REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Odwrócona hipoteka jak emerytura

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Piasecka-Sobkiewicz Małgorzata
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Na rynek finansowania nieruchomości powinien zostać wprowadzony tzw. odwrócony kredyt hipoteczny. Dotyczyłby właścicieli mieszkań, którzy nie musieliby go spłacać. Po ich śmierci lokal stawałby się własnością banku.

Rozmawiamy z KRZYSZTOFEM PIETRASZKIEWICZEM, prezesem Związku Banków Polskich

Na rynku finansowania nieruchomości brakuje tzw. odwróconego kredytu hipotecznego. Właściciele mieszkań nie musieliby go spłacać i zapewniliby sobie z niego środki na emeryturę. Po ich śmierci lokal stawałby się własnością banku, ale z prawem do wykupienia przez spadkobierców. Przed podpisaniem umowy o taki kredyt kredytobiorca musi być właścicielem nieruchomości. Zaciągając go, zachowuje prawo mieszkania w lokalu wybudowanym przez siebie, odziedziczonym, zakupionym lub otrzymanym w darowiźnie do końca życia. Przysługiwał mu więc będzie swoisty rodzaj dożywocia.

- Odwrócony kredyt hipoteczny może być znaczącym dodatkiem do emerytury. Pozwala wykorzystać kredyt do zabezpieczenia swojej przyszłości - tłumaczy Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes Związku Banków Polskich.

W Polsce nie rozpoczęły się jeszcze prace nad projektem ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Związek Banków Polskich przygotowuje tezy do projektu i ustala, jakie sprawy powinien regulować. Chce zainteresować tym posłów i rząd.

• Czy sposób finansowania nieruchomości w Polsce sprzyja wprowadzeniu na rynek hipoteki odwróconej, bardzo popularnej w krajach starej Unii Europejskiej?

Dalszy ciąg materiału pod wideo

- Tak. W ostatnich ośmiu latach bardzo dobrze rozwija się rynek finansowania nieruchomości, robi się coraz bardziej uporządkowany, zabezpieczony i precyzyjnie opisany. Coraz większy porządek panuje też w rejestrach, w których są ujęte stosunki własnościowe nieruchomości. Mocno rozwija się też rynek kredytowania nieruchomości. Banki obsługują już 1,2 mln umów kredytowych i każdego roku będzie ich przybywać kilkaset tysięcy. Dotyczą zarówno finansowania nieruchomości na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Łączą się z tym również kredyty konsolidacyjne. Przy solidnych podstawach dla praw własności mogą powstawać różne produkty, również taki instrument jak hipoteka odwrócona.

• Przywiązaliśmy się już jednak do własności, więc w naszej świadomości rodzi się niechęć do pozbywania się jej.

REKLAMA

- Hipotekę odwróconą można rzeczywiście rozumieć jako świadome pozbywanie się własności. Długość życia rośnie, koszty utrzymania, zabezpieczeń socjalnych i zdrowotnych oraz emerytalnych też rosną, więc trzeba znaleźć sposób ich finansowania.

Powinniśmy przystąpić do tworzenia takich produktów, zarówno w sferze bankowej, jak i ubezpieczeniowej, które pozwolą na zbudowanie atrakcyjnego modelu hipoteki odwróconej. Potrzebne są rozwiązania umożliwiające każdemu obywatelowi skorzystanie z takiego instrumentu. Ich strażnikami w wielu krajach są specjalistyczne instytucje komercyjne albo publiczno-prywatne bądź państwo.

SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI Z ZASTRZEŻENIEM MIESZKANIA W NIEJ

Właściciel nieruchomości może sprzedać nieruchomość i w umowie zastrzec, że będzie w niej mieszkał aż do śmierci sam, z małżonkiem lub z osobą bliską. Umowę sprzedaży sporządza się wówczas w formie aktu notarialnego i zamieszcza się w niej to zastrzeżenie dotyczące zamieszkiwania oraz warunki, na jakich będzie się ono odbywało. Trzeba dokładnie określić, czy poprzedni właściciel mieszkania będzie miał prawo dysponować nim w całości, czy na przykład będzie zajmował w niej tylko jedną izbę, a pozostałe pomieszczenia będzie użytkował już nowy właściciel. Umowa musi też regulować, kto będzie płacił czynsz i media i czy poprzedni właściciel musi uiszczać jeszcze jakąś dodatkową opłatę za to, że korzysta z mieszkania.

