REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Rękojmia za wady nieruchomości na rynku wtórnym - odpowiedzialność sprzedawcy

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Agata Stradomska
Menedżer agencji nieruchomości
Białe Lwy - Nieruchomości
Agencja nieruchomości
Rękojmia za wady nieruchomości na rynku wtórnym - odpowiedzialność sprzedawcy
Rękojmia za wady nieruchomości na rynku wtórnym - odpowiedzialność sprzedawcy

REKLAMA

REKLAMA

Rękojmia za wady nieruchomości na rynku wtórnym. Osoby sprzedające nieruchomość na rynku wtórnym bardzo często uważają, że jak tylko mieszkanie czy dom przejdą w nowe ręce, to nie ma żadnej odpowiedzialności za zbywaną rzecz, w myśl powiedzenia “widziały, co brały”. Niektórzy, aby utwierdzić się w swoim przekonaniu wprowadzają do umów zapisy typu “kupujący zapoznał się ze stanem nieruchomości i nie wnosi do niego zastrzeżeń” lub “stan techniczny nieruchomości jest kupującemu znany i zgadza się na nabycie”. Niestety ani te, ani nawet ogólny zapis, że “mieszkanie jest w stanie do remontu” nie wyłączają odpowiedzialności sprzedającego za wady nieruchomości, co w pewnych przypadkach może okazać się niemiłym zaskoczeniem i spowodować straty finansowe, nawet dużego kalibru. Ta odpowiedzialność sprzedającego wynika wprost z Kodeksu Cywilnego i nazywa się rękojmią.

Rękojmia za wady nieruchomości

Zgodnie z art. 556. Kodeksu cywilnego sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). Wadą prawną będą wszelkie obciążenia prawne, o których nie było wiadomo w chwili zawierania umowy - np. hipoteki, służebności, roszczenia innych osób. Wada fizyczna, to po prostu niezgodność z umową sprzedaży. Możemy mieć z nią do czynienia, jeżeli m.in. sprzedawana nieruchomość:

REKLAMA

REKLAMA

  1. nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
  2. nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
  3. nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
  4. została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (art. 5561 § 1 kc).

Sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przekazania władania na kupującego (przekazanie nieruchomości) lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tamtej chwili. A jeśli wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania nieruchomości, przyjmuje się, że wada lub jej przyczyna istniała w dniu wydania.

Czas odpowiedzialności sprzedającego z tytułu rękojmi w przypadku nieruchomości wynosi aż 5 lat liczone od dnia wydania nieruchomości kupującemu (art. 568 kc). Ważne jest więc, aby przekazanie nieruchomości nastąpiło w sposób sformalizowany, pozwalający jednoznacznie określić datę wydania np. poprzez protokół zdawczo-odbiorczy.

Mając na uwadze co może być uznane za wadę, należy przy prowadzeniu sprzedaży mieszkań, domów czy działek zachować maksymalny obiektywizm i opierać się wyłącznie na faktach. Podawanie niesprawdzonych zapewnień (np. że działka jest budowlana - choć nie ma to potwierdzenia w faktach) lub koloryzowanie (np. że w mieszkaniu przeprowadzono generalny remont wraz z wymianą instalacji - a instalacje były wymienione jedynie częściowo) albo naciąganie faktów (np. że mieszkanie ma 60 mkw., choć faktycznie ma 55 mkw. + 5 mkw. komórki lokatorskiej jako pomieszczenia przynależnego) - może później być podstawą do skorzystania przez kupującego z rękojmi.

REKLAMA

Uprawnienia kupującego w przypadku ujawnienia się wady nieruchomości

W przypadku ujawnienia wady kupujący ma roszczenie o usunięcie wady. Może też żądać obniżenia ceny lub odstąpić od umowy, jeśli wada była istotna. Na wystąpienie z roszczeniem do sprzedającego ma rok od dnia stwierdzenia wady. Nie musi tego więc robić od razu, może poczekać na ujawnienie się innych wad, jeśli takie przewiduje i zgłosić je łącznie.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jeśli zgłoszona wada jest możliwa do naprawy, sprzedający powinien jak najszybciej wykonać tą naprawę we własnym zakresie i na swój koszt. Może też zwrócić poniesione wydatki kupującemu, jeśli ten już naprawy dokonał. Gorzej jest w przypadku wad trudnych do usunięcia lub wad prawnych, których prawdopodobnie nie da się łatwo usunąć. Wtedy w zależności od sytuacji, stopnia skomplikowania i wpływu wady na wartość nieruchomości - sprzedający będzie musiał zwrócić część otrzymanej ceny, albo nawet całą kwotę, jeśli dojdzie do odstąpienia od umowy. Niestety, w przypadku odstąpienia od umowy sprzedający może być obciążony kolejnymi kosztami jakie poniósł kupujący m.in. kosztami nabycia (np. koszty aktu notarialnego, prowizji biura nieruchomości), nakładami jakie poniósł nabywca na nieruchomość, kosztami sądowymi i zastępstwa procesowego, jeśli sprawa znajdzie swój finał w sądzie.

