REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Strata wartości działki budowlanej. Niemożność przekształcenia rolnej. Plan ogólny i gminne standardy urbanistyczne [Art. 13f]

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
prawnik - prawo pracy, cywilne, gospodarcze, administracyjne, podatki, ubezpieczenia społeczne, sektor publiczny
Strata wartości działki budowlanej. Niemożność przekształcenia rolnej. Plan ogólny i gminne standardy urbanistyczne [Art. 13f ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym]
Strata wartości działki budowlanej. Niemożność przekształcenia rolnej. Plan ogólny i gminne standardy urbanistyczne [Art. 13f ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym]
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Od 30 czerwca 2026 r. kolejne ograniczenia. Nie wybudujesz domu jednorodzinnego w mieście jak z Twojej działki jest dalej niż 1,5 km do szkoły podstawowej. Na wsi dom musi leżeć nie dalej niż 3 km do szkoły. W sytuacji likwidacji szkół na wsiach i terenach podmiejskich, takie wymogi mogą zablokować budownictwo (zarówno bloków jak i domów jednorodzinnych). Gminy mogą modyfikować te zasady, ale czy to zrobią? W każdej gminie może być inaczej.

To wszystko miało być już od 1 stycznia 2026 r. (data ustalona przez rząd premiera M. Morawieckiego), ale będzie od 30 czerwca 2026 r. - opóźnienie o pół roku dla rewolucji w gminach deklaruje rząd premiera D. Tuska.

REKLAMA

Plany ogólne to także dom blisko szkoły i terenów zielonych

REKLAMA

Już wszyscy wiedzą, że w 2026 r. zaczną obowiązywać plany ogólne, które będą blokowały możliwość wybudowania domu na terenach do tego nie przeznaczonych (w takim planie). Chyba niewielu z nas wie, że prawo przewiduje możliwość wprowadzenia ograniczeń co do wybudowania wymarzonego domu. Np. takich, że z budynku o funkcji mieszkalnej nie może być dalej niż 3 km (na wsi) do .... najbliższej szkoły podstawowej. Nawet, gdy nie mieszkają w budynku dzieci (albo mieszkają tylko emeryci). Czyli nie wybudujesz domu jednorodzinnego z Twojej działki jest dalej niż 1,5 km (w mieście) do szkoły.

UWAGA! I jest jeszcze drugi wymóg. Najdalej 3 km od Twojego park, ogródek jordanowski albo las? Jeżeli dana gmina tego nie zmieni, to teren zielony musi mieć 20 ha. Więcej o tym wymogu w poniższym artykule:

Nowe przepisy dotyczą domów jednorodzinnych? Przecież do tej szkoła musiała być tylko obok dużych apartamentowców

UWAGA! Ustawa nie posługuje się pojęciem "dom jednorodzinny". Limit 1,5 km albo 3 km dotyczy "budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa".

Ministerstwo Rozwoju i Technologii wyjaśniło w piśmie dla Infor.pl, że jest to każdy budynek z częścią mieszkalną. W piśmie czytamy:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

"(...) pełnienie przez budynek „funkcji mieszkaniowej” oznacza, że w danym budynku znajdują się pomieszczenia, które można określić jako mieszkalne. Użycie w ustawie określenia „budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa”, wskazuje w tym przypadku na fakt, iż w budynkach wielofunkcyjnych, funkcja mieszkaniowa nie musi być wiodącą. Pojęcie „budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa” obejmuje zgodnie z prawem budowalnym zarówno budynki jednorodzinne jak i wielorodzinne."

Definicja obejmuje więc zarówno dom jednorodzinny jak i blok mieszkaniowy z wydzielonymi lokalami użytkowymi przeznaczonymi na sklepy, fryzjera, pralnię, kosmetyczkę.

To wielka zmiana. Do tej pory wymogi minimalnej odległości od przystanku, szkoły i terenów zielonych były dla bloków i dużych osiedli domów jednorodzinnych. Podstawą prawną jest np. art. 17 i 19 ustawy z dnia 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Link do ustawy. Gminy uchwalały zgodnie z nią lokalne standardy urbanistyczne (patrz przykład Gminy Nowy Dwór Mazowiecki na końcu artykułu).

Co to są gminne standardy dostępności

Problemem są gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej. Pojęcie nieznane większości z nas. Bo to niedawny temat wynikający z nowego art. 13f ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Tu link do ustawy nowelizującej uchwalonej w połowie 2023 r. (poprzedni rząd) i wchodzącej etapami w życie w okresie kilku lat. Jest to USTAWA z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Poz. 1688). Kluczowe elementy ustawy miały wejść w życie 1 stycznia 2026 r. ale rząd premiera D. Tuska zapowiedział przesunięcie tego terminu.

