REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa o kredyt hipoteczny

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Piasecka-Sobkiewicz Małgorzata

REKLAMA

Inwestowanie w zakup nieruchomości stało się coraz bardziej opłacalne i spowodowało, że coraz więcej osób ubiega się w bankach o kredyty hipoteczne.

Spowodowało to zachwianie równowagi na rynku kredytowym i w regulaminach kredytu hipotecznego pojawia się coraz więcej wątpliwych klauzul.

Zanim konsument wybierze bank, w którym zdecyduje się zaciągnąć kredyt konsumencki, najczęściej zapoznaje się z warunkami oferowanymi przez kilku kredytodawców. Rozmawia z doradcami kredytowymi zatrudnionymi w tych bankach, otrzymuje do wglądu projekt umowy o kredyt hipoteczny oraz zapoznaje się z regulaminem kredytu hipotecznego, który stanowi integralną część umowy. Regulaminy zawierają nieuzgodnione indywidualnie z konsumentem postanowienia umowy i wiążą go wówczas, gdy otrzymał je przy zawarciu umowy. Natomiast kredytobiorcę nie wiążą niedozwolone postanowienia umowne zawarte w regulaminach wówczas, gdy w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami rażąco naruszają jego interesy.

Warunki do uzgodnienia

Bank PKO BP zawiera tylko umowy o kredyt hipoteczny, natomiast ustnie doradca kredytowy z konsumentem negocjują warunki. Bank odstąpił od opracowywania regulaminu kredytu hipotecznego. W praktyce jednak negocjacje sprowadzają się do tego, że klient może się zgodzić na proponowane przez doradcę warunki albo nie otrzyma kredytu z banku. Narzucone podczas negocjacji warunki otrzymania kredytu hipotecznego w praktyce zastępują uregulowania zawarte w regulaminie kredytu. Są jednak bardziej groźne od nich, ponieważ konsument zgodził się na nie. Dlatego też nie może potem tłumaczyć, że skoro naruszają jego interesy, to go nie wiążą. W dodatku bank narzuca też wymogi przy udzielaniu kredytu dyskryminujące konsumentów ze względu na wiek: niewielkie szanse na otrzymanie takiego kredytu mają osoby w wieku emerytalnym.

Niekorzystne klauzule

Nawet regulaminy kredytu hipotecznego, które nie zawierają niedozwolonych postanowień umownych, mają wątpliwe klauzule niekorzystne dla kredytobiorców. Tak jest na przykład w regulaminie, który stanowi integralną część umowy o kredyt hipoteczny udzielanej przez Pol-bank EFG. Znaleźliśmy w nim kilka postanowień, na które chcielibyśmy zwrócić uwagę przyszłym kredytobiorcom.

Jeżeli klient zawrze umowę z Polankiem EFG i otrzyma regulamin kredytu, to wcale nie oznacza, że aż do momentu spłacenia ostatniej raty będą obowiązywały go te same przepisy, które były w nim w momencie podpisywania umowy przez strony. Na przykład par. 23 regulaminu stanowi, że bank zastrzega sobie prawo do zmiany regulaminu. W dodatku w tym samym przepisie bank zastrzega sobie, że w przypadku zmiany regulaminu prześle kredytobiorcy tekst zmian. Natomiast zmieniony regulamin zacznie obowiązywać po upływie 14 dni od doręczenia zmian. W takim przypadku przed nowym regulaminie, kredytobiorca będzie mógł się bronić tylko w jeden sposób: na piśmie wypowiedzieć umowę. Wtedy jednak będzie musiał oddać zaciągnięty kredyt.

Przewidziana w regulaminie możliwość zmiany regulaminu w trakcie obowiązywania kredytu jest sprzeczna z art. 384 kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że regulamin wiąże drugą stronę wówczas, gdy został jej doręczony przy zawarciu umowy. Natomiast zmieniony regulamin w myśl ustaleń w par. 23 wiąże kredytobiorcę po upływie 14 dni od doręczenia mu tekstu zmian, nawet jeśli nie będą one niekorzystne dla kredytobiorcy. Wprowadzone do regulaminu nowe uregulowania wiążą go, mimo że w momencie zawierania umowy godził się na zupełnie inne z poprzedniej wersji.

