Właściciele balkonów mogą „odetchnąć” z ulgą – nie będą już musieli ponosić tego spornego kosztu

• Za które części balkonu – zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami – odpowiada właściciel lokalu mieszkalnego, a za które wspólnota mieszkaniowa?
• Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt zmieniający ustawę o własności lokali, który ma rozwiązać problem sporów o remonty balkonów pomiędzy właścicielami mieszkań i wspólnotami mieszkaniowymi
• Kiedy nowe przepisy, rozwiązujące problem sporów o remonty balkonów pomiędzy właścicielami mieszkań i wspólnotami mieszkaniowymi, miałyby wejść w życie?

Za które części balkonu – zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami – odpowiada właściciel lokalu mieszkalnego, a za które wspólnota mieszkaniowa?

Zgodnie z obecnym brzmieniem art. 3 ust 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Na gruncie powyższej definicji – niejednokrotnie dochodzi do sporów pomiędzy właścicielem mieszkania, a wspólnotą mieszkaniową, co do tego które z części balkonu stanowią wyłączną własność właściciela lokalu (za utrzymanie których, w należytym stanie – tym samym – odpowiada właściciel), a które stanowią część wspólną, za których utrzymanie odpowiada wspólnota (z kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w których właściciel mieszkania również uczestniczy).

W związku z powyższym, nieraz stało się to już przedmiotem rozstrzygnięcia przez sądy, które również, nie zawsze zajmowały jednolite stanowisko w tej kwestii:

1. W wyroku z dnia 28 marca 2017 r. (sygn. akt II OSK 1929/15), Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że – „prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali obejmuje również tarasy, a dokładnie ich wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. Tylko w tym zakresie właściciele ci mają – wynikający z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali – obowiązek utrzymywania przynależnego do nich tarasu w należytym stanie.” Z powyższego wynika, że właściciel mieszkania ponosi odpowiedzialność wyłącznie za wierzchnią warstwę wykończeniową „wnętrza” balkonu (lub odpowiednio – tarasu/loggii), czyli m.in. stan płytek czy wewnętrznych ścian balkonu. Podobne stanowisko zaprezentował Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 marca 2008 r. (sygn. akt. III CZP 10/08), w której stwierdził, iż: „właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową”. Z powyższego wynika natomiast jednoznacznie, że za elementy konstrukcyjne balkonu i utrzymanie ich w należytym stanie – odpowiada wspólnota mieszkaniowa.
2. Stanowisko niejednolite z powyższymi (z pkt 1), zajął natomiast np. Sąd Apelacyjny w Gdańsku, w wyroku z dnia 20 grudnia 2013 r. (sygn. akt. V ACa 423/13), który uznał, że – „W myśl art. 14 ust. 1 u.w.l. właściciel lokalu ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu i musi uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Według art. 14 u.w.l. na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się m.in. wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Przepisy ustawy nie określają bliżej, jakie elementy budynku należą do części wspólnych ogółu właścicieli lokali, art. 3 ust. 2 stanowi tylko, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Trafne jest stwierdzenie, że balkony (loggie) z wejściami do nich z poszczególnych lokali mają dwojaki charakter, bo są elementem elewacji budynku i są częściami budynku przynależnymi do właścicieli poszczególnych lokali. Jest to jednak teza ogólna, która nie jest wystarczająca do powoływania się w uchwale o remoncie i sfinansowaniu jego kosztów bez sprecyzowania, jakie części balkonów mają być remontowane na koszt wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej. Tymczasem zaskarżona uchwała (...) o remoncie elewacji budynku z dociepleniem i remoncie balkonów wskazuje ogólnie, że ma być wykonany remont balkonów „w zakresie elementów konstrukcyjnych budynku”. Można uznać, że balkony mające osobne wejścia z poszczególnych lokali są bardziej częściami budynku należącymi do właścicieli poszczególnych lokali, skoro mogą z nich korzystać tylko oni z wyłączeniem właścicieli innych lokali. Są one częściami wspólnymi tylko jako element elewacji, a więc jako część zewnętrzna wpływająca głównie na wygląd budynku, nie licząc kwestii związanych z bezpieczeństwem ich istnienia (dla osób korzystających z lokali i innych osób, które mogłyby doznać szkody wskutek wad konstrukcyjnych balkonów). Tak więc z powyższych przepisów wynika, że jeśli wspólnota podejmuje uchwałę o remoncie balkonów czy loggii, to musi dokładnie określić w niej, jakie ich elementy podlegają remontowi na wspólny koszt. Brak takiego określenia jest sprzeczny z zasadami prawidłowego zarządzania wspólną nieruchomością i narusza interesy właścicieli lokali, którzy nie są zainteresowanie udziałem w kosztach remontu elementów balkonów nie wchodzących w skład części wspólnych nieruchomości (kosztem remontu „cudzych balkonów”).” Z powyższego wynika zatem, że – to wspólnota mieszkaniowa, w podjętej przez siebie uchwale – ma zadecydować, które z części balkonów czy loggii stanowią części wspólne budynku i – tym samym – podlegają remontom przez wspólnotę mieszkaniową, a które są wyłączną własnością właścicieli mieszkań (za które to owi właściciele ponoszą odpowiedzialność).