Poniżej artykuł o przesunięciu daty wejścia w życie nowych zasad na 30 czerwca 2026 r.:

dom 1,5 km od szkoły

dom 1,5 km od szkoły

Jak brzmi powołany art. 13f? W języku prawa ma taką formę:  

Gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej obejmują zasady zapewnienia dostępu do następujących obiektów infrastruktury społecznej:

1) szkoły podstawowej oraz

2) obszarów zieleni publicznej.

Przez zapewnienie dostępu do szkoły podstawowej przepis nakazuje rozumieć położenie działki ewidencyjnej w odległości nie większej niż:

1) 1500 m w miastach,

2) 3000 m poza miastami.

Nawet podany jest sposób obliczenia odległości 1,5 km i 3 km  – jest to droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy tej działki do budynku szkoły podstawowej.

Ważne

Gminy mogą wprowadzić takie zasady co do odległości nowego domu od szkoły czy terenów zielonych, że w praktyce zostanie zablokowana możliwość budowy domów w gminie w niewłaściwych (według gminy) lokalizacjach. Jeżeli będziesz miał pecha, to Twoja działka będzie w takiej lokalizacji.

Te zasady dotyczą też minimalnej odległości od terenów zielonych o powierzchni - UWAGA! - aż 20 ha. W artykule skupiłem się jednak na odległości do szkół podstawowych.

Ograniczenia dla budownictwa mieszkaniowego w gminie

Co jeżeli w gminie uchwalono ww. standard, a Twoja działka jest dalej niż 3 km od szkoły? To na terenach wiejskich i podmiejskich nic szczególnego. Jest coraz mniej dzieci, a więc mniej jest uczniów. I szkoły wiejskie i podmiejskie są (i będą) likwidowane. Odległości większe niż 3 km będą normą. Krótko mówiąc, możesz mieć kłopoty z wybudowaniem domu na Twojej działce.

UWAGA! Podkreślamy, że limity 1,5 km albo 3 km to tylko zagrożenie. Przepisy nie wprowadzają automatycznie zakazu budowy domu z uwagi na przekroczenie limitu 1,5 km albo 3 km. Wszystko zależy od decyzji Twojej gminy.

Jest wiele zabezpieczeń przez zablokowaniem budowy domów, które są zbyt daleko od szkoły

Zakaz budowy prywatnego domu bo właściciel działki ma za daleko do szkoły jest absurdalny (także takiego domu, w którym nie mieszkają dzieci). Czy przepisy przewidują możliwość jego uniknięcia. Oczywiście TAK, ale z zastrzeżeniem, że gmina z tej ścieżki uniku skorzysta.

Jak gmina może zmodyfikować niekorzystne przepisy ustawowe?

W ramach gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej dopuszcza się:

1) Ustalenie innych wartości odległości od szkół niż 1,5 km albo 3 km.

2) Ustalenie różnych regulacji dla różnych obszarów gminy, w tym objęcie standardami części obszarów gminy, określając w sposób jednoznaczny granice tych obszarów.

3) wyłączenie terenów zabudowy zagrodowej z obowiązku zapewnienia dostępu do określonych obiektów infrastruktury społecznej.

UWAGA! Nowe przepisy mają opcję „gmina może zablokować wymóg 1,5 km albo 3 km”. Są fakultatywne. Gmina może zamiast 3 km uchwalić np. odległość 5 km do szkoły. „Gmina może” to jednak nie to samo co „gmina musi”.

Poniżej cała ustawa to ściągnięcia, pobrania w pliku PDF:

ustawa

ustawa

Plan ogólny plus standardy i mamy zakaz budowy domów

Wiemy, że w 2026 r. mają być uchwalone plany ogólne. W planie ogólnym określa się:

a) strefy planistyczne,

b) gminne standardy urbanistyczne.

O tych standardach mówi powołany na początku artykułu art. 13f. Na razie mamy podstawę prawną dla tych standardów. Teraz czeka nas etap ich uchwalania przez gminy. Właśnie w tych standardach może pojawić się zastrzeżenie: "Jak szkoła jest zbyt daleko nie wybudujesz budynku o funkcji mieszkalnej".

Dlaczego nikt nie widzi absurdu tych przepisów?