Nieuzasadniona dyskryminacja

Z kolei par. 3 obowiązującego regulaminu w sposób nieuzasadniony zawęża krąg wnioskodawców, którzy mogą ubiegać się o kredyt w Pol-banku EFG. Przepis ten między innymi stanowi, że wnioskodawca powinien między innymi posiadać ukończone co najmniej 21 lat oraz (w przypadku mężczyzn podlegających obowiązkowi odbycia zasadniczej służby wojskowej) mieć uregulowany stosunek do służby wojskowej.

Naszym zdaniem wymóg wieku - ukończone 21 lat - wręcz dyskryminuje wnioskodawców. W dodatku wprowadzenie go do regulaminu trudno w sposób przekonujący uzasadnić. Według polskiego prawa pełną zdolność do czynności prawnych ma osoba, która ukończyła już 18 lat, a mając taką zdolność może zaciągać wszelkie zobowiązania bez ograniczeń. Osoba, która ukończyła już 18 lat, może mieć nawet większą zdolność kredytową, większe możliwości zarobkowe i więcej pieniędzy na spłatę kredytu niż dwudziestokilkulatek.

Natomiast wymóg posiadania uregulowanego stosunku do służby wojskowej można jedynie wytłumaczyć obawami banku przed tym, że osoba powołana do odbycia zasadniczej służby wojskowej może skutecznie domagać się, aby na czas pobytu w wojsku został zawieszony jej obowiązek comiesięcznego odprowadzania rat do banku. W dodatku za ten okres nie byłyby naliczane odsetki od niespłaconej części kredytu.

Zapisy umowy należy negocjować

W regulaminie znaleźliśmy też zapisy niekorzystne dla wnioskodawcy, które przed podpisaniem umowy powinien negocjować i domagać się ich zmiany. Dotyczą one wcześniejszej spłaty kredytu oraz zmiany waluty kredytu i są uregulowane w par. 13 i 14. Wprawdzie przepisy przyznają kredytobiorcy prawo do wcześniejszej (częściowej lub całkowitej) spłaty kredytu, to jednak w przypadku kredytów innych niż konsumenckie minimalna kwota wcześniejszej spłaty wynosi 1 tys. zł. Gdyby bieżące saldo było niższe niż 1 tys. zł, to spłacana jest całość. Od wcześniejszej spłaty bank przewiduje jednak pobranie prowizji, obowiązującej według taryfy w dniu złożenia dyspozycji. Kredytobiorca płaci ją w dniu realizacji dyspozycji wcześniejszej spłaty. Radzimy negocjować ten zapis na bardziej korzystny dla kredytobiorcy, na przykład domagając się uzależnienia obowiązku zapłaty prowizji od wysokości wcześniej płaconej kwoty kredytu albo ustalenia wysokości tej prowizji już w momencie zaciągania kredytu, ponieważ stawki określone w taryfach bank ma prawo zmienić.

Na podobnych zasadach radzimy negocjować zasady dotyczące przewalutowania kredytu określone w regulaminie. Regulamin stanowi, że zmiana waluty kredytu nie może być dokonana m.in. w okresie karencji oraz wówczas, gdy saldo zadłużenia wynosi mniej niż 10 tys. zł lub równowartości tej kwoty, gdy kredyt został udzielony w walucie obcej. Oznacza to, że zmiana waluty nie może nastąpić na początku i na końcu spłaty kredytu. Negocjacje radzimy prowadzić w tym kierunku, aby zmiana waluty mogła nastąpić w całym okresie spłaty kredytu.

