Jak rozliczać straty z najmu mieszkania

Podatnik, który wybiera ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jako formę rozliczeń z fiskusem z podatku dochodowego, nie może obniżyć podstawy opodatkowania (przychodów ewidencjonowanych) o koszty związane z wynajmowaną nieruchomością. Zupełnie inaczej jest, w przypadku gdy wynajmujący rozlicza dochód z najmu według skali tabeli podatkowej. Wówczas bowiem podatek wylicza od dochodu, a tym jest różnica między uzyskanymi przychodami a kosztami ich uzyskania.

Pięć lat na odliczenie

Zgodnie z treścią art. 9 ustawy o PIT, dochodem ze źródła przychodów jest nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów.

Ważne!

Podatnik, który poniósł stratę na najmie, może w kolejnych latach pomniejszać przychód do opodatkowania, ale tylko przychód uzyskany z najmu, a nie np. z działalności gospodarczej

O wysokość takiej straty ze źródła przychodów, np. przychodów z najmu, poniesionej w roku podatkowym, można obniżyć dochód uzyskany z tego źródła w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych, z tym że wysokość obniżenia w którymkolwiek z tych lat nie może przekroczyć 50 proc. kwoty tej straty.

Odliczenie przy ryczałcie

Prawo do obniżenia przychodu o część straty na powyższych zasadach stosuje się także, gdy w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych podatnik jest opodatkowany na zasadach określonych w rozdziale 2 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, czyli w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W tym przypadku o stratę obniża się przychód.

To prawo do odliczenia straty przez podatnika korzystającego z ryczałtu potwierdzają przepisy art. 11 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Zgodnie z nimi podatnik uzyskujący przychody z najmu, opłacający ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, może odliczyć od przychodów stratę z najmu, jeżeli nie została ona odliczona od dochodu lub nie została zaliczona do kosztów uzyskania przychodów na podstawie przepisów ustawy o podatku dochodowym.

Najem bez podatku

Jakie jest praktyczne znaczenie tego przepisu? Otóż warto go wykorzystać, analizując formę wyboru opodatkowania najmu na dany rok. Podatnik będący osobą fizyczną może bowiem dla każdego kolejnego roku wybrać inną formę opodatkowania, a więc swobodnie przechodzić z ryczałtu na zasady ogólne i odwrotnie.

Jeśli więc mieszkanie lub dom, które jest przedmiotem najmu, wymaga poważnej modernizacji czy zakupu nowych mebli albo kosztownych urządzeń, warto zblokować te wydatki w jednym roku. Dla tego roku wybieramy podatek według skali tabeli. Jeśli w związku z wysokimi kosztami poniesiemy stratę, będziemy mogli ją odliczyć od przychodów z najmu w kolejnych latach, dla których wybierzemy ryczałt jako formę opodatkowania.

Dzięki zastosowaniu takiej strategii możemy nawet przez trzy kolejne lata (rok dużych wydatków ze stratą z najmu plus dwa lata odliczania po połowie straty z pierwszego roku) nie płacić w ogóle podatku od najmu.

MARIANNA OLSZEWSKA

gp@infor.pl