W poprzednim stanie prawnym standardy urbanistyczne obowiązywały duże budynki mieszkaniowe. Obecnie obowiązują standardy dla dużych inwestycji mieszkaniowych. Chodzi tu o budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10.

Przykład dokumentu dla takiej inwestycji mieszkaniowej (np. blok dla 100 rodzin):

UCHWAŁA NR Rady Miejska Nowy Dwór Mazowiecki z dnia 2023r. w sprawie określenia lokalnych standardów urbanistycznych dla Gminy Nowy Dwór Mazowiecki

REKLAMA

Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2023 r. poz. 40) oraz art. 19 w związku z art. 17 ustawy z dnia 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2021r. poz. 1538) Rada Miejska w Nowym Dworze Mazowieckim uchwala, co następuje:

§ 1. Określa się lokalne standardy urbanistyczne dla inwestycji mieszkaniowych i inwestycji towarzyszących, o których mowa w ustawie z dnia 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2021r. poz. 1538), zwanej dalej „ustawą”.

§ 2. 1. Inwestycję mieszkaniową lokalizuje się:

1) w odległości nie większej niż 800 m od przystanku komunikacji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 16 grudnia 2010 r. o publicznym transporcie zbiorowym;

2) w odległości nie większej niż 2500 m od szkoły podstawowej, która jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 10% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej;

3) w odległości nie większej niż 2000 m od przedszkola, które jest w stanie zapewnić wychowanie przedszkolne dzieciom w liczbie stanowiącej nie mniej niż 5% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej;

4) na terenie zapewniającym dostęp do urządzonych terenów wypoczynku i rekreacji lub sportu o powierzchni stanowiącej co najmniej iloczyn planowanej liczby mieszkańców oraz wskaźnika wynoszącego 4 m2. Zapewnienie dostępu następuje poprzez lokalizację inwestycji mieszkaniowej w odległości nie większej niż 2000 m.

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Nauczycielskie świadczenie kompensacyjne w 2025 roku. Ile wynosi, kto może uzyskać i jakich formalności trzeba dopełnić. 3 konieczne warunki

Nauczyciele, wychowawcy oraz inni pracownicy pedagogiczni, którzy urodzili się po 1948 roku, nie muszą czekać do 60. roku życia w przypadku kobiet ani do 65. roku życia w przypadku mężczyzn, aby otrzymać świadczenie z ZUS-u. Jeśli mają odpowiedni wiek, staż pracy i rozwiązali stosunek pracy, mogą na przykład skorzystać z nauczycielskiego świadczenia kompensacyjnego.

„Ozłocony” projekt ustawy o rynku kryptoaktywów. Po co Polsce surowsze przepisy niż wymaga UE?

Projekt ustawy o rynku kryptoaktywów trafił parę dni temu do Sejmu. Celem tego projektu powinno być uszczegółowienie i doprecyzowanie, w zakresie w jakim jest to konieczne, rozwiązań wprowadzanych unijnym rozporządzeniem MICA. To jednak zbyt mało ambitne zadanie dla Ministra Finansów, twórcy projektu, który postanowił pokryć przepisy unijne warstwą krajowego, "normatywnego złota". Zobaczmy, na ile przepisy projektu stały się przedmiotem tzw. gold-platingu i co z tego wynika w praktyce.

Może czas, aby sąd mógł zmusić ZUS do odpuszczenia ścigania za niezapłacone składki? Jak jest rak, hospicjum, śmierć bliskich, utrata majątku?

Problemem udzielania przez ZUS ulg w postaci umorzenia zaległości w składkach jest to, że jest to decyzja całkowicie uznaniowa (po stronie ZUS). Osoba wnioskująca o taką ulgę może spełniać na 1000% zasady współżycia społecznego, które uzasadniają ulgę, a ZUS można tylko o nią prosić. I ZUS nie musi jej przyznać. Można stracić cały majątek w pożarze, być w stanie przedagonalnym w hospicjum, stracić rodzinę w wypadku samochodowym. A i tak ZUS może odmówić umorzenia zaległych składek w tym znaczeniu, że nie można ZUS zmusić do przyznania ulgi. Żaden sąd nie może wydać wyroku “Zmuszam ZUS do przyznania ulgi w kwocie 5000 zł w postaci umorzenia zaległych składek ZUS bo wnioskodawca choruje na raka w fazie przerzutów i zostało mu nie więcej niż 12 miesięcy życia “. Sąd może tylko wskazywać, że ZUS naruszył przepisy o umarzaniu zaległości bo nie zrobił tego, gdy sytuacja wnioskującego o ulgę, uzasadnia jej przyznanie.

