Kiedy płacimy podatek od sprzedaży dziedziczonych i podarowanych lokali

Od 1 stycznia 2007 r. obowiązują zmienione zasady opodatkowania zbywanych nieruchomości i związanych z nieruchomościami praw, które podatnik nabył w spadku lub darowiźnie. Jeżeli takie nabycie miało miejsce do 31 stycznia 2006 r., przychody uzyskane z ich zbycia są zwolnione z opodatkowania. Jeżeli jednak zbywamy nieruchomość lub prawo nabyte po 1 stycznia 2007 r., konieczna będzie zapłata podatku od dochodu uzyskanego z ich sprzedaży. Oczywiście podatek zapłacimy według stawki 19 proc., a podstawą opodatkowania będzie dochód, rozumiany jako różnica między przychodem ze sprzedaży oraz kosztami uzyskania tego przychodu.

PRZYKŁAD:

MOMENT NABYCIA SPADKU

Podatniczka wspólnie z mężem była współwłaścicielką spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na zasadach wspólności ustawowej. 12 września 2006 r. mąż podatniczki zmarł. W sądzie toczy się postępowanie spadkowe. Po uprawomocnieniu się postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku podatniczka chce sprzedać mieszkanie. Uważa, że od tej sprzedaży nie będzie musiała płacić PIT.

Podatniczka ma rację. Od 1 stycznia 2007 r. wskutek nowelizacji ustawy o PIT zmieniły się zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych. Jednak w myśl art. 7 ustawy z 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 217, poz. 1588) do przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. Natomiast zgodnie z kodeksem cywilnym, spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, czyli z chwilą śmierci spadkodawcy.

Zatem przy zbyciu lokalu mieszkalnego w 2007 roku do przychodu uzyskanego z tej sprzedaży należy zastosować przepisy określone w ustawie o PIT w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. W myśl art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. d) ustawy o PIT w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. wolne od podatku dochodowego są przychody ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych w całości, jeżeli ich nabycie nastąpiło w drodze spadku lub darowizny.

Nabycie darowizny

Kluczową kwestią jest zatem moment nabycia. Nie ma wątpliwości, że w przypadku darowizn, o tym, które z nich korzystają ze zwolnienia, decyduje data podpisania aktu notarialnego dotyczącego darowizny nieruchomości. Zwolnienie dotyczy wyłącznie umów podpisanych do 1 stycznia 2007 r. Co ważne, znaczenie ma w tym przypadku wyłącznie data widniejąca na akcie notarialnym. Każdy inny rodzaj umowy (zwykła forma pisemna, umowy przedwstępne itp.) nie będzie miał w tym przypadku żadnego znaczenia. Umowy o przeniesienie praw do nieruchomości muszą bowiem być zawarte w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. A zatem własność nieruchomości przenosi dopiero umowa podpisana przed notariuszem.

Nabycie spadku

Skoro nowe zasady dotyczą tylko nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 r., to ze starego zwolnienia korzysta każdy podatnik, który nabył nieruchomość w spadku do 31 grudnia 2006 r. W przypadku nabycia rzeczy lub praw majątkowych tytułem spadku za dzień nabycia uznaje się dzień śmierci spadkodawcy. Zgodnie bowiem z art. 924 kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast stosownie do przepisu art. 925 tej ustawy spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Prawomocne postanowienie sądu stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. A zatem ze starego zwolnienia korzystają wszystkie nieruchomości odziedziczone w ramach spadków otwartych do końca 2006 roku. Jeżeli spadkodawca zmarł przed 1 stycznia 2007 r., przy sprzedaży odziedziczonej po nim nieruchomości spadkobierca korzysta ze zwolnienia, niezależnie od tego, kiedy taką nieruchomość sprzeda.

W przeciwnym razie, a zatem gdy śmierć spadkodawcy nastąpiła po 1 stycznia 2007 r., trzeba zapłacić podatek - chyba że skorzystamy z nowych zwolnień podatkowych. Do tych jednak - w przeciwieństwie do starego zwolnienia - nie każdy podatnik będzie miał prawo. W stosunku do nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 r., podatku można uniknąć przy ich sprzedaży w dwóch przypadkach: jeśli od śmierci spadkodawcy lub otrzymania darowizny minie odpowiednio długi czas (nieco ponad pięć lat) lub gdy skorzystamy z tzw. nowej ulgi meldunkowej.

Ulga meldunkowa

Sprzedając nabytą w spadku lub darowiźnie po 1 stycznia 2007 r. nieruchomość, unikniemy podatku, gdy ze sprzedażą zaczekamy co najmniej rok, meldując się równocześnie w nieruchomości na pobyt stały. Artykuł 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje, że przychody uzyskane z odpłatnego zbycia: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Trzeba tylko pamiętać, że zwolnienie ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków, oraz że zwolnienie ma zastosowanie do przychodów podatnika, który, w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia. Bez takiego oświadczenia zwolnienia nie będzie i trzeba będzie zapłacić podatek.

PRZYKŁAD:

DZIEDZICZENIE I ULGA MELDUNKOWA

Po śmierci matki, 16 lutego 2007 r., podatnik stał się spadkobiercą nieruchomości. Obecnie prowadzone jest postępowanie spadkowe. Podatnik w tej nieruchomości jest zameldowany i mieszka od urodzenia. Chce sprzedać nieruchomość i skorzystać z ulgi meldunkowej.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 126 lit. a) ustawy z 26 lipca 1991 r. o PIT wolne od podatku są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku - jeżeli podatnik był zameldowany w budynku na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia, z zastrzeżeniem ust. 21 i 22. Jak wynika z art. 21 ust. 21 ustawy o PIT wspomniane zwolnienie ma zastosowanie do przychodów podatnika, który, w terminie 14 dni od dnia sprzedaży nieruchomości, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym.

