REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Właściciel nie może sam eksmitować lokatora, który nie płaci czynszu

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Adam Makosz
Eksmisja
Eksmisja
shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Nawet jeżeli lokator nie płaci czynszu, właściciel nie może wyrzucić go z mieszkania z dnia na dzień. Najpierw musi przedstawić mu pisemne wypowiedzenie umowy najmu. Dopiero gdy dłużnik nie opuści lokalu dobrowolnie, właścieiel ma prawo złożyć pozew o eksmisję.

 

Zasady rozwiązywania umów o odpłatne korzystanie z lokali mieszkalnych zostały uregulowane między innymi w ustawie o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z jej przepisami tego typu umowę można rozwiązać wyłącznie za pisemnym wypowiedzeniem sporządzonym pod rygorem nieważności. Dodatkowo w dokumencie powinna zostać podana przyczyna wypowiedzenia. Reguły te odnoszą się nie tylko do umowy najmu lokalu, ale wszystkich umów o korzystanie z cudzego mieszkania, takich jak np. stosunek spółdzielczy czy dzierżawa.

Nie wszystko zależy od lokatora

REKLAMA

Przyczyny wypowiedzenia umów uprawniających do odpłatnego korzystania z mieszkania można podzielić na zależne i niezależne od postępowania lokatora. Do pierwszej grupy należy zaliczyć sytuacje, w których lokator używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub wbrew jego przeznaczeniu. Zanim właściciel wypowie umowę, musi jednak pouczyć go o zaobserwowanych nieprawidłowościach na piśmie.

Podobnie będzie, gdy lokator zaniedbuje obowiązki związane z utrzymaniem lokalu, przez co doprowadza lub może doprowadzić do powstania szkód w nieruchomości. Właściciel może też pisemnie upomnieć lokatora, gdy ten niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez innych mieszkańców budynku albo zakłóca porządek domowy, utrudniając korzystanie z innych lokali.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

WYPOWIEDZENIE UMOWY NAJMU

Właściciel może wypowiedzieć najem z miesięcznym wyprzedzeniem, jeżeli lokator:

- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

- jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia

- wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela

- używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku

REKLAMA

Przyczyny wypowiedzenia umowy najmu mogą być również niezależne od postępowania lokatora. Rozwiązanie stosunku prawnego jest dopuszczalne, gdy osoba używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku. Nie może to być indywidualna decyzja właściciela budynku, który na przykład chce zburzyć starą kamienicę po to, by następnie zbudować na jej miejscu centrum usługowe.

Właściciel może oczywiście wypowiedzieć stosunek prawny, gdy zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu. Żeby zrealizować swój zamiar, musi to zrobić co najmniej pół roku przed planowanym wprowadzeniem się do mieszkania. Lokator ma wówczas prawo opuścić nieruchomość wraz z końcem miesiąca, w którym upływa termin wypowiedzenia.

Trzy miesiące zwłoki z zapłatą

Najczęściej spotykaną w praktyce przyczyną wypowiedzenia jest zaleganie z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu (np. opłat za media czy składek na fundusz remontowy). Jeżeli lokator zalega z płatnościami co najmniej za trzy pełne okresy rozliczeniowe, właściciel ma prawo pisemnie powiadomić go o zamiarze wypowiedzenia najmu. Właściciel ma jednak obowiązek wyznaczenia dodatkowego terminu do uregulowania zaległości. W związku z tym okres wypowiedzenia nie zaczyna biec wraz z doręczeniem pisma, ale z upływem dodatkowego terminu uwzględnionego w zawiadomieniu.

W praktyce z nieterminowymi wpłatami czynszu i rosnącymi lawinowo zaległościami borykają się najczęściej spółdzielnie mieszkaniowe i właściciele prywatnych kamienic. O skali problemu informują nas dane zebrane w 2006 roku z ośmiu największych spółdzielni mieszkaniowych funkcjonujących w Kielcach. Ich wierzytelności sięgają obecnie 11,2 mln złotych, z czego zadłużenie lokatorów, w stosunku do których wydano orzeczenie eksmisji, to 3,5 mln zł. Najczęstszym powodem powstawania zaległości czynszowych jest ubóstwo samych lokatorów. Uzyskiwane przez nich dochody nie pozwalają niekiedy na zaspokojenie podstawowych potrzeb bytowych takich jak zakup żywności czy odzieży. Są też i tacy, których stać na czynsz, a mimo wszystko nie płacą. Najczęściej wychodzą z założenia, że to niepotrzebny wydatek, bo przepisy o ochronie lokatorów i tak na długi czas obronią ich przed eksmisją z zajmowanego lokalu.