• Jaki model, pana zdaniem, w Polsce byłby najlepszy?

REKLAMA

- Mianem hipoteka odwrócona określa się skrótowo odwrócony kredyt hipoteczny. Przed podpisaniem umowy o odwrócony kredyt hipoteczny kredytobiorca musi być właścicielem nieruchomości. Zaciągając taki kredyt, zachowuje prawo mieszkania w lokalu wybudowanym przez siebie, odziedziczonym, zakupionym lub otrzymanym w darowiźnie do końca życia. Przysługiwał mu więc będzie swoisty rodzaj dożywocia. Natomiast dług zaciągnięty w czasie trwania kredytu będzie wzrastał, malał zaś kapitał posiadany przez kredytobiorcę.

Kredytobiorca będzie mógł wyprowadzić się wcześniej z lokalu albo go sprzedać, pod warunkiem że spłaci swoje zobowiązanie. Po zaciągnięciu kredytu ma więc prawo dysponować lokalem, ale z pewnymi ograniczeniami, które są precyzyjnie sformułowane w umowie. Również jego spadkobiercy nie muszą stracić prawa do lokalu, ponieważ będą mogli zatrzymać go, spłacając prawa spadkodawcy.

• W jaki sposób będzie wypłacany kredyt hipoteczny?

- Kredyt może zostać wypłacony jednorazowo albo w ratach miesięcznych. Bank musi mieć również możliwość ustalenia hipoteki na tym lokalu. Kredytobiorca odpowiada za utrzymanie nieruchomości obciążonej hipoteką odwróconą we właściwym stanie. Niespełnienie tego warunku może skutkować postępowaniem windykacyjnym.

Im kredytobiorca będzie starszy, tym więcej pieniędzy będzie mógł otrzymać od kredytodawcy. Natomiast im dłużej trwa umowa, tym niższe będą koszty obsługi tego kredytu.

• Jakie uprawnienia miałaby rodzina osoby, która zdecydowała się na kredyt odwrócony?

- Jeśli rodzina, czyli spadkobiercy, postanowią spłacić część zobowiązania zaciągniętego przez kredytobiorcę, to tzw. koszty towarzyszące mogą być niższe, ponieważ zostanie wówczas pominięty okres zarządzania przez bank lub firmę zarządzającą nieruchomością i uniknie się ponoszenia kosztów z tym związanych.

Produkt będzie więc atrakcyjny również dla rodziny oraz bliskich kredytobiorcy, wówczas gdy włączą się do sprawy na odpowiednim etapie. Kredytobiorca uzyska dochody, które często są wydatkowane na ochronę zdrowia oraz potrzeby życiowe, a jednocześnie jego rodzina zachowa większą część praw do partycypowania w projekcie w przyszłości.

Wprowadzenie instytucji kredytu odwróconego powinno być też atrakcyjne dla państwa i podmiotów uczestniczących w systemie emerytalnym.

UPRAWNIENIA SPADKOBIERCÓW

Spadkobiercy osoby, która zaciągnie odwrócony kredyt hipoteczny po jej śmierci, będą mogli spłacić go bankowi i zachować prawo do mieszkania. Niespłacona kwota zostanie potratowana jako dług spadkowy. Będzie mógł ją spłacić jeden spadkobierca bądź solidarnie wszyscy. Do chwili przyjęcia spadku spadkobiercy ponoszą odpowiedzialność za długi spadkowe tylko ze spadku. W skład masy spadkowej oprócz mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym mogą wchodzić jeszcze inne nieruchomości lub ruchomości. Natomiast od chwili przyjęcia spadku spadkobiercy będą ponosili odpowiedzialność za te długi z całego swojego majątku. Natomiast w zależności od tego, czy przyjmą spadek wprost czy z dobrodziejstwem inwentarza, ponoszą odpowiedzialność - odpowiednio - bez ograniczenia lub tylko do wartości ustalonego w inwentarzu stanu czynnego spadku.

• Dla samych emerytów również?

- Odwrócony kredyt hipoteczny może być ważnym elementem dodatku do emerytury. Pozwoli wykorzystać rynkowe elementy finansowania w celu lepszego zabezpieczenia swojej przyszłości. Da możliwość ułożenia scenariusza własnego rozwoju życiowego, począwszy od oszczędzania w filarach na swoją przyszłą emeryturę, po skorzystanie z kredytu hipotecznego odwróconego we właściwym momencie, aby uzyskać dodatkowe pieniądze, np. na leczenie.