Opisane zwolnienie ma zastosowanie do dochodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości, nabytych od 1 stycznia 2007 r., bo od tego dnia ono obowiązuje. Oznacza to, że do okresu zameldowania, warunkującego zwolnienie od podatku dochodowego, nie może być uwzględniony okres zameldowania przed 1 stycznia 2007 r. Ponadto okres zameldowania może być liczony najwcześniej od dnia nabycia budynku lub lokalu mieszkalnego. Tym samym zameldowanie na pobyt stały przed dniem nabycia, w rozumieniu ustawy o PIT, pozostaje bez znaczenia dla zastosowania omawianego zwolnienia.

W konsekwencji, w przypadku sprzedaży budynku mieszkalnego nabytego w drodze spadku w roku 2007, w którym podatnik pozostaje zameldowany od urodzenia, przed upływem 12 miesięcy od jego nabycia (tj. przed upływem 12 miesięcy od dnia śmierci spadkodawcy) - sprzedaż ta będzie stanowić źródło przychodu podlegające opodatkowaniu 19-proc. podatkiem dochodowym.

Oświadczenie należy złożyć w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Inaczej mówiąc, zawiadomienie trzeba wysłać do urzędu skarbowego, na terenie działania którego mieszkamy.

Składa się je w formie zwykłego pisma. Nie ma w tym przypadku żadnego formularza. Warto jednak pamiętać, że pismo to powinno spełniać określone wymogi, w tym przede wszystkim zawierać wszystkie podstawowe dane podatnika, czyli imię, nazwisko i NIP (numer identyfikacji podatkowej) oraz własnoręczny podpis. Oczywiście w przypadku małżonków pismo powinno zawierać dane i podpisy obojga małżonków.

W przypadku współwłaścicieli niebędących małżonkami, każdy ze współwłaścicieli składa odrębne oświadczenie, niezależnie od tego, czy pozostali współwłaściciele je złożyli lub czy w ogóle spełniają warunki do skorzystania ze zwolnienia.

PRZYKŁAD:

PODATEK OD SPADKU PO ŻONIE

Podatnik wraz z małżonką od 40 lat byli zameldowani w mieszkaniu. 9 stycznia 2007 r. małżonka zmarła, a w pozostawionym testamencie całą swoją część majątku (mieszkanie i garaż) zapisała na męża. Po przeprowadzeniu sprawy spadkowej majątek będzie należał do podatnika. Nie wie on, czy przysługuje mu zwolnienie z podatku od spadku.

Zgodnie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę. Oznacza to, że nabycie w 2007 roku własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka jest zwolnione od podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 4a ustawy pod warunkiem spełnienia pewnych warunków, tj. gdy nabywca zgłosi nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych we właściwym urzędzie w terminie miesiąca od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku.

Sprzedaż po pięciu latach

W przypadku gdy z jakichś powodów nie możemy korzystać z ulgi meldunkowej, sprzedając nabytą w spadku lub darowiźnie po 1 stycznia 2007 r. nieruchomość, unikniemy podatku, gdy zaczekamy ze sprzedażą pięć lat. Opodatkowaniu podlegają bowiem tylko dochody ze sprzedaży dokonanej przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości, co wyraźnie wynika z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zauważmy, że pięcioletni okres liczony jest od końca roku, w którym nastąpiło wybudowanie lub nabycie nieruchomości lub prawa. A zatem, jeśli podatnik nabył mieszkanie w 2007 roku (nieważne przy tym, czy w spadku czy w darowiźnie), to okres pięcioletni upłynie dopiero w 2012 roku.

Koszty podatkowe

Gdy z żadnego z omówionych wcześniej zwolnień nie możemy skorzystać, konieczne będzie zapłacenie podatku według stawki 19 proc., przy czym podatek ten liczony będzie od podstawy, którą jest dochód rozumiany jako różnica pomiędzy przychodem ze sprzedaży a kosztami uzyskania tego przychodu. I tu pojawia się ważna kwestia. Przy obliczaniu podatku konieczne będzie właściwe ustalanie kosztów uzyskania przychodu. Po pierwsze, w takim przypadku nabycie odbywa się pod tytułem darmym, co oznacza, że w związku z nabyciem nieruchomości nie ponosimy kosztów tego nabycia (ceny). Dlatego ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje w tym zakresie odmienny sposób ustalania dochodu ze sprzedaży.

I tak za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania, oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Ważne!

Podatek w wysokości 19 proc. dochodu płatny jest w terminie złożenia zeznania podatkowego za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Zeznanie to składane jest do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiło zbycie

Ważne!

Jeśli nabycie lub wybudowanie nieruchomości miało miejsce do 31 grudnia 2006 r., podatnik nadal musi stosować stare, a zatem obowiązujące do końca 2006 roku reguły opodatkowania takich nieruchomości. W przypadku sprzedaży takich nieruchomości nadal korzysta ze starych zwolnień

KRYSTYNA GÓRCZAK

gp@infor.pl

Podstawa prawna

l Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.).