REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Rękojmia za wady nieruchomości na rynku wtórnym - odpowiedzialność sprzedawcy

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Agata Stradomska
Menedżer agencji nieruchomości
Białe Lwy - Nieruchomości
Agencja nieruchomości
Rękojmia za wady nieruchomości na rynku wtórnym - odpowiedzialność sprzedawcy
Rękojmia za wady nieruchomości na rynku wtórnym - odpowiedzialność sprzedawcy

REKLAMA

REKLAMA

Rękojmia za wady nieruchomości na rynku wtórnym. Osoby sprzedające nieruchomość na rynku wtórnym bardzo często uważają, że jak tylko mieszkanie czy dom przejdą w nowe ręce, to nie ma żadnej odpowiedzialności za zbywaną rzecz, w myśl powiedzenia “widziały, co brały”. Niektórzy, aby utwierdzić się w swoim przekonaniu wprowadzają do umów zapisy typu “kupujący zapoznał się ze stanem nieruchomości i nie wnosi do niego zastrzeżeń” lub “stan techniczny nieruchomości jest kupującemu znany i zgadza się na nabycie”. Niestety ani te, ani nawet ogólny zapis, że “mieszkanie jest w stanie do remontu” nie wyłączają odpowiedzialności sprzedającego za wady nieruchomości, co w pewnych przypadkach może okazać się niemiłym zaskoczeniem i spowodować straty finansowe, nawet dużego kalibru. Ta odpowiedzialność sprzedającego wynika wprost z Kodeksu Cywilnego i nazywa się rękojmią.

Rękojmia za wady nieruchomości

Zgodnie z art. 556. Kodeksu cywilnego sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia). Wadą prawną będą wszelkie obciążenia prawne, o których nie było wiadomo w chwili zawierania umowy - np. hipoteki, służebności, roszczenia innych osób. Wada fizyczna, to po prostu niezgodność z umową sprzedaży. Możemy mieć z nią do czynienia, jeżeli m.in. sprzedawana nieruchomość:

REKLAMA

REKLAMA

  1. nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
  2. nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
  3. nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
  4. została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (art. 5561 § 1 kc).

Sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przekazania władania na kupującego (przekazanie nieruchomości) lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tamtej chwili. A jeśli wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania nieruchomości, przyjmuje się, że wada lub jej przyczyna istniała w dniu wydania.

Czas odpowiedzialności sprzedającego z tytułu rękojmi w przypadku nieruchomości wynosi aż 5 lat liczone od dnia wydania nieruchomości kupującemu (art. 568 kc). Ważne jest więc, aby przekazanie nieruchomości nastąpiło w sposób sformalizowany, pozwalający jednoznacznie określić datę wydania np. poprzez protokół zdawczo-odbiorczy.

Mając na uwadze co może być uznane za wadę, należy przy prowadzeniu sprzedaży mieszkań, domów czy działek zachować maksymalny obiektywizm i opierać się wyłącznie na faktach. Podawanie niesprawdzonych zapewnień (np. że działka jest budowlana - choć nie ma to potwierdzenia w faktach) lub koloryzowanie (np. że w mieszkaniu przeprowadzono generalny remont wraz z wymianą instalacji - a instalacje były wymienione jedynie częściowo) albo naciąganie faktów (np. że mieszkanie ma 60 mkw., choć faktycznie ma 55 mkw. + 5 mkw. komórki lokatorskiej jako pomieszczenia przynależnego) - może później być podstawą do skorzystania przez kupującego z rękojmi.

REKLAMA

Uprawnienia kupującego w przypadku ujawnienia się wady nieruchomości

W przypadku ujawnienia wady kupujący ma roszczenie o usunięcie wady. Może też żądać obniżenia ceny lub odstąpić od umowy, jeśli wada była istotna. Na wystąpienie z roszczeniem do sprzedającego ma rok od dnia stwierdzenia wady. Nie musi tego więc robić od razu, może poczekać na ujawnienie się innych wad, jeśli takie przewiduje i zgłosić je łącznie.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jeśli zgłoszona wada jest możliwa do naprawy, sprzedający powinien jak najszybciej wykonać tą naprawę we własnym zakresie i na swój koszt. Może też zwrócić poniesione wydatki kupującemu, jeśli ten już naprawy dokonał. Gorzej jest w przypadku wad trudnych do usunięcia lub wad prawnych, których prawdopodobnie nie da się łatwo usunąć. Wtedy w zależności od sytuacji, stopnia skomplikowania i wpływu wady na wartość nieruchomości - sprzedający będzie musiał zwrócić część otrzymanej ceny, albo nawet całą kwotę, jeśli dojdzie do odstąpienia od umowy. Niestety, w przypadku odstąpienia od umowy sprzedający może być obciążony kolejnymi kosztami jakie poniósł kupujący m.in. kosztami nabycia (np. koszty aktu notarialnego, prowizji biura nieruchomości), nakładami jakie poniósł nabywca na nieruchomość, kosztami sądowymi i zastępstwa procesowego, jeśli sprawa znajdzie swój finał w sądzie.

