Lokatorzy pozywają spółdzielnie

Do sądów okręgowych wpływa coraz więcej pozwów przeciwko spółdzielniom, które bezprawnie wstrzymują przekształcanie mieszkań spółdzielczych.

- Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego zaczęliśmy realnie odczuwać wzrost ich liczby. O ile spółdzielnie wcześniej zazwyczaj przenosiły własność lokali na spółdzielców, o tyle teraz niektóre zwlekają z rozpatrywaniem wniosków, albo odmawiają przekształceń - mówi sędzia Waldemar Żurek z Sądu Okręgowego w Krakowie.

Bezprawie w spółdzielniach

Skierowanie pozwu przeciwko spółdzielni to często ostatnia szansa na tani wykup mieszkania lokatorskiego. Zgodnie z przygotowanym przez Ministerstwo Infrastruktury projektem nowelizacji przepisów spółdzielczych od początku 2010 r. walne zgromadzenia spółdzielni będą mogły wprowadzać dodatkowe, wynoszące nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych, opłaty za przekształcenie mieszkań lokatorskich. Tymczasem po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 17 grudnia 2008 r. w sprawie niekonstytucyjności obowiązujących zasad wyodrębniania własności mieszkań spółdzielczych wiele spółdzielni wstrzymało rozpoczęte procedury i nie chce przyjmować nowych wniosków (np. SM Nowa w Jastrzębiu-Zdroju, SM Przylesie w Koszalinie).

Przeszkodą w szybkim uzyskaniu prawa własności do mieszkania są także bezpodstawne, dodatkowe opłaty, od których wniesienia spółdzielnie uzależniają rozpatrzenie wniosku. Pomimo że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi wyraźnie, że do uzyskania prawa własności wystarczy uzupełnić koszty budowy lokalu i uregulować bieżące zadłużenie czynszowe (a w przypadku przekształcenia mieszkań lokatorskich wpłacić także nominał umorzenia kredytu państwowego na budowę lokalu), SM Lokatorsko-Własnościowa Jedność w Ostródzie uzależnia wyodrębnienie lokalu od uregulowania kosztów podziału gruntu i przygotowania dokumentacji technicznej lokalu. W SM w Bogatyni podjęto z kolei uchwałę, która uzależnia przekształcenie lokalu od spłaty przypadającego na lokal zadłużenia spółdzielni.

- W momencie przekształcenia spółdzielnia może żądać tylko wpłat, które są enumeratywnie wymienione w ustawie. Jeżeli spółdzielnia ma zaległości związane ze swoją działalnością, to powinni pokryć je wszyscy spółdzielcy, a nie tylko ci, którzy się przekształcają - wyjaśnia prof. Małgorzata Wrzołek-Romańczuk, radca prawny i wykładowca Warszawskiej Wyższej Szkoły Ekonomicznej.

REKOMENDACJA

Jeżeli którykolwiek z organów spółdzielni podjął uchwałę o wstrzymaniu przekształceń, to mimo niej należy złożyć powództwo sądowe z żądaniem przeniesienia prawa do lokalu.

Kiedy złożyć pozew

Jeżeli spółdzielnia nie chce przekształcić lokalu, mimo że ma taką możliwość, jedynym rozwiązaniem jest sporządzenie i skierowanie przeciwko niej pozwu do sądu. W zależności od wartości mieszkania rzeczowo właściwy będzie sąd rejonowy (wartość mieszkania do 75 tys. zł) lub okręgowy (wartość mieszkania powyżej 75 tys. zł). Podstawą prawną żądania jest art. 1047 kodeksu postępowania cywilnego w powiązaniu z art. 64 kodeksu cywilnego, czyli prośba o wydanie tzw. orzeczenia zastępującego oświadczenie woli. W tym przypadku będzie to decyzja zarządu spółdzielni o przeniesieniu własności lokalu. Jednocześnie należy powołać się na art. 12 ust. 1¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) i wskazać, że doszło do przekroczenia trzymiesięcznego terminu na rozpatrzenie wniosku o przekształcenie mieszkania lokatorskiego (w przypadku mieszkań spółdzielczych własnościowych jest to art. 17 ust. 11 ustawy). Spółdzielca powinien też uzasadnić, z czego wywodzi, że spółdzielnia celowo zwleka z przekształceniem lokalu.

- Trzeba pamiętać o tym, że niektóre spółdzielnie wstrzymują przekształcenia z przyczyn usprawiedliwionych i niezależnych od siebie. Żeby wyodrębniać własność lokali, musi być uregulowany stan prawny gruntu, na którym znajduje się lokal - podkreśla sędzia Marcin Łochowski z Sądu Okręgowego w Warszawie.

REKOMENDACJA

Decydując się na przygotowanie pozwu należy pamiętać, że TK, orzekając o niekonstytucyjności przepisów określających warunki i zasady przekształceń mieszkań spółdzielczych, pozwolił na ich obowiązywanie do końca 2009 r.

