Gmina da mieszkanie seniorowi. Trzeba spełnić tylko dwa warunki. Nowy program najmu już od 2026 roku

• Najem senioralny – nowe rozwiązanie dla starszych właścicieli mieszkań
• Na czym polega najem senioralny?
• Dwa warunki, które trzeba spełnić
• Potencjalni beneficjenci – nawet 1,2 mln osób
• Korzyści dla seniorów
• Korzyści dla gmin
• Najczęstsze pytania i wątpliwości
• Harmonogram: od kiedy najem senioralny wejdzie w życie?
• Podsumowanie najważniejszych zasad
• FAQ – Najem senioralny 2026

Najem senioralny – nowe rozwiązanie dla starszych właścicieli mieszkań

W Polsce żyje dziś ponad 9,9 mln osób powyżej 60. roku życia, a do 2050 roku seniorzy będą stanowić niemal 40 proc. społeczeństwa. Wielu z nich mieszka w starych blokach bez wind, często na trzecim lub czwartym piętrze, co z czasem zamienia się w barierę nie do pokonania. Choroby, niepełnosprawność, lęk przed upadkiem, wszystko to sprawia, że własne mieszkanie staje się więzieniem.

W odpowiedzi na ten narastający problem, rząd przygotował program najem senioralny. Nowe przepisy mają wejść w życie już 1 stycznia 2026 roku i umożliwić starszym osobom dobrowolną zamianę lokalu. Bez utraty własności, bez kryterium dochodowego i bez konieczności rezygnacji z majątku.

Najem senioralny to szansa na niezależne życie dla osób starszych – z prawem wyboru, zachowaniem własności i gwarancją bezpieczeństwa – powiedziała Marzena Okła‑Drewnowicz, była Minister ds. Polityki Senioralnej, gdy projekt był ogłaszany.

Na czym polega najem senioralny?

Najem senioralny to nowe rozwiązanie ustawowe, które ma pomóc osobom starszym w codziennym funkcjonowaniu, bez konieczności rezygnacji z własności mieszkania ani spełniania kryterium dochodowego. Mechanizm jest prostym i dobrowolnym porozumieniem między seniorem a gminą, którego celem jest zapewnienie seniorowi lokalu bardziej dostosowanego do jego potrzeb.

Jak to działa w praktyce?

Senior, który spełnia określone warunki, może zawrzeć z gminą umowę, na mocy której:

• wynajmuje lub podnajmuje gminie swoje mieszkanie, jeśli znajduje się ono na co najmniej trzecim piętrze w budynku bez windy,
• w zamian otrzymuje od gminy lokal komunalny, położony na parterze lub w budynku z windą, z którego może korzystać przez czas trwania umowy.

Nowością w stosunku do klasycznych form najmu komunalnego jest to, że program nie uwzględnia kryteriów dochodowych. Oznacza to, że z najmu senioralnego mogą skorzystać także osoby posiadające stabilne dochody, oszczędności czy inne składniki majątku. Jedynym decydującym czynnikiem są tzw. bariery architektoniczne, które realnie ograniczają mobilność i samodzielność seniora.

W przeciwieństwie do dotychczasowych rozwiązań, które adresowane były głównie do osób o niskim statusie materialnym, najem senioralny ma charakter uniwersalny. Liczy się potrzeba poprawy komfortu życia i bezpieczeństwa, a nie poziom dochodu.

Co ważne, senior zachowuje pełnię prawa własności do swojego dotychczasowego mieszkania. Lokal zostaje jedynie wynajęty gminie na czas trwania programu i może być podnajmowany innym osobom oczekującym na lokal komunalny.

Dwa warunki, które trzeba spełnić

Aby skorzystać z programu najmu senioralnego, trzeba:

1. mieć ukończone 60 lat,
2. być właścicielem mieszkania położonego na co najmniej 3. piętrze w budynku bez windy.

Program dotyczy wyłącznie osób starszych mieszkających samotnie lub w dwie osoby, nie obejmuje rodzin z dziećmi.

