Nowa ulga mieszkaniowa przy sprzedaży nieruchomości – nie będzie trzeba już płacić 19% podatku dochodowego, jeżeli nie dokonało się zakupu innej nieruchomości?

• Sprzedaż nieruchomości należy rozliczyć z urzędem skarbowym – kiedy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości trzeba zapłacić podatek dochodowy (PIT)?
• Podatku z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat, można jednak uniknąć – na jakich zasadach, zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami, można skorzystać z ulgi w podatku dochodowym (PIT), przeznaczając przychód osiągnięty ze sprzedaży nieruchomości, na własne cele mieszkaniowe?
• Sprzedaż nieruchomości należy rozliczyć z urzędem skarbowym – ile wynosi podatek dochodowy (PIT) z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie?
• WSA w Warszawie: za wydatek na własne cele mieszkaniowe w kontekście ulgi mieszkaniowej, może zostać uznany również wydatek na nabycie domku mobilnego (a nie wyłącznie nieruchomości). Nowy „sposób” na uniknięcie lub umniejszenie podatku dochodowego przy sprzedaży nieruchomości?

Sprzedaż nieruchomości należy rozliczyć z urzędem skarbowym – kiedy z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości trzeba zapłacić podatek dochodowy (PIT)?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – w przypadku odpłatnego zbycia:

• nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości,
• spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
• prawa wieczystego użytkowania gruntów,

przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (również w drodze spadku) lub wybudowanie ww. nieruchomości lub praw i zbycie to nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej – „podlega się” z tego tytułu opodatkowaniu podatkiem dochodowym (a konkretnie – ww. odpłatne zbycie nieruchomości stanowi źródło przychodu opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych).

Podatku z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat, można jednak uniknąć – na jakich zasadach, zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami, można skorzystać z ulgi w podatku dochodowym (PIT), przeznaczając przychód osiągnięty ze sprzedaży nieruchomości, na własne cele mieszkaniowe?

W art. 21 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawodawca przewidział zwolnienia przedmiotowe od podatku dochodowego. W ust. 1 pkt 131 ww. przepisu zastrzeżono, że – wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości (i praw majątkowych), w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli – począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości (lub tego prawa majątkowego) został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Ponadto – zgodnie z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, uznaje się wydatki poniesione m.in. na:

1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości – grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim UE lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Sprzedaż nieruchomości należy rozliczyć z urzędem skarbowym – ile wynosi podatek dochodowy (PIT) z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie?

Zgodnie z art. 30e ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

Podstawą obliczenia podatku, jest przy tym – dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (lub praw majątkowych), a – udokumentowanymi kosztami nabycia, powiększonymi o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy (lub praw majątkowych) i zostały poczynione w czasie ich posiadania – powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Jeśli poniesione koszty uzyskania przychodów są wyższe niż przychód uzyskany ze sprzedaży – oznacza to, że wystąpiła strata (brak dochodu). W takim przypadku nie płaci się podatku.

WSA w Warszawie: za wydatek na własne cele mieszkaniowe w kontekście ulgi mieszkaniowej, może zostać uznany również wydatek na nabycie domku mobilnego (a nie wyłącznie nieruchomości). Nowy „sposób” na uniknięcie lub umniejszenie podatku dochodowego przy sprzedaży nieruchomości?

Jak zostało już wspomniane powyżej – w kontekście ulgi mieszkaniowej w podatku dochodowym od osób fizycznych – wydatkiem na własne cele mieszkaniowe jest m.in.:

1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości – grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim UE lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Dotychczas nie było zatem możliwości uzyskania zwolnienia od podatku dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości – dokonując zakupu domku mobilnego, który nie jest trwale związany z gruntem, a zatem – który nie jest nieruchomością. Podejście do „wydatków na własne cele mieszkaniowe w kontekście podatku dochodowego” zmienia jednak wyrok WSA w Warszawie z dnia 22 kwietnia 2026 r., sygn. akt III SA/Wa 293/26. Podkreślenia wymaga, że – na dzień dzisiejszy – wyrok ten jest nieprawomocny, jak również, że wyroki nie stanowią prawa powszechnie obowiązującego w Polsce, a są jedynie rozstrzygnięciem konkretnej sprawy i wiążą strony danej sprawy, jednak – mogą mieć znaczenie interpretacyjne i argumentacyjne przy wykładni przepisów. Niewykluczone zatem, że na jego podstawie – organy administracji skarbowej i inne sądy administracyjne zmienią sposób interpretowania przepisów dotyczących wydatków na własne cele mieszkaniowe, przy rozpatrywaniu czy podatnik może skorzystać z ulgi mieszkaniowej w podatku dochodowym od osób fizycznych.

We wspomnianym wyroku z dnia 22 kwietnia 2026 r., WSA w Warszawie uznał, że – użytego w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pojęcia „lokalu mieszkalnego” nie należy zawężać do definicji legalnej zawartej w ustawie o własności lokali. Nie ma przeszkód, żeby jako lokal mieszkalny w rozumieniu ww. przepisu, został zakwalifikowany obiekt budowlany, jakim jest domek mobilny.

Sąd przyjął, że – „nabycie domku mobilnego może stanowić wydatek na własne cele mieszkaniowe, co pozwala na skorzystanie ze zwolnienia z podatku dochodowego przy sprzedaży innej nieruchomości (tzw. ulga mieszkaniowa), o ile domek spełnia określone warunki, przede wszystkim całorocznego zamieszkiwania. Taki obiekt musi służyć faktycznemu zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, a nie jedynie celom wypoczynkowym czy sezonowym. Chodzi zatem o takie obiekty – domki całoroczne, które są wyposażone w niezbędne media, które pełnią funkcję „dachu nad głową”. Nabycie domku całorocznego w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych jest celem mieszkaniowym. Tak więc ulga mieszkaniowa może dotyczyć obiektu budowlanego niezwiązanego trwale z gruntem, takiego właśnie jak domek mobilny, pod warunkiem, że spełnia on funkcję mieszkaniową. Kluczowe nie jest samo „przytwierdzenie” do ziemi, lecz faktyczna realizacja własnych celów mieszkaniowych (dach nad głową). Choć przepisy prawa budowlanego często wymagają fundamentów, przyznać należy prawo do ulgi, jeśli obiekt – mimo braku fundamentów – jest wyposażony w media, instalacje i służy celom mieszkaniowym, służy prowadzeniu gospodarstwa domowego (np. ustawiony na bloczkach betonowych, ale przyłączony do prądu/wody).”

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r., poz. 592)
• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 1071 z późn. zm.)
• Wyrok WSA w Warszawie z dnia 22 kwietnia 2026 r., sygn. akt III SA/Wa 293/26 – wyrok nieprawomocny