REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Umowa sprzedaży nieruchomości na prawie niemieckim (Część I)

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Paul Ostrowski
Adwokat i notariusz
Umowa sprzedaży nieruchomości na prawie niemieckim zawiera dwie części./ Fot. Fotolia
Umowa sprzedaży nieruchomości na prawie niemieckim zawiera dwie części./ Fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Podobnie jak w Polsce (art. 158 KC) niemiecki Kodeks cywilny (Bürgerliches Gesetzbuch; skrót BGB) przewiduje, że umowy sprzedaży nieruchomości powinny być zawarte formie aktu notarialnego (§311b BGB).

REKLAMA

Niemiecka konstrukcja prawna umowy sprzedaży nieruchomości jest odmienna od konstrukcji polskiej. Umowa sprzedaży nieruchomości na prawie niemieckim zawiera dwie części: umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości (Kaufvertrag) oraz czynność rozporządzającą (tzw. Auflassung) wywołującą skutek rzeczowy w postaci przeniesienia własności na nabywcę. Jest to skutkiem obowiązującej w cywilnym prawie niemieckim zasady rozdzielności (tzw. Trennungsprinzip).

REKLAMA

Inny charakter ma obowiązująca też zasada abstrakcyjności, która oznacza, że ważność czynności rozporządzającej (przeniesienie własności) nie jest zależna, inaczej jak w prawie polskim, od ważności umowy zobowiązującej do przeniesienia własności. Oznacza to, że np. nieważność umowy sprzedaży nie ma wpływu na ważność czynności rozporządzającej, chyba że powód nieważności jest przy tych dwóch czynnościach ten sam, np. czynności prawne osoby ubezwłasnowolnionej całkowicie.

Zawarta w akcie notarialnym czynność rozporządzająca (Auflassung ) brzmi:” Stawający (strony umowy) zgadzają się na to, że własność powyżej określonej nieruchomości przejdzie na stawającego ad 2.( kupującego) do jego własności wyłącznej.”

Zawieranie umowy sprzedaży nieruchomości zilustrujemy na następującym przykładzie.

Pan S chce sprzedać swoją nieruchomość panu K. Po uzgodnieniu ceny sprzedaży spotykają się u notariusza w celu zawarcia umowy sprzedaży. Zawarta między nimi umowa sprzedaży nie przenosi jeszcze własności na pana K. Także czynność rozporządzająca nie powoduje jeszcze skutku rzeczowego, a więc przeniesienia własności na pana K.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Poza tym akt notarialny zawiera też postanowienie, że w celu zabezpieczenia praw nabywcy ma być wpisane do księgi wieczystej- po podpisaniu aktu notarialnego – zastrzeżenie (tzw. Auflassungsvormerkung) o dokonanej sprzedaży nieruchomości. 

Zobacz również serwis: Umowy

REKLAMA

Po podpisaniu umowy notariusz zobowiązany jest do jej wykonania. Wykonanie oznacza, że notariusz musi zapewnić to, aby pan S otrzymał cenę sprzedaży, a z drugiej strony żeby pan K otrzymał własność na kupionej nieruchomości. Notariusz wysyła do wydziału ksiąg wieczystych tylko uwierzytelnioną część aktu notarialnego - bez Auflassung - w celu wpisania tylko ostrzeżenia do księgi wieczystej. Wydział ksiąg wieczystych powiadamia potem notariusza , że zastrzeżenie zostało wpisane do księgi wieczystej. Od wpisania tego zastrzeżenia pan S nie może już skutecznie - ale tylko w stosunku do nabywcy, a więc w stosunku do pana K, skutecznie rozporządzać nieruchomością. Prawa nabywcy są zatem zabezpieczone.

