Mieszkanie bez kredytu? TBS-y wracają do gry z 2 miliardami zł wsparcia

• TBS-y, czyli droga do mieszkaniowej niezależności
• Potencjał na więcej, rząd dorzuca aż 2 miliardy złotych
• Jak funkcjonuje TBS? Przykład

Czynsze na poziomie znacznie niższym niż rynkowe i 2 miliardy złotych nowego wsparcia z budżetu państwa – to nie eksperyment, ale konkretna alternatywa dla kredytu hipotecznego. W sytuacji, gdy wielu Polaków nie stać na zakup mieszkania, społeczny najem staje się realnym sposobem na zdobycie lokum.

TBS-y, czyli droga do mieszkaniowej niezależności

Nie da się ukryć – budownictwa społecznego jest dziś po prostu za mało. Państwo buduje zbyt wolno, by nadążyć za rosnącymi potrzebami Polaków, a luka w zasobach mieszkaniowych to już setki tysięcy lokali. I właśnie tu wchodzą TBS-y – jeden z niewielu modeli, który przy wsparciu państwa może realnie zatamować tę lukę. Nie wymagają one dużego wkładu własnego, nie duszą finansowo najemców, a dają godne warunki do życia.

– W Europie Zachodniej systemy społecznego najmu są standardem. Jeśli Polska ma zbliżać się do europejskich norm, to właśnie tędy wiedzie droga. Budownictwo społeczne to nie wybór z konieczności, a z rozsądku. Dla wielu ludzi to jedyna droga do niezależności mieszkaniowej – nie przez kredyt czy dziedziczenie, ale przez system, który stawia na stabilizację i powszechną dostępność – mówi Ewa Kondracka, Prezes Zarządu spółki Towarzystwo Budownictwa Społecznego – Wysłouchów 55.

Z danych opublikowanych przez Główny Urząd Statystyczny wynika, że w zasobach zarządzanych przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego znajduje się ponad 21 tysięcy budynków, obejmujących łącznie ponad 380 tysięcy mieszkań. Trzeba jednak zaznaczyć, że ich zdecydowana większość to nie nowe inwestycje, lecz starsze zasoby komunalne, które zostały tylko przekazane TBS-om do zarządzania.

– TBS-y realnie wybudowały w Polsce około 120 tysięcy lokali, z czego mniej więcej 20 tysięcy powstało w ramach prywatnych inicjatyw. Pozostała część to zasoby gminne, które zostały przekazane do zarządzania przez gminne Towarzystwa Budownictwa Społecznego. W praktyce więc nowych mieszkań wybudowanych przez TBS-y jest około 120 tysięcy, a zainteresowanie takim modelem wynajmu jest ogromne – mówi Ewa Kondracka. – Wysokość czynszów w TBS-ach zazwyczaj oscyluje między 20 a 30 zł za metr kwadratowy, a w starszych budynkach bywa nawet niższa. Co istotne, można tam mieszkać przez wiele lat, traktując lokal niemal jak własnościowy – podobnie jak w mieszkaniach spółdzielczych. Można urządzić mieszkanie według własnego pomysłu i cieszyć się niższymi kosztami życia bez spłacania kredytu hipotecznego. Zaoszczędzone pieniądze można zaś przeznaczyć np. na edukację, podróże albo po prostu na większy metraż – dodaje.

Potencjał na więcej, rząd dorzuca aż 2 miliardy złotych

Dziś TBS-y to wciąż zaledwie ułamek całego rynku. Choć skala jest niewielka, ten model – jeśli został faktycznie wprowadzony – działa. I co ważniejsze: działa stabilnie. Rząd w końcu to zauważył i w lutym przyjął nowelizację ustawy, która dorzuca aż 2 miliardy złotych do Funduszu Dopłat. Pieniądze te mają realnie zasilić nowe inwestycje i dać drugie życie tym już istniejącym. A to oznacza jedno: budownictwo społeczne może wreszcie ruszyć z miejsca. I to tam, gdzie dotąd nie istniało nawet w teorii.

TBS nie daje aktu własności, ale stabilność, przewidywalność i pewność – już tak. Umowy zawiera się na wiele lat, a czynsze są ustalane na zasadach znacznie korzystniejszych niż w sektorze prywatnym i – co jeszcze istotniejsze – regulują je konkretne ustawy, a nowe wskaźniki publikowane są regularnie w miejskich Dziennikach Urzędowych. TBS-y nie mogą bowiem przekraczać określonego tzw. procentu wartości odtworzeniowej lokalu. I tak, według przepisów obowiązujących od kwietnia do września 2025 roku, maksymalny czynsz dla TBS-ów w Warszawie wynosi 37,3 zł/mkw. miesięcznie, w Krakowie 31,7 zł, w Poznaniu 32,9 zł, we Wrocławiu 33,9 zł, a w Łodzi - 22,17 zł. Dla porównania – w sektorze komercyjnym w tych samych miastach średnia cena najmu wynosi od 50 do nawet 80 zł za metr kwadratowy. To kilkuset złotowa różnica miesięcznie przy 50–60-metrowym mieszkaniu.

Jak funkcjonuje TBS? Przykład

Przykładowo w Krakowie w ramach TBS – przy maksymalnym możliwym prawnie czynszu 31,70 zł/mkw. – miesięczny koszt najmu 60 mkw. to około 1 900 zł. Dla porównania, według danych z marca 2025 roku opublikowanych przez portal Otodom, średnia cena wynajęcia mieszkania w Krakowie wynosiła 3 273 zł miesięcznie, co oznacza różnicę ponad 1 300 zł w ciągu miesiąca na korzyść TBS. Jeśli zdecydujemy się zaś na zakup takiego lokum, to rata za nie wyniesie około 3 400 zł miesięcznie. Wybierając TBS, można więc zaoszczędzić ponad 1 500 zł miesięcznie w porównaniu do kredytu hipotecznego, co rocznie daje oszczędność około 18 tys. zł.

– Model TBS-ów nie jest pozbawiony wad – przede wszystkim najczęściej nie ma możliwości dojścia do własności lokalu. Warto jednak wiedzieć, że wpłacane środki, tzw. partycypacja, są oprocentowane. Oznacza to tyle, że wkład finansowy wniesiony do TBS jest w praktyce formą oszczędzania. W sytuacji, gdy nasza sytuacja finansowa się poprawi, zwrócona partycypacja może posłużyć nawet jako wkład własny przy zakupie mieszkania na wolnym rynku. TBS-y to dziś nisza, ale z ogromnym potencjałem, by stać się filarem mieszkaniowej przyszłości Polski. – mówi Prezes Zarządu spółki Towarzystwo Budownictwa Społecznego – Wysłouchów 55.