Senior zachowuje prawo własności

Nowe przepisy gwarantują, że gmina nie przejmuje lokalu, mieszkanie nadal pozostaje własnością seniora. Gmina jedynie podnajmuje go na czas nieokreślony i może przekazać osobom oczekującym na najem komunalny.

Jeśli senior zdecyduje się wrócić do swojego lokalu, gmina ma obowiązek go oddać. Analogicznie, po śmierci właściciela mieszkanie trafia do spadkobierców, jednak bez prawa dziedziczenia najmu komunalnego.

Potencjalni beneficjenci – nawet 1,2 mln osób

Według analiz rządowych, z programu może skorzystać od 590 tys. do 1,18 mln seniorów, którzy:

• mają mieszkania własnościowe na wyższych piętrach w budynkach bez wind,
• nie są w stanie samodzielnie z nich korzystać,
• chcą poprawić swoją mobilność bez utraty majątku.

Rząd nie wyklucza, że program obejmie także osoby mieszkające niżej, jeśli również zmagają się z barierami.

Korzyści dla seniorów

• Większa mobilność – lokal na parterze lub z windą ułatwia wychodzenie z domu, kontakty społeczne, zakupy i korzystanie z opieki zdrowotnej.
• Zachowanie własności – mieszkanie nie przepada, nie jest sprzedawane ani przejmowane przez gminę.
• Bezpieczne dziedziczenie – po śmierci właściciela lokal wciąż należy do rodziny i może zostać odzyskany po zakończeniu umowy najmu.

Korzyści dla gmin

Program jest również korzystny dla samorządów:

• Zwiększa dostępność lokali komunalnych bez konieczności budowy nowych bloków,
• Ogranicza wydatki na opiekę społeczną, ponieważ seniorzy dłużej pozostają samodzielni,
• Ułatwia rotację lokali i skraca czas oczekiwania na przydział mieszkań.

Najczęstsze pytania i wątpliwości

Czy mieszkanie komunalne będzie tej samej wielkości?

Ustawa nie precyzuje metrażu ani standardu lokalu zastępczego. W praktyce może się zdarzyć, że senior zamieni duże mieszkanie na mniejszy lokal, ale z lepszą dostępnością.

Co z ochroną mienia seniora?

Gmina jako formalny najemca odpowiada za stan techniczny mieszkania seniora, ale w praktyce trudne może być egzekwowanie napraw od osób trzecich, które lokal faktycznie użytkują.

Czy spadkobiercy mogą od razu przejąć lokal?

Nie. Muszą poczekać, aż gmina zakończy podnajem. Dopiero wtedy odzyskają możliwość pełnego dysponowania lokalem.

Harmonogram: od kiedy najem senioralny wejdzie w życie?

Projekt ustawy trafił do konsultacji publicznych 12 września 2025 r.
Zakładany termin wejścia w życie przepisów to 1 stycznia 2026 r., ale może on ulec zmianie w zależności od tempa prac w Sejmie i Senacie.

Podsumowanie najważniejszych zasad

FAQ – Najem senioralny 2026

Na czym polega najem senioralny?

Senior wynajmuje gminie swoje mieszkanie, a w zamian otrzymuje lokal dostosowany do potrzeb, na parterze lub w budynku z windą.

Czy senior traci swoje mieszkanie?

Nie. Własność zostaje zachowana, a po zakończeniu umowy najmu lokal wraca do właściciela lub jego spadkobierców.

Czy są limity dochodowe?

Nie. Kryterium dochodowe nie obowiązuje. Liczą się tylko warunki mieszkaniowe.

Czy spadkobiercy dziedziczą lokal komunalny?

Nie. Umowa najmu komunalnego wygasa po śmierci seniora, ale własność mieszkania wraca do rodziny.

Kiedy wejdzie w życie ustawa?

Planowany termin to 1 stycznia 2026 r. Obecnie projekt jest na etapie konsultacji.