Dopłaty do kredytów mieszkaniowych, kredyt 2 procent, Konto Mieszkaniowe - projekt ustawy

Cele nowej ustawy. Program Pierwsze Mieszkanie”

Jak wskazuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii rozwiązania zawarte w projekcie ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe będą podstawą realizacji nowego rządowego programu „Pierwsze Mieszkanie”.

Program „Pierwsze Mieszkanie” – prezentacja Ministerstwa Rozwoju i Technologii

Nowa ustawa o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe  ma przede wszystkim na celu większe zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych nieposiadających mieszkania. Cel ten ma zostać zrealizowany w szczególności dzięki:
- wsparciu systematycznego oszczędzania na pierwsze mieszkanie lub pierwszy dom jednorodzinny,
- zwiększeniu zdolności do zaciągnięcia i spłaty kredytów hipotecznych na pierwsze mieszkanie.

Oprócz tego projekt nowej ustawy przewiduje też przepisy zabezpieczające inwestorów budujących mieszkania w ramach rządowego programu wsparcia społecznego budownictwa czynszowego (program SBC) oraz najemców takich mieszkań przed konsekwencjami wzrostu obciążeń finansowych związanych ze spłatą preferencyjnego kredytu w okresie dużej zmienności i wzrostu rynkowych stóp procentowych.

Dopłaty do rat kredytów mieszkaniowych, kredyt 2%

Ustawa o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe wprowadzi zmiany do ustawy z 1 października 2021 r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Nowe przepisy określą zasady udzielania kredytów mieszkaniowych z prawem dopłaty do rat udzielanych i spłacanych w określonej ustawą formule. Kredyt mieszkaniowym z dopłatą wg nowych przepisów będzie mógł zostać udzielony maksymalnie do kwoty 500 tys. zł. Tylko w przypadku gospodarstwa domowego prowadzonego wspólnie przez małżonków lub gdy w skład tego gospodarstwa wchodzi co najmniej jedno dziecko –  kredyt z dopłatą może być udzielony do 600 tys. zł.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazuje najważniejsze zasady tego rozwiązania: 

1. kredyt mieszkaniowy będzie udzielany w oparciu o znowelizowane przepisy ustawy z dnia 1 października 2021 r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym; 
Uwaga! Od 1 marca 2023 r., po wejściu w życie zmian wprowadzonych ustawą z 4 listopada 2022 r. o kooperatywach mieszkaniowych oraz zasadach zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia inwestycji mieszkaniowych, ustawa ta będzie nosiła nazwę “ustawa o rodzinnym kredycie mieszkaniowym”. 

2. odnośnie udzielania kredytów stosowane będą odpowiednio dostosowane przepisy dotyczące współpracy Banku Gospodarstwa Krajowego z bankami kredytującymi w programie rodzinnych kredytów mieszkaniowych oraz zasady udzielania przez BGK gwarancji wkładu własnego;
- przepisy nowej ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe określą warunki ubiegania się o kredyt;
- kredyt będzie mógł zostać udzielony na pokrycie całości albo części wydatków ponoszonych w celu poprawy warunków mieszkaniowych;
- przepisy nowej ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe określą sposób obliczania dopłaty do rat kredytu;
- przepisy nowej ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe określą okres udzielania kredytu i stosowania dopłat do rat;
- źródłem finansowania dopłat do rat będzie istniejący już w BGK Rządowy Fundusz Mieszkaniowy. Dopłaty do rat kredytu będą rozliczane pomiędzy BGK a bankiem kredytującym w cyklach kwartalnych;
- biorąc pod uwagę przyjęte zasady stosowania dopłat do rat przyjęto, że oprocentowanie kredytów oferowanych przez banki uczestniczące w programie będzie elementem konkurencji rynkowej;
- określone zostaną przypadki, których wystąpienie skutkować będzie wygaśnięciem uprawnienia do otrzymywania dopłat do rat kredytu.

Ile wyniesie dopłata do raty kredytu? Ministerstwo Rozwoju i Technologii wyjaśnia, że dopłata do rat kredytu mieszkaniowego będzie równa różnicy między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie, pomniejszone o marżę, oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących, a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%.

Czyli realnie kredytobiorca poniesie koszt 2% kredytu - resztę kosztów poniesie budżet państwa.

Przy czym dopłata do rat rodzinnego kredytu mieszkaniowego będzie przysługiwać przez 10 lat. Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapewnia jednocześnie, że osoba, która kupiła pierwsze mieszkanie będzie miała dowolność odnośnie wyboru standardu i położenia tego mieszkania – przy zakupie mieszkania nie będzie obowiązywał limit ceny 1 m².

