REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Właściciel nie może sam eksmitować lokatora, który nie płaci czynszu

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Adam Makosz
Eksmisja
Eksmisja
shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Nawet jeżeli lokator nie płaci czynszu, właściciel nie może wyrzucić go z mieszkania z dnia na dzień. Najpierw musi przedstawić mu pisemne wypowiedzenie umowy najmu. Dopiero gdy dłużnik nie opuści lokalu dobrowolnie, właścieiel ma prawo złożyć pozew o eksmisję.

 

Zasady rozwiązywania umów o odpłatne korzystanie z lokali mieszkalnych zostały uregulowane między innymi w ustawie o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z jej przepisami tego typu umowę można rozwiązać wyłącznie za pisemnym wypowiedzeniem sporządzonym pod rygorem nieważności. Dodatkowo w dokumencie powinna zostać podana przyczyna wypowiedzenia. Reguły te odnoszą się nie tylko do umowy najmu lokalu, ale wszystkich umów o korzystanie z cudzego mieszkania, takich jak np. stosunek spółdzielczy czy dzierżawa.

Nie wszystko zależy od lokatora

REKLAMA

Przyczyny wypowiedzenia umów uprawniających do odpłatnego korzystania z mieszkania można podzielić na zależne i niezależne od postępowania lokatora. Do pierwszej grupy należy zaliczyć sytuacje, w których lokator używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub wbrew jego przeznaczeniu. Zanim właściciel wypowie umowę, musi jednak pouczyć go o zaobserwowanych nieprawidłowościach na piśmie.

Podobnie będzie, gdy lokator zaniedbuje obowiązki związane z utrzymaniem lokalu, przez co doprowadza lub może doprowadzić do powstania szkód w nieruchomości. Właściciel może też pisemnie upomnieć lokatora, gdy ten niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez innych mieszkańców budynku albo zakłóca porządek domowy, utrudniając korzystanie z innych lokali.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU

Właściciel może wypowiedzieć najem z miesięcznym wyprzedzeniem, jeżeli lokator:

- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

- jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia

- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela

- używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku

REKLAMA

Przyczyny wypowiedzenia umowy najmu mogą być również niezależne od postępowania lokatora. Rozwiązanie stosunku prawnego jest dopuszczalne, gdy osoba używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku. Nie może to być indywidualna decyzja właściciela budynku, który na przykład chce zburzyć starą kamienicę po to, by następnie zbudować na jej miejscu centrum usługowe.

Właściciel może oczywiście wypowiedzieć stosunek prawny, gdy zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu. Żeby zrealizować swój zamiar, musi to zrobić co najmniej pół roku przed planowanym wprowadzeniem się do mieszkania. Lokator ma wówczas prawo opuścić nieruchomość wraz z końcem miesiąca, w którym upływa termin wypowiedzenia.

Trzy miesiące zwłoki z zapłatą

Najczęściej spotykaną w praktyce przyczyną wypowiedzenia jest zaleganie z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu (np. opłat za media czy składek na fundusz remontowy). Jeżeli lokator zalega z płatnościami co najmniej za trzy pełne okresy rozliczeniowe, właściciel ma prawo pisemnie powiadomić go o zamiarze wypowiedzenia najmu. Właściciel ma jednak obowiązek wyznaczenia dodatkowego terminu do uregulowania zaległości. W związku z tym okres wypowiedzenia nie zaczyna biec wraz z doręczeniem pisma, ale z upływem dodatkowego terminu uwzględnionego w zawiadomieniu.

W praktyce z nieterminowymi wpłatami czynszu i rosnącymi lawinowo zaległościami borykają się najczęściej spółdzielnie mieszkaniowe i właściciele prywatnych kamienic. O skali problemu informują nas dane zebrane w 2006 roku z ośmiu największych spółdzielni mieszkaniowych funkcjonujących w Kielcach. Ich wierzytelności sięgają obecnie 11,2 mln złotych, z czego zadłużenie lokatorów, w stosunku do których wydano orzeczenie eksmisji, to 3,5 mln zł. Najczęstszym powodem powstawania zaległości czynszowych jest ubóstwo samych lokatorów. Uzyskiwane przez nich dochody nie pozwalają niekiedy na zaspokojenie podstawowych potrzeb bytowych takich jak zakup żywności czy odzieży. Są też i tacy, których stać na czynsz, a mimo wszystko nie płacą. Najczęściej wychodzą z założenia, że to niepotrzebny wydatek, bo przepisy o ochronie lokatorów i tak na długi czas obronią ich przed eksmisją z zajmowanego lokalu.

OKRES OCHRONNY

Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie (o ile podstawą eksmisji nie jest znęcanie się nad rodziną albo chuligaństwo).

Można zawrzeć ugodę

Nieobowiązujący już art. 12 ustawy o ochronie praw lokatorów zobowiązywał właściciela do zawarcia ugody z lokatorem, który popadł w zwłokę z zapłatą czynszu. Polegała ona najczęściej na rozłożeniu należności za mieszkanie na raty. Ugoda musiała być zawierana w sytuacjach szczególnych, związanych z trudną sytuacją finansową najemcy. Przepisy odnosiły się jednak wyłącznie do przypadków, gdy jego gospodarstwo domowe osiągało na tyle niski poziom dochodów, że mogłoby być to podstawą do ubiegania się o wynajęcie lokalu socjalnego od gminy.

