5 obniżek stóp procentowych w 2025 r. O ile spadła rata kredytu mieszkaniowego?

• Prezes ZBP: tegoroczne obniżki stóp procentowych mogą obniżyć o ok. 400 zł ratę kredytu na 450 tys. zł
• Wyższa zdolność kredytowa
• Rata kredytu spada już 3 lata - obniżyła się o ok. 33%
• Rata kredytu spada wolniej niż oprocentowanie

Prezes ZBP: tegoroczne obniżki stóp procentowych mogą obniżyć o ok. 400 zł ratę kredytu na 450 tys. zł

Rada Polityki Pieniężnej (RPP) obniżyła 5 listopada 2025 r. stopy procentowe o 0,25 pkt proc., w tym główną stopę - referencyjną - do 4,25 proc. w skali roku. Była to już piąta obniżka stóp procentowych w tym roku.

Poproszony przez PAP o komentarz prezes Związku Banków Polskich (ZBP) Tadeusz Białek zwrócił uwagę, że stopa referencyjna NBP spadła w tym roku w sumie o 150 punktów bazowych, z poziomu 5,75 proc. Jego zdaniem listopadowa obniżka nie jest dużym zaskoczeniem, ponieważ widać było bardzo dobre odczyty inflacyjne, np. w październiku inflacja wyniosła 2,8 proc.

Ocenił, że kolejna obniżka stóp „to dobra informacja dla kredytobiorców”. Wyliczył, że w przypadku zaciągniętego na 20 lat na równe raty (annuitetowego) kredytu w kwocie 450 tys. zł, przy 2-proc. marży, wszystkie obniżki oznaczają spadek raty kapitałowej o 405 zł, czyli o 11 proc.

Dodał, że na poziomie „całego cyklu życia kredytu" obniżka stopy referencyjnej o 1,50 pkt proc. oznacza, że staje się on tańszy o 97 tys. 221,99 zł, czyli o 22,3 proc.

Wyższa zdolność kredytowa

Tadeusz Białek zwrócił też uwagę na kwestię zdolności kredytowej. Wskazał, że przy takich samych założeniach, czyli kredycie wartym 450 tys. zł, zaciągniętym na 20 lat i 2-proc. marży, kwota dostępnego kredytu zwiększyłaby się o 55 tys. zł, czyli ok. 12 proc. - To w zasadzie oznacza możliwość kupienia mieszkania większego o jeden niewielki pokój - przekazał Białek.

Wskazał też na dostępność kredytu. Poinformował, że przy stopie referencyjnej 5,75 proc. kredyt w wysokości 450 tys. zł był dostępny dla osoby z miesięcznymi dochodami netto minimum 9 tys. 235,67 zł. - Przy obecnych 4,25 proc. ten sam kredyt może zaciągnąć osoba zarabiająca 8 tys. 222,94 zł na rękę, czyli ok. 11,4 tys. zł brutto. Oznacza to, że ten sam kredyt dostępny jest dla osoby osiągającej wynagrodzenie o 11 proc. niższe - wyliczył szef ZBP.

Białek podkreślił, że obniżki stóp procentowych nie wpłyną na wielkość rat w przypadku kredytów ze stałą stopą oprocentowania, których udział w wolumenie ogółu udzielonych kredytów wynosi na koniec II kwartału br. ok. 30 proc. (kwotowo nieco ponad 166 mld zł).

