REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Rękojmia za wady nieruchomości na rynku wtórnym - odpowiedzialność sprzedawcy

Agata Stradomska
Menedżer agencji nieruchomości
Białe Lwy - Nieruchomości
Agencja nieruchomości
Rękojmia za wady nieruchomości na rynku wtórnym - odpowiedzialność sprzedawcy
Rękojmia za wady nieruchomości na rynku wtórnym - odpowiedzialność sprzedawcy

REKLAMA

REKLAMA

Rękojmia za wady nieruchomości na rynku wtórnym. Osoby sprzedające nieruchomość na rynku wtórnym bardzo często uważają, że jak tylko mieszkanie czy dom przejdą w nowe ręce, to nie ma żadnej odpowiedzialności za zbywaną rzecz, w myśl powiedzenia “widziały, co brały”. Niektórzy, aby utwierdzić się w swoim przekonaniu wprowadzają do umów zapisy typu “kupujący zapoznał się ze stanem nieruchomości i nie wnosi do niego zastrzeżeń” lub “stan techniczny nieruchomości jest kupującemu znany i zgadza się na nabycie”. Niestety ani te, ani nawet ogólny zapis, że “mieszkanie jest w stanie do remontu” nie wyłączają odpowiedzialności sprzedającego za wady nieruchomości, co w pewnych przypadkach może okazać się niemiłym zaskoczeniem i spowodować straty finansowe, nawet dużego kalibru. Ta odpowiedzialność sprzedającego wynika wprost z Kodeksu Cywilnego i nazywa się rękojmią.

Rękojmia za wady nieruchomości

Zgodnie z art. 556. Kodeksu cywilnego sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). Wadą prawną będą wszelkie obciążenia prawne, o których nie było wiadomo w chwili zawierania umowy - np. hipoteki, służebności, roszczenia innych osób. Wada fizyczna, to po prostu niezgodność z umową sprzedaży. Możemy mieć z nią do czynienia, jeżeli m.in. sprzedawana nieruchomość:

REKLAMA

  1. nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
  2. nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
  3. nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
  4. została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (art. 5561 § 1 kc).

REKLAMA

Sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przekazania władania na kupującego (przekazanie nieruchomości) lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tamtej chwili. A jeśli wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania nieruchomości, przyjmuje się, że wada lub jej przyczyna istniała w dniu wydania.

Czas odpowiedzialności sprzedającego z tytułu rękojmi w przypadku nieruchomości wynosi aż 5 lat liczone od dnia wydania nieruchomości kupującemu (art. 568 kc). Ważne jest więc, aby przekazanie nieruchomości nastąpiło w sposób sformalizowany, pozwalający jednoznacznie określić datę wydania np. poprzez protokół zdawczo-odbiorczy.

Mając na uwadze co może być uznane za wadę, należy przy prowadzeniu sprzedaży mieszkań, domów czy działek zachować maksymalny obiektywizm i opierać się wyłącznie na faktach. Podawanie niesprawdzonych zapewnień (np. że działka jest budowlana - choć nie ma to potwierdzenia w faktach) lub koloryzowanie (np. że w mieszkaniu przeprowadzono generalny remont wraz z wymianą instalacji - a instalacje były wymienione jedynie częściowo) albo naciąganie faktów (np. że mieszkanie ma 60 mkw., choć faktycznie ma 55 mkw. + 5 mkw. komórki lokatorskiej jako pomieszczenia przynależnego) - może później być podstawą do skorzystania przez kupującego z rękojmi.

Uprawnienia kupującego w przypadku ujawnienia się wady nieruchomości

REKLAMA

W przypadku ujawnienia wady kupujący ma roszczenie o usunięcie wady. Może też żądać obniżenia ceny lub odstąpić od umowy, jeśli wada była istotna. Na wystąpienie z roszczeniem do sprzedającego ma rok od dnia stwierdzenia wady. Nie musi tego więc robić od razu, może poczekać na ujawnienie się innych wad, jeśli takie przewiduje i zgłosić je łącznie.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jeśli zgłoszona wada jest możliwa do naprawy, sprzedający powinien jak najszybciej wykonać tą naprawę we własnym zakresie i na swój koszt. Może też zwrócić poniesione wydatki kupującemu, jeśli ten już naprawy dokonał. Gorzej jest w przypadku wad trudnych do usunięcia lub wad prawnych, których prawdopodobnie nie da się łatwo usunąć. Wtedy w zależności od sytuacji, stopnia skomplikowania i wpływu wady na wartość nieruchomości - sprzedający będzie musiał zwrócić część otrzymanej ceny, albo nawet całą kwotę, jeśli dojdzie do odstąpienia od umowy. Niestety, w przypadku odstąpienia od umowy sprzedający może być obciążony kolejnymi kosztami jakie poniósł kupujący m.in. kosztami nabycia (np. koszty aktu notarialnego, prowizji biura nieruchomości), nakładami jakie poniósł nabywca na nieruchomość, kosztami sądowymi i zastępstwa procesowego, jeśli sprawa znajdzie swój finał w sądzie.