Brak ustawowego nakazu zawierania takich porozumień wcale nie stoi jednak na przeszkodzie do zawierania tego typu porozumień. Jest to zależne tylko od dobrej woli właściciela lokalu, który może oczywiście skutecznie wypowiedzieć taką ugodę, gdy lokator się z niej nie wywiązuje i nie spłaca długu.

Z eksmisją do sądu

Po upływie okresu wypowiedzenia i wygaśnięciu tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego lokator oraz zamieszkujące z nim osoby są obowiązane do opuszczenia lokalu. Jeżeli nawet właściciel dopełnił wszystkich wymaganych formalności i na piśmie wręczył lokatorowi wypowiedzenie stosunku najmu lub innego uprawniającego go do korzystania z lokalu, lokator może nie chcieć wyprowadzić się i nadal będzie pozostawał w mieszkaniu. Brak tytułu do lokalu nie zwalnia go jednak od płacenia za korzystanie z niego. Wtedy zamiast czynszu powinien płacić właścicielowi odszkodowanie. Wówczas jedynym sposobem na dochodzenie uprawnień właścicielskich jest wystąpienie do sądu z powództwem o przymusowe opróżnienie lokalu.

Sądem właściwym do rozpoznania sprawy o eksmisję jest sąd rejonowy dla miejsca zamieszkania pozwanego. Pozew należy kierować do wydziału cywilnego. W pozwie należy umieścić dokładne adresy pozwanych, w tym również małoletnich, wskazać okoliczności, na podstawie których występuje się o orzeczenie eksmisji, uzasadnić swoje roszczenie, wskazać wartość przedmiotu sporu (wysokość trzymiesięcznego czynszu za lokal) oraz wskazać wszelkie dowody potwierdzające podane w pozwie okoliczności. Mogą to być przede wszystkim dowody w postaci dokumentów bądź zeznań świadków, którzy dane okoliczności potwierdzą. Pozew wraz z załącznikami należy złożyć w tylu egzemplarzach, ile stron bierze udział w sprawie oraz jeden dodatkowy egzemplarz, który sąd z urzędu doręczy gminie. Zgodnie z art. 27 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z 2005 r. nr 167, poz. 1398 z późn. zm.) wnosząc pozew o eksmisję należy uiścić opłatę stałą w wysokości 200 zł.

Po wydaniu wyroku

Osoba bezprawnie zajmująca lokal powinna go opuścić zaraz po wydaniu wyroku eksmisyjnego. Jeżeli nie chce tego zrobić, właściciel mieszkania powinien zwrócić się do sądu o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności i z takim orzeczeniem udać się do komornika.

Zgodnie z ustawą o komornikach sądowych i egzekucji (Dz.U. z 1997 r. nr 133, poz. 882 z późn. zm.) wierzyciel ma prawo wyboru komornika w granicach właściwości sądu apelacyjnego. W trakcie trwania postępowania eksmisyjnego można wyróżnić dwa wyraźne stadia. Pierwsze to doręczenie dłużnikowi zawiadomienia o wszczęciu egzekucji przez komornika. Wtedy komornik wyznacza osobie zobowiązanej do opróżnienia lokalu mieszkalnego termin, do którego ma wydać nieruchomość. W razie bezskutecznego upływu wyznaczanego dłużnikowi przez organ egzekucyjny, czyli nieopuszczenie mieszkania w wyznaczonym czasie, następuje drugie stadium egzekucji polegające na wprowadzeniu wierzyciela w posiadanie zajmowanego bezprawnie lokalu. Prawo nie wskazuje jednak czynności, których może dokonać w tym celu komornik. Organ egzekucyjny musi dokonać wszystkich czynności, na które zezwala mu prawo. Możliwe jest tutaj także siłowe usunięcie osób zajmujących nieruchomość.

BEZ EKSMISJI NA BRUK

Obowiązujące od 5 lutego 2005 r. znowelizowane przepisy kodeksu postępowania cywilnego całkowicie wyeliminowały z polskiego prawa tzw. eksmisję na bruk. Zgodnie z nowymi przepisami eksmisyjnymi komornik musi wstrzymać opróżnienie lokalu do czasu, gdy dłużnikowi, który nie posiada prawa do lokalu socjalnego, nie zostanie udostępnione pomieszczenie tymczasowe lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie.

