Przełomowy dla spadkobierców wyrok WSA: nie zapłacą już 19% podatku od natychmiastowej sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku, jeżeli spełnią ten warunek

• Sprzedaż nieruchomości należy rozliczyć z urzędem skarbowym – kiedy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (w tym m.in. nabytej w drodze spadku) trzeba zapłacić podatek dochodowy (PIT)?
• Przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku – okres 5-letni, którego upływ przesądza o zwolnieniu od podatku, liczony jest nieco inaczej
• Z obowiązku zapłaty podatku zwolni również przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości (w tym m.in. nabytej w drodze spadku), na własne cele mieszkaniowe
• Sprzedaż nieruchomości należy rozliczyć z urzędem skarbowym – jakie są zasady opodatkowania podatkiem dochodowym (PIT) odpłatnego zbycia nieruchomości (w tym m.in. nabytej w drodze spadku)?
• Sprzedaż nieruchomości należy rozliczyć z urzędem skarbowym – jakie zaznanie należy złożyć w celu rozliczenia podatku dochodowego (PIT) z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (w tym m.in. nabytej w drodze spadku)?
• Wyrok WSA przełomowy dla spadkobierców: nie zapłacą już 19% podatku dochodowego od natychmiastowej sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku, jeżeli spełnią ten warunek

Sprzedaż nieruchomości należy rozliczyć z urzędem skarbowym – kiedy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (w tym m.in. nabytej w drodze spadku) trzeba zapłacić podatek dochodowy (PIT)?

W przypadku odpłatnego zbycia:

• nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• prawa wieczystego użytkowania gruntów,

przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (m.in. w drodze spadku) lub wybudowanie ww. nieruchomości lub praw i zbycie to nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej – podlega się z tego tytułu opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku – okres 5-letni, którego upływ przesądza o zwolnieniu od podatku, liczony jest nieco inaczej

W przypadku, gdy sprzedana nieruchomość została nabyta w drodze spadku – do okresu 5 lat (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości w drodze spadku) wliczany jest nie tylko okres posiadania tej nieruchomości przez spadkobiercę, ale również okres jej posiadania przez spadkodawcę (czyli – zmarłego). Wynika to z dodanego do ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w 2018 r. – art. 10 ust. 5. Okres 5 lat należy zatem, w takim przypadku, liczyć nie od końca roku kalendarzowego, w którym spadkobierca nabył (wybudował) tę nieruchomość, a – od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca (zmarły) nabył (lub wybudował) tę nieruchomość.

Z obowiązku zapłaty podatku zwolni również przeznaczenie przychodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości (w tym m.in. nabytej w drodze spadku), na własne cele mieszkaniowe

Jeżeli sprzedaż nieruchomości nabytej w drodze spadku, nastąpi przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył (lub wybudował) nieruchomość – podatku PIT nie zapłaci się również w sytuacji, w której przychód uzyskany z ww. odpłatnego zbycia nieruchomości, zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe.

Skorzystanie z ww. zwolnienia wymaga jednak spełnienia następującego warunku:

• wydatki na własne cele mieszkaniowe muszą zostać poniesione nie później niż w terminie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym dokonano zbycia nieruchomości.

Podatku PIT z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku, przed upływem ww. 5-letniego okresu, nie zapłaci się zatem wcale, jeżeli całość uzyskanych przychodów zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe i zostaną spełnione ww. warunki. W innym przypadku – trzeba będzie zapłacić podatek w wysokości 19% od podstawy opodatkowania (tj. dochodu ze sprzedaży nieruchomości pomniejszonego o dochód zwolniony).

W celu rozliczenia dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości dokonanego przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości przez spadkodawcę – należy złożyć zeznanie podatkowe PIT-39.

Sprzedaż nieruchomości należy rozliczyć z urzędem skarbowym – jakie są zasady opodatkowania podatkiem dochodowym (PIT) odpłatnego zbycia nieruchomości (w tym m.in. nabytej w drodze spadku)?

Jeżeli dokona się zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku przed upływem 5-letniego okresu (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość tę nabył lub wybudował spadkodawca) i dochodu z ww. sprzedaży (w ciągu 3 lat) nie przeznaczy się na własne cele mieszkaniowe – trzeba będzie zapłacić podatek PIT.

Podatek PIT obliczany jest wówczas od uzyskanego dochodu, osiągniętego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów).

Podstawą obliczenia podatku jest dochód, będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodów, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest cena określona w umowie z kupującym, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa). Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, to urząd skarbowy może określić przychód uwzględniając wartość rynkową. W takiej sytuacji, do obliczenia podatku, bierze się pod uwagę przychód określony przez urząd, a nie ten wskazany w umowie.

Do kosztów uzyskania przychodów zalicza się udokumentowane wydatki, które poniosło się na nabycie lub wybudowanie nieruchomości lub praw majątkowych (np. prawa wieczystego użytkowania gruntu).

