Wynajmujesz kilka lokali użytkowych. Skarbówka odpowiada, czy rozliczysz najem ryczałtem [interpretacja KIS]

• Trzy lokale użytkowe, jeden podatnik
• Co odpowiedziała skarbówka
• Liczba nieruchomości nie decyduje
• Co to oznacza w praktyce
• Najem prywatny w PIT to nie brak VAT
• Kiedy ryczałt od najmu prywatnego nie zadziała
• Powołana interpretacja i orzecznictwo

Trzy lokale użytkowe, jeden podatnik

Podatnik ma dwa lokale użytkowe w majątku prywatnym i nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej. Przychody z ich wynajmu podmiotom trzecim rozlicza ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, na zasadach najmu prywatnego. Planuje kupić trzeci lokal użytkowy i również oddać go w najem. Pyta skarbówkę, czy przychody z trzeciej nieruchomości także rozliczy ryczałtem? Czy może przy takiej skali fiskus uzna, że faktycznie prowadzi działalność gospodarczą?

Co odpowiedziała skarbówka

Dyrektor KIS uznał stanowisko podatnika za prawidłowe. Jeżeli trzeci lokal trafi do majątku prywatnego, a nie do majątku związanego z działalnością gospodarczą, to przychód z jego najmu należy do odrębnego źródła, najmu z art. 10 ust. 1 pkt 6 updof i podlega ryczałtowi. Liczba wynajmowanych lokali sama w sobie nie przesądza o zakwalifikowaniu przychodów do działalności gospodarczej.

Organ oparł się na uchwale siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r. (sygn. akt II FPS 1/21). Wynika z niej, że to podatnik decyduje, czy powiązać określone składniki majątku z działalnością gospodarczą, czy pozostawić je w zarządzie majątkiem prywatnym i oddać w najem. Przychody z najmu zalicza się bez ograniczeń do źródła „najem”, chyba że dany składnik został wprowadzony do majątku związanego z tą działalnością.

Liczba nieruchomości nie decyduje

Ten sam wynajem może – w zależności od decyzji podatnika – należeć do dwóch różnych źródeł. Jeśli lokal jest składnikiem majątku związanym z działalnością gospodarczą albo najem jest przedmiotem tej działalności, przychód trafia do źródła „pozarolnicza działalność gospodarcza” (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT). Jeśli lokal pozostaje w majątku prywatnym – do źródła „najem” (art. 10 ust. 1 pkt 6). Kryterium nie jest więc liczba nieruchomości ani rozmiar przychodów, lecz to, gdzie podatnik ulokował dany składnik majątku.

Co to oznacza w praktyce

Od 2023 r. najem prywatny jest opodatkowany obowiązkowo ryczałtem – nie ma tu wyboru między ryczałtem a skalą podatkową czy podatkiem liniowym. Stawka wynosi 8,5 proc. przychodu do 100 tys. zł rocznie i 12,5 proc. od nadwyżki ponad tę kwotę (u małżonków, którzy złożyli stosowne oświadczenie, próg wynosi 200 tys. zł). Dodatkową zaletą najmu prywatnego jest brak składki zdrowotnej od tych przychodów – w odróżnieniu od najmu rozliczanego w ramach działalności gospodarczej.

Najem prywatny w PIT to nie brak VAT

„Najem prywatny” to pojęcie z podatku dochodowego. Nie oznacza automatycznie, że wynajmujący nie jest podatnikiem VAT. Najem jest bowiem działalnością gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT (art. 15 ust. 2), niezależnie od tego, do jakiego źródła zaliczysz przychód w PIT. Przy lokalach użytkowych ma to realne znaczenie, bo ich najem jest co do zasady opodatkowany VAT – nie obejmuje go zwolnienie przewidziane dla najmu na cele mieszkaniowe. Dyrektor KIS potwierdza, że wynajmujący lokal użytkowy może być podatnikiem VAT, mimo że lokal należy do jego majątku prywatnego.

Nie znaczy to, że VAT trzeba naliczać zawsze. Można skorzystać ze zwolnienia podmiotowego, jeżeli wartość sprzedaży nie przekracza ustawowego limitu – od 1 stycznia 2026 r. wynosi on 240 tys. zł (wcześniej 200 tys. zł). Jest to jednak limit odrębny od progu 100 tys. zł w ryczałcie od najmu, więc przy trzech lokalach użytkowych obie granice trzeba liczyć osobno.

Kiedy ryczałt od najmu prywatnego nie zadziała

Sygnały ostrzegawcze, które mogą przenieść przychód do działalności gospodarczej lub zmienić stawkę:

• powiązanie lokalu z działalnością gospodarczą, np. wprowadzenie go do ewidencji środków trwałych albo rozliczanie związanych z nim wydatków w kosztach – ewidencja środków trwałych jest silnym, ale nie jedynym dowodem takiego powiązania,
• rozbudowanie oferty o usługi wykraczające poza samo udostępnienie lokalu, np. obsługę zbliżoną do hotelowej – o kwalifikacji decyduje charakter faktycznie świadczonych usług i sposób zorganizowania przedsięwzięcia, a nie sama krótkoterminowość najmu,
• prowadzenie najmu w ramach zarejestrowanej działalności, której przedmiotem jest wynajem nieruchomości.

Warto też pamiętać, że interpretacja KIS to nie przepis powszechnie obowiązujący. Rozstrzygnięcie wpisuje się jednak w utrwaloną i konsekwentnie stosowaną linię, wyznaczoną uchwałą o sygn. akt II FPS 1/21. Tymczasem organ podatkowy i tak zawsze ocenia konkretny, indywidualny stan faktyczny.

Powołana interpretacja i orzecznictwo

– interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 28 sierpnia 2026 r., 0115-KDST2-1.4011.430.2026.1.JP

– uchwała składu siedmiu sędziów NSA z 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21