OKRES OCHRONNY

Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie (o ile podstawą eksmisji nie jest znęcanie się nad rodziną albo chuligaństwo).

Można zawrzeć ugodę

Nieobowiązujący już art. 12 ustawy o ochronie praw lokatorów zobowiązywał właściciela do zawarcia ugody z lokatorem, który popadł w zwłokę z zapłatą czynszu. Polegała ona najczęściej na rozłożeniu należności za mieszkanie na raty. Ugoda musiała być zawierana w sytuacjach szczególnych, związanych z trudną sytuacją finansową najemcy. Przepisy odnosiły się jednak wyłącznie do przypadków, gdy jego gospodarstwo domowe osiągało na tyle niski poziom dochodów, że mogłoby być to podstawą do ubiegania się o wynajęcie lokalu socjalnego od gminy.

Brak ustawowego nakazu zawierania takich porozumień wcale nie stoi jednak na przeszkodzie do zawierania tego typu porozumień. Jest to zależne tylko od dobrej woli właściciela lokalu, który może oczywiście skutecznie wypowiedzieć taką ugodę, gdy lokator się z niej nie wywiązuje i nie spłaca długu.

Z eksmisją do sądu

Po upływie okresu wypowiedzenia i wygaśnięciu tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego lokator oraz zamieszkujące z nim osoby są obowiązane do opuszczenia lokalu. Jeżeli nawet właściciel dopełnił wszystkich wymaganych formalności i na piśmie wręczył lokatorowi wypowiedzenie stosunku najmu lub innego uprawniającego go do korzystania z lokalu, lokator może nie chcieć wyprowadzić się i nadal będzie pozostawał w mieszkaniu. Brak tytułu do lokalu nie zwalnia go jednak od płacenia za korzystanie z niego. Wtedy zamiast czynszu powinien płacić właścicielowi odszkodowanie. Wówczas jedynym sposobem na dochodzenie uprawnień właścicielskich jest wystąpienie do sądu z powództwem o przymusowe opróżnienie lokalu.

Sądem właściwym do rozpoznania sprawy o eksmisję jest sąd rejonowy dla miejsca zamieszkania pozwanego. Pozew należy kierować do wydziału cywilnego. W pozwie należy umieścić dokładne adresy pozwanych, w tym również małoletnich, wskazać okoliczności, na podstawie których występuje się o orzeczenie eksmisji, uzasadnić swoje roszczenie, wskazać wartość przedmiotu sporu (wysokość trzymiesięcznego czynszu za lokal) oraz wskazać wszelkie dowody potwierdzające podane w pozwie okoliczności. Mogą to być przede wszystkim dowody w postaci dokumentów bądź zeznań świadków, którzy dane okoliczności potwierdzą. Pozew wraz z załącznikami należy złożyć w tylu egzemplarzach, ile stron bierze udział w sprawie oraz jeden dodatkowy egzemplarz, który sąd z urzędu doręczy gminie. Zgodnie z art. 27 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z 2005 r. nr 167, poz. 1398 z późn. zm.) wnosząc pozew o eksmisję należy uiścić opłatę stałą w wysokości 200 zł.

Po wydaniu wyroku

Osoba bezprawnie zajmująca lokal powinna go opuścić zaraz po wydaniu wyroku eksmisyjnego. Jeżeli nie chce tego zrobić, właściciel mieszkania powinien zwrócić się do sądu o nadanie wyrokowi klauzuli wykonalności i z takim orzeczeniem udać się do komornika.