Jeżeli zbywaną nieruchomość lub prawo majątkowe nabyło się w drodze spadku – kosztem uzyskania przychodów jest kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości (prawa majątkowego) przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) nabytych w drodze spadku zalicza się również udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na spadkobiercę ciężary spadkowe, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez spadkobiercę.

Ciężary spadkowe to:

• spłacone przez spadkobiercę długi spadkowe,
• zaspokojone roszczenia o zachowek,
• wykonane zapisy zwykłe i polecenia

– również w przypadku, gdy spłaciło się długi spadkowe, zaspokoiło roszczenia o zachowek lub wykonało zapisy zwykłe i polecenia po dokonaniu odpłatnego zbycia tej nieruchomości lub tego prawa.

Ponadto do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i praw majątkowych poniesione przez spadkobiercę w czasie ich posiadania. Dotyczy to nieruchomości i praw majątkowych nabytych odpłatnie, jak i nieodpłatnie.

Sprzedaż nieruchomości należy rozliczyć z urzędem skarbowym – jakie zaznanie należy złożyć w celu rozliczenia podatku dochodowego (PIT) z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (w tym m.in. nabytej w drodze spadku)?

W celu rozliczenia dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nabytej w drodze spadku, dokonanego przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości przez spadkodawcę – należy złożyć zeznanie podatkowe PIT-39.

Zeznanie to, należy złożyć do urzędu skarbowego w formie:

• papierowej lub
• elektronicznej (poprzez e-Deklaracje),

w terminie od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości.

Wyrok WSA przełomowy dla spadkobierców: nie zapłacą już 19% podatku dochodowego od natychmiastowej sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku, jeżeli spełnią ten warunek

W dniu 4 września 2025 r., WSA w Rzeszowie wydał wyrok (o sygn. akt I SA/Rz 224/25), dzięki któremu (choć jest to orzeczenie wydane w indywidualnej sprawie) wiele spadkobierców (stosując przez analogię rozumowanie przyjęte przez sąd administracyjny) – będzie mogło uniknąć konieczności zapłaty 19% podatku dochodowego od odpłatnego zbycia „od ręki” (a nie po upływie 5-lat posiadania) nieruchomości nabytej w drodze spadku, jeżeli uzyskanego z takiej transakcji przychodu nie przeznaczają na własne cele mieszkaniowe.

Przedmiotem rozważań WSA w sprawie, w której zapadła ww. wyrok było to, czy – sprzedaż nieruchomości nabytych w drodze spadku przez spadkobierczynię, przed upływem 5 lat od nabycia przez bezpośredniego spadkodawcę (tj. jej ojca) – stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (PIT). Istotą, było ustalenie momentu nabycia nieruchomości, dla celów liczenia 5-letniego okresu zwolnienia od opodatkowania przy zbyciu, w kontekście zmian wprowadzonych ustawą z 2018 r. (tj. ustawą z dnia 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, która wprowadziła do porządku prawnego normę art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Stan faktyczny był następujący: W 2024 r. spadkobierczyni, jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, dokonała sprzedaży nieruchomości, które nabyła w spadku po swoim ojcu i które jeszcze wcześniej stanowiły własność jej dziadków (zostały przez nich nabyte w roku 1997). W ocenie spadkobierczyni, w związku z powyższym – pierwszą datą wejścia ww. nieruchomości do masy spadkowej była śmierć jej babci, kiedy spadkobiercą przedmiotowych nieruchomości został jej dziadek (w kwietniu 2017 r.), a 5 letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 5 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od daty nabycia nieruchomości przez pierwszego spadkodawcę, czyli przez jej dziadka (a nie jej ojca, będącego jej bezpośrednim spadkodawcą). W związku z powyższym – uznała ona, że ww. 5-letni okres upłynął i odpłatne zbycie przez nią w 2024 r. własności nieruchomości, nie będzie stanowiło źródła przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

WSA w Rzeszowie podzielił jej pogląd i uznał, że 5-letni okres, po którym sprzedaż nieruchomości nabytej w spadku nie podlega opodatkowaniu, należy liczyć od momentu nabycia nieruchomości przez pierwszego spadkodawcę, nie zaś od nabycia jej przez ostatniego spadkodawcę. Sąd oparł się na wykładni celowościowej wspomnianego powyżej art. 10 ust. 5 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (zgodnie z którym – w przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, okres, o którym mowa w tym przepisie [tj. 5-letni okres], liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę), podkreślając konieczność pełniejszej realizacji sukcesji praw spadkodawców oraz zgodność z celem nowelizacji z 2018 r. W efekcie, Sąd uznał, że sprzedaż nieruchomości przez skarżącą nie powinna być źródłem opodatkowanego przychodu, gdyż 5-letni okres winien być liczony od pierwotnego nabycia nieruchomości przez dziadka spadkobierczyni (a nie przez jej ojca), co wyklucza powstanie obowiązku podatkowego.

Polecamy: Kalendarz książkowy na 2026 rok – dla podatnika, księgowego i kadrowego

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 163 z późn. zm.)
• Wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 4 września 2025 r., sygn. akt I SA/Rz 224/25