Zwolnienie z odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nieruchomości

Sprzedawca będzie zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy (art. 557 § 1 kc). Oznacza to, że aby uniknąć odpowiedzialności za wady należy je ujawnić kupującemu przed zawarciem transakcji. Dlatego w interesie zbywcy jest przekazanie wszelkich szczegółów o danej nieruchomości nabywającym, w szczególności takich informacji, które mogą być poczytywane jako wada nieruchomości. To może być niesprawna instalacja, dach wymagający naprawy, wszelkiego rodzaju fuszerki budowlane o których wiemy a nawet zdarzające się głośne zachowanie sąsiadów, którzy prowadzą w naszym budynku klub nocny.

Strony umowy mogą też modyfikować w umowie odpowiedzialność z tytułu rękojmi np. poprzez jej ograniczenie lub wyłączenie. W przypadku gdy kupującym jest konsument a zbywcą przedsiębiorca takie modyfikacje nie są możliwe. Można jednak wprowadzić pewne zapisy w umowie pomiędzy konsumentami, ale to może powodować obawy drugiej strony i jej niechęć do zawarcia transakcji, gdyż będzie przypuszczać, że w nieruchomości są rzeczywiście jakieś poważne wady. Natomiast w przypadku zatajenia wad wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne i nie działa.

Praktyczne rozwiązania przy sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym

Zdając sobie sprawę z istnienia instytucji rękojmi jak i odpowiedzialności za wady nieruchomości sprzedawanej na rynku wtórnym można uniknąć zbędnego ryzyka przygotowując odpowiedni opis nieruchomości, w którym uwzględnione zostaną wszystkie szczegóły, stosowane technologie i rozwiązania, udostępnić dokumentację obiektu, remontów itp. Wyspecyfikować wszystkie możliwe wady i awarie. Warto też zachęcać kupującego do przeprowadzenia kontroli i ekspertyz przez specjalistów pod warunkiem udostępnienia później wyników ich audytów.

Kupując nieruchomość wskazane jest aby zadbać o dokumentację otrzymanych w związku z transakcją informacji - np. zarchiwizowanie ogłoszenia o sprzedaży, dokonywanie wszelkich ustaleń na piśmie lub w formie dokumentowej (np. email), sporządzenie protokołu uzgodnień ze szczegółami.

Jeśli nieruchomość jest do generalnego remontu (lub budynek do wyburzenia) można rozważyć umowne ograniczenie rękojmi o ile transakcja jest zawierana pomiędzy konsumentami (lub pomiędzy przedsiębiorcami).

Korzystając w procesie zakupu lub sprzedaży z usług specjalistów: prawników czy pośredników w obrocie nieruchomościami - powinniśmy uzyskać poradę w zakresie rękojmi za wady nieruchomości a także rekomendacje co do konkretnych rozwiązań w danym przypadku, aby transakcja przebiegła w sposób oczekiwany i bez dodatkowych niespodzianek.

Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Wynagrodzenie minimalne 2023 [quiz]
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/15
Kiedy będą miały miejsce podwyżki minimalnego wynagrodzenia w 2023 roku?
od 1 stycznia i od 1 lipca
od 1 stycznia i od 1 czerwca
od 1 lutego i od 1 lipca
Następne
Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zmiany w terminach wypłaty emerytur w październiku 2024 r. Sprawdź, kiedy będą przelewy, a kiedy przekazy i kto dostanie dwa świadczenia

Zmiany w terminach wypłaty emerytur. W październiku 2024 r. Sprawdź, kiedy będą przelewy, a kiedy przekazy pocztowe i kto dostanie dwa świadczenia w jednym miesiącu. Sprawę determinuje nie tylko kalendarz, ale i powódź.

