Jakie opłaty ponosi użytkownik wieczysty

Użytkownik wieczysty, który otrzymał nieruchomość gruntową w użytkowanie wieczyste, musiał uiścić pierwszą opłatę, a następnie co roku w terminie do 31 marca musi wnosić opłaty roczne. Ich wysokość ustalona została w umowie. Opłaty należy wnieść nie czekając na wezwanie do zapłaty. Opłaty rocznej nie płaci tylko za rok, w którym zostało ustanowione użytkowanie wieczyste i pobrana pierwsza opłata.

Wysokość opłat

Pierwsza opłata wynosi od 15 proc. do 25 proc. ceny nieruchomości gruntowej. Natomiast wysokość procentowa opłat rocznych zależy od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi od 0,3 do 3 proc. ceny nieruchomości.

Zdarza się, że nieruchomość zostanie oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel. Wtedy użytkownik wnosi opłatę ustaloną dla tego celu, który w umowie o użytkowanie wieczyste został ustalony jako podstawowy. Już po oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste może nastąpić również trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości. Gdyby spowodowała zmianę celu, na jaki nieruchomość została wydana, to wówczas stawka procentowa opłaty rocznej zostaje zmieniona stosownie do tego celu.

Aktualizacja opłat

Wysokość opłaty rocznej może być aktualizowana, ale nie częściej niż raz w roku. Zmienia się wówczas jej wysokość, ponieważ wartość nieruchomości uległa zmianie. Stosuje się tę samą stawkę procentową, ale od innej wartości nieruchomości.

Aktualizacja prowadzona jest z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego. Bierze się wówczas pod uwagę wartość nieruchomości określoną przez rzeczoznawcę majątkowego. Może się zdarzyć, że na dzień aktualizacji opłaty stawki rocznej wartość nieruchomości gruntowej będzie niższa niż ustalona cena w drodze przetargu w dniu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Wtedy opłata roczna nie będzie zaktualizowana.

PRZYKŁAD: AKTUALIZACJA OPŁATY ROCZNEJ

Przy aktualizacji rocznej na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów, które poniósł użytkownik wieczysty nieruchomości na budowę urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Takie zaliczenie następuje również wówczas, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio robionych aktualizacjach. Na takich samych zasadach uwzględnia się nakłady konieczne, które mają wpływ na cechy techniczno-użytkowe gruntu i zostały poniesione przez użytkownika wieczystego, pod warunkiem że spowodowały wzrost wartości nieruchomości gruntowej.

Aby dokonać aktualizacji opłaty, organ powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do 31 grudnia poprzedniego roku. Razem z wypowiedzeniem musi przesłać ofertę przyjęcia nowej wysokości, wskazać sposób, w jaki obliczył wysokość opłaty, oraz pouczyć użytkownika o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Powinien też dołączyć informację o wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Musi też wskazać miejsce, w którym użytkownik wieczysty mógłby zapoznać się z operatem szacunkowym.

W ciągu 30 dni od otrzymania wypowiedzenia użytkownik wieczysty może odwołać się do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego dla położenia nieruchomości. Składa wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, ale uzasadniona jest w innej wysokości. Wniosek składa przeciwko organowi, który ją ustalił. Natomiast wskazanie ciężaru dowodu, że zachodzą przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie.

Użytkownik wieczysty, który na skutek aktualizacji musi wnieść wyższą opłatę, powinien zapłacić ją w dotychczasowej wysokości wówczas, gdy złożył wniosek o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Gdy użytkownik nie złoży takiego wniosku, to wówczas powinien zapłacić opłatę roczną według nowej wysokości. Ustalona na skutek odwołania nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje dopiero od 1 stycznia następnego roku po tym, w którym została wypowiedziana wysokość dotychczasowej opłaty.

Wniosek do kolegium

Wniosek do samorządowego kolegium odwoławczego użytkownik wieczysty składa w dwóch egzemplarzach w ciągu 30 dni od otrzymania wypowiedzenia. Uiszcza od niego opłatę skarbową. Kolegium doręcza organowi, który zaktualizował opłatę odpis wniosku oraz wyznacza termin rozprawy.

Gdyby nie doszło do zawarcia ugody przed kolegium, to wówczas orzeka ono o oddaleniu wniosku albo o ustaleniu nowej wysokości opłaty. W razie oddalenia wniosku użytkownik powinien uiszczać opłatę w zaktualizowanej wysokości.

