy nie wykonuje czynności opodatkowanych i nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Wielu właścicieli mieszkań oraz spółdzielców sądzi, że odcięcie wody za długi przez zarządcę budynku (np. wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię) jest możliwe. Tym bardziej, że opłaty za wodę są naliczane właśnie przez spółdzielnię mieszkaniową lub wspólnotę. Orzecznictwo sugeruje jednak, że zarządca budynku nie powinien odcinać dostępu mieszkania do wody. Zgodnie z prawem, jedynie przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne może odciąć dostęp wody do budynku. Co więcej, takie przypadki są bardzo rzadkie. Ale i tak nie można lekceważyć rachunków za wodę. Warto pamiętać o rekordowo wysokim oprocentowaniu tego typu zaległości.

W przeszłości zdarzały się przypadki publicznego ujawniania danych wskazujących na zadłużenie poszczególnych członków wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Generalny Inspektor Ochrony Danych Osobowych sprzeciwił się takim praktykom. Argumentacja GIODO (obecnie UODO) mówi, że numery lokali również należy traktować jako dane osobowe. Niedopuszczalne jest też publiczne podawanie innych informacji mogących sugerować zadłużenie poszczególnych członków wspólnoty lub spółdzielni. Dane o zadłużeniu nie powinny być dostępne dla osób niebędących właścicielem lokalu w danym bloku lub spółdzielcą. Zarządca budynku musi zadbać o bezpieczeństwo doręczenia zestawień prezentujących między innymi poziom opłat oraz ewentualne długi za mieszkanie. W razie naruszenia zasad ochrony danych osobowych przez wspólnotę lub spółdzielnię, pokrzywdzone osoby mogą domagać się odszkodowania przed sądem.

Prezydent Andrzej Duda podpisał ustawę o zmianie niektórych ustaw wspierających poprawę warunków mieszkaniowych. Celem zmian jest poprawa efektywności energetycznej budynków, a także promocja odnawialnych źródeł energii (OZE). Kto będzie mógł ubiegać się o dofinansowanie do poprawy warunków mieszkaniowych?

Rośnie liczba osób, które mają problem z terminowym regulowaniem czynszów i opłat za mieszkanie. Jakie są skutki prawne zaległości czynszowych? Kiedy możne dojść do licytacji mieszkania za długi? Czy można sprzedać mieszkanie mając długi czynszowe?

Rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z 7 grudnia 2021 r. potwierdza, że koszty ogrzewania mieszkań powinny być dzielone na 12 miesięcy. Podwyżka kosztów dotyczących nieruchomości wspólnej również jest przesłanką do podniesienia opłat pobieranych od właścicieli lokali i posiadaczy spółdzielczych praw (własnościowego i lokatorskiego). Wspólnota lub spółdzielnia zarządzająca budynkiem powinna dążyć do tego, aby po podsumowaniu sezonu grzewczego nie powstały duże nadpłaty albo niedopłaty. Zatem uzasadnione jest, by podwyżki cen za ogrzewanie już teraz zostały uwzględnione w comiesięcznych opłatach członków wspólnoty mieszkaniowej.

Wspólnoty mieszkaniowe od firm świadczących usługi w zakresie zarządzania nieruchomościami oczekują wsparcia profesjonalistów. Wiosna to gorący czas, jeśli chodzi o prace w ogrodach i zielonych skwerach. Coraz więcej wspólnot decyduje się więc na skorzystanie z usług ogrodników i architektów krajobrazu.

Problemy we wspólnotach mieszkaniowych zdarzają się niemalże w każdej z nich. Borykają się z nimi zarówno zarządcy jak i sami właścicieli lokali. Jakie trudno napotykają?

W obecnym stanie prawnym osoby „wybrane” do pełnienia funkcji członka zarządu we wspólnotach mieszkaniowych nie będą posiadały tytułu do ubezpieczenia zdrowotnego - poinformował w komunikacie z 1 kwietnia 2022 r. Gabinet Prezesa Narodowego Funduszu Zdrowia. Zatem osoby te nie muszą płacić składki zdrowotnej. Sprawa ta od początku 2022 roku budziła wiele kontrowersji. Bowiem ustawa wprowadzająca Polski Ład objęła obowiązkiem ubezpieczenia zdrowotnego osoby powołane do pełnienia funkcji na mocy aktu powołania, które z tego tytułu pobierają wynagrodzenie.