„Pierwsze klucze” z ograniczeniami. Eksperci: limity cen za metr są za niskie

• Czy “Pierwsze klucze” otworzą rynek mieszkaniowy? Eksperci o szansach i zagrożeniach nowego programu
• Poważne ograniczenie: Program dotyczy tylko zakupów na rynku wtórnym
• “Pierwszych kluczy” dla tych, którzy kupują swoje mieszkanie po raz pierwszy i nigdy nie posiadali nieruchomości
• Eksperci mówią wprost: Za niskie limity cen za metr kwadratowy, niedostosowane do realiów rynkowych
• Program “Pierwsze klucze” a obawy o wzrost cen nieruchomości w Polsce
• Nowy program „Klucz do mieszkania” będzie opierał się na trzech głównych komponentach: wsparciu mieszkalnictwa komunalnego, społecznego i własnościowego [komunikat MRiT]
• Działania uzupełniające do programu „Klucz do mieszkania”

Znamy już założenia programu „Pierwsze klucze”, który ma ułatwić zakup pierwszego mieszkania. Jednak eksperci wskazują na poważne ograniczenia – program obejmuje wyłącznie rynek wtórny, wykluczając deweloperów, a jego limity cenowe mogą sprawić, że w największych miastach stanie się on martwym zapisem. Maksymalne stawki – 11 tys. zł/m² w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku oraz 10 tys. zł/m² w pozostałych miejscowościach – mogą nie odzwierciedlać realiów rynkowych. Czy „Pierwsze klucze” faktycznie pomogą w zakupie mieszkania, czy okażą się kolejnym nieskutecznym programem dopłat?

Czy “Pierwsze klucze” otworzą rynek mieszkaniowy? Eksperci o szansach i zagrożeniach nowego programu

Minister Rozwoju i Technologii Krzysztof Paszyk przedstawił założenia nowego programu mieszkaniowego “Pierwsze klucze”. Na ile to element kampanii wyborczej, jak programy tego typu wpływają na ceny nieruchomości i na co powinien zwrócić uwagę rząd, chcąc wprowadzić swój pomysł w życie. Rozwiązanie komentują eksperci ANG Odpowiedzialne Finanse.

W ostatni czwartek poznaliśmy pierwsze założenia nowego programu mieszkaniowego przedstawione przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Choć przekazane informacje są ogólne i Minister zastrzega, że mogą się zmienić w trakcie prac legislacyjnych, to sam fakt ich prezentacji wzbudził spore emocje.

Program mieszkaniowy pod nazwą “Kredyt 0 procent” był jedną z zapowiedzi wyborczych obecnej koalicji rządowej. I zaliczył już falstart - kilka miesięcy temu MRiT przedstawiło założenia do programu, tym razem już jako “Kredyt na start”, który spotkał się z dość krytycznym przyjęciem. Teraz Ministerstwo wróciło z jego nową odsłoną: programem “Pierwsze klucze”.

Pierwsze wrażenia? - Na plus oceniam przedstawione założenia odnośnie budżetu na rozwój mieszkalnictwa komunalnego i społecznego tj. środki na pokrycie kosztów partycypacji w Towarzystwach Budownictwa Społecznego czy na wkład mieszkaniowy. Podobny komponent był zresztą w poprzedniej propozycji rządu - mówi Katarzyna Dmowska, wiceprezeska ANG Odpowiedzialne Finanse.

Poważne ograniczenie: Program dotyczy tylko zakupów na rynku wtórnym

Tym razem Ministerstwo wyłączyło z programu deweloperów i flipperów. Ma on dotyczyć tylko zakupów na rynku wtórnym, a sprzedającymi mogą być jedynie ci, którzy mieszkanie posiadają od co najmniej trzech lat.