Natomiast ustalona przez kolegium opłata lub opłata ustalona w wyniku zawarcia przed kolegium ugody obowiązuje, począwszy od 1 stycznia następnego roku po tym, w którym została wypowiedziana opłata w dotychczasowej wysokości.

Jeżeli kolegium oddali wniosek użytkownika wieczystego, to na wniosek organu może w orzeczeniu przyznać zwrot kosztów postępowania i opłat skarbowych.

Od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego odwołanie nie przysługuje, natomiast strony mogą wnieść sprzeciw w ciągu 14 dni od doręczenia orzeczenia. W ten sposób żądają przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Wraz ze sprzeciwem kolegium przekaże akta temu sądowi. Natomiast złożony wcześniej do kolegium wniosek użytkownika wieczystego o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo uzasadniona w innej wysokości, zastępuje pozew.

Po wniesieniu sprzeciwu w terminie orzeczenie kolegium traci moc, nawet wówczas, gdyby sprzeciw dotyczył tylko części orzeczenia. Zasada ta nie obowiązuje jednak wówczas, gdyby sprzeciw dotyczył wyłącznie kosztów postępowania, a sąd w tej sprawie wyda postanowienie na posiedzeniu niejawnym.

Obniżenie opłaty

Obniżenia wysokości opłaty rocznej może domagać się użytkownik wieczysty i zażądać dokonania aktualizacji opłaty rocznej. Z takim żądaniem ma prawo wystąpić, gdy wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie skierował sprawy do kolegium. W tym przypadku ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do dokonania aktualizacji, spoczywa na użytkowniku wieczystym.

Gdyby sprawa nowej wysokości opłaty została rozstrzygnięta prawomocnym orzeczeniem samorządu kolegium odwoławczego, ugodę zawartą przed nim albo w następstwie wniesienia sprzeciwu prawomocnym wyrokiem sądu bądź ugodą sądową, to nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje, począwszy od 1 stycznia roku następującego po tym, w którym użytkownik wieczysty zażądał jej aktualizacji.

PRZYKŁAD: ZMIANA STAWKI PROCENTOWEJ

Składając wniosek o zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, należy oznaczyć położenie nieruchomości, wskazać oznaczenie jej w ewidencji, podając numer ewidencyjny działki oraz numer obrębu i księgi wieczystej. Trzeba też podać, jak długo znajduje się ona w użytkowaniu wieczystym i na jakiej podstawie. Oprócz tego należy zaproponować wysokość obniżenia oraz swój wniosek uzasadnić. Do wniosku dołącza się następujące załączniki:

• dokument potwierdzający zmianę sposobu korzystania z nieruchomości.

• kopię wpisu do KRS (dotyczy podmiotów zarejestrowanych w KRS).

• kopię wpisu do ewidencji prowadzenia działalności gospodarczej (dotyczy osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą)

• kopię dokumentu będącego podstawą użytkowania wieczystego.

Nieprzedłożenie tych dokumentów spowoduje pozostawienie wniosku bez rozpatrzenia.

Możliwe są bonifikaty

Użytkownik wieczysty może ubiegać się o bonifikaty od pierwszej opłaty oraz od opłat rocznych. Natomiast o 50 proc. opłaty zostaną obniżone, gdy nieruchomość gruntowa będzie wpisana do rejestru zabytków. Ta bonifikata może zostać podwyższona lub obniżona za zgodą wojewody, rady lub sejmiku.

Bonifikata w wysokości 50 proc. opłat rocznych z tytułu wieczystego użytkowania może zostać przyznana osobom fizycznym, których dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50 proc. przeciętnego wynagrodzenia, a nieruchomość powinna być przeznaczona lub wykorzystana na cele mieszkaniowe.

STAWKI PROCENTOWE OPŁAT ROCZNYCH

Wysokość stawek zależy od określonego w umowie celu, na jaki została wydana i wynosi:

• 0,3 proc. ceny - za nieruchomości gruntowe wydane na cele: obronności i bezpieczeństwa państwa, budowę obiektów sakralnych, działalność charytatywną i niezarobkową, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową

• 1 proc. ceny - za nieruchomości gruntowe oddane na cele rolne, mieszkaniowe i działalność sportową

• 2 proc. ceny - za nieruchomości gruntowe wydane na działalność turystyczną

• 3 proc. ceny - za pozostałe nieruchomości gruntowe

We wniosku należy wykazać dochód przypadający na członka rodziny i osoby pozostające we wspólnym gospodarstwie

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

MaŁgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl

Podstawa prawna

• Art. 71-81 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).