SZERSZA PERSPEKTYWA

W Stanach Zjednoczonych postępowanie o eksmisję lokatora (eviction process) rozpoczyna się podobnie jak w Polsce od złożenia pozwu w sądzie. W wielu sądach mieszkaniowy pozew jest nazywany petycją o niepłacenie czynszu (petition for non-payment). W petycji tej właściciel wylicza fakty, które przemawiają za koniecznością eksmisji i prosi sąd, by nakazał lokatorowi opuszczenie mieszkania, zapłacenie zaległego czynszu i pokrycie strat wynikłych z jego nielegalnego przebywania w lokalu. Niektóre sądy mają nawet gotowe formularze, gdzie zaznacza się tylko odpowiednie rubryki. Wyroki eksmisyjne wykonuje City Marshal (Sheriff). Marshal osobiście uzyskuje zgodę sądu na eksmisję, po czym dostarcza lokatorowi tzw. 5-day Notice. Jeżeli lokator w tym czasie się nie wyprowadzi, to Marshal opieczętowuje drzwi. W czasie tych pięciu dni lokator może odwołać się do sądu wypełniając Order to Show Causa.

ADAM MAKOSZ

adam.makosz@infor.pl

Podstawa prawna

- Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

 
Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Infor.pl
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Skarbówka prześwietla tę podatkową ulgę pięć lat wstecz. Strach obleci miliony Polaków

Do końca kwietnia był czas na złożenie PIT-ów. Teraz swój czas ma skarbówka. Fiskus interesuje się przede wszystkim tymi, którzy skorzystali z ulg i odliczeń. Na celowniku znaleźli się między innymi rodzice. Część z nich może mieć problem.

Czy 25.05.2025 r. to niedziela handlowa, handel bez zakazu, zakupy w Lidlu i Biedronce, w galeriach, 0wszystkie sklepy otwarte czy tylko Żabka

Czy najbliższa niedziela nie jest objęta zakazem handlu i czynne są wszystkie sklepy? To kluczowe pytanie dla sensownego zaplanowania weekendu. Praktycznie każda rodzina potrzebuje dużych zakupów raz w tygodniu. Gdy składa się na niego niedziela han4dlowa, można wybierać dzień na zrealizowanie tego planu: sobota lub niedziela. Jeśli jednak niedziela jest z zakazem handlu, na duże zakupy pozostaje tylko sobota.

Po jakim czasie nie można odwołać darowizny?

Termin na odwołanie przekazanej darowizny jest dość krótki. Od czego zależy? Kiedy jest możliwe odwołanie darowizny?

Kiedy złożenie przysięgi przez nowo wybranego prezydenta RP? [WYBORY 2025]

Zgodnie z art. 128 Konstytucji, kadencja prezydenta RP rozpoczyna się w dniu objęcia przez niego urzędu. Pytanie brzmi: co to dokładnie oznacza i kiedy ten moment następuje? Kto stwierdza ważność wyborów na prezydenta RP?

REKLAMA

Sztuczna inteligencja w urzędach, zdrowiu i wyborach. „Nie będziemy już nigdy anonimowi”

Czy AI może uprościć życie obywateli i zrewolucjonizować państwo? Zdaniem Radosława Mechły, doradcy ds. AI w Buzzcenter, to nieunikniona przyszłość. W rozmowie z Infor.pl opowiada, jak technologia zmieni urzędy, system opieki zdrowotnej, rynek pracy i… naszą prywatność.

Tusk obiecuje: Kwota wolna wzrośnie do 60 tys. zł, ale nie w tym roku

Premier Donald Tusk nie owija w bawełnę: podniesienie kwoty wolnej od podatku to jego priorytet, ale w 2025 roku Polacy nie mają na co liczyć. „To moja twarda obietnica – zrealizuję ją w tej kadencji” – zapowiada. Warunek? Deficyt musi trzymać się w ryzach, bo inaczej grozi nam utrata miliardów z UE.

W którym mieście szanse na własne mieszkanie są największe?

Rynek wtórny na ogół wygrywa z pierwotnym pod względem dostępności mieszkań na przeciętną kieszeń. Portal GetHome.pl sprawdził, w których miastach wojewódzkich jest ona największa.

Ubezpieczenie mieszkania na wynajem krótkoterminowy – co musisz wiedzieć?

Wynajem krótkoterminowy jest coraz popularniejszą formą zarabiania na nieruchomościach, ale niesie ze sobą także pewne ryzyka. Co powinna zawierać dobra polisa dla najmu krótkoterminowego? Jak wybrać odpowiednie ubezpieczenie?

REKLAMA

Tydzień, maksymalnie dwa. Wielu pracowników nie czeka dłużej na wynik rekrutacji

6 na 10 badanych pracowników fizycznych deklaruje, iż maksymalny czas rekrutacji, jakiego oczekują od potencjalnego pracodawcy, to dwa tygodnie. Tak wynika z badania „Rynek pracowników fizycznych”, przeprowadzonego na zlecenie serwisu Pracuj.pl.

Darowizna w gotówce od matki: Skarbówka nie odpuszcza – liczy się forma przekazania środków

Choć darowizny między najbliższymi krewnymi często korzystają z pełnego zwolnienia z podatku, fiskus nie pozostawia miejsca na dowolność w ich dokumentowaniu. Najnowsza interpretacja podatkowa pokazuje, że nawet spełnienie podstawowych warunków, takich jak zgłoszenie darowizny w terminie i jej otrzymanie od członka rodziny, nie wystarczy, jeśli środki przekazano w gotówce. Taka forma – mimo zgłoszenia – może oznaczać konieczność zapłaty podatku.

REKLAMA