Zwolnienie z odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nieruchomości

Sprzedawca będzie zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy (art. 557 § 1 kc). Oznacza to, że aby uniknąć odpowiedzialności za wady należy je ujawnić kupującemu przed zawarciem transakcji. Dlatego w interesie zbywcy jest przekazanie wszelkich szczegółów o danej nieruchomości nabywającym, w szczególności takich informacji, które mogą być poczytywane jako wada nieruchomości. To może być niesprawna instalacja, dach wymagający naprawy, wszelkiego rodzaju fuszerki budowlane o których wiemy a nawet zdarzające się głośne zachowanie sąsiadów, którzy prowadzą w naszym budynku klub nocny.

Strony umowy mogą też modyfikować w umowie odpowiedzialność z tytułu rękojmi np. poprzez jej ograniczenie lub wyłączenie. W przypadku gdy kupującym jest konsument a zbywcą przedsiębiorca takie modyfikacje nie są możliwe. Można jednak wprowadzić pewne zapisy w umowie pomiędzy konsumentami, ale to może powodować obawy drugiej strony i jej niechęć do zawarcia transakcji, gdyż będzie przypuszczać, że w nieruchomości są rzeczywiście jakieś poważne wady. Natomiast w przypadku zatajenia wad wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne i nie działa.

Praktyczne rozwiązania przy sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym

Zdając sobie sprawę z istnienia instytucji rękojmi jak i odpowiedzialności za wady nieruchomości sprzedawanej na rynku wtórnym można uniknąć zbędnego ryzyka przygotowując odpowiedni opis nieruchomości, w którym uwzględnione zostaną wszystkie szczegóły, stosowane technologie i rozwiązania, udostępnić dokumentację obiektu, remontów itp. Wyspecyfikować wszystkie możliwe wady i awarie. Warto też zachęcać kupującego do przeprowadzenia kontroli i ekspertyz przez specjalistów pod warunkiem udostępnienia później wyników ich audytów.

Kupując nieruchomość wskazane jest aby zadbać o dokumentację otrzymanych w związku z transakcją informacji - np. zarchiwizowanie ogłoszenia o sprzedaży, dokonywanie wszelkich ustaleń na piśmie lub w formie dokumentowej (np. email), sporządzenie protokołu uzgodnień ze szczegółami.

Jeśli nieruchomość jest do generalnego remontu (lub budynek do wyburzenia) można rozważyć umowne ograniczenie rękojmi o ile transakcja jest zawierana pomiędzy konsumentami (lub pomiędzy przedsiębiorcami).

Korzystając w procesie zakupu lub sprzedaży z usług specjalistów: prawników czy pośredników w obrocie nieruchomościami - powinniśmy uzyskać poradę w zakresie rękojmi za wady nieruchomości a także rekomendacje co do konkretnych rozwiązań w danym przypadku, aby transakcja przebiegła w sposób oczekiwany i bez dodatkowych niespodzianek.

Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Abp Przybylski: Lekcje religii i etyki powinny być dla uczniów obowiązkowe [wywiad]

"Lekcje religii i etyki powinny być dla uczniów obowiązkowe" – powiedział nowy metropolita katowicki abp Andrzej Przybylski w wywiadzie dla PAP. Dodał, że człowiek z natury jest religijny i etyczny, dlatego potrzebuje wiedzy o religii i wyborach moralnych, żeby harmonijnie się rozwijać.

Na firmę i jej pracowników można nałożyć obowiązkowe świadczenia po wybuchu wojny. Pracownika powołanego do wojska firma nie może zwolnić [Prawo]

Przepisy przewidują możliwość nałożenia na firmę świadczeń rzeczowych na rzecz wojska po wybuchu wojny. Pracodawcy muszą uwzględnić ryzyko prowadzenia działalności w sytuacji rekrutacji części pracowników do służby wojskowej. Pracownicy w czasie zatrudnienia mogą wykonywać świadczenia osobiste na rzecz wojska przerywając na ten okres (jednorazowo do 7 dni) świadczenie pracy dla pracodawcy.

Odpowiedź na pozew o zachowek. Jak napisać po zmianach?

Czym jest odpowiedź na pozew o zachowek i jakie ma znaczenie procesowe? Co powinno zawierać takie pismo? Prezentujemy najważniejsze informacje i aktualne przepisy.

Jawność wynagrodzeń w Polsce – co zmieni się od Wigilii 2025 roku? Jak się przygotować (checklista)? Co powinni wiedzieć pracownicy i pracodawcy?