Zgodnie z ustawą o komornikach sądowych i egzekucji (Dz.U. z 1997 r. nr 133, poz. 882 z późn. zm.) wierzyciel ma prawo wyboru komornika w granicach właściwości sądu apelacyjnego. W trakcie trwania postępowania eksmisyjnego można wyróżnić dwa wyraźne stadia. Pierwsze to doręczenie dłużnikowi zawiadomienia o wszczęciu egzekucji przez komornika. Wtedy komornik wyznacza osobie zobowiązanej do opróżnienia lokalu mieszkalnego termin, do którego ma wydać nieruchomość. W razie bezskutecznego upływu wyznaczanego dłużnikowi przez organ egzekucyjny, czyli nieopuszczenie mieszkania w wyznaczonym czasie, następuje drugie stadium egzekucji polegające na wprowadzeniu wierzyciela w posiadanie zajmowanego bezprawnie lokalu. Prawo nie wskazuje jednak czynności, których może dokonać w tym celu komornik. Organ egzekucyjny musi dokonać wszystkich czynności, na które zezwala mu prawo. Możliwe jest tutaj także siłowe usunięcie osób zajmujących nieruchomość.

BEZ EKSMISJI NA BRUK

Obowiązujące od 5 lutego 2005 r. znowelizowane przepisy kodeksu postępowania cywilnego całkowicie wyeliminowały z polskiego prawa tzw. eksmisję na bruk. Zgodnie z nowymi przepisami eksmisyjnymi komornik musi wstrzymać opróżnienie lokalu do czasu, gdy dłużnikowi, który nie posiada prawa do lokalu socjalnego, nie zostanie udostępnione pomieszczenie tymczasowe lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie.

SZERSZA PERSPEKTYWA

W Stanach Zjednoczonych postępowanie o eksmisję lokatora (eviction process) rozpoczyna się podobnie jak w Polsce od złożenia pozwu w sądzie. W wielu sądach mieszkaniowy pozew jest nazywany petycją o niepłacenie czynszu (petition for non-payment). W petycji tej właściciel wylicza fakty, które przemawiają za koniecznością eksmisji i prosi sąd, by nakazał lokatorowi opuszczenie mieszkania, zapłacenie zaległego czynszu i pokrycie strat wynikłych z jego nielegalnego przebywania w lokalu. Niektóre sądy mają nawet gotowe formularze, gdzie zaznacza się tylko odpowiednie rubryki. Wyroki eksmisyjne wykonuje City Marshal (Sheriff). Marshal osobiście uzyskuje zgodę sądu na eksmisję, po czym dostarcza lokatorowi tzw. 5-day Notice. Jeżeli lokator w tym czasie się nie wyprowadzi, to Marshal opieczętowuje drzwi. W czasie tych pięciu dni lokator może odwołać się do sądu wypełniając Order to Show Causa.

ADAM MAKOSZ

adam.makosz@infor.pl

Podstawa prawna

- Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

 
Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: GP

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Infor.pl
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Zerowy PIT dla rodzin z dziećmi. Prezydent Karol Nawrocki realizuje pierwsze obietnice

Prezydent Karol Nawrocki realizuje pierwsze obietnice z "Planu 21". W Kolbuszowej podpisał projekt ustawy o zerowym PIT dla rodzin z co najmniej dwojgiem dzieci. „Polskie rodziny mogą liczyć na swojego prezydenta” – podkreślił. To odpowiedź na kryzys demograficzny i pierwszy krok w stronę realnego wsparcia klasy średniej.

Palenie gałęzi na własnej posesji 2025 - czy można palić gałęzie na własnej posesji? Kiedy można palić gałęzie na działce?

Palenie gałęzi i liści, nawet na własnej posesji, może skończyć się mandatem. Zakaz obowiązuje nie tylko w miastach, ale też na wsiach i działkach rekreacyjnych. Sprawdź, co grozi za spalanie gałęzi w 2025 roku i gdzie zgłosić uciążliwego sąsiada, który zadymia okolicę.

Szef na urlopie: czy możliwy jest wypoczynek bez telefonu i laptopa?

Oprócz plaży i szumu morza urlop szefa wiąże się zwykle z telefonami i laptopem. Tymczasem prawdziwy wypoczynek jest naprawdę ważny. Jakie są korzyści z nieobecności szefa w firmie? Co zmienić w zarządzaniu, aby móc spokojnie wybrać się na urlop?

Kiedy cudzoziemcy (np. obywatele Ukrainy) muszą płacić w Polsce podatek od spadków i darowizn?