- Wątpliwości budzi fakt wyłączenia z programu możliwości zakupu mieszkań z rynku pierwotnego, to zdecydowanie ograniczy dostępność mieszkań objętych finansowaniem w ramach “Pierwszych kluczy”. Rozumiem “bezpieczniki”, jakimi kieruje się ministerstwo, niemniej firmy deweloperskie są istotnym uczestnikiem rynku nieruchomości - zaznacza Katarzyna Dmowska z ANG.

“Pierwszych kluczy” dla tych, którzy kupują swoje mieszkanie po raz pierwszy i nigdy nie posiadali nieruchomości

Z programu będą wyłączeni jednak także niektórzy kupujący lokale z drugiej ręki. - Znam parę młodych ludzi, którzy trzy lata temu kupili nieruchomość, w tym roku chcą przenieść się do większego mieszkania. Jasne jest, że nie skorzystają oni z “Pierwszych kluczy”, ponieważ program ma być dostępny dla tych, którzy kupują swoje mieszkanie po raz pierwszy i nigdy nie posiadali nieruchomości.

Co więcej, nie skorzystają z niego również ci, którzy będą chcieli od tej pary mieszkanie odkupić. Program bowiem zakłada, że sprzedający muszą posiadać lokal przez minimum trzy lata, zaś sam lokal został oddany do użytku co najmniej pięć lat wcześniej. Ustalenie akurat takich okresów wydaje się arbitralne - komentuje Krzysztof Iwan, ekspert kredytowy ANG z Łodzi.

Eksperci mówią wprost: Za niskie limity cen za metr kwadratowy, niedostosowane do realiów rynkowych

W “Pierwszych kluczach” ma być zastosowany limit maksymalnej ceny za metr kwadratowy:

• 11 tys. złotych w przypadku Warszawy, Gdańska, Poznania, Wrocławia i Krakowa oraz
• 10 tys. złotych w reszcie miejscowości w Polsce.

Co ważne, gminy będą mogły też samodzielnie wyznaczać limity cenowe. - Limity cen w tego typu programach są potrzebne. Jednak powinny być lepiej dostosowane do realiów rynkowych - zwraca uwagę Katarzyna Dmowska z ANG Odpowiedzialne Finanse.

O ile dla średnich i mniejszych ośrodków miejskich limity zdają się być odpowiednie, to wiele wskazuje na to, że są zbyt niskie dla największych aglomeracji. A to właśnie w nich obserwujemy największy popyt na nowe nieruchomości.

- Efekt? Twórcy programu, bojąc się sztucznego windowania cen, sprawią, że program w istocie pozostanie martwy: kupujący nie będą mogli z niego skorzystać (co nie wpłynie na ich decyzję dotyczącą miejsca zamieszkania, a raczej formy nieruchomości i jej metrażu) i nie pobudzi on podaży mieszkań w przystępnych cenach tam, gdzie są naprawdę potrzebne - dodaje Krzysztof Iwan z ANG.

- Podobny mechanizm występował w programie “Mieszkanie dla młodych” (MdM), który funkcjonował w latach 2014-2018. Tam również istniały limity cen – początkowo niskie, przez co sam program był rozwiązaniem niszowym. Dopiero ich podwyższenie było wiatrem w żagle MdM, a sam program z perspektywy czasu jest oceniany przez ekspertów jako udany. Wówczas też spotkał się on z krytyką i zarzutami nabijania kasy deweloperom. Jednak faktycznie otworzył drzwi do własnego M wielu młodym ludziom - mówi Krzysztof Iwan z ANG Odpowiedzialne Finanse.

Program “Pierwsze klucze” a obawy o wzrost cen nieruchomości w Polsce

W dyskusji o programach mieszkaniowych pojawiają się odniesienia do poprzedniego programu mieszkaniowego “Bezpiecznego kredytu 2%” (BK2%), obowiązującego od lipca do grudnia 2023 r. W tym czasie ceny nieruchomości w Polsce bardzo wzrosły. - Dlatego limit cen za metr kwadratowy jest potrzebny - podkreśla Katarzyna Dmowska z ANG. Należy jednak pamiętać, że podobnie działo się w całej Europie, a szczególnie w naszym regionie: w Bułgarii ceny mieszkań wzrosły o 16,5 proc. czy na Węgrzech o 13,4 proc. (od III kwartału 2023 do III kwartału 2024 r, dane Eurostat).

