Sprzedałeś odziedziczoną nieruchomość? Fiskus może zażądać 92 tys. zł, nawet jeśli byłeś zwolniony z podatku

• Podatek PIT od sprzedaży nieruchomości
• Koszty uzyskania przychodu przy sprzedażny nieruchomości nabytej w drodze spadku
• Wysokość PIT na przykładzie osób zwolnionych z zapłaty podatku od spadków i darowizn oraz ciężarów podatkowych
• Dochód zwolniony z podatku PIT
• Spłata kredytu hipotecznego jako wydatek stanowiący realizację własnego celu mieszkaniowego
• Ulga mieszkaniowa, czyli całkowite zwolnienie z podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości

Podatek PIT od sprzedaży nieruchomości

Podatek PIT od sprzedaży nieruchomości, bo o nim mowa, obliczany jest na podstawie osiągniętego dochodu ze sprzedaży nieruchomości, czyli różnicy pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami uzyskania przychodów, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych. Wysokość tego podatku wynosi 19%. W przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości, przychodem jest cena sprzedaży nieruchomości pomniejszona o koszty uzyskania przychodu np. koszty notarialne lub koszty pośrednictwa. Jeżeli wartość nieruchomości została sztucznie zaniżona – urząd skarbowy może określić przychód uwzględniając wartość rynkową. W tym przypadku, podstawą opodatkowania będzie przychód określony przez urząd skarbowy.

Koszty uzyskania przychodu przy sprzedażny nieruchomości nabytej w drodze spadku

W przypadku zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku, kosztem uzyskania przychodu będzie kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn oraz ciężary spadkowe, takie jak spłacone przez spadkobiercę długi spadkowe, czy zaspokojone roszczenia o zachowek, lecz tylko w części wartości odpowiadającej zbywalnej nieruchomości. Przykładowo, jeżeli wartość wszystkich rzeczy i praw majątkowych przyjętych do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn wynosi 1 000 000 zł, a wartość zbywanej nieruchomości wynosi 500 000 zł to udział wartości zbywanej nieruchomości wyniesie 50%. W przypadku poniesienia kosztu podatku od spadków i darowizn w wysokości 197 603,10 zł – kosztem uzyskania przychodów będzie 50% tej wartości – czyli 98 801,55 zł.

Wysokość PIT na przykładzie osób zwolnionych z zapłaty podatku od spadków i darowizn oraz ciężarów podatkowych

Jeżeli zbycie nieruchomości nabytej w drodze spadku nastąpiło przez osoby zwolnione z zapłaty podatku od spadków i darowizn, wysokość podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości obliczamy następującym wzorem:

Dochód = (przychód – koszty uzyskania przychodów) + odpisy amortyzacyjne

Od tej kwoty przysługuje 19% podatku dochodowego. Jeśli więc dojdzie do zbycia nieruchomości o wartości 500 000 zł, przy poniesieniu kosztów notarialnych w wysokości 11 903,55, dochód wyniesie 488 096,45 zł. Wysokość podatku wyniesie zatem 92 738,33 zł. Należy również pamiętać o odpisie amortyzacyjnym.

Dochód zwolniony z podatku PIT

Istnieje możliwość zwolnienia z podatku PIT w przypadku zbycia nieruchomości, jeśli równowartość przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości zostaje przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, np. na zakup innej nieruchomości, spłatę kredytu hipotecznego, zakup mebli czy lodówki lub pralki. Kwotę zwolnienia można obliczyć stosując następujący wzór:

(dochód x wydatki na cele mieszkaniowe) / przychód z odpłatnego zbycia = dochód zwolniony

Jeżeli więc doszło do zbycia nieruchomości w kwocie 500 000 złotych, koszty uzyskania przychodu wyniosły 100 000 zł, a wydatki na własne cele mieszkaniowe wyniosły 200 000 zł - to dochód zwolniony z podatku PIT wyniesie 160 000 zł.

Ważne: warunkiem zwolnienia jest poniesienie wydatków w terminie trzech lat od końca roku podatkowego w którym nieruchomość została zbyta. Jako dowody należy przedstawić rachunki, faktury, potwierdzenia przelewów.

Spłata kredytu hipotecznego jako wydatek stanowiący realizację własnego celu mieszkaniowego

Minister finansów w interpretacji ogólnej nr DD2.8202.5.2020 z dnia 1 kwietna 2022 r. rozwiewa wątpliwości związane z uznaniem spłaty kredytu hipotecznego wraz z odsetkami jako realizację celu mieszkaniowego. Z wymienionej interpretacji wynika, że wydatek na spłatę kredytu (pożyczki), w tym kredytu konsolidacyjnego i refinansowego oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki), zaciągniętego na sfinansowanie wydatków związanych z nieruchomością będącą przedmiotem odpłatnego zbycia, mieści się w pojęciu wydatków na własne cele mieszkaniowe.

Z pełną treścią powyższej interpretacji, można zapoznać się poniżej:

Ulga mieszkaniowa, czyli całkowite zwolnienie z podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości

Podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości nie zapłacisz w ogóle, jeżeli przychód ze sprzedaży nieruchomości w całości przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe. Ulga mieszkaniowa nie będzie jednak przysługiwać, jeśli jesteś już właścicielem innego lokalu mieszkalnego, który nie spełnia warunków zwolnienia. W tej sytuacji, osoby które posiadały już zakupioną nieruchomość nie podlegającą zwolnieniu z PIT, a w międzyczasie dokonają zbycia nieruchomości, którą nabyły ostatnio w drodze spadku – będą musiały zapłacić 19% podatku dochodowego.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 163 z późn. zm.)

Interpretacja ogólna nr DD2.8202.5.2020 Ministra Finansów z dnia 1 kwietnia 2022 r.