W Polsce obecnie mieszka wielu cudzoziemców, przeważają obywatele Ukrainy, tutaj pracują, kształcą się, a także nabywają rzeczy m.in. w drodze darowizn otrzymywanych od swoich rodzin czy w drodze dziedziczenia. Warto zatem przybliżyć im zasady opodatkowania obowiązujące na terytorium RP, a przede wszystkim wyjaśnić w jakich sytuacjach ciąży na nich w naszym kraju obowiązek podatkowy.

REKLAMA

KSeF zrewolucjonizuje pracę biur rachunkowych. Nadchodzi największa zmiana od lat

Już od kwietnia 2026 każdy przedsiębiorca będzie musiał korzystać z Krajowego Systemu e-Faktur. To ogromne wyzwanie – ale też szansa – zwłaszcza dla biur rachunkowych. Dowiedz się, jak KSeF zmieni obieg dokumentów, rolę księgowych i co zrobić, by nie zostać w tyle w erze cyfrowej rewolucji.

Afera z dofinansowaniami z KPO. PARP zapowiada kontrole, opozycja mówi o gigantycznym skandalu i podaje kolejne przykłady

Wiele kontrowersji wzbudziła interaktywna mapa projektów, które uzyskały dofinansowanie z Krajowego Planu Odbudowy, którą opublikowano na kpo.gov.pl. Co ciekawe od rana 8 sierpnia 2025 r. cała strona kpo.gov.pl nie jest dostępna (występują problemy techniczne z jej wyświetleniem). Szeroko krytykuje się zasadność wydatkowania tych środków zwłaszcza w branży HoReCa. PARP zapowiedział kontrolę w tym sektorze. Premier Tusk powiedział, że nie zaakceptuje żadnego marnotrawienia środków z KPO. Prezes PiS Jarosław Kaczyński nazwał całą sprawę gigantycznym skandalem a inni politycy PiS mówią o największej aferze obecnego rządu

Nowe świadczenie dla osób od 13 do 65 roku życia. Od kiedy? Padł konkretny termin

Nowy projekt dotyczący wsparcia osób z niepełnosprawnościami miał trafić do Sejmu w drugim kwartale 2025 roku, ale tak się nie stało. Obecnie trwają nad nim prace w Komitecie Stałym Rady Ministrów. Premier Donald Tusk niedawno sugerował możliwą datę, a teraz minister rodziny, pracy i polityki społecznej podała nowy, konkretny termin. Oto szczegóły.

Paragony grozy a wakacje 2025 na półmetku: więcej rezerwacji, dłuższe pobyty i stabilne ceny

Wakacje 2025 na półmetku: więcej rezerwacji, dłuższe pobyty i stabilne ceny. Mimo pojawiających się w mediach “paragonów grozy”, sierpniowy wypoczynek wciąż można zaplanować w korzystnej cenie, zwłaszcza rezerwując nocleg bezpośrednio.

REKLAMA

Klimatyzacja w miejscu pracy: czy to dobre dla zdrowia pracowników?

Klimatyzacja w miejscu pracy ma zapewniać komfort termiczny pracowników i zapobiegać protestom kadry przed pracą w zbyt wysokich temperaturach. Czy to jednak jest dobre dla zdrowia zatrudnionych osób?

PIP przekształci umowę zlecenia i dzieło w umowę o pracę, nie trzeba będzie iść do sądu. Dodatkowo będą zdalne kontrole. Szykuje się rewolucja dla pracowników i pracodawców

Szykuje się reforma Państwowej Inspekcji Pracy: co będzie oznaczała dla pracowników i pracodawców? Na ten moment wiadomo, że rozwiązania mają na celu zapobieganie obchodzeniu prawa i zapewnienie pracownikom realnej ochrony. Reforma ma dwa główne wymiary: organizacyjny – zmiana struktury PIP, wdrożenie narzędzi cyfrowych i standardów kontroli zdalnych; społeczny – budowanie nowego wizerunku inspekcji jako partnera pracowników, a nie instytucji represyjnej. Dzięki temu PIP ma zyskać skuteczniejsze instrumenty do reagowania na naruszenia prawa pracy.

REKLAMA