Rodzinny kredyt mieszkaniowy z dopłatami do rat będzie dotyczył mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym. Przepisy określać będą, że marża i prowizja banku nie będą mogły być wyższe od marży i prowizji innych jego kredytów hipotecznych. 

Z rodzinnego kredytu mieszkaniowego z dopłatami do rat  będzie można skorzystać do 2027 roku (z możliwością przedłużenia).

Konto Mieszkaniowe – dofinansowanie systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe

Nowa ustawa o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe wprowadzi także przepisy określające zasady:
- systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe, 
- dofinansowania tego oszczędzania ze środków budżetu państwa oraz 
- dokonywania wypłat gromadzonych środków. 

Celem tego oszczędzania ma być nabycie lub budowa pierwszego własnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Oszczędzanie to będzie realizowane na specjalnym rachunku bankowym (koncie oszczędnościowym) zwanym „Konto Mieszkaniowe”. 

Ministerstwo Rozwoju i Technologii informuje, że Konto Mieszkaniowe będzie mogła otworzyć osoba, która:
1)  nie ma i nie miała mieszkania ani domu jednorodzinnego ani spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego albo 
2) osoba, która w jednym posiadanym lokalu mieszka z co najmniej dwójką własnych lub przysposobionych dzieci - przy czym mieszkanie nie może być większe niż 50 m² w przypadku 2 dzieci, 75m² w przypadku 3 dzieci, 90 m² w przypadku 4 dzieci, bez ograniczeń w przypadku 5 lub większej liczby dzieci.

Posiadanie Konta Mieszkaniowego zobowiązuje jego właściciela do systematycznego oszczędzania przez okres od 3 do 10 lat kalendarzowych. 

Oszczędzanie na Koncie Mieszkaniowym, polegać będzie na comiesięcznym dokonywaniu wpłat na ten rachunek. Ministerstwo Rozwoju i Technologii informuje, że minimalna wpłata miesięczna na Konto Mieszkaniowym zostanie ustalona na kwotę 500 zł (6 tys. zł rocznie), a maksymalna 2 tys. zł (24 tys. zł rocznie).

Czyli jeżeli oszczędzający Koncie Mieszkaniowym wpłaci na to konto 11 wpłat w trakcie roku w kwocie co najmniej 500 zł – to będzie miał gwarancję uzyskania dodatkowej premii oszczędnościowej (premii mieszkaniowej) od państwa. Co ważne brak spełnienia tego warunku (11 wpłat po minimum 500 zł) w jednym roku, nie przekreśla możliwości uzyskania premii w kolejnych latach.

- wpłacane w okresie systematycznego oszczędzania środki będą objęte finansowym wsparciem w formie tzw. premii mieszkaniowej;

Oszczędzanie na Koncie Mieszkaniowym będzie mogło dotyczyć osoby małoletniej - od 13. roku życia.

Konta Mieszkaniowe będą mogły być prowadzone w instytucji ustawowo upoważnionej do udzielania kredytów przystępującej do programu na podstawie umowy z Bankiem Gospodarstwa Krajowego.

Premia mieszkaniowa

W każdym roku kalendarzowym, osobie oszczędzającej na Koncie Mieszkaniowym będzie naliczana (dodawana) premia równa rocznemu wskaźnikowi inflacji albo wskaźnikowi zmiany wartości ceny 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego - w zależności co będzie korzystniejsze dla oszczędzającego.

Jak zapewnia Ministerstwo Rozwoju i Technologii, premia mieszkaniowa i zwolnienie z podatku dochodowego będą przysługiwać wyłącznie w przypadku wypłaty pieniędzy zgromadzonych na Koncie Mieszkaniowym na zakup co do zasady pierwszego mieszkania (w tym zakup lub budowę domu jednorodzinnego, sfinansowanie części kosztów inwestycji prowadzonej w ramach kooperatywy mieszkaniowej lub ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu), a także na wkład mieszkaniowy w spółdzielni mieszkaniowej albo partycypację w SIM albo TBS.

Dofinansowanie Konta Mieszkaniowego będzie zapewniał Rządowy Fundusz Mieszkaniowy utworzony w Banku Gospodarstwa Krajowego na podstawie ustawy z 1 października 2021 r. o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. A Rządowy Fundusz Mieszkaniowy będzie zasilany środkami budżetu państwa.

