Odziedziczyłeś mieszkanie i je sprzedałeś? Skarbówka: jeden błąd i stracisz ulgę podatkową!

• Ulga mieszkaniowa a podatek od spadków i darowizn
• Na czym polega ulga i kiedy można sprzedać odziedziczone mieszkanie
• Stan faktyczny: kawalerka za mała dla rodziny
• Błędne założenie: spłata kredytu to nie nabycie nieruchomości
• Co należało zrobić, by zachować ulgę
• Praktyczna wskazówka

Ulga mieszkaniowa a podatek od spadków i darowizn

Ulga mieszkaniowa w podatku od spadków i darowizn to jedno z bardziej wartościowych zwolnień w polskim prawie podatkowym. Pozwala ona wyłączyć z podstawy opodatkowania czystą wartość odziedziczonej nieruchomości do łącznej powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 110 m2. Skorzystanie z niej i jej zachowanie wymaga jednak spełnienia szeregu ustawowych warunków. Warunki jej zachowania są jednak rygorystyczne, a najnowsza interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 kwietnia 2026 r. (sygn. 0111-KDIB2-2.4015.38.2026.2.MM) pokazuje, jak łatwo można je nieumyślnie naruszyć.

Na czym polega ulga i kiedy można sprzedać odziedziczone mieszkanie

Ulga mieszkaniowa uregulowana w art. 16 ustawy o podatku od spadków i darowizn (dalej ustawy) przysługuje m.in. osobom, które

• nabyły w drodze dziedziczenia budynek lub lokal mieszkalny,
• nie posiadają innego mieszkania ani domu i
• zobowiązują się przez pięć lat zamieszkiwać w nabytej nieruchomości, będąc w niej zameldowanymi na pobyt stały.

Zasadą jest więc pięcioletni zakaz zbycia. Ustawa przewiduje jednak wyjątek, zawarty w art. 16 ust. 7 pkt 2, który może pozwolić sprzedać odziedziczone mieszkanie przed upływem tego terminu bez utraty ulgi. Warunek jest potrójny i wszystkie trzy przesłanki muszą być spełnione łącznie:

• zbycie musi być uzasadnione koniecznością zmiany warunków lub miejsca zamieszkania,
• całość środków ze sprzedaży musi zostać przeznaczona na nabycie innej nieruchomości mieszkalnej — w ciągu dwóch lat od zbycia,
• łączny okres zamieszkiwania w zbytej i nabytej nieruchomości, potwierdzony zameldowaniem na pobyt stały, musi wynosić pięć lat.

Stan faktyczny: kawalerka za mała dla rodziny

We wniosku o interpretację podatnik opisał następującą sytuację. Po śmierci cioci w 2022 r. odziedziczył kawalerkę o powierzchni 25,87 m2 i złożył oświadczenie o korzystaniu z ulgi mieszkaniowej — na tej podstawie postępowanie podatkowe zostało umorzone w 2023 r. W 2025 r. podatnik ożenił się, a wraz z żoną spodziewa się dziecka. Pozostanie w kawalerce stało się niemożliwe, zatem sprzedał ją i kupił dom. Cena sprzedaży pokryła część ceny domu; na resztę zaciągnął wraz z żoną kredyt. Środki ze sprzedaży kawalerki, które nie zostały bezpośrednio zapłacone sprzedającemu dom, podatnik zamierzał przez dwa lata przeznaczać na spłatę comiesięcznych rat kredytu.

Podatnik był przekonany, że zachowa prawo do ulgi, skoro docelowo wszystkie pieniądze trafią na zaspokojenie celu mieszkaniowego związanego z zakupem domu — choćby pośrednio, przez spłatę kredytu.

Błędne założenie: spłata kredytu to nie nabycie nieruchomości

Dyrektor KIS uznał stanowisko podatnika za nieprawidłowe. Organ wskazał, że art. 16 ust. 7 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn posługuje się zwrotem „przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na nabycie innego budynku lub lokalu mieszkalnego nastąpiło w całości". Sformułowanie to zdaniem organu wyklucza wydatkowanie tych środków na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup domu. Spłata kredytu to wykonanie zobowiązania wobec banku, a nie bezpośrednie nabycie nieruchomości. Przepis nie zawiera przy tym żadnego zwrotu w rodzaju „w szczególności" lub „w tym", który pozwalałby rozszerzyć katalog dopuszczalnych wydatków.

Interpretacja podkreśla, że dla zachowania ulgi nie wystarczy, by środki trafiły ostatecznie na cel mieszkaniowy. Muszą one w całości zostać przeznaczone bezpośrednio na nabycie nowego budynku lub lokalu. Każde inne ich przeznaczenie, choćby częściowe, powoduje utratę prawa do zwolnienia.

Co należało zrobić, by zachować ulgę

Ulga zostałaby zachowana, gdyby podatnik przeznaczył całą kwotę uzyskaną ze sprzedaży kawalerki bezpośrednio na nabycie domu. Sam fakt, że zakup nowej nieruchomości był częściowo finansowany kredytem, nie musiałby jeszcze przekreślać prawa do ulgi. Decydujące było jednak to, by żadna część środków ze sprzedaży odziedziczonego lokalu nie została przeznaczona na późniejszą spłatę tego kredytu.

Praktyczna wskazówka

Podatnicy korzystający z ulgi mieszkaniowej, którzy planują sprzedaż odziedziczonej nieruchomości przed upływem pięciu lat, powinni z wyprzedzeniem sprawdzić schemat finansowania zakupu nowej nieruchomości n.p. z doradcą podatkowym. Kluczowe pytanie brzmi: czy ze środków ze sprzedaży pozostanie jakakolwiek kwota, która nie trafi bezpośrednio na cenę zakupu nowego lokalu lub budynku? Jeśli tak — prawo do ulgi może być zagrożone.

W razie wątpliwości warto złożyć własny wniosek o interpretację indywidualną (opłata 40 zł), która — przy zgodności rzeczywistego stanu faktycznego z opisem sprawy — daje podatnikowi ochronę przewidzianą w Ordynacji podatkowej.

Źródło:

interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 16 kwietnia 2026 r., sygn. 0111-KDIB2-2.4015.38.2026.2.MM