Raport NBP: ceny mieszkań spadają, deweloperzy mogą upadać

Raport ocenia sytuację na rynku nieruchomości w roku 2010 na tle lat poprzednich. W 2010 roku obserwowano stabilizację cen mieszkań (ofertowych i transakcyjnych, na rynku pierwotnym oraz wtórnym).

Zdaniem analityków NBP głównym instrumentem wcześniejszego boomu na rynku mieszkaniowym były kredyty mieszkaniowe, w tym denominowane w walutach obcych. "Obecne i przewidywane spadki cen mieszkań w połączeniu ze zmianami kursów walutowych powodują, że niewielka część portfela utraciła zabezpieczenie. Rosną też obciążenia związane ze spłatami kredytów. Zjawiska te jednak nie zagrażają stabilności banków" - czytamy w raporcie.

W gorszej sytuacji niż banki może być część deweloperów. Zdaniem bankowych analityków sektor deweloperski był głównym beneficjentem boomu, a w konsekwencji wystąpiło w nim zjawisko nadmiernego optymizmu i wzrostu kosztów."W warunkach wzrostu konkurencji i spadku popytu sektor ten przechodzi obecnie proces restrukturyzacji i należy się liczyć z upadkami i przejęciami firm deweloperskich" - czytamy w raporcie.

We wszystkich 16 dużych polskich miastach zanotowano niedopasowanie struktury podaży i popytu, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, choć w raporcie podkreślono, że "sytuacja mieszkaniowa miast wojewódzkich Polski w okresie kilku ostatnich lat uległa nieznacznej poprawie".

Wskaźniki nasycenia mieszkań na siedmiu największych rynkach miejskich zbliżyły się do poziomów UE. W przypadku pozostałych dziewięciu mniejszych miast ukształtowały się na nieco niższym poziomie (z wyjątkiem Katowic), lecz wykazywały dodatnią dynamikę wzrostu. Spośród mniejszych miast w 2009 r. w stosunku do 2002 r. najwyższy wzrost wartości wskaźnika zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wystąpił w Lublinie (o 17 proc.), Zielonej Górze, Białymstoku, Rzeszowie (po 15 proc.), najniższy w Katowicach (o 9 proc.).

Pod względem przeciętnej powierzchni użytkowej lokali sytuacja mieszkaniowa miast wojewódzkich jest zbliżona. Na największych rynkach miejskich odnotowano jednak korzystniejsze wskaźniki zaludnienia (wyższa powierzchnia mieszkania na osobę, mniejsza liczba osób w lokalu). W zależności od miasta sytuacja ta może wynikać z kilku przyczyn np.: zjawiska niemeldowania się ludności napływowej, przyjeżdżającej w celu podjęcia pracy lub nauki (Warszawa, Kraków), zwiększonej aktywności firm deweloperskich (Warszawa, Kraków), spadku liczby ludności (Łódź, gdzie odnotowano ujemne saldo migracji i ujemny przyrost).

Raport podsumowuje także sytuację na rynku nieruchomości komercyjnych. W drugiej połowie minionej dekady wyróżnić można cztery fazy rozwoju rynku nieruchomości komercyjnych: stopniowo rosnący wzrost wartości transakcji w latach przed przystąpieniem do UE; przyspieszenie w latach bezpośrednio okołoakcesyjnych, (z najwyższym poziomem w 2006 r.), stopniowy spadek w latach 2007-2008 w warunkach nasilającego się kryzysu na rynku finansowym w wielu krajach, aż do najniższego poziomu transakcji w Polsce w 2009 r.

Czwarta faza to 2010 r., kiedy nastąpił powrót trendu wzrostowego - dokonano transakcji o wartości ok. 2 mld euro. W tym okresie inwestowano głównie w nieruchomości handlowe (ponad 50 proc.), około 32 proc. inwestycji ulokowano w nieruchomościach biurowych oraz 11 proc. w nieruchomościach magazynowych. 92,6 proc. wartości transakcji wynikało z aktywności inwestorów zagranicznych, wskaźnik udziału krajowych inwestorów w całości inwestycji w nieruchomości komercyjne jest w Polsce jednym z najniższych w Europie.