Dzięki temu kredytowi powinno nastąpić też odciążenie państwa od pewnych obowiązków.

Instytucja kredytu hipotecznego odwróconego daje seniorom szansę na godniejsze życie i na ułożenie lepszych relacji między nimi a ich bliskimi, państwem oraz instytucjami publicznymi.

• Co trzeba zmienić w przepisach, aby instytucje finansowe, banki i towarzystwa ubezpieczeń na życie mogły ustanawiać hipotekę odwróconą?

- Teraz obowiązujące przepisy nie sprzyjają wdrożeniu takiego produktu, który po śmierci kredytobiorcy umożliwiałby przejęcie nieruchomości oraz zaspokojenie się banku. Bank nie może użyć tytułu egzekucyjnego wobec osoby zmarłej, trzeba więc stworzyć inne instrumenty umożliwiające skuteczne wykonanie możliwości, jakie dawałaby wcześniej zawarta umowa.

Bank nie może również wykorzystać pełnomocnictw kredytobiorcy, które otrzymał w celu zaspokojenia się po śmierci właściciela lokalu. Pełnomocnictwa te ustają. Trzeba więc znaleźć rozwiązania i wprowadzić zapisy prawne, aby te rozwiązania nie były później kwestionowane i podważane. Gdyby dziś zaczęto udzielać pełnomocnictw obowiązujących również po śmierci osoby, która ich udzieliła, to przy obecnym systemie prawnym mogłyby one zostać uznane za nieważne z mocy prawa, gdyż stanowiłyby próbę obejścia prawa.

W umowie dożywocia brakuje możliwości ograniczenia świadczeń do kwoty odpowiadającej części wartości nieruchomości, a także spełniania świadczeń w wysokości powyżej pewnej wartości nieruchomości.

Aby cały produkt był możliwy do zaakceptowania zarówno przez obywateli, jak i instytucje finansowe, a jego koszty były ograniczone, trzeba ograniczyć ryzyko prawne. Nikt bez dokładnego opisania projektu nie podejmie się jego wdrażania. Potrzebne są więc przede wszystkim rozmowy z resortami: sprawiedliwości, infrastruktury oraz finansów i pracy.

DOŻYWOCIE

Umowę o dożywocie zawiera właściciel nieruchomości z nabywcą, który w zamian za przeniesienie własności zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Właściciel dożywocie może zastrzec również wówczas na rzecz osoby bliskiej. Zobowiązany nie płaci za nabycie tej nieruchomości. Gdyby w umowie nie postanowiono inaczej, to zobowiązuje się on przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie, a nawet sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Prawo dożywocia ustanowione na rzecz kilku osób ulega odpowiedniemu zmniejszeniu po śmierci jednej z nich. Prawa tego nie można sprzedać, podarować, zapisać w testamencie, ponieważ jest niezbywalne. Na żądanie jednej ze stron sąd może zmienić umowę dożywocia na dożywotnią rentę w wysokości odpowiadającej wartości tych uprawnień, a w wyjątkowych wypadkach nawet rozwiązać umowę dożywocia.

• Czy bariery w związku z tym produktem mogą pojawić się na rynku zarządzania nieruchomościami?

- Tak. Na przykład może się zdarzyć, że bank przejmuje nieruchomość po śmierci klienta i albo od razu ją sprzedaje, a jeśli napotyka trudności, to wynajmuje. Takiej działalności statutowej jak wynajem bank nie prowadzi. Dlatego musi skorzystać z usług rynkowych związanych z zarządzaniem nieruchomościami mieszkalnymi, a taki rynek jest jeszcze w Polsce w początkowej fazie rozwoju. Część banków będzie tworzyła własne organy, które zajmowałyby się takim zarządzaniem nieruchomościami, a inne skorzystają z wyspecjalizowanych dobrze działających firm. Chodzi o to, aby korzyści banków były wysokie, a koszty możliwie niskie, na racjonalnym poziomie. Jest też kwestia monitorowania jakości tych nieruchomości w trakcie trwania procesu udzielania odwróconego kredytu hipotecznego. Troska o wartość nieruchomości w trakcie procesu kredytowania ułatwi jej późniejszą sprzedaż lub wynajem. Przy okazji powstaną całe pakiety ciekawych produktów kredytowych.

