Podwyżka czynszu może zależeć od kapitału włożonego w mieszkanie

Trybunał Konstytucyjny orzekał we wtorek ws. zgodności z konstytucją przepisów dwóch ustaw: z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, oraz zmieniającej ją innej ustawy - z 15 grudnia 2006 r.

W odniesieniu do tej drugiej ustawy, tzw. zmieniającej, Trybunał orzekł, że jej art. 2 jest niezgodny z konstytucyjnymi zasadami ochrony zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa oraz niedziałania prawa wstecz.

TK orzekał ws. tych przepisów rozpatrując skargę konstytucyjną spółki z o.o., będącej właścicielem domu położonego w centrum Krakowa. W październiku 2006 r. spółka podniosła lokatorom dwóch mieszkań wysokość czynszu do poziomu rynkowego: z niespełna 600 zł do 980 zł i 800 zł. Lokatorzy zaskarżyli tę podwyżkę do sądu. Spółka przekonywała, że dotychczasowy czynsz nie pozwala utrzymywać kamienicy w należytym stanie, nie zapewnia zwrotu kapitału i godziwego zysku. Podwyżka jest niezbędna ze względu na konieczny remont i zapewnienie lokatorom lokali zamiennych - argumentowała spółka.

Sąd I instancji ustalił, że spółka nie zrobiła remontów w budynku i nie czyniła w żadnych nakładów. Uznał, że podwyżki czynszu są nieuzasadnione. Zgodził się z tym sąd II instancji, który oddalił apelację spółki.

Oba sądy odwołały się do art. 8a ust. 4a i ust. 4b ustawy z 2001 r. o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy. Przepisy te uzależniają wysokość podwyżki czynszu od wartości kapitału zainwestowanego w budowę, zakup lub trwałe ulepszenie lokalu. Podwyżka może zapewniać zwrot tego kapitału w skali roku nie wyższy niż 1,4 proc. nakładów na budowę i kupno lokalu i nie wyższy niż 10 proc. wydatków na trwałe ulepszenie.

Spółka złożyła do TK skargę konstytucyjną twierdząc, że przepisy te są niezgodne z przepisami konstytucji gwarantującymi ochronę praw własności, a zwłaszcza prawo do pobierania pożytków z własności.

We wtorek Trybunał orzekł, że art. 8a ust. 4a i ust. 4 b ustawy z 2001 r. są zgodne z konstytucją. Nie godzą bowiem w istotę własności. Spółka nie została wyzuta ze swojej własności. Może z tego prawa korzystać, nie jest także pozbawiona prawa do pobierania pożytków.

Inaczej natomiast TK ocenił art. 2 ustawy 2006 r. Z przepisu tego wynika m.in. nakaz stosowania art. 8a ust. 4a i ust. 4 b we wszczętych a niezakończonych sporach sądowych o wysokość podwyżek czynszu. Trybunał stwierdził, że przepis ten jest niezgodny z wynikającymi z konstytucji zasadami ochrony zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa oraz niedziałania prawa wstecz. Zdaniem TK takiej regulacji nie usprawiedliwiają żadne inne wartości konstytucyjne ani szczególne okoliczności, w których należałoby dać pierwszeństwo "innej wartości chronionej lub znajdującej oparcie w konstytucji".

Art. 2 ustawy z 2006 r. straci moc obowiązującą z dniem ogłoszenia wyroku TK w Dzienniku Ustaw. Wyrok, w którym TK stwierdził niezgodność z konstytucją przepisu będącego podstawą orzeczenia sądu, pozwala na wznowienie postępowania w tej sprawie.