Pobrane RKO a babciowe, aktywnie w żłobku i aktywnie w domu [Przykład]

Czy rodzice, którzy mają już pobrane RKO w pełnej kwocie mogą wnioskować o babciowe, aktywnie w żłobku lub aktywnie w domu? Czy pobranie 12 tys. zł wyklucza możliwość pobierania świadczeń z nowego programu "Aktywny rodzic"?

Obowiązkowe badania lekarskie dla myśliwych – kontrowersje wokół propozycji Ministerstwa Klimatu i Środowiska

Wiceminister klimatu i środowiska zasugerował, że myśliwi powinni przechodzić obowiązkowe badania lekarskie co 4-5 lat, podobnie jak kierowcy, żołnierze czy policjanci. Argumentował to bezpieczeństwem publicznym, przywołując niedawne tragiczne wypadki z udziałem myśliwych. Propozycję popiera również minister klimatu Paulina Hennig-Kloska. Pomysł jednak spotkał się ze sprzeciwem myśliwych.

Kto zapłaci za towar zniszczony w sklepie podczas zakupów? Nie zawsze będzie to klient. Czy znasz swoje prawa?

Kto zapłaci za towar zniszczony w sklepie podczas zakupów? Nie zawsze będzie to klient. Ale, czy znasz swoje prawa? Kluczowa jest wina i warunki techniczno-organizacyjne panujące w sklepie. Zawsze trzeba zwrócić uwagę na kontekst.

REKLAMA

Wraca ustawa wiatrakowa. Jaka będzie odległość wiatraków od gospodarstw domowych?

Ministerstwo Klimatu i Środowiska wydało komunikat na temat projektu nowelizacji ustawy dotyczącej OZE. Resort wskazał, że odległość wiatraków od zabudowy będzie wynosić nie 300, a 500 m. i będzie ona określona w projekcie nowelizacji ustawy o inwestycjach w elektrownie wiatrowe.

500 zł miesięcznie przez 2 lata od 12. miesiąca do 35. miesiąca życia dziecka [Aktywnie w domu a RKO]

Świadczenie "Aktywnie w domu" działa jak RKO (Rodzinny Kapitał Opiekuńczy). Rodzice otrzymują 500 zł miesięcznie przez 2 lata, licząc od 12 miesiąca do 35 miesiąca życia dziecka. W sumie na dziecko przysługuje 12 tys. zł. Czym "Aktywnie w domu" różni się od RKO?

7 ważnych świadczeń z podwyżką w 2025 r. Które nie wzrosną?

Wybraliśmy kilka najważniejszych świadczeń, których kwoty wzrosną w 2025 r. Nie są to wszystkie świadczenia. Warto przykładowo pamiętać o waloryzacji, która co roku podnosi wysokość emerytur, rent, a także dodatków. W ten sposób od 1 marca 2025 r. podwyżce ulegnie m.in. renta rodzina czy dodatek pielęgnacyjny. Co jeszcze?

Planujesz wyjazd do sanatorium? Będzie taniej. Od października 2024 roku kuracjusze zapłacą od 27,30 zł do 174,30 zł mniej za pobyt

Planujesz wyjazd do sanatorium? Masz szczęście, bo będzie taniej. Od października 2024 roku kuracjusze zapłacą od 27,30 zł do 174,30 zł mniej za pobyt. Wysokość opłat zależy od standardu pokoju i terminu pobytu.

REKLAMA

Od 300 do 1200 zł jednorazowego świadczenia. Wnioski można składać tylko do 30 września

Od 300 do 1200 zł jednorazowego świadczenia. Wnioski można składać tylko do 30 września. Sprawdź, komu przysługuje. Kto może liczyć na 1200 zł jednorazowej wypłaty świadczenia. Gdzie złożyć wniosek? Kiedy wypłata świadczenia?

Mało kto wie, że istnieje ten dodatek. A można zyskać nawet 620 zł co miesiąc. I to bez względu na wiek

Nie każdy o tym wie, ale sieroty zupełne mogą liczyć na dodatkowe wsparcie od ZUS. Dodatek dla sieroty zupełnej, który wynosi obecnie ponad 620 zł miesięcznie, przysługuje bez względu na wiek. Jak go otrzymać? Oto szczegóły. 

REKLAMA