Dodatkowo, oliwy do ognia dolała wówczas świadomość, że BK2% był mocno ograniczony czasowo. Sam program więc miał mniejszy wpływ na sytuację na rynku nieruchomości niż się wydaje, ale przyspieszył zachodzące zjawiska, a trwająca na temat niego gorączkowa dyskusja spowodowała owczy pęd. Jednak od czasu jego zakończenia ceny mieszkań są stabilne, a pojawiające się korekty - minimalne.

Czy tym razem kupujący też będą czekać na wejście w życie programu “Pierwsze klucze”? - Niewykluczone, dlatego tak wiele zależy od dalszych prac legislacyjnych i końcowego kształtu programu dopłat. Czy jego założenia będą głęboko osadzone w danych, czy raczej sam program to jeden z elementów kampanii prezydenckiej. Bo jeśli to drugie i “Pierwsze klucze” wejdą w życie w połowie roku - na kilka dni przed tym, jak pójdziemy do urn - to w mojej ocenie na koniec 2025 r. możemy się spodziewać korekty programu - podsumowuje Katarzyna Dmowska, wiceprezeska ANG Odpowiedzialne Finanse.

Nowy program „Klucz do mieszkania” będzie opierał się na trzech głównych komponentach: wsparciu mieszkalnictwa komunalnego, społecznego i własnościowego [komunikat MRiT]

Co najmniej 2,5-krotnie więcej środków dla gmin na mieszkalnictwo społeczne i komunalne, ograniczenie możliwości wsparcia zakupu mieszkań do rynku wtórnego i wprowadzenie instytucji inwestorów społecznych. To są główne założenia nowej strategii mieszkalnictwa opracowanej w Ministerstwie Rozwoju i Technologii.

"Zmieniamy filozofię rozwoju mieszkalnictwa w Polsce i zupełnie inaczej rozkładamy akcenty niż do tej pory. Według nowych założeń, najwięcej środków budżetowych przeznaczymy na te gałęzie mieszkalnictwa, które przysłużą się do zapewniania godnych warunków życia dla tych, którzy nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania na własność" – zaznacza minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk.

Programowe wsparcie mieszkalnictwa społeczno-komunalnego

Zapewnienie mieszkań dla osób w trudnej sytuacji finansowej oraz tych, którzy są na granicy zdolności kredytowej, to zadanie realizowane przez gminy, ale żadne tego typu mieszkanie nie powstaje bez wsparcia państwa. Obecnie jednostki samorządu terytorialnego mogą ubiegać się o bezzwrotną dotację na budowę nowych mieszkań (lub remont pustostanów), która może dochodzić nawet do 80 proc. wartości inwestycji. W 2024 roku w budżecie państwa przeznaczono na ten cel 1 mld zł.

Według założeń programu „Klucz do mieszkania”, w tym roku suma ta osiągnie przynajmniej 2,5 mld zł. Przełoży się to na istotny wzrost tego typu inwestycji w zasobach gmin. Dzięki temu rozwiązaniu, w 2025 roku może zostać sfinansowanych do 15 tys. mieszkań komunalnych oraz tych budowanych przez społeczne inicjatywy mieszkaniowe i społeczne towarzystwa budownictwa społecznego. W kolejnych latach planujemy wydatkowanie jeszcze wyższych kwot.