Załóżmy dalej, że pan K nie ma wystarczających własnych środków finansowych – co jest prawie regułą - do zapłacenia ceny sprzedaży. Bank zgadza się zawrzeć z nim umowę kredytową, ale żąda też zabezpieczenia. W praktyce wygląda to tak, że pan K , nie będąc jeszcze właścicielem - ustanawia dla banku hipotekę na kupionej nieruchomości za zgodą pana S, ale pod warunkiem, że bank zobowiązany jest wypłacić udzielony panu K kredyt – naturalnie do wysokości ceny sprzedaży – bezpośredni na rachunek bankowy pana S. Ustanowienie hipoteki dla finansującego cenę sprzedaży banku, odbywa się najczęściej zaraz po podpisaniu umowy sprzedaży w osobnym akcie notarialnym, który musi być podpisane przez pana S.

Potem notariusz wysyła kopię umowy sprzedaży do urzędu finansowego, do czego on jest też zobowiązany. Kopia aktu notarialnego wysyłana jest przez notariusza też do gminy albo miasta, z zapytaniem czy chcą one wykorzystać przysługujące im na podstawie ustawy prawo pierwokupu. Umowa sprzedaży jest w dalszym ciągu względnie nieskuteczna. Jeżeli wszystkie dalsze warunki ważności umowy są spełnione (gmina albo miasto donosi, że nie chce wykorzystać prawa pierwokupu, urząd finansowy wysyła notariuszowi zaświadczenie o zapłaceniu podatku od nabycia nieruchomości , pan S. zawiadamia, że otrzymał cenę sprzedaży itd.), notariusz wysyła pełny akt notarialny do wydziału ksiąg wieczystych w celu wpisania pana K jako właściciela nieruchomości. Dopiero z chwilą wpisania pana K. do księgi wieczystej staje się on właścicielem nieruchomości.

Zobacz również: Jakie są zabezpieczenia roszczeń podwykonawcy robót budowlanych w Niemczech?

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Wzrost pensji nie wystarcza – 44% Polaków już szuka nowej pracy

Mimo dynamicznego wzrostu wynagrodzeń i rekordowo niskiego bezrobocia, polscy pracownicy nie czują się doceniani finansowo. Aż 44,2% z nich aktywnie szuka nowego miejsca zatrudnienia, wskazując na zbyt niskie wynagrodzenie, brak przejrzystości i poczucie niesprawiedliwości płacowej. Najnowsze badanie SD Worx pokazuje, że pieniądze to wciąż palący problem na rynku pracy – nawet jeśli słupki wynagrodzeń idą w górę.

Rząd wycofuje ważny przepis dla kredytobiorców: Znika zapis o szybszym zwrocie pieniędzy

Rząd rezygnuje z przepisu, który miał gwarantować kredytobiorcom zwrot pieniędzy już po wyroku sądu I instancji. Usunięcie przepisu oznacza, że na odzyskanie nadpłaconych środków trzeba będzie czekać aż do zakończenia sprawy w II instancji.

Lex szarlatan: koniec z dezinformacją medyczną i pseudomedykami z Internetu i nie tylko? Nowe prawa pacjentów, nowe kary [PROJEKT]

Lex szarlatan: czy nowe prawo uderzy w pseudomedyków z Internetu i nie tylko? Nowe prawa pacjentów, nowe kary, nowe uprawnienia Rzecznika Praw Pacjentów - co się zmieni? Analizujemy projekt ustawy o zmianie ustawy o prawach pacjenta i Rzeczniku Praw Pacjenta oraz ustawy o systemie powiadamiania ratunkowego (UD207).

Rewolucje korzyści dla rozwodników. Przepis w KRiO zmieniony: już nie 3 miesiące a rok! Ustawa z podpisem Prezydenta

Zmiany w rozwodach już w IV kwartale 2025 r. Wszystko za sprawą podpisanej przez Prezydenta ustawy zmieniającej Kodeks Rodzinny i Opiekuńczy. Z pewnością będą to zmiany na korzyść tzw. rozwodników, bo dotyczą terminu. A jak wiadomo terminy w tych sprawach są ważne!