3 KROKI

Co zrobić po podpisaniu niekorzystnej umowy

Konsument, który dopiero po podpisaniu umowy o kredyt hipoteczny stwierdził, że regulamin zawiera klauzulę niedozwoloną

1 Może zwrócić się do prezesa UOKiK o jej zbadanie

2 Kredytobiorca może zwrócić się o pomoc do rzecznika konsumentów o pomoc w dochodzeniu roszczeń z tytułu konkretnej umowy

3 Konsument może zwrócić się do sądu o ustalenie, że wskazane w pozwie postanowienie umowy nie wiąże go, ponieważ w sposób rażący narusza jego interesy

Przygotowała Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz

OPINIE

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Waldemar Jurasz, główny specjalista - Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Kraków)

Waldemar Jurasz

główny specjalista - Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Kraków)

Niedozwolone postanowienia umowne zawarte w regulaminie kredytu hipotecznego, który otrzymuje kredytobiorca razem z pozostałymi dokumentami w momencie zaciągania kredytu, stawiają go w niekorzystnej sytuacji w stosunku do banku, a niekiedy nawet pozbawiają go przyznanych ustawowo uprawnień. Nawet jeżeli konsument zawarł niekorzystną umowę i wziął już pieniądze z banku, to może się bronić przed klauzulami abuzywnymi i domagać się ich usunięcia. Gdyby dopiero po pewnym czasie dokładnie przeanalizował otrzymane z banku dokumenty i uznał jakieś postanowienia zawarte w regulaminie za niekorzystne, to może zwrócić się do prezesa UOKiK o zbadanie wzorca, czy nie zawiera niekorzystnych klauzul umownych. W tym przypadku urząd kontroluje sam wzorzec, ale nie reprezentuje konkretnego konsumenta w kontaktach z bankiem. Kredytobiorca może też skorzystać z pomocy rzecznika konsumentów i dochodzić konkretnych roszczeń z tytułu umowy.

Kliknij aby zobaczyć ilustrację.

Roman Nowosielski, Kancelaria Nowosielski Gotkowicz i partnerzy

Roman Nowosielski

Kancelaria Nowosielski Gotkowicz i partnerzy

Jeżeli w umowie kredytu bankowego jest zawarte zastrzeżenie, że wszelkie zmiany wymagają pod rygorem nieważności formy pisemnej, to wszelkie ustne uzgodnienia, jeśli mają być wiążące dla stron, powinny być ujęte w umowie. Umowa może odesłać strony do regulaminu, ale wówczas regulamin powinien być doręczony przy podpisywaniu umowy. Wszelkie negocjacje dotyczące warunków umowy powinny być prowadzone między stronami umowy.

Dokonując wykładni umowy, zawsze bierze się pod uwagę jej cel, czyli to, o co się strony umówiły. Na przykład, jeżeli celem umowy jest zagwarantowanie na pewien czas pewnych środków za określoną stawkę, to wszelkie zmiany istotnego zakresu umowy muszą być przez strony sporządzone w formie pisemnej. W dodatku strony muszą mieć zgodny zamiar, aby zmienić np. możliwość wypowiedzenia umowy, sposób doręczania monitów itd.

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Infor.pl
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Nieoczekiwana sierpniowa waloryzacja emerytur - emeryci i renciści muszą tego dopilnować, żeby otrzymać wyższe świadczenia

Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami ustawy z dnia 17.12.1998 r. o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych - waloryzacja emerytur i rent przeprowadzana jest raz w roku, od 1 marca. Na wskaźnik waloryzacji, który decyduje o kwocie podwyżki - ma wpływ kilka czynników (w tym zwłaszcza ubiegłoroczna inflacja). Dotychczas nie była jednak zagwarantowana minimalna kwota takiej corocznej waloryzacji. Stan ten - ma ulec zmianie już w sierpniu 2025 r.

Ważny apel ZUS do Polaków. Nie róbcie tego w czerwcu, bo stracicie duże pieniądze

Nadal pracować czy już nie. Z tym dylematem mierzą się ci, którzy osiągnęli emerytalny wiek. Jeśli już ktoś zdecyduje się na pożegnanie z zawodowym życiem, nie bez znaczenia jest moment przejścia na zasłużony odpoczynek. Niektóre miesiące pod tym względem są po prostu fatalne. Do takich należy czerwiec. Decyzja o przejściu teraz na ZUS-owską pensję może oznaczać stratę nawet kilkuset złotych w skali miesiąca. W skali roku to naprawdę duże pieniądze.

