Wyremontowałeś mieszkanie przed sprzedażą? Możesz zwiększyć koszty podatkowe [interpretacja KIS]

• Czego dotyczyła interpretacja KIS
• Co orzekł fiskus
• Co to oznacza w praktyce
• Uwaga na warunki, bo są twarde

Czego dotyczyła interpretacja KIS

Podatniczka nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego pod koniec 2021 r. Na początku 2022 r. zawarła dwie umowy na roboty remontowo-budowlane, a same prace zakończyły się jeszcze przed sprzedażą. 4 kwietnia 2022 r. sprzedała spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (akt notarialny), a lokal wydała nabywcy 12 kwietnia 2022 r. (protokół zdawczo-odbiorczy).

Problem polegał na terminach płatności. Część wynagrodzenia dla wykonawców podatniczka uregulowała jeszcze przed sprzedażą, ale:

• jedną transzę zapłaciła 6 kwietnia 2022 r., czyli już po podpisaniu umowy sprzedaży, lecz przed wydaniem lokalu,
• kolejną 15 kwietnia 2022 r., a więc po podpisaniu umowy i po wydaniu lokalu kupującemu.

Pytanie brzmiało: czy takie „spóźnione" płatności można zaliczyć do kosztów podatkowych ze sprzedaży, skoro same prace wykonano w czasie, gdy prawo do lokalu jeszcze do niej należało?

Co orzekł fiskus

Dyrektor KIS uznał stanowisko podatniczki za prawidłowe. Punktem wyjścia jest art. 22 ust. 6c ustawy o PIT: kosztem są udokumentowane koszty nabycia oraz udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy lub prawa, poczynione w czasie ich posiadania. Z art. 22 ust. 6e updof wynika przy tym, że wysokość nakładów ustala się wyłącznie na podstawie faktur VAT oraz dokumentów potwierdzających opłaty administracyjne.

Zdaniem organu decydujący jest moment, w którym wartość nieruchomości faktycznie rośnie, czyli moment wykonania prac w okresie posiadania, a nie moment rozliczenia finansowego z wykonawcą. Innymi słowy: jeżeli remont podniósł wartość lokalu, został przeprowadzony w okresie, w którym posiadałeś lokal, a nakłady są odpowiednio udokumentowane fakturami VAT, to sama data przelewu jest podatkowo obojętna.

Taką wykładnię wspierała podatniczka m.in. argumentacją z wyroku NSA z 27 kwietnia 2021 r. (sygn. akt II FSK 840/20), dotyczącego znaczenia posiadania nieruchomości przy stosowaniu art. 22 ust. 6c ustawy o PIT. Dyrektor KIS uznał jej stanowisko za prawidłowe, zaznaczając zarazem, że powołane orzeczenia przeanalizował, choć nie są one dla niego wiążące.

Co to oznacza w praktyce

Sprzedaż przed upływem pięciu lat jest co do zasady opodatkowana 19-proc. PIT od dochodu. Dochód stanowi zasadniczo różnicę między przychodem ze sprzedaży, pomniejszonym o koszty odpłatnego zbycia (np. prowizję pośrednika czy wycenę), a kosztami uzyskania przychodu. Im wyższe udokumentowane koszty, tym niższy podatek.

Uwaga na warunki, bo są twarde

To nie jest zielone światło dla każdego wydatku remontowego. Aby nakład obniżył podatek, muszą być spełnione łącznie trzy warunki:

• prace zwiększyły wartość nieruchomości (nie każdy drobny wydatek to zrobi),
• prace zwiększające wartość lokalu wykonano w okresie jego posiadania,
• nakłady są udokumentowane fakturą VAT.

Ostatni warunek bywa pułapką. Katalog dokumentów jest zamknięty. Paragon, rachunek od ekipy bez faktury VAT czy umowa o dzieło rozliczona „na słowo" nie wystarczą, nawet jeśli prace faktycznie podniosły wartość mieszkania. Kto remontuje „systemem gospodarczym", często zorientuje się za późno, że nie ma czym udokumentować kosztu.

Trzeba też pamiętać, że interpretacja indywidualna chroni wyłącznie tego, kto o nią wystąpił. Dla innych podatników jest wskazówką co do stanowiska fiskusa, ale nie gwarancją. Jeśli twoja sytuacja różni się szczegółami, warto rozważyć złożenie własnego wniosku. Opłata wynosi 40 zł za każdy odrębny stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe przedstawione we wniosku.