- Pamiętajmy jednocześnie, że jest bardzo wielu kredytobiorców ze stałą stopą, którzy nie zaciągali ich na górce (kiedy stopa referencyjna wynosiła 5,75 proc.). Wśród nich są osoby, które mają zobowiązania zaciągnięte na poziomach niższych niż nawet obecny poziom stóp referencyjnych - powiedział Białek.
Jacek Stankiewicz (PAP)
jls/ pad/ lm/

Rata kredytu spada już 3 lata - obniżyła się o ok. 33%

Mniej więcej o 1/3 spaść mogło oprocentowanie kredytu mieszkaniowego w ciągu ostatnich 3 lat - ocenia Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości. Wszystko za sprawą cięć stóp procentowych, które przekładają się nie tylko na tańsze kredyty, ale też słabsze oprocentowanie depozytów. Skutkiem jest dziś rekordowa zdolność kredytowa, ale też fakt, że w kieszeniach kredytobiorców zostało prawie 16 miliardów złotych, których nie musieli przeznaczać na odsetki.

Bartosz Turek wskazuje, że dokładnie 7 listopada 2022 roku WIBOR 3M osiągnął najwyższy poziom na przestrzeni ostatnich lat. Od tego czasu spadł już z 7,61% do 4,3% (wg danych opublikowanych na koniec 6 listopada 2025 roku). To przekłada się na niższe oprocentowanie kredytów i depozytów. Oczywiście w przypadku „hipotek” ze do stawki WIBOR trzeba jeszcze dodać marżę banku. To dlatego w listopadzie 2022 roku średnie oprocentowanie nowoudzielanych kredytów ze zmiennym oprocentowaniem przekroczyło wg danych NBP 9,6%. Teraz, gdy WIBOR jest już znacznie niżej, stawka ta ma już podstawy, aby spaść w okolice 6,3%, czyli o prawie 1/3, a to wciąż najpewniej nie koniec.

Rata kredytu spada wolniej niż oprocentowanie

Jakie są realne konsekwencje spadku oprocentowania? Bartosz Turek wskazuje, że przy kredycie zaciągniętym na 25 lat i kwotę 400 tysięcy złotych miesięczna rata w listopadzie 2022 roku przekroczyć mogła 3,5 tys. złotych. Teraz idąc po taki kredyt należy się przygotować na ratę na poziomie około 2650 złotych. To oznacza spadek o około 1/4.

Pojawia się jednak pytanie - dlaczego rata spadła o 25%, jeśli oprocentowanie spadło o 1/3? Wytłumaczeniem jest tu mechanizm najpopularniejszych w Polsce rat stałych (nie mylić z kredytem ze stałym oprocentowaniem) - pisze Bartosz Turek. System rat stałych w odróżnieniu od rat malejących w uproszczeniu działa tak, że uśrednia wysokość raty w całym okresie kredytowania. W uproszczeniu - jeśli oprocentowanie, a więc też i odsetki są wysokie, to „niewiele miejsca” w racie kredytowej zostaje na spłatę kapitału. Gdy jednak oprocentowanie kredytu spada, to niższe odsetki dają przestrzeń do szybszego spłacania kapitału. To dlatego w tym systemie spłaty kredytu raty spadają wolniej niż oprocentowanie.

Jako ciekawostkę warto dodać, że większość osób, które w listopadzie 2022 roku spłacały kredyty, na przestrzeni ostatnich lat obserwowały postępujący spadek wysokości raty. Dotyczy to oczywiście posiadaczy złotowych kredytów mieszkaniowych ze zmiennym oprocentowaniem. To oni mogli przez ostatnie 3 lata zaoszczędzić łącznie prawie 16 mld złotych z tytułu spadku odsetek. W praktyce wynik ten był jednak pewnie niższy, bo w okresie drogich kredytów sporo osób decydowało się na nadpłaty lub nawet całkowite wcześniejsze spłaty posiadanych długów. Niemało osób decydowało się też na zamianę kredytu ze zmiennym oprocentowaniem na dług z okresowo stałym oprocentowaniem. Z drugiej strony same wakacje kredytowe – mające ulżyć kredytobiorcom przy okazji wysokich stóp procentowych – pozwoliły na dodatkową ulgę w domowych budżetach kredytobiorców na poziomie około 15,5 mld złotych. Tak sugerują szacunki ZBP z końcówki 2024 roku - dodaje Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości.