Umowa sprzedaży nieruchomości na prawie niemieckim (Część I)

Niemiecka konstrukcja prawna umowy sprzedaży nieruchomości jest odmienna od konstrukcji polskiej. Umowa sprzedaży nieruchomości na prawie niemieckim zawiera dwie części: umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości (Kaufvertrag) oraz czynność rozporządzającą (tzw. Auflassung) wywołującą skutek rzeczowy w postaci przeniesienia własności na nabywcę. Jest to skutkiem obowiązującej w cywilnym prawie niemieckim zasady rozdzielności (tzw. Trennungsprinzip).

Inny charakter ma obowiązująca też zasada abstrakcyjności, która oznacza, że ważność czynności rozporządzającej (przeniesienie własności) nie jest zależna, inaczej jak w prawie polskim, od ważności umowy zobowiązującej do przeniesienia własności. Oznacza to, że np. nieważność umowy sprzedaży nie ma wpływu na ważność czynności rozporządzającej, chyba że powód nieważności jest przy tych dwóch czynnościach ten sam, np. czynności prawne osoby ubezwłasnowolnionej całkowicie.

Zawarta w akcie notarialnym czynność rozporządzająca (Auflassung ) brzmi:” Stawający (strony umowy) zgadzają się na to, że własność powyżej określonej nieruchomości przejdzie na stawającego ad 2.( kupującego) do jego własności wyłącznej.”

Zawieranie umowy sprzedaży nieruchomości zilustrujemy na następującym przykładzie.

Pan S chce sprzedać swoją nieruchomość panu K. Po uzgodnieniu ceny sprzedaży spotykają się u notariusza w celu zawarcia umowy sprzedaży. Zawarta między nimi umowa sprzedaży nie przenosi jeszcze własności na pana K. Także czynność rozporządzająca nie powoduje jeszcze skutku rzeczowego, a więc przeniesienia własności na pana K.

Poza tym akt notarialny zawiera też postanowienie, że w celu zabezpieczenia praw nabywcy ma być wpisane do księgi wieczystej- po podpisaniu aktu notarialnego – zastrzeżenie (tzw. Auflassungsvormerkung) o dokonanej sprzedaży nieruchomości. 

Zobacz również serwis: Umowy

Po podpisaniu umowy notariusz zobowiązany jest do jej wykonania. Wykonanie oznacza, że notariusz musi zapewnić to, aby pan S otrzymał cenę sprzedaży, a z drugiej strony żeby pan K otrzymał własność na kupionej nieruchomości. Notariusz wysyła do wydziału ksiąg wieczystych tylko uwierzytelnioną część aktu notarialnego - bez Auflassung - w celu wpisania tylko ostrzeżenia do księgi wieczystej. Wydział ksiąg wieczystych powiadamia potem notariusza , że zastrzeżenie zostało wpisane do księgi wieczystej. Od wpisania tego zastrzeżenia pan S nie może już skutecznie - ale tylko w stosunku do nabywcy, a więc w stosunku do pana K, skutecznie rozporządzać nieruchomością. Prawa nabywcy są zatem zabezpieczone.

Załóżmy dalej, że pan K nie ma wystarczających własnych środków finansowych – co jest prawie regułą - do zapłacenia ceny sprzedaży. Bank zgadza się zawrzeć z nim umowę kredytową, ale żąda też zabezpieczenia. W praktyce wygląda to tak, że pan K , nie będąc jeszcze właścicielem - ustanawia dla banku hipotekę na kupionej nieruchomości za zgodą pana S, ale pod warunkiem, że bank zobowiązany jest wypłacić udzielony panu K kredyt – naturalnie do wysokości ceny sprzedaży – bezpośredni na rachunek bankowy pana S. Ustanowienie hipoteki dla finansującego cenę sprzedaży banku, odbywa się najczęściej zaraz po podpisaniu umowy sprzedaży w osobnym akcie notarialnym, który musi być podpisane przez pana S.

Potem notariusz wysyła kopię umowy sprzedaży do urzędu finansowego, do czego on jest też zobowiązany. Kopia aktu notarialnego wysyłana jest przez notariusza też do gminy albo miasta, z zapytaniem czy chcą one wykorzystać przysługujące im na podstawie ustawy prawo pierwokupu. Umowa sprzedaży jest w dalszym ciągu względnie nieskuteczna. Jeżeli wszystkie dalsze warunki ważności umowy są spełnione (gmina albo miasto donosi, że nie chce wykorzystać prawa pierwokupu, urząd finansowy wysyła notariuszowi zaświadczenie o zapłaceniu podatku od nabycia nieruchomości , pan S. zawiadamia, że otrzymał cenę sprzedaży itd.), notariusz wysyła pełny akt notarialny do wydziału ksiąg wieczystych w celu wpisania pana K jako właściciela nieruchomości. Dopiero z chwilą wpisania pana K. do księgi wieczystej staje się on właścicielem nieruchomości.

Zobacz również: Jakie są zabezpieczenia roszczeń podwykonawcy robót budowlanych w Niemczech?