Program wsparcia zakupu mieszkań lub domów na własność

Specyfika polskiego rynku mieszkaniowego sprawia, że nadal wiele osób zainteresowanych jest kupowaniem mieszkań lub domów jednorodzinnych na własność (traktując to bardzo często jako dorobek całego życia), ale ze względu na wysokie stopy procentowe kredytów hipotecznych, grupa ta jest obecnie mocno ograniczona. "Nie chcemy zostawić „na lodzie” tych, którzy ze względu na wysokie oprocentowanie kredytów są na granicy zdolności kredytowej. Zdecydowaliśmy się jednak tak zaadresować nasz program, by mogli z niego skorzystać najbardziej potrzebujący. Aby było to możliwe, wprowadziliśmy szereg zabezpieczeń, które wykluczą wszelkie nadużycia"– dodaje minister Krzysztof Paszyk.

Program wsparcia zakupu mieszkań lub domów na własność – „Pierwsze klucze” – ma być dostępny wyłącznie dla osób, które nie miały i nie posiadają własnego mieszkania bądź domu. Będą one musiały też spełnić określone ustawą kryteria dochodowe.

Niezależnie od tego, czy mamy do czynienia z mieszkaniem czy domem, założenia programu wykluczają kupno nieruchomości na rynku pierwotnym. Aby skorzystać z programu kupowane mieszkanie lub dom muszą być oddane do użytku co najmniej 5 lat wcześniej, a dotychczasowy właściciel musi je posiadać od co najmniej 3 lat. Zakup od deweloperów lub tzw. flipperów będzie więc niemożliwy. W przypadku domów jednorodzinnych, program „Pierwsze klucze” może też posłużyć do wsparcia finansowania budowy domu systemem gospodarczym.

Wprowadzony ma zostać limit ceny metra kwadratowego – do 10 tys. zł (w przypadku Warszawy, Gdańska, Krakowa, Poznania i Wrocławia do 11 tys. zł). Gminy będą miały także możliwość samodzielnego wyznaczania limitu cenowego.

Inwestorzy społeczni: „Inwestycje Pierwsze klucze”

Kolejnym rozwiązaniem będą „Inwestycje Pierwsze klucze”. Realizować będą mogły je spółdzielnie mieszkaniowe, TBS-y i SIM-y. Sprzedawane przez nich mieszkania to jedyny przypadek, w którym beneficjenci rządowego wsparcia będą mogli skorzystać z oferty rynku pierwotnego. Cena tych mieszkań będzie przystępna – marża wyniesie maksymalnie 25 proc., a wybór nabywców dokonywany będzie wyłącznie spośród osób nie posiadających mieszkania, na transparentnych i sprawiedliwych zasadach. Rozwiązanie oparto o dotychczasowe doświadczenia współpracy z TBS-ami i spółdzielniami mieszkaniowymi, które niejednokrotnie już realizowały inwestycje własnościowe.

Decydując się na sprzedaż mieszkań w ramach „Inwestycji Pierwsze klucze”, inwestor będzie musiał wykazać się zrealizowaniem adekwatnej liczby innych inwestycji na tani wynajem (lub spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego). W zamian przez 10 lat zyska prawo do zarządzania częścią wspólną powstałych wspólnot mieszkaniowych.

Działania uzupełniające do programu „Klucz do mieszkania”

MRiT w ścisłej współpracy z innymi resortami zdecydowało się również na wprowadzenie do programu „Klucz do mieszkania” kilku rozwiązań, które mają za zadanie wspomóc seniorów, osoby niepełnosprawne i studentów, którzy także często borykają się z problemami mieszkaniowymi.

W przypadku osób starszych planowane jest wprowadzenie pierwszeństwa w wynajmie mieszkań gminnych dostosowanych do ich potrzeb oraz umożliwienie przeprowadzki z dotychczas zajmowanego lokalu do lokalu gminnego. Osoba starsza będzie mogła wydzierżawić swoje mieszkanie gminie, w zamian uzyskując możliwość wynajęcia dostosowanego do jej potrzeb mieszkania komunalnego.

Inną propozycją jest rozwiązania wspierające budowę i remonty akademików. Kwota wsparcia wyniesie nawet 80 proc. kosztów inwestycji.