Ulga mieszkaniowa w nowej odsłonie od 2026 r. Kto zyska, a kto straci na projekcie Ministerstwa Finansów?

• Ulga mieszkaniowa tylko dla osób bez mieszkania – projekt MF, który zmieni zasady gry na rynku nieruchomości
• Kiedy ulga mieszkaniowa zadziała? Nowe warunki, które trzeba spełnić
• Wyjątki od reguły: spadki i współwłasność małżeńska
• Kolejne zmiany: koniec z unikaniem podatku w leasingu i darowiznach
• Ulga IP Box tylko dla firm zatrudniających pracowników – duże ograniczenia dla branży IT
• Nowe przepisy – od kiedy zaczną obowiązywać?
• Co oznaczają zmiany w praktyce?

Ulga mieszkaniowa tylko dla osób bez mieszkania – projekt MF, który zmieni zasady gry na rynku nieruchomości

Ulga mieszkaniowa od lat była jednym z najbardziej popularnych i korzystnych narzędzi dla podatników sprzedających mieszkanie przed upływem pięciu lat od jego nabycia. Dotychczas dawała możliwość uniknięcia podatku pod warunkiem przeznaczenia środków ze sprzedaży na cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat. Jednak – jak wskazuje samo Ministerstwo Finansów – „ulga ta zaczęła tracić swój pierwotny charakter”. Dlatego przygotowano projekt, który znacząco zmienia jej funkcjonowanie.

Nowe przepisy przewidują, że ze zwolnienia skorzystają tylko ci podatnicy, którzy nie posiadają w tym samym czasie innego domu, mieszkania ani prawa o charakterze mieszkaniowym. Wyjątki będą bardzo ograniczone. Zasada ta nie obejmie nieruchomości uzyskanych w spadku oraz jednej nieruchomości objętej współwłasnością małżeńską. Już te zapisy wskazują, że resort finansów chce skierować ulgę wyłącznie do osób faktycznie zaspokajających własne potrzeby mieszkaniowe, a nie traktujących ją jako sposób na optymalizację podatkową.

W uzasadnieniu do projektu czytamy jasno: „Proponowane zmiany mają na celu powrót do pierwotnych założeń ulgi. Zmiany polegają na wyraźnym wskazaniu, że ulga mieszkaniowa ma zaspokajać własne potrzeby mieszkaniowe podatnika poprzez określone wydatki. Podatnik ponoszący określone wydatki będzie musiał spełniać dodatkowe warunki. Są one w pewnej mierze wzorowane na istniejącej w ustawie o podatku od spadków i darowizn konstrukcji ulgi mieszkaniowej”.

Kiedy ulga mieszkaniowa zadziała? Nowe warunki, które trzeba spełnić

Zmiany są bardzo precyzyjne i mogą zaskoczyć wielu podatników. Aby skorzystać z ulgi, wydatki muszą służyć zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych – a więc chodzi o nabycie nieruchomości, praw o charakterze mieszkalnym lub gruntu pod budowę domu. Jednak jest jeden warunek: podatnik w tym samym czasie nie może posiadać innej nieruchomości ani praw mieszkaniowych.

Projekt przewiduje także pewne możliwości obejścia tej przeszkody, ale tylko w ściśle określonych sytuacjach. Podatnik, który posiada mieszkanie, będzie mógł mimo to skorzystać z ulgi, jeżeli:

• przekaże posiadane nieruchomości lub prawa swoim dzieciom bądź wnukom,
• zdecyduje się oddać je Skarbowi Państwa lub gminie.

Jak wskazuje dokument: „W przypadku współwłaścicieli istotna będzie wielkość udziału we współwłasności. Nie spełni warunku korzystania z ulgi mieszkaniowej wydatek poniesiony przez podatnika posiadającego 50 proc. i więcej udziałów we współwłasności nieruchomości lub w prawie o charakterze mieszkalnym. W przypadku małżonków projekt zakłada, że udziały we współwłasności małżeńskiej są równe”. To oznacza, że osoby posiadające niewielki udział w mieszkaniu – np. 10 czy 20 proc. – będą mogły skorzystać z ulgi. Natomiast ci, którzy są faktycznymi współwłaścicielami (co najmniej połowa udziałów), już nie.

Wyjątki od reguły: spadki i współwłasność małżeńska

Choć projekt jest restrykcyjny, przewiduje dwie istotne furtki. Pierwsza dotyczy dziedziczenia – nieruchomości nabyte w drodze spadku nie będą wliczane do oceny warunków ulgi mieszkaniowej. Druga to współwłasność małżeńska. Tu wprowadzono zapis, że małżonkowie mogą pominąć przy ocenie warunków do ulgi jedną wspólną nieruchomość lub jedno prawo mieszkaniowe objęte wspólnością majątkową.

To rozwiązanie ma szczególne znaczenie w kontekście polskich realiów, gdzie wiele małżeństw wspólnie nabywa mieszkanie, a potem decyduje się na jego sprzedaż i zakup nowego. Nowe przepisy pozwolą im nadal korzystać z ulgi – ale tylko w odniesieniu do jednej wspólnej nieruchomości.