REKLAMA

Rozdzielenie dni wolnych: Czy dwa dni wolnego dla krwiodawcy muszą następować po sobie?

Honorowi dawcy krwi chcieliby wykorzystywać dwa dni wolne w dowolnych terminach roboczych. Sejmowa komisja nie zgodziła się na zmianę przepisów, bo resort zdrowia uznał propozycję za niezgodną z ideą bezinteresownego krwiodawstwa.

Koniec z pozbawianiem seniorów całych majątków i umieszczaniem ich w DPS-ach na koszt gmin. Niemoralna luka prawna przechodzi do przeszłości

Na skutek interwencji Stowarzyszenia Gmin i Powiatów Wielkopolski, które w dniu 18 marca br. zwróciło się do MRPiPS w sprawie konieczności wyeliminowania dostrzeżonej przez samorządy głęboko niemoralnej i niesprawiedliwej społecznie luki w przepisach, która pozwala rodzinom seniorów na pozbawianie ich całego majątku (wartego nawet kilka milionów złotych) i umieszczanie ich w DPS-ach, za które finalnie koszt ponosi gmina (pomimo, że istnieje notarialna umowa zobowiązaniowa, na podstawie której rodziny tych seniorów powinny zapewniać im, do końca życia, opiekę i ponosić koszty ich utrzymania) – MRPiPS powołało specjalny Zespół, którego celem jest reforma systemu pomocy społecznej.

Porozmawiajmy jak człowiek z człowiekiem - prostym, zrozumiałym językiem. Rozmowa z wirtualnym Ozoroznawcą i jego pierwowzorem

O sztuce prostej komunikacji rozmawiam z... Ozoroznawcą – cyfrowym sobowtórem znanego i cenionego językoznawcy, Tomasza Piekota. Profesor od lat pomaga urzędom pisać zrozumiałym językiem. Moim rozmówcą jest jednak jego asystent AI. Ozoroznawca to tworzony na podstawie wiedzy i doświadczeń profesora ChatGPT. Profesora Piekota poprosiłem o skomentowanie wypowiedzi Ozoroznawcy.
Dr hab. prof. Tomasz Piekot to językoznawca i komunikolog, jeden z prekursorów upraszczania tekstów urzędowych w Polsce, zwolennik reformy stylu urzędowego i prawnego. Od lat pomaga urzędom przejść na prosty język. Kieruje Pracownią Prostej Polszczyzny Uniwersytetu Wrocławskiego, pisze książki i poradniki na temat sztuki komunikacji. Zgodził się wziąć udział w tym eksperymencie.

11 lipca świętem państwowym i nowym dniem wolnym od pracy w 2025 r.? Jest podpis Prezydenta pod ustawą

W 2025 r. dzień 11 lipca wypada w piątek. Wielu zaczęło zastanawiać się, czy w związku z tym, że właśnie na 11 lipca uchwalono święto państwowe, będzie to dzień ustawowo wolny od pracy i czy tym samym będzie można mieć dłuższy weekend. Jakie są dni ustawowo wolne od pracy? Opisujemy jak jest i co to za święto 11 lipca. Informacja jest 100% ponieważ Prezydent podpisał już ustawę.

REKLAMA

Sejm na żywo: 8 lipca 2025 [Transmisja online]

38. posiedzenie Sejmu - dzień pierwszy. 8 lipiec 2025 r.

Dodatkowy dzień wolny w piątek 11 lipca 2025. Jest decyzja władz!

Od lipca 2025 roku w polskim kalendarzu pojawia się nowe święto państwowe – 11 lipca. Tego dnia obchodzony będzie Narodowy Dzień Pamięci o Polakach – Ofiarach ludobójstwa OUN-UPA. Czy oznacza to dzień wolny od pracy? Sprawdź, co dokładnie uchwalono i dlaczego wybrano właśnie tę datę.

REKLAMA