Warunki formalne pozwu

Pozew przeciwko spółdzielni można przygotować samodzielnie bądź też zlecić to kancelarii prawnej (w zależności od miejscowości i renomy kancelarii jego koszt może sięgać od 200 do 500 zł). Pisząc pozew samodzielnie, trzeba pamiętać, by spełniał on wymogi formalne pisma procesowego i określał żądanie spółdzielcy (powoda), wartość przedmiotu sporu i okoliczności faktyczne uzasadniające żądanie.

Wnosząc pozew, trzeba podać żądanie i precyzyjnie opisać parametry lokalu. Należy też wskazać, na jakiej nieruchomości lokal jest położony, numer jej księgi wieczystej i dołączyć opis lokalu - powierzchnię i jaka jest jej proporcja w stosunku do pozostałych lokali, aby można było wyliczyć udział w gruncie. Często podanie takich danych może być problemem, gdyż lokatorzy nie mają takich informacji - wyjaśnia sędzia Marcin Łochowski.

Gdy spółdzielca złoży do sądu pismo, które ma braki formalne (nieprecyzyjne żądanie, brak podpisu), sąd ma obowiązek wyznaczyć tygodniowy termin na poprawienie pisma lub uzupełnienie braków. Jeśli w tym czasie zostanie to zrobione, pozew wywoła skutki od momentu jego wniesienia.

Spółdzielcy składający pozew są zwolnieni od kosztów sądowych, nawet jeżeli sąd nie przyzna im racji. Zgodnie z art. 49¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych pokrywa je spółdzielnia.

W jednym pozwie może wystąpić z własnym żądaniem kilku, kilkunastu lub nawet kilkudziesięciu spółdzielców.

- Jest to współuczestnictwo formalne. Najlepiej jednak, żeby nie było ich więcej niż kilku, gdyż zdarzały się przypadki, że sądy nie chciały rozpoznawać spraw zbiorowo. Znam przypadek, kiedy do płockiego sądu wpłynął pozew 34 spółdzielców. Sąd nakazał przygotować oddzielne pozwy - tłumaczy Krzysztof Romański z Warszawskiego Forum Uwłaszczeniowego - Nasza Własność.

REKOMENDACJA

Jeżeli spółdzielnia odmawia udostępnienia danych, które są niezbędne do prawidłowego określenia żądania, należy o tym wspomnieć w pozwie. Wtedy sąd powinien zobowiązać spółdzielnię do udostępnienia dokumentacji. Gdy spółdzielnia nie posiada potrzebnych danych, sąd może zdecydować się na powołanie biegłych.

Z wyrokiem do notariusza

Po złożeniu pozwu do sądu zarząd spółdzielni musi się do niego ustosunkować. Następnie zostaje wyznaczona rozprawa, podczas której sąd zdecyduje o tym, czy wyda zgodę na przekształcenie lokalu.

- Jeżeli w spółdzielni są warunki techniczno-formalne do wyodrębnienia, to nie ma przeszkód, aby sąd wydał wyrok zgodnie z żądaniem - podkreśla sędzia Łochowski. Po uprawomocnieniu wyroku spółdzielca może się udać się z nim do notariusza. Do sporządzenia aktu nie będzie już wtedy potrzebny podpis przedstawiciela zarządu spółdzielni.

REKOMENDACJA

Gdy sąd wyda wyrok, który jest niekorzystny dla spółdzielcy, ma on prawo się od niego odwołać. Przepisy o spółdzielniach mieszkaniowych nie zwalniają go od kosztów sądowych w II instancji i będzie musiał wraz z apelacją uiścić wpis sądowy - 5 proc. wartości przedmiotu sporu - i liczyć się z utratą pieniędzy w przypadku przegranej w sądzie II instancji.

GP RADZI

Czy zdążę skorzystać z taniego wykupu

Złożyłam pozew przeciwko spółdzielni, jednak biorąc pod uwagę tempo rozpoznawania spraw w sądach, może okazać się, że w trakcie procesu zostaną uchwalone niekorzystne dla mnie przepisy. Na podstawie których przepisów orzekać będzie wówczas sąd? - pyta lokatorka z Warszawy.

Jeżeli spółdzielca wytoczy powództwo przed wejściem w życie nowelizacji ustawy o spółdzielniach to mimo obowiązywania nowych regulacji sąd może przenieść na nich własność na starych zasadach. Kluczem w takich sytuacjach są przepisy przejściowe nowelizacji ustawy, które przesądzają, czy do toczących się postępowań stosuje się przepisy nowe czy dawne. Jeżeli przepisy przejściowe milczałyby na ten temat, stosuje się art. 316 k.p.c., który mówi, że przy wyrokowaniu sąd bierze pod uwagę stan faktyczny i prawny z momentu wydawania orzeczenia. Projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje, że do spraw niezakończonych orzeczeniem trzeba będzie stosować przepisy dotychczasowe.

Podstawa prawna

• Art. 316 ustawy z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).

 

Przekształcanie własności mieszkania spółdzielczego

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

 

Podstawa prawna

• Ustawa z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).