WZON. Tata nie wstaje z łóżka i Komisja przyznała mu 78 punktów wsparcia. Poniżenie osób niepełnosprawnych

Kolejny list czytelnika Infor.pl o nieprawidłowościach (jego zdaniem) w procesie przyznawania punktów przez WZON, od których zależy wysokość świadczenia wspierającego albo w ogóle jego przyznanie. Publikowaliśmy wcześniej listy np.: 1) osoby niewidomej, która otrzymała 61 punktów oraz osoby sparaliżowanej od pasa w dół z ... 43 punktami. Obie osoby to niepełnosprawność w stopniu znacznym, orzeczenia o niepełnosprawności stałe.

Zmiana terminu wypłaty ekwiwalentu za urlop [PROJEKT MRPiPS z 10 czerwca 2025]

W środę, 11 czerwca 2025 r. do uzgodnień, konsultacji publicznych i opiniowania trafił projekt ustawy o zmianie ustawy – Kodeks pracy oraz ustawy o zakładowym funduszu świadczeń socjalnych. Projekt zakłada m.in. zmianę przepisów dotyczących wypłaty ekwiwalenty za urlop.

REKLAMA

Karol Nawrocki odebrał uchwałę PKW o wyborze na urząd prezydenta

Karol Nawrocki odebrał uchwałę PKW w sprawie stwierdzenia wyniku wyboru prezydenta RP, którą podczas uroczystości na Zamku Królewskim wręczył mu szef PKW Sylwester Marciniak.

Jaki stopień niepełnosprawności uprawnia do... ? [Przykłady 2025]

To pytanie często zadają osoby z niepełnosprawnościami. Z jakim stopniem można ubiegać się o określone ulgi i świadczenia? Co przysługuje ze stopniem lekkim, umiarkowanym, a co ze znacznym? Prezentujemy kilka ważnych przykładów.

Co dalej z paktem migracyjnym? UE wciąż czeka na ruch dwóch krajów, w tym Polski

Już 25 krajów UE przekazało swoje plany wdrażania paktu migracyjnego, nie zrobiły tego Węgry i Polska - wynika z opublikowanego w środę 11 czerwca raportu Komisji Europejskiej. KE wezwała w nim spóźnione państwa do przyspieszenia działań w tej sprawie.

Zatrudniasz Ukraińców w 2025? Sprawdź nowe obowiązki, kary do 30 tys. zł i możliwe dofinansowania

Zatrudnianie obywateli Ukrainy w Polsce to temat, który nie traci na aktualności. W 2025 roku, po wejściu w życie nowych przepisów z 1 czerwca, pracodawcy muszą szczególnie uważać na formalności, terminy i obowiązki. Jednocześnie mogą skorzystać z atrakcyjnych form wsparcia finansowego. Sprawdź, jak legalnie zatrudnić obywatela Ukrainy i jakie dokumenty są potrzebne.

REKLAMA

Konkurs MEN: Bezpłatne studia podyplomowe przygotowujące do wykonywania zawodu nauczyciela w kształceniu zawodowym /zgłoszenia do 10 lipca 2025/

Ministerstwo Edukacji Narodowej ogłosiło konkurs na studia podyplomowe przygotowujące do wykonywania zawodu nauczyciela w kształceniu zawodowym dla obecnych i przyszłych nauczycieli. Na realizację projektów przeznaczono niemal 50 mln zł.

Kiedy zakończenie roku szkolnego 2024/2025? Kiedy rozpoczęcie roku szkolnego 2025/2026? /Kalendarz roku szkolnego/

Choć jeszcze niedawno rozbrzmiewał pierwszy dzwonek, dziś uczniowie i nauczyciele odliczają już ostatnie dni do wakacji. Kiedy zakończenie roku szkolnego 2024/2025? A co z rokiem szkolnym 2025/2026? Jak wygląda kalendarz roku szkolnego 2025/2026?

REKLAMA