Transparentność wynagrodzeń to temat, który od lat budzi emocje zarówno wśród pracowników, jak i pracodawców. Z jednej strony – jawne płace to większa równość i eliminacja dyskryminacji płacowej. Z drugiej – to rewolucja w podejściu do rekrutacji, polityki kadrowej i zarządzania firmą. W dniu 24 grudnia 2025 roku wejdzie w życie nowelizacja Kodeksu pracy - Ustawa z 4 czerwca 2025 r. o zmianie ustawy – Kodeks pracy, która nałoży na pracodawców szereg nowych obowiązków związanych z jawnością wynagrodzeń. Jest to efekt wdrażania unijnej Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2023/970 z 10 maja 2023 r., której celem jest wzmocnienie stosowania zasady równego wynagrodzenia kobiet i mężczyzn za taką samą pracę lub pracę o tej samej wartości.

REKLAMA

Składki emerytalne, rentowe i zdrowotne za opiekuna osoby ze świadczeniem wspierającym zapłaci budżet państwa. Jakie warunki trzeba spełnić? Konieczny wniosek do ZUS

Od 1 stycznia 2024 r. opiekunowie osób pobierających świadczenie wspierające mogą zostać objęci ubezpieczeniem emerytalnym, rentowym i zdrowotnym. Składki w całości finansuje budżet państwa. Wystarczy złożyć elektroniczny wniosek do ZUS. Opiekun zgłoszony do ubezpieczenia zdrowotnego z tytułu sprawowania opieki nad osobą pobierającą świadczenie wspierające może zgłosić do tego ubezpieczenia także członków swojej rodziny.

Opinia Rzecznika Generalnego TSUE ws. WIBOR – kto faktycznie wygrał? Banki, czy kredytobiorcy - "wiborowicze"?

W dniu 11 września 2025 r. została wydana z dawana wyczekiwana opinia Rzecznika Generalnego (właściwie Rzecznik Generalnej) TSUE dotycząca WIBOR, w sprawie C-471/24, gdzie pozwanym jest PKO BP. Pytania prejudycjalne w tej sprawie zadał Sąd Okręgowy w Częstochowie.Wielu uznawało, że odpowiedzi będą absolutnie kluczowe dla spraw z powództwa „wiborowiczów” przeciwko bankom. Nic dziwnego, że po ogłoszeniu opinii każda ze stron – zarówno banki, jak i konsumenci – prześcigają się w ogłaszaniu swojej wygranej w mediach.

Sejm: Od 900 zł do 1800 zł dla mundurowych - bo na około 160 000 funkcjonariuszy przypada zasób mieszkaniowy niespełna 9000 lokali

Projekt ustawy obejmuje Policję, Straż Graniczną, Państwową Straż Pożarną i Służbę Ochrony Państwa. Dotyczy także funkcjonariuszy Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego, Agencji Wywiadu, Służby Wywiadu Wojskowego i Służby Kontrwywiadu Wojskowego. I pracuje nad nim odpowiednia komisja sejmowa. Sama ustawa - tak ważna dla funkcjonariuszy i żołnierzy - już niebawem będzie uchwalona.

Osoba niepełnosprawna, PFRON i UP: Wyciągano bzdurne i bezzasadne zarzuty żeby tylko dotacji nie przyznać. Np. bo 17 lat temu dostałem dotację z UP jako osoba młoda i sprawna, że lata wcześniej kierowano mnie na kursy

Redakcja Infor.pl otrzymuje sygnały od czytelników, że nie jest łatwo osobom niepełnosprawnym otrzymać dotację z PFRON na rozpoczęcie działalności gospodarczej. Publikujemy list od czytelnika, który takiej dotacji nie otrzymał.

REKLAMA

Wyrok TSUE: ochrona przed dyskryminacją w miejscu pracy obejmuje również rodziców dzieci z niepełnosprawnościami

W dniu 11 września 2025 r. Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydał wyrok, w którym uznał, że ochrona praw osób niepełnosprawnych przed dyskryminacją pośrednią obejmuje również rodziców dzieci z niepełnosprawnościami. Zdaniem TSUE pracodawca powinien dostosować warunki zatrudnienia i pracy rodziców takich dzieci w taki sposób, żeby mogli oni sprawować opiekę nad swoimi dziećmi bez obawy, że będą przez to narażeni na dyskryminację pośrednią.

Przechodzisz na emeryturę? ZUS: Dzień i miesiąc złożenia wniosku mogą wpłynąć na jej wysokość

Kiedy najlepiej przejść na emeryturę? Dzień i miesiąc złożenia wniosku mogą przesądzić o tym, ile pieniędzy co miesiąc trafi na konto seniora - informuje Krystyna Michałek, regionalna rzeczniczka prasowa ZUS w województwie kujawsko-pomorskim. Dlatego przyszli emeryci powinni z rozwagą zaplanować moment zakończenia aktywności zawodowej.

REKLAMA