Sporządzone w Niemczech pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości w Polsce

Pełnomocnictwo w niemieckim Kodeksie cywilnym *

Instytucja pełnomocnictwa uregulowana w niemieckim Kodeksie cywilnym ( § 164 do 181 BGB) – zwanym dalej BGB** - jest inna jak konstrukcja pełnomocnictwa w polskim prawie.

Dotyczy to przede wszystkim pełnomocnictwa generalnego, a więc „do wszystkiego”, chyba że ustawa tego nie dozwala.

Mocodawca może udzielić pełnomocnikowi pełnomocnictwo generalne. Jest to obszerne pełnomocnictwo do podejmowania  wszelkich czynności prawnych w imieniu mocodawcy.

Ograniczenia mogą wynikać z ustawy albo z umowy spółki.

Ustawowo ograniczenia zawarte są przede wszystkim w prawie rodzinnym i spadkowym.

Polecamy serwis: Sprawy rodzinne

Zawarcie związku małżeńskiego, zaprzeczenie ojcostwa, sporządzenie testamentu itd. mogą być dokonane tylko osobiście.

Podobnie jak w Polsce pełnomocnictwo może być udzielone w dowolnej formie, chyba że ustawa albo umowa między mocodawcą a pełnomocnikiem przewidują formę szczególną.

W polskim prawie obowiązuje jako ogólna reguła, tzw. forma pochodnia pełnomocnictwa (art. 99 § 1 k.c.) Oznacza to, że  pełnomocnictwo powinno być udzielone w takiej formie, jaka jest wymagana dla ważności czynności, do dokonania której ono umocowuje. Innymi słowy pełnomocnictwo musi być udzielone w identycznej formie pod rygorem nieważności.

§ 167 ust. 2 BGB ustala inną zasadę, która przewiduje, że dla udzielenia pełnomocnictwa nie musi być zachowana forma, która przewidziana jest dla ważności tej czynności prawnej do której pełnomocnik jest umocowany, np. dla umowy sprzedaży nieruchomości. Ale w tym przypadku tylko ze względu na wymogi wieczystoksięgowe wymagane jest notarialne poświadczenie podpisu  mocodawcy 

Pełnomocnik nie może  dokonywać czynności prawnych z „ z samym sobą” bez zgody mocodawcy, a więc występować we własnym imieniu i zarazem  jako reprezentant mocodawcy albo jako pełnomocnik drugiej strony czynności prawnej, chyba że czynność prawna ma na celu wyłącznie wykonanie zobowiązania mocodawcy. § 181 BGB odpowiada art. 108 k.c.

---

Powstaje pytanie czy pełnomocnictwo sporządzone w Niemczech, przy którym podpis mocodawcy jest notarialnie poświadczony, wystarcza  do sprzedaży nieruchomości w Polsce?

Pojawiają się przy tym problemy kolizyjnoprawne  z zakresu prawa prywatnego międzynarodowego. Dotyczy to także formy pełnomocnictwa.

Na podstawie art. 25  polskiego prawa prywatnego międzynarodowego forma czynności prawnej podlega prawu właściwemu dla tej czynności. Jeżeli umowę zawierają osoby znajdujące się w chwili złożenia oświadczeń w różnych państwach, wystarczy wówczas  zachowanie formy  przewidzianej dla tej czynności przez prawo jednego  z tych państw. 

Nie  dotyczy  to rozporządzeń dotyczących nieruchomości oraz czynności, których przedmiotem jest powstanie, łączenie, podział, przekształcanie czy ustanie osób prawnych jednostek organizacyjnych nie mniemających osobowości prawnej.

Z tego wynikałoby, że do sprzedaży nieruchomości Polsce  potrzebna jest dla pełnomocnictwa sporządzonego w Niemczech forma aktu notarialnego.

Z doświadczeń autora artykułu, jako notariusza, a w szczególności w ostatnim okresie, mocodawcy prosili tylko o notarialne poświadczenie ich podpisu na pełnomocnictwie do sprzedaży nieruchomości w Polsce, którego koszta są znacznie niższe (od 10,00 €  do maximum 130,00 €) niż aktu notarialnego.

Polscy prawnicy powołując się na orzeczenie SN z 20 stycznia 1998r ( I CKN 345/97, OSN 1998, nr 9 poz. 137, s. 39-43)***  reprezentują stanowisko, że także przy pełnomocnictwach dotyczących sprzedaży, darowizny itp. nieruchomości położonych w Polsce, wystarczy do ważności pełnomocnictwa dopełnienie wymagań w zakresie formy przewidzianych w prawie państwa miejsca udzielenia pełnomocnictwa.

W większości przypadków notarialne pełnomocnictwo sporządzone w Niemczech w celu jego użytku w Polsce musi być zaopatrzone klauzulą apostille

Apostille jest urzędowym poświadczeniem dokumentu publicznego, a takim jest akt notarialny czy notarialne poświadczenie podpisu, udzielone w państwie, w którym dokument jest wystawiony.  Wymóg Apostille przewidziany jest dla dokumentów, które mają być użyte do obrotu prawnego w państwach, które są stroną konwencji haskiej z 5.10.1961 roku.

Apostille potwierdza tylko, że dany publiczny dokument został podpisany i zaopatrzony pieczęciom danego notariusza. Apostille nie jest potwierdzeniem, że dokument został sporządzony zgodnie z formą wymaganą dla określonej w miejscu jego wystawienia.

Apostille nie powoduje konwalidacji (uzdrowienia) ewentualnych błędów pełnomocnictwa.

Polecamy serwis: Notariusz

* Prokura jest uregulowana w niemieckim Kodeksie handlowym
**Bürgerliches Gesetzbuch
*** Por. M. Pazdan, Prawo  prywatne międzynarodowe, Wydanie 12.