Umowa sprzedaży nieruchomości na prawie niemieckim (Część I)

Niemiecka konstrukcja prawna umowy sprzedaży nieruchomości jest odmienna od konstrukcji polskiej. Umowa sprzedaży nieruchomości na prawie niemieckim zawiera dwie części: umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości (Kaufvertrag) oraz czynność rozporządzającą (tzw. Auflassung) wywołującą skutek rzeczowy w postaci przeniesienia własności na nabywcę. Jest to skutkiem obowiązującej w cywilnym prawie niemieckim zasady rozdzielności (tzw. Trennungsprinzip).

Inny charakter ma obowiązująca też zasada abstrakcyjności, która oznacza, że ważność czynności rozporządzającej (przeniesienie własności) nie jest zależna, inaczej jak w prawie polskim, od ważności umowy zobowiązującej do przeniesienia własności. Oznacza to, że np. nieważność umowy sprzedaży nie ma wpływu na ważność czynności rozporządzającej, chyba że powód nieważności jest przy tych dwóch czynnościach ten sam, np. czynności prawne osoby ubezwłasnowolnionej całkowicie.

Zawarta w akcie notarialnym czynność rozporządzająca (Auflassung ) brzmi:” Stawający (strony umowy) zgadzają się na to, że własność powyżej określonej nieruchomości przejdzie na stawającego ad 2.( kupującego) do jego własności wyłącznej.”

Zawieranie umowy sprzedaży nieruchomości zilustrujemy na następującym przykładzie.

Pan S chce sprzedać swoją nieruchomość panu K. Po uzgodnieniu ceny sprzedaży spotykają się u notariusza w celu zawarcia umowy sprzedaży. Zawarta między nimi umowa sprzedaży nie przenosi jeszcze własności na pana K. Także czynność rozporządzająca nie powoduje jeszcze skutku rzeczowego, a więc przeniesienia własności na pana K.

Poza tym akt notarialny zawiera też postanowienie, że w celu zabezpieczenia praw nabywcy ma być wpisane do księgi wieczystej- po podpisaniu aktu notarialnego – zastrzeżenie (tzw. Auflassungsvormerkung) o dokonanej sprzedaży nieruchomości. 

Zobacz również serwis: Umowy

Po podpisaniu umowy notariusz zobowiązany jest do jej wykonania. Wykonanie oznacza, że notariusz musi zapewnić to, aby pan S otrzymał cenę sprzedaży, a z drugiej strony żeby pan K otrzymał własność na kupionej nieruchomości. Notariusz wysyła do wydziału ksiąg wieczystych tylko uwierzytelnioną część aktu notarialnego - bez Auflassung - w celu wpisania tylko ostrzeżenia do księgi wieczystej. Wydział ksiąg wieczystych powiadamia potem notariusza , że zastrzeżenie zostało wpisane do księgi wieczystej. Od wpisania tego zastrzeżenia pan S nie może już skutecznie - ale tylko w stosunku do nabywcy, a więc w stosunku do pana K, skutecznie rozporządzać nieruchomością. Prawa nabywcy są zatem zabezpieczone.