Projekt dodaje także, że podobne zasady obejmą wydatki na spłatę kredytu hipotecznego, zaciągniętego w związku z realizacją własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Kolejne zmiany: koniec z unikaniem podatku w leasingu i darowiznach

Projekt ustawy nie ogranicza się tylko do ulgi mieszkaniowej. Ministerstwo Finansów proponuje także zmiany w opodatkowaniu sprzedaży rzeczy ruchomych, które zgodnie z umową leasingu zostały przez przedsiębiorcę wykupione do majątku prywatnego a następnie przekazane w ramach darowizny najbliższej rodzinie. Z uzasadnienia wynika, że według MF sprzedaż takiego przedmiotu przez członka najbliższej rodziny tuż po upływie 6 miesięcy od dnia nabycia – kiedy taka sprzedaż już nie jest opodatkowana – stanowi metodę unikania podatku.

„Zmiana uszczelniająca w tym przypadku polega na wprowadzeniu przepisu (…) wydłużającego z 6 miesięcy do 3 lat okres, w którym sprzedaż takiej rzeczy przez najbliższą rodzinę (lub inną osobę, jeśli nabycie korzysta ze zwolnienia od podatku od spadków i darowizn), spowoduje obowiązek rozliczenia podatku PIT z tytułu odpłatnego zbycia rzeczy” – czytamy w uzasadnieniu do projektu.

Ministerstwo Finansów chce także uniemożliwić podatnikom zmianę wysokości podatku poprzez wsteczne zmiany stawek amortyzacji. W uzasadnieniu wskazano, że w efekcie proponowanej zmiany „podatnicy nie będą mieć możliwości obniżenia lub podwyższenia stawki amortyzacyjnej (stosowanej w danym roku podatkowym) po upływie terminu złożenia zeznania rocznego i zapłaty należnego podatku za ten rok”. Analogiczne zmiany proponuje się wprowadzić w ustawie CIT

Ulga IP Box tylko dla firm zatrudniających pracowników – duże ograniczenia dla branży IT

Jednym z najgłośniejszych elementów projektu jest modyfikacja działania ulgi IP Box. Do tej pory mogła z niej korzystać szeroka grupa podatników, w tym samozatrudnieni specjaliści IT. Nowe przepisy wprowadzą jednak warunek zatrudnienia.

Jak zapisano: „(…) proponuje się wprowadzenie warunku, zgodnie z którym opodatkowanie kwalifikowanych dochodów z kwalifikowanych praw własności intelektualnej obniżoną 5-proc. stawką będzie rozwiązaniem dedykowanym dla podatników, którzy zatrudniają na podstawie umowy o pracę co najmniej 3 osoby w przeliczeniu na pełne etaty, przez okres co najmniej 300 dni w roku podatkowym lub ponoszą w każdym miesiącu roku podatkowego koszty uzyskania przychodów z tytułu wypłaty wynagrodzeń na rzecz zatrudnionych na podstawie umowy innej niż umowa o pracę co najmniej 3 osób fizycznych w kwocie stanowiącej co najmniej trzykrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw, jeżeli w związku z wypłatą tych wynagrodzeń są płatnikami podatku PIT lub płatnikami składek określonych w ustawie o systemie ubezpieczeń społecznych5 lub ustawie o świadczeniach opieki zdrowotnej6 finansowanych ze środków publicznych”. To oznacza, że:

• z ulgi będą mogli korzystać głównie więksi przedsiębiorcy, którzy zatrudniają pracowników,
• samozatrudnieni programiści czy wynalazcy bez zespołu stracą prawo do 5-proc. stawki.

Projekt jasno wskazuje też, że zatrudnione osoby nie mogą być podmiotami powiązanymi z podatnikiem, co ma zapobiec fikcyjnym umowom zawieranym w rodzinie.

Nowe przepisy – od kiedy zaczną obowiązywać?

Najważniejszą informacją dla podatników jest termin wejścia w życie nowych regulacji. Zgodnie z projektem ustawy wszystkie opisane zmiany mają zacząć obowiązywać od 1 stycznia 2026 roku.

Daje to jeszcze nieco ponad rok na przygotowanie się do nowych realiów podatkowych. Jednak już dziś warto przeanalizować swoją sytuację, bo dla wielu osób korzystających z ulgi mieszkaniowej dotychczasowe zasady przestaną obowiązywać.

Co oznaczają zmiany w praktyce?

Podsumowując, można wskazać, że:

• ulga mieszkaniowa będzie dostępna wyłącznie dla osób, które faktycznie nie mają innego mieszkania czy domu, z wyjątkiem spadków i jednej wspólnej nieruchomości małżeńskiej,
• leasing i darowizny zostaną objęte dłuższym okresem podatkowym – zamiast 6 miesięcy trzeba będzie czekać aż 3 lata,
• amortyzacja nie będzie mogła być modyfikowana wstecznie,
• IP Box stanie się ulgą tylko dla przedsiębiorstw zatrudniających pracowników, a nie dla jednoosobowych działalności.

Zmiany mają charakter systemowy i będą wymagały od wielu podatników gruntownego przeanalizowania swoich finansów. Z jednej strony zwiększają szczelność systemu i ograniczają nadużycia, z drugiej – mogą być poważnym ciosem dla małych przedsiębiorców czy rodzin planujących sprzedaż nieruchomości.