Mieszkania przejęte przez banki lub towarzystwa ubezpieczeń będą też wpływały na kształtowanie się cen na rynku nieruchomości - ceny najmu i ubezpieczeń. Powstaną też nowe produkty ubezpieczeniowe.

POTRZEBNA USTAWA

Do tej pory w Polsce jeszcze nie rozpoczęły się prace nad projektem ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Związek Banków Polskich przygotowuje tezy do projektu i ustala, jakie sprawy powinien on regulować. Instytucją odwróconego kredytu hipotecznego chce zainteresować posłów i rząd.

SZERSZA PERSPEKTYWA

Hipoteka odwrócona stosowana jest między innymi we Francji, Hiszpanii, Holandii i Stanach Zjednoczonych. Podstawowe zasady tej instytucji w tych krajach są takie same. Właściciel może zaciągnąć kredyt zabezpieczony na własnym mieszkaniu, nie spłacać go, a bank po jego śmierci zatrzyma mieszkanie. Gdyby jednak rozmyślił się, może spłacić kredyt i w ten sposób rozliczyć się z bankiem. Po jego śmierci mogą to zrobić również spadkobiercy, którzy chcieliby zatrzymać mieszkanie. System hipoteki odwróconej musi być dopasowany do ogólnej legislacji w kraju, dlatego w poszczególnych państwach różni się jedynie szczegółami wynikającymi z odmiennych uregulowań systemów podatkowych, prawa spadkowego, zasad ujawniania tej hipoteki w księdze wieczystej, udzielania pełnomocnictwa itd.

Rozmawiał ZBIGNIEW BISKUPSKI

Notowała MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ

Krzysztof Pietraszkiewicz, prezes Związku Banków Polskich

Fot. Wojciech Górski

• KRZYSZTOF PIETRASZKIEWICZ absolwent Uniwersytetu Wrocławskiego i Studiów Podyplomowych Szkoły Głównej Handlowej na kierunku Finanse i Bankowość, od 2003 roku prezes Związku Banków Polskich. Przedstawiciel ZBP w Komisji Nadzoru Bankowego, członek Rady Bankowego Funduszu Gwarancyjnego

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Infor.pl
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
11 lipca 2025 nowym świętem państwowym w Polsce. Czy będzie dniem wolnym od pracy? Co mówi ustawa?

Od lipca 2025 roku w polskim kalendarzu pojawia się nowe święto państwowe – 11 lipca. Tego dnia obchodzony będzie Narodowy Dzień Pamięci o Polakach – Ofiarach ludobójstwa OUN-UPA. Czy oznacza to dzień wolny od pracy? Sprawdź, co dokładnie uchwalono i dlaczego wybrano właśnie tę datę.

Znieważenie córki prezydenta elekta K. Nawrockiego w internecie. Już 6 postępowań prokuratorskich, kilkaset zawiadomień czeka na rozpatrzenie. Rzecznik: „skala jest ogromna"

Prokuratura Rejonowa Warszawa-Mokotów wszczęła sześć postępowań w sprawie znieważania córki prezydenta elekta. Każde postępowanie dotyczy wpisów na osobnej platformie internetowej – poinformował PAP rzecznik Prokuratury Okręgowej w Warszawie prok. Piotr Antoni Skiba.

30-krotność ZUS 2025. Limit 30-krotności - ile wynosi? Kogo dotyczy przekroczenie składek ZUS? Co zrobić jeśli nastąpi przekroczenie rocznej podstawy wymiaru składek ZUS?

W 2025 roku limit składek ZUS na ubezpieczenia emerytalne i rentowe został już ustalony. Po jego przekroczeniu składki nie są już naliczane – ale uwaga: za błędy w rozliczeniach może odpowiadać pracownik. Sprawdź, co oznacza 30-krotność ZUS, jak się liczy limit, kto go pilnuje i co zrobić, gdy opłaciłeś składki ponad próg.

Co daje orzeczenie o niepełnosprawności w stopniu znacznym? Wszystkie świadczenia, ulgi i wsparcie w 2025 roku!