Zwolnienie z odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady nieruchomości

Sprzedawca będzie zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy (art. 557 § 1 kc). Oznacza to, że aby uniknąć odpowiedzialności za wady należy je ujawnić kupującemu przed zawarciem transakcji. Dlatego w interesie zbywcy jest przekazanie wszelkich szczegółów o danej nieruchomości nabywającym, w szczególności takich informacji, które mogą być poczytywane jako wada nieruchomości. To może być niesprawna instalacja, dach wymagający naprawy, wszelkiego rodzaju fuszerki budowlane o których wiemy a nawet zdarzające się głośne zachowanie sąsiadów, którzy prowadzą w naszym budynku klub nocny.

Strony umowy mogą też modyfikować w umowie odpowiedzialność z tytułu rękojmi np. poprzez jej ograniczenie lub wyłączenie. W przypadku gdy kupującym jest konsument a zbywcą przedsiębiorca takie modyfikacje nie są możliwe. Można jednak wprowadzić pewne zapisy w umowie pomiędzy konsumentami, ale to może powodować obawy drugiej strony i jej niechęć do zawarcia transakcji, gdyż będzie przypuszczać, że w nieruchomości są rzeczywiście jakieś poważne wady. Natomiast w przypadku zatajenia wad wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest bezskuteczne i nie działa.

Praktyczne rozwiązania przy sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym

Zdając sobie sprawę z istnienia instytucji rękojmi jak i odpowiedzialności za wady nieruchomości sprzedawanej na rynku wtórnym można uniknąć zbędnego ryzyka przygotowując odpowiedni opis nieruchomości, w którym uwzględnione zostaną wszystkie szczegóły, stosowane technologie i rozwiązania, udostępnić dokumentację obiektu, remontów itp. Wyspecyfikować wszystkie możliwe wady i awarie. Warto też zachęcać kupującego do przeprowadzenia kontroli i ekspertyz przez specjalistów pod warunkiem udostępnienia później wyników ich audytów.

Kupując nieruchomość wskazane jest aby zadbać o dokumentację otrzymanych w związku z transakcją informacji - np. zarchiwizowanie ogłoszenia o sprzedaży, dokonywanie wszelkich ustaleń na piśmie lub w formie dokumentowej (np. email), sporządzenie protokołu uzgodnień ze szczegółami.

Jeśli nieruchomość jest do generalnego remontu (lub budynek do wyburzenia) można rozważyć umowne ograniczenie rękojmi o ile transakcja jest zawierana pomiędzy konsumentami (lub pomiędzy przedsiębiorcami).

Korzystając w procesie zakupu lub sprzedaży z usług specjalistów: prawników czy pośredników w obrocie nieruchomościami - powinniśmy uzyskać poradę w zakresie rękojmi za wady nieruchomości a także rekomendacje co do konkretnych rozwiązań w danym przypadku, aby transakcja przebiegła w sposób oczekiwany i bez dodatkowych niespodzianek.

Agata Stradomska, menedżer agencji nieruchomości

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Senat: Komornik łatwiej sprzeda Twoje mieszkanie. Jak nie dasz rady z kredytem

Zasadą staje się bowiem licytacja elektroniczna nieruchomości przez komornika. Ustawa nowelizująca odpowiednio kodeksu postępowania cywilnego jest w Senacie.

Kancelaria, która słucha i sprzedaje - jak budować nowoczesną markę w zgodzie z wartościami?

Marketing kancelarii to nie fast food. Budowanie marki kancelarii to proces na lata. Przemyślana i wdrażana na bieżąco strategia, długoterminowe i krótkoterminowe plany, odpowiednio dobrane narzędzia - brzmi jak wyzwanie. Czy to się opłaca?

Jest decyzja! 10 listopada dniem wolnym od pracy. Jednak nie dla wszystkich

Premier zdecydował, że 10 listopada 2025 roku będzie dniem wolnym od pracy dla urzędników państwowych. Dzięki tej decyzji pracownicy służby cywilnej będą mieli czterodniowy weekend, który potrwa od soboty 8 listopada do wtorku 11 listopada, czyli Narodowego Święta Niepodległości. Oto szczegóły.

Rzecznik Generalny TSUE przeciwny podważaniu metody wyznaczania WIBOR. Nie będzie masowego kwestionowania wszystkich umów z WIBOR-em

W większości sporów sądowych o WIBOR konsumenci zarzucają bankom, że nie wskazały w umowie metody ustalania WIBOR. Kategoryczna opinia Rzecznika Generalnego Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, w tym zakresie znacząco zmniejsza szanse konsumentów na skuteczne podważenie WIBOR w swoich umowach kredytowych – piszą radca prawny Bartłomiej Rybicki oraz radca prawny Bartłomiej Ślażyński z Kancelarii Radców Prawnych Anety Ciechowicz-Jaworskiej i Bartłomieja Ślażyńskiego.

