Spółdzielnie mieszkaniowe. Kiedy będzie można uregulować stan prawny gruntów

• Problem braku tytułu prawnego spółdzielni mieszkaniowych do gruntów pod budynkami spółdzielczymi pozostaje nierozwiązany od ponad 10 lat.
• Niekorzystne skutki dotykają bezpośrednio właścicieli mieszkań w takich spółdzielniach, którzy nie mogą założyć księgi wieczystej.
• RPO pyta Ministra Rozwoju i Technologii o stan prac nad zapowiedzianym w zeszłym roku projektem umożliwiającym spółdzielniom uregulowanie stanu prawnego gruntów.

Resort rozwoju i technologii w końcu 2022 r. podjął działania legislacyjne w celu umożliwienia spółdzielniom regulowanie stanu prawnego gruntów, na których wybudowały budynki mieszkalne. Projekt miał być wpisany do wykazu prac legislacyjnych rządu. Pomimo zapowiedzi, nie doszło do tego. Dlatego rzecznik praw obywatelskich Marcin Wiącek poprosił ministra rozwoju i technologii Waldemara Budę o stanowisko i informację o stanie prac nad tym projektem i proponowanych w nim rozwiązaniach.

Dlaczego nie można zakładać ksiąg wieczystych

Rzecznik Praw Obywatelskich od wielu lat interesuje się problemem braku tytułu prawnego wielu spółdzielni mieszkaniowych do gruntu pod budynkami spółdzielczymi. Ma on związek z uchwałą Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r. (sygn. akt III CZP 104/121), w której stwierdzono, że: „Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia.”

Po skargach obywateli RPO wielokrotnie zabierał głos w sprawie skutków tej uchwały. W wystąpieniach generalnych do władz wskazywał na konieczność podjęcia przez ustawodawcę pilnej interwencji legislacyjnej.

Ustawodawca ma obowiązek uporządkować sytuację

Zdaniem Rzecznika, skoro ustawodawca dopuścił w przeszłości prawną możliwość ustanawiania spółdzielczych praw do lokali – także w sytuacji braku uregulowania tytułu prawnego spółdzielni mieszkaniowej do gruntu pozostającego w jej władaniu i zakładania dla takich praw ksiąg wieczystych, a następnie tolerował ten stan przez wiele lat – to ma obowiązek uporządkowania sytuacji prawnej.

Niepodjęcie działań oznacza tolerowanie przez ustawodawcę sytuacji, w której grupa obywateli – nie ze swojej winy – zmuszona jest do ponoszenia niekorzystnych skutków prawnych stanów, które w dużej mierze są efektem zaniechań legislacyjnych w minionych latach. Narusza to zaufanie obywateli do państwa i stanowionego prawa i nie może być akceptowane w praworządnym państwie.

Mimo dalekosiężnych skutków społecznych i prawnych, jakie wynikają z uchwały SN, do dziś ustawodawca ani nie uregulował kwestii nabycia przez spółdzielnie praw do gruntu, ani nie unormował w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych praw i obowiązków tej grupy osób.

Skutki dotykają posiadaczy mieszkań

Rzecznik ma świadomość, że wprowadzenie nowych regulacji może być trudne ze względu na problemy natury konstytucyjnej. Zwraca uwagę, że w wielu sytuacjach okoliczność nieskorzystania w przeszłości z ustawowo przyznanych roszczeń była związana z toczącymi się procedurami reprywatyzacyjnymi. Skutki ewentualnych zaniedbań czy nietrafnych decyzji, podejmowanych w przeszłości przez osoby wchodzące w skład organów spółdzielczych, dotykają bezpośrednio i bardzo niekorzystnie nie tyle same spółdzielnie, ile osoby, którym w ramach tych spółdzielni przysługuje jedynie ekspektatywa prawa, jaka w zasadzie nie może zostać zrealizowana bez zmian ustawowych.

Rozwiązanie problemu jest obowiązkiem ustawodawcy. Funkcjonujące obecnie regulacje są niewystarczające i w znikomym stopniu przyczyniły się do jego rozstrzygnięcia. Należy znaleźć takie rozwiązania, których skutkiem nie będzie ustanowienie barier finansowych, uniemożliwiających spółdzielniom i ich członkom poniesienie kosztów uwłaszczenia, ale które zarazem nie będą budziły wątpliwości co do zgodności z Konstytucją RP.