Zastanawiasz się, jakie realne korzyści niesie ze sobą posiadanie orzeczenia o znacznym stopniu niepełnosprawności? W 2025 roku to klucz do szerokiego pakietu wsparcia, które może radykalnie ułatwić życie. W naszym kompleksowym przewodniku znajdziesz wszystkie informacje – od wysokości świadczeń pieniężnych i ulg podatkowych, przez codzienne przywileje, aż po znaczące dofinansowania z PFRON, sięgające nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Przeczytaj i dowiedz się, jak w pełni wykorzystać przysługujące Ci prawa!

REKLAMA

Wystarczy powiedzieć: boli i nie czekasz w kolejce. Absurdalny przepis NFZ w gabinetach stomatologicznych

Nie musisz być umówiony na wizytę. Wystarczy, że zgłosisz się do gabinetu dentystycznego powiesz, że boli Cię ząb. Dentysta musi się Tobą zająć poza kolejką. Tak działa przepis, który miał ułatwiać dostęp do leczenia, ale stał się furtką dla cwaniactwa. Dentyści biją na alarm: pacjenci wykorzystują system, a my jesteśmy za to karani finansowo.

Będzie nowa ustawa o kredycie konsumenckim. Duże zmiany w przepisach od 2026 roku

W dniu 7 lipca 2025 r. na stronach Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt nowej ustawy o kredycie konsumenckim przygotowany przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Nowe przepisy maja wdrożyć do polskiego prawa przepisy dwóch unijnych dyrektyw. Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2023/2225 z 18 października 2023 r. w sprawie umów o kredyt konsumencki oraz uchylającej dyrektywę 2008/48/WE, zwanej dalej „dyrektywą 2023/2225”, oraz przepisów dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2023/2673 z 22 listopada 2023 r. zmieniającej dyrektywę 2011/83/UE w odniesieniu do umów o usługi finansowe zawieranych na odległość oraz uchylającej dyrektywę 2002/65/WE, zwanej dalej „dyrektywą 2023/2673”. Nowa ustawa o kredycie konsumenckim ma zostać uchwalona jeszcze w 2025 roku, a jej przepisy mają być stosowane najpóźniej od 20 listopada 2026 r.

Emerytura matczyna a zamieszkiwanie za granicą i domicyl

Rodzicielskie świadczenie uzupełniające, tzw. emerytura matczyna, emerytura dla matek (mama 4 plus) ma charakter specjalny - ma za zadanie przeciwdziałać ubóstwu grupie uprawnionych do niego osób, zapewniając im określone (niezbędne) środki po osiągnięciu odpowiedniego wieku. Ale czy zawsze i każdy ma bezwzględne prawo do tego świadczenia? Czy fakt zamieszkiwania w Polsce ma znaczenie? Czy dodatkowe świadczenie do emerytury powinno przysługiwać każdemu bez względu na liczbę dzieci w rodzinie?

Ważny komunikat PFRON: Nawet 600 zł na prąd dla dużej grupy niepełnosprawnych pacjentów. Wnioski od 11 lipca

Używasz koncentratora tlenu lub respiratora w domu? Od 11 lipca możesz otrzymać nawet 600 zł zwrotu za prąd. PFRON rozszerza zasady programu "Aktywny samorząd". Nowe grupy pacjentów również mogą składać wnioski o dofinansowanie. Sprawdź, kto skorzysta i jak uzyskać pieniądze.

REKLAMA

Składka zdrowotna 2025: ryczałt, karta podatkowa, podatek liniowy, zasady ogólne. Jaka jest podstawa wymiaru? Ile procent?

Jaka jest podstawa wymiaru składki oraz kwota składki zdrowotnej w 2025 roku dla niektórych grup ubezpieczonych? ZUS informuje o wysokości składki na ryczałcie, karcie podatkowej, przy zasadach ogólnych, podatku liniowym, podatku od kwalifikowanego dochodu z kwalifikowanych praw własności intelektualnej oraz dla osób współpracujących.

Live Nation z zarzutami od UOKiK. Chodzi o zakaz wnoszenia bagażu na imprezę i opłaty za depozyt

Prezes UOKiK sformułował zarzuty wobec spółki Live Nation, podając w wątpliwość zapisy jej regulaminów. Zastrzeżenia dotyczą zakazu wnoszenia bagażu na wydarzenia organizowane przez firmę oraz obowiązku uiszczania opłat za przechowywanie plecaków i torebek w depozycie.

REKLAMA