Lokata Mieszkaniowa

Po zakończeniu ustawowo określonego okresu oszczędzania na Koncie Mieszkaniowym bank przekształci to konto w Lokatę Mieszkaniową, czyli rachunek na którym będą zdeponowane oszczędności w okresie po zakończeniu systematycznego oszczędzania do czasu realizacji celu mieszkaniowego. Środki zgormadzone na Lokacie Mieszkaniowej mają być oprocentowane według stałej stopy procentowej nie niższej niż 75% stopy oprocentowania rachunku terminowej lokaty oszczędnościowej, którą zgodnie z pozostałą ofertą banku, mogłaby w ww. dniu przekształcenia otworzyć w tym banku osoba fizyczna, na okres 12 miesięcy, a w przypadku gdy bank prowadzący konto nie ma takiego rachunku terminowej lokaty oszczędnościowej w ofercie, nie niższej niż stopa depozytowa Narodowego Banku Polskiego.

Na co trzeba będzie wydać pieniądze zgromadzona na Koncie Mieszkaniowym? Cele mieszkaniowe

 Pieniądze zgromadzone na Koncie Mieszkaniowym lub Lokacie Mieszkaniowej (powiększone o wypłatę naliczonej premii mieszkaniowej) powinny zostać przeznaczone na: 

• nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego (w tym również spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu), wraz z kosztami wykończenia;
• budowę domu jednorodzinnego, w tym nabycie prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części w celu budowy na niej tego domu, wraz z kosztami wykończenia;
• wniesienie wkładu budowlanego o którym mowa w art. 18 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 1208);
• wpłatę w całości jako część ceny lokalu mieszkalnego w związku z umową najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, o której mowa w art. 19k ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 172);
• sfinansowanie części lub całości kosztów ponoszonych w związku z realizacją inwestycji mieszkaniowej kooperatywy mieszkaniowej przez członka tej kooperatywy;
• pokrycie części lub całości kosztów ponoszonych w związku zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych oszczędzającego, jego małżonka lub zstępnych, których dotychczas użytkowany lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny został zniszczony w wyniku katastrofy budowlanej albo został dotknięty skutkami powodzi, wiatru, osunięcia ziemi lub działania innego żywiołu;
• sfinansowanie w części lub w całości wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej lub partycypacji w SIM/TBS w związku z uzyskaniem przez oszczędzającego prawa do lokalu mieszkalnego w zasobach społecznych czynszowych lub spółdzielczych lokatorskich.

Dodatkowa dopłata do oprocentowania kredytu udzielanego w programie wsparcia społecznego budownictwa czynszowego

Nowa ustawa o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe ma także wprowadzić przepisy dotyczące dodatkowej dopłaty do oprocentowania kredytu udzielanego w programie wsparcia społecznego budownictwa czynszowego.

Ta dodatkowa dopłata ma zabezpieczyć inwestorów budujących mieszkania w ramach rządowego programu SBC oraz najemców mieszkań przed wzrostami obciążeń finansowych związanych ze spłatą preferencyjnego kredytu w okresie wysokiej inflacji i wysokich stóp procentowych.

Nowe przepisy określą w szczególności termin dodatkowej dopłaty do oprocentowania dla BGK w programie SBC. Dodatkową dopłatą zostanie objęty też:
- okres karencji w spłacie kapitału albo kapitału i odsetek, jeśli są stosowane,
- część kredytów udzielonych w programie SBC przed dniem wejścia omawianej ustawy.

Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?

Jeszcze w I kwartale 2023 roku projekt ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe ma zostać przyjęty przez Radę Ministrów i skierowany do prac legislacyjnych w Sejmie. 

Projekt przewiduje, że ustawa o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe wejdzie w życie 1 lipca 2023 r. z wyjątkiem poniższych przepisów:

1) rozdziału 4 (Umowa uprawniająca do prowadzenia kont i lokat), art. 23 pkt 14, 15 i 18, art. 28, art. 29, art. 30 ust. 1 i 4, art. 31 i art. 32, które wchodzą po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia;

2) art. 23 pkt 12 w zakresie dodawanego art. 9b ust. 5 i 6 ustawy zmienianej w tym przepisie oraz art. 30 ust. 2 i 3, które wchodzą w życie z dniem 1 stycznia 2024 r.;  

3) art. 15 (dot. elektronicznego zestawienia premii mieszkaniowych na Koncie Mieszkaniowym, które ma obowiązek prowadzić bank), który ma wejść w życie z dniem 1 marca 2024 r. 

Ustawa o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe - projekt z 31 stycznia 2023 r. 

Źródło: Ministerstwo Rozwoju i Technologii, wykaz prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów

Opracował Paweł Huczko