Czy jest dopuszczalne użyczenie nieruchomości przez jednego współwłaściciela?

• Umowa użyczenia
• Zawarcie umowy użyczenia przez jednego ze współwłaścicieli
• Odpowiedzialność współwłaściciela za zawarcie umowy użyczenia bez zgody pozostałych współwłaścicieli
• Roszczenia współwłaścicieli wobec biorącego w użyczenie
• Podsumowanie

Umowa użyczenia

Umowa użyczenia ma na celu przysporzenie przez użyczającego korzyści biorącemu, który nieodpłatnie może korzystać z rzeczy użyczającego (art. 710 k.c.). Umowa użyczenia najczęściej motywowana jest chęcią przyjścia z pomocą osobom bliskim. Warto zauważyć, że umowa dla swej ważności nie wymaga szczególnej formy, może być zawarta także ustnie. I o ile oddanie użyczającemu rzeczy, najczęściej nieruchomości do korzystania osobie trzeciej w sytuacji, gdy użyczający jest wyłącznym właścicielem nieruchomości nie budzi większych wątpliwości to inaczej wygląda natomiast wyrażenie zgody na korzystanie z nieruchomości jedynie przez jednego lub część współwłaścicieli.

Zawarcie umowy użyczenia przez jednego ze współwłaścicieli

W pierwszej kolejności wskazać należy, że zawarcie przez jednego ze współwłaścicieli z osobą trzecią umowy o udostępnienie jej rzeczy wspólnej do korzystania, tj. umowy użyczenia jest czynnością zobowiązującą. 

Odpowiedzialność współwłaściciela za zawarcie umowy użyczenia bez zgody pozostałych współwłaścicieli

Czynność prawna zobowiązująca może dotyczyć rzeczy cudzej i nie wpływa to na jej ważność. Tym samym umowa dokonana bez zgody pozostałych współwłaścicieli wiąże tylko tych współwłaścicieli, którzy jej dokonali. Jest skuteczna tylko względem nich. Natomiast współwłaściciele, którzy nie wyrazili zgody, mogą sprzeciwić się wykonaniu zobowiązania mającego w niej źródło. W takie sytuacji współwłaściciel będący stroną umowy użyczenia odpowiada wówczas za szkodę zarówno do biorącego w użyczenie, jak i współwłaścicieli, którzy wyrazili sprzeciw.

Roszczenia współwłaścicieli wobec biorącego w użyczenie

Pozostałym współwłaścicielom, niebędącym stroną umowy umowy, nie przysługuje do osoby trzeciej roszczenia, wynikające z umowy użyczenia, tak samo jak nie przysługują one osobie trzeciej (biorącemu w użyczenie) w stosunku do nich. Jeżeli przy tym umowa między współwłaścicielem i osobą trzecią upoważniająca tę osobę trzecią do korzystania z rzeczy zawarta została skutecznie, to pozostali współwłaściciele nie mogą wobec osoby trzeciej podnosić zarzutu, że korzystała z rzeczy bez tytułu prawnego.

Podsumowanie

W takim zakresie, w jakim współwłaściciel może korzystać z rzeczy, może też co do niej skutecznie nawiązywać stosunki obligacyjne z osobami trzecimi. W wyroku z 10 czerwca 1994 r., II CRN 53/94, Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że zawarcie umowy użyczenia lokalu przez współwłaściciela nieruchomości, który z mocy umowy o podziale nieruchomości do użytkowania (art. 206 k.c.) wyłącznie korzysta z części budynku, w którym znajduje się ten lokal, nie jest czynnością zarządu rzeczą wspólną. To samo odnieść trzeba do użyczenia rzeczy wspólnej, z której zgodnie z art. 206 k.c. współwłaściciel korzysta w całości, gdyż właściwości rzeczy uniemożliwiają jej podział do korzystania między współwłaścicielami, a osoba, której udostępnia rzecz jest mu bliska (małżonek, partner życiowy, uprawniony do alimentów od współwłaściciela) i korzysta z rzeczy obok współwłaściciela, bez przekroczenia zakresu jego uprawnień.