Adwokat: TSUE potwierdzi uczciwość postanowień umów kredytowych odwołujących się do WIBOR

Postanowienia umów kredytowych odwołujące się do wskaźnika referencyjnego WIBOR w ogóle nie powinny stanowić przedmiotu badania pod kątem ewentualnej abuzywności – uważa adwokat Wojciech Wandzel. Jego zdaniem Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawie C-471/24 potwierdzi uczciwość postanowień umownych odwołujących się do WIBOR.

REKLAMA

Jest ustawa o osobach starszych (czyli 60 plus). Co to daje?

Mało osób ma świadomość, a szczególnie osób starszych, że polityka senioralna w naszym kraju jest do tego stopnia rozwinięta, że jest specjalna ustawa o osobach starszych. Ustawa choć krótka to dość istotna dla praw seniorów, którzy mają ukończony 60 rok życia, czyli są tzw. seniorami 60 plus. Ustawa jest też istotna z perspektywy obowiązków państwa względem seniorów. Co zatem daje to prawo?

ZUS: Po nowelizacji mundurowi będą dalej informować o swoich finansach. Zwykły emeryt albo rencista już nie

Warunkiem łączenia wcześniejszej emerytury albo renty z dochodami z pracy jest nieosiąganie zbyt wysokich limitów dochodów z pracy. Do tej pory co roku trzeba było o kwotach przychodów informować ZUS. W ramach deregulacji zniknie obowiązek zawiadamiania przez emeryta lub rencistę ZUS (jako organu rentowego) o wysokości osiąganego przychodu. Nie jest to już potrzebne bo ZUS sam sobie te informacje sprawdzi. Obowiązek informowania ZUS o przychodach dotyczy tylko dwóch przypadków - 1) mundurowi, którzy pobierają uposażenie oraz 2) osoby, które osiągają przychody za granicą.

Energia wiatrowa w Polsce: jak daleko wiatraki od zabudowań? Co zrobi Prezydent Nawrocki?

Karol Nawrocki deklarował w kampanii wyborczej poparcie dla „rozsądnej transformacji energetycznej”. W praktyce jednak jego wypowiedzi sugerują sceptycyzm wobec polityki Zielonego Ładu oraz brak entuzjazmu dla dynamicznego rozwoju odnawialnych źródeł energii – w tym energetyki wiatrowej. Prezydent Elekt podkreśla wagę źródeł konwencjonalnych – mimo ich wysokich kosztów i negatywnego wpływu na klimat.

Bon leczniczy zamiast 13. i 14. emerytury: czy to koniec z dodatkowymi pieniędzmi? Nowy pomysł na wsparcie seniorów

Nie da się ukryć, że seniorzy przyzwyczaili się już do otrzymywania dodatkowego wsparcia finansowego w postaci 13. i 14. emerytury. Świadczenia te okazały się wręcz stałym elementem polityki senioralnej, w ramach szeroko rozbudowanej polityki społecznej w Polsce. Dla wielu seniorów rzeczywiście jest to realne wsparcie finansowe, które pomaga niekiedy związać koniec z końcem. Odebranie tych kilku tysięcy to byłby cios dla tych osób. Jednak coraz częściej pojawiają się głosy, że jednorazowe dodatki nie rozwiązują systemowych problemów osób starszych – zwłaszcza w obszarze zdrowia. Czy zamiast gotówki lepszym rozwiązaniem byłby zatem bon leczniczy? Przyjrzyjmy się tej propozycji i ocenimy jej skutki.

REKLAMA

Duże pieniądze na modernizację budynku i kanalizację: rusza nowy program

Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej ogłosił nabór wniosków w nowym programie – do rozdysponowania dla beneficjentów jest aż 1,3 mld zł. Program będzie dostępny wyłącznie w czterech województwach.

Renta wdowia od 1 lipca 2025 – ZUS gotowy do wypłat. Sprawdź, czy masz prawo do świadczenia

Od 1 lipca 2025 roku Zakład Ubezpieczeń Społecznych rozpocznie wypłatę renty wdowiej. Dotychczas do ZUS wpłynęło prawie milion wniosków. Łącznie, do wszystkich uprawnionych instytucji wpłynęło ponad 1 mln 64 tys. 414 wniosków o rentę wdowią. Sprawdź, komu przysługuje świadczenie, jakie są warunki i jak wygląda procedura.

REKLAMA