REKLAMA

Bon kaucyjny za zwrócone butelki i puszki? MKiŚ: to legalne ale tylko gdy bon da się wymienić na pieniądze przez co najmniej 1 miesiąc

Ministerstwo Klimatu i Środowiska w komunikacie z 16 września 2025 r. poinformowało, że Polskie przepisy o systemie kaucyjnym jednoznacznie wskazują, że przy zwrocie opakowania ze znakiem kaucji, osobie zwracającej butelkę lub puszkę należy się zwrot w formie pieniężnej (np. w gotówce albo na kartę). Dopuszczalne prawnie jest jednak wydanie (np. przez automat) bonu lub kuponu, z kwotą kaucji - o ile taki druk da się łatwo spieniężyć i będzie on ważny przynajmniej miesiąc.

Rewolucja w recyklingu: system kaucyjny wchodzi w życie! Jak wpłynie na Ciebie, środowisko i gospodarkę? [WYWIAD]

Polska rozpoczyna rewolucję w recyklingu! Od października wchodzi w życie system kaucyjny dla butelek i puszek, który ma zwiększyć poziom selektywnej zbiórki, poprawić jakość surowców i dostosować kraj do wymogów Unii Europejskiej. Joanna Leoniewska-Gogola, liderka zespołu circular economy w Deloitte, tłumaczy w wywiadzie dla Infor.pl, jakie zmiany czekają konsumentów, przedsiębiorców i gospodarkę odpadami.

Dla kogo certyfikaty cyberbezpieczeństwa? Czy są obowiązkowe? Ustawa o krajowym systemie certyfikacji cyberbezpieczeństwa już weszła w życie

Certyfikaty cyberbezpieczeństwa są przeznaczone dla profesjonalistów IT, w tym dla administratorów systemów i sieci, specjalistów od bezpieczeństwa, inżynierów oraz osób aspirujących do tych ról, aby potwierdzić ich wiedzę i umiejętności praktyczne w zakresie ochrony przed zagrożeniami cyfrowymi. Certyfikacja obejmuje także produkty, usługi i procesy ICT, a ich celem jest informowanie konsumentów o poziomie bezpieczeństwa cyfrowego oraz wspieranie polskich firm na rynkach europejskich. Czy i dla kogo uzyskanie certyfikatów cyberbezpieczeństwa jest obligatoryjne?

Będą kolejne ograniczenia dot. ogrzewania kominkami. Nowelizacja rozporządzenia ws. warunków technicznych budynków

Od początku 2025 roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii, a po ostatniej rekonstrukcji rządu Ministerstwo Finansów i Gospodarki prowadzi prace nad zmianą rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Poprzednia poważniejsza nowelizacja tego rozporządzenia miała miejsce w roku 2021. Dotychczasowe zmiany tego rozporządzenia każdorazowo i stopniowo wprowadzały nowe ograniczenia dla instalacji kominków, pieców i trzonów kuchennych. W projekcie najnowszych zmian tendencja ta jest utrzymana. I niestety, tak jak przy poprzednich zmianach, wprowadzane ograniczenia nie mają żadnego uzasadnienia technicznego.

REKLAMA

[Stare i nowe świadczenie pielęgnacyjne 3386 zł] W 2026 r. osoby niepełnosprawne i opiekunowie z podwyżką 99 zł

Zasiłek pielęgnacyjny nie będzie miał podwyżki (aż do początku 2028 r.). Jak rząd tłumaczy, dlatego, że 1 mln osób z zasiłkiem pielęgnacyjnym (większa część ze stopniem umiarkowanym niepełnosprawności) może się starać o świadczenie wspierające, które otrzymywało na koniec marca 2025 r. około 120 000 osób niepełnosprawnych (większa część beneficjentów ma stopień znaczny niepełnosprawności). Zupełnie inna sytuacja w 2026 r. (i kolejnych latach jest w świadczeniu pielęgnacyjnym (zarówno "starym" jak i "nowym"). W 2026 r. świadczenie to będzie podwyższone o 99 zł. To 3% podwyżka na 2026 r. Nie tak duża jak w latach minionych, kiedy mieliśmy galopująca inflację. Ale porównując z 0% podwyżki dla zasiłku pielęgnacyjnego, nie wygląda to źle. Opiekunowie osób niepełnosprawnych otrzymają w 2026 r. 3386 zł.

WIBOR w umowach kredytu. Czy opinia Rzeczniczki Generalnej TSUE, to sukces konsumentów, czy banków?

W dniu 11 września 2025 r. Rzeczniczka Generalna Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej wydała opinię w sprawie C-471/24 z wniosku o wydanie orzeczenia w trybie prejudycjalnym złożonego przez Sąd Okręgowy w Częstochowie. Opinia ta jest całkowicie korzystna dla kredytobiorców i niekorzystna dla banków – twierdzi Radca Prawny Michał Kanabaja z Kancelarii Rachelski i Wspólnicy.

REKLAMA