Umowa o dożywocie z sąsiadem? Sprawdź, co stanie się po jego śmierci

• Prywatna umowa o dożywocie – popularna, ale ryzykowna
• Co mówią dane?
• Czy spadkobiercy muszą kontynuować wypłatę świadczeń?
• Co z okresem „przejściowym”?
• A jeśli mieszkanie przejmie gmina lub Skarb Państwa?

Prywatna umowa o dożywocie – popularna, ale ryzykowna

Większość umów o dożywocie w Polsce – aż 99% – jest podpisywana między osobami prywatnymi. Często zdarza się, że niektóre ustalenia dotyczące opieki czy wsparcia finansowego są zawierane ustnie, bez zapisu w umowie. Co się dzieje, gdy taka prywatna osoba – świadczeniodawca – umrze? Z kim senior ma dalej kontakt? Kto wypłaci mu świadczenia pieniężne? Czy dzieci lub inni spadkobiercy tej osoby muszą dalej spełniać warunki umowy? A jeśli świadczeniodawca nie miał spadkobierców i jego mieszkanie przejdzie na własność gminy lub Skarbu Państwa – co wtedy?

Najważniejsze pytanie brzmi: czy senior nadal może mieszkać w tym lokalu i korzystać z zapisanych świadczeń? Na te pytania odpowiadamy wspólnie z Małgorzatą Rosińską, Kierowniczką Działu Prawnego Funduszu Hipotecznego DOM.

Co mówią dane?

W 2024 roku zawarto w Polsce 18 174 umów o dożywocie – tak wynika z najnowszych danych opublikowanych przez Ministerstwo Sprawiedliwości pod koniec marca br. Aż 15 524 z tych kontraktów dotyczyło nieruchomości nierolnych, natomiast 2650 gruntów rolnych. W porównaniu do liczby umów zawieranych przez profesjonalne fundusze hipoteczne aż 99% wszystkich kontraktów stanowią umowy prywatne.

– Zacznijmy od tego, że w każdej umowie o dożywocie powinniśmy precyzyjnie określić do czego zobowiązuje się nabywca nieruchomości, czyli w tym przypadku osoba prywatna np. sąsiad seniora – wyjaśnia Małgorzata Rosińska. – Często, w przypadku umów zawieranych pomiędzy osobami prywatnymi, część ustaleń odbywa się ustnie. A to oznacza, że wraz ze śmiercią świadczeniodawcy (np. sąsiada), ustalenia te przestają być w mocy.

Ekspertka przypomina, że prawo dożywocia i służebność mieszkania powinny być ujawniane w księdze wieczystej – tylko wtedy nowi właściciele widzą zakres zobowiązań wobec seniora.

Czy spadkobiercy muszą kontynuować wypłatę świadczeń?

Jeśli świadczeniodawca prywatny umrze, jego spadkobiercy powinni przejąć zobowiązania wobec seniora. Problem w tym, że senior często nie wie, kto nim jest.

– Jeżeli te osoby same nie zgłoszą się do seniora i nie okażą prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, senior może sam wnioskować do sądu o ustalenie kręgu spadkobierców. Wtedy rozpocznie się procedura poszukiwania spadkobierców, ale zdarza się, że taki proces ciągnie się latami – tłumaczy Rosińska.

Co z okresem „przejściowym”?

Nie ma gwarancji, że w okresie między śmiercią świadczeniodawcy a ustaleniem spadkobierców, ktokolwiek będzie płacił seniorowi.

– Nie wiemy, kto odziedziczy nieruchomość, jaka będzie jego sytuacja majątkowa, czy będzie w stanie spełniać warunki umowy. Jeśli nabywca poddał się egzekucji co do zapłaty świadczeń (art. 777 k.p.c.), to możliwa jest egzekucja z nieruchomości. Problem pojawia się, gdy umowa nie zawiera odniesienia do tego artykułu – wtedy senior ma trudności w dochodzeniu swoich praw – zauważa ekspertka.

Jeśli zobowiązania mają charakter opiekuńczy, a nowy właściciel nie może ich spełnić, strony mogą żądać zamiany świadczeń na rentę lub – w skrajnych przypadkach – rozwiązania umowy przez sąd.

A jeśli mieszkanie przejmie gmina lub Skarb Państwa?

Jeżeli świadczeniodawca nie miał spadkobierców, to mieszkanie trafia do gminy lub Skarbu Państwa – wraz ze wszystkimi wpisami z księgi wieczystej, w tym prawem dożywocia i obowiązkiem wypłaty renty.

– Zgodnie z art. 1023 Kodeksu cywilnego, Skarb Państwa ani gmina nie mogą odrzucić spadku, a uznaje się go za przyjęty z dobrodziejstwem inwentarza – mówi Małgorzata Rosińska.

Obowiązek wypłaty świadczeń – jeśli zapisano je w umowie – przechodzi na nowego właściciela, niezależnie czy to osoba fizyczna, gmina czy państwo.

To nie jest zwykła umowa

– Umowa o dożywocie to poważne zobowiązanie, dlatego warto dobrze przemyśleć jej konsekwencje. Prywatny nabywca może stracić pracę, zachorować lub umrzeć, co zagrozi regularności świadczeń. Tylko profesjonalne fundusze hipoteczne dają emerytom pełną gwarancję bezpieczeństwa – podsumowuje Rosińska.