Niejasne, nieprecyzyjne przepisy i niejednolite orzecznictwo powodowało – jak zostało już wspomniane powyżej –że niejednokrotnie dochodziło do sporów pomiędzy właścicielami mieszkań, a wspólnotą mieszkaniową o to, kto odpowiada np. za remont balustrady, czy innych elementów konstrukcyjnych balkonu – tj. czy właściciel mieszkania musi wyremontować te elementy z własnej „kieszeni” czy zobowiązana jest uczynić to wspólnota (w ramach kosztów zarządu, do których ww. właściciel mieszkania również się dokłada, ponieważ – zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o własności lokali – właściciel lokalu musi uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej).

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowało projekt zmieniający ustawę o własności lokali, który ma rozwiązać problem sporów o remonty balkonów pomiędzy właścicielami mieszkań i wspólnotami mieszkaniowymi

W dniu 20 lutego 2026 r., w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów, ukazał się projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali (nr w wykazie: UD312), który raz na zawsze ma rozwiązać spory, do których dochodzi pomiędzy właścicielami mieszkań i wspólnotami mieszkaniowymi o to, kto jest właścicielem i w zakresie czyjej odpowiedzialności pozostają poszczególne części balkonów (lub odpowiednio – loggii czy tarasów).

W art. 1 pkt 2 projektu, Rada Ministrów, proponuje zmianę art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, poprzez nadanie mu następującego brzmienia: „Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, oraz elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów.”

Jak wynika z uzasadnienia projektu – owo rozszerzenie definicji nieruchomości wspólnej o elementy konstrukcyjne balkonów, loggii i tarasów – „pozwoli rozgraniczyć własność poszczególnych elementów balkonu oraz odpowiedzialność za ich utrzymanie”. Aktualnie, interpretując tę kwestię – należy każdorazowo odwoływać do orzecznictwa Sądu Najwyższego, które jednak każdorazowo odnosi się do konkretnego stanu faktycznego i rozwiązania technicznego występującego w danym budynku. Projektowana nowelizacja wskazuje natomiast jednoznacznie, iż elementy konstrukcyjne balkonu (logii, tarasu) stanowią nieruchomość wspólną, za której utrzymanie odpowiada wspólnota. Są to dźwigary, płyta balkonowa wraz z izolacją, balustrada balkonu oraz inne elementy balkonu stanowiące fragmenty elewacji budynku. Tym samym – jeżeli ww. przepisy wejdą w życie – jednoznacznie przesądzone zostanie, iż składową lokalu (a zatem i przedmiotem wyłącznej odpowiedzialności jego właściciela) będzie wyłącznie wewnętrzna przestrzeń balkonu.

Jeżeli ww. projekt zostanie ostatecznie przyjęty – wspólnota mieszkaniowa nie będzie mogła już wymagać od właściciela mieszkania wykonania na własny koszt remontu jakichkolwiek elementów konstrukcyjnych balkonu (w tym m.in. wspomnianych – dźwigarów, płyty balkonowej wraz z izolacją, balustrady balkonu oraz innych elementów balkonu stanowiących fragmenty elewacji budynku), nawet jeżeli w podjętej przez siebie uchwale w tym przedmiocie uzna, że są to elementy, za które odpowiada właściciel mieszkania (nie będzie już zatem mogło dojść do sytuacji, jak w orzeczeniu Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 20 grudnia 2013 r., sygn. akt. V ACa 423/13).

Kiedy nowe przepisy, rozwiązujące problem sporów o remonty balkonów pomiędzy właścicielami mieszkań i wspólnotami mieszkaniowymi, miałyby wejść w życie?

Zgodnie z art. 5 projektu ustawy o zmianie ustawy o własności lokali (nr w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UD312), który raz na zawsze ma rozwiązać spory, do których dochodzi pomiędzy właścicielami mieszkań i wspólnotami mieszkaniowymi o to, kto jest właścicielem i w zakresie czyjej odpowiedzialności pozostają poszczególne części balkonów (lub odpowiednio – loggii czy tarasów) – ustawa ma wejść w życie po upływie 30 dni od dnia jej ogłoszenia w Dzienniku Ustaw.

Należy jednak mieć na względzie, że omawiany projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali, w dniu 20 lutego 2026 r., został dopiero opublikowany w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów, a nieco wcześniej, bo 14 stycznia 2026 r. – został skierowany do opiniowania, uzgodnień międzyresortowych i konsultacji publicznych, które zakończyły się 4 lutego br. Jeżeli finalnie zostanie on przyjęty przez Radę Ministrów – trafi następnie do dalszych prac w Sejmie, a później w Senacie, zanim ostatecznie zostanie złożony do podpisu na biurku Prezydenta.

Wideoszkolenie: Podatek od nieruchomości 2025 – czy firmy czeka rewolucja?

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 1048 z pózn. zm.)
• Projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali (nr w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów: UD312)