REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Strata wartości działki budowlanej. Niemożność przekształcenia rolnej. Plan ogólny i gminne standardy urbanistyczne [Art. 13f]

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
prawnik - prawo pracy, cywilne, gospodarcze, administracyjne, podatki, ubezpieczenia społeczne, sektor publiczny
Strata wartości działki budowlanej. Niemożność przekształcenia rolnej. Plan ogólny i gminne standardy urbanistyczne [Art. 13f ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym]
Strata wartości działki budowlanej. Niemożność przekształcenia rolnej. Plan ogólny i gminne standardy urbanistyczne [Art. 13f ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym]
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Od 30 czerwca 2026 r. kolejne ograniczenia. Nie wybudujesz domu jednorodzinnego w mieście jak z Twojej działki jest dalej niż 1,5 km do szkoły podstawowej. Na wsi dom musi leżeć nie dalej niż 3 km do szkoły. W sytuacji likwidacji szkół na wsiach i terenach podmiejskich, takie wymogi mogą zablokować budownictwo (zarówno bloków jak i domów jednorodzinnych). Gminy mogą modyfikować te zasady, ale czy to zrobią? W każdej gminie może być inaczej.

To wszystko miało być już od 1 stycznia 2026 r. (data ustalona przez rząd premiera M. Morawieckiego), ale będzie od 30 czerwca 2026 r. - opóźnienie o pół roku dla rewolucji w gminach deklaruje rząd premiera D. Tuska.

REKLAMA

Plany ogólne to także dom blisko szkoły i terenów zielonych

REKLAMA

Już wszyscy wiedzą, że w 2026 r. zaczną obowiązywać plany ogólne, które będą blokowały możliwość wybudowania domu na terenach do tego nie przeznaczonych (w takim planie). Chyba niewielu z nas wie, że prawo przewiduje możliwość wprowadzenia ograniczeń co do wybudowania wymarzonego domu. Np. takich, że z budynku o funkcji mieszkalnej nie może być dalej niż 3 km (na wsi) do .... najbliższej szkoły podstawowej. Nawet, gdy nie mieszkają w budynku dzieci (albo mieszkają tylko emeryci). Czyli nie wybudujesz domu jednorodzinnego z Twojej działki jest dalej niż 1,5 km (w mieście) do szkoły.

UWAGA! I jest jeszcze drugi wymóg. Najdalej 3 km od Twojego park, ogródek jordanowski albo las? Jeżeli dana gmina tego nie zmieni, to teren zielony musi mieć 20 ha. Więcej o tym wymogu w poniższym artykule:

Nowe przepisy dotyczą domów jednorodzinnych? Przecież do tej szkoła musiała być tylko obok dużych apartamentowców

UWAGA! Ustawa nie posługuje się pojęciem "dom jednorodzinny". Limit 1,5 km albo 3 km dotyczy "budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa".

Ministerstwo Rozwoju i Technologii wyjaśniło w piśmie dla Infor.pl, że jest to każdy budynek z częścią mieszkalną. W piśmie czytamy:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

"(...) pełnienie przez budynek „funkcji mieszkaniowej” oznacza, że w danym budynku znajdują się pomieszczenia, które można określić jako mieszkalne. Użycie w ustawie określenia „budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa”, wskazuje w tym przypadku na fakt, iż w budynkach wielofunkcyjnych, funkcja mieszkaniowa nie musi być wiodącą. Pojęcie „budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa” obejmuje zgodnie z prawem budowalnym zarówno budynki jednorodzinne jak i wielorodzinne."

Definicja obejmuje więc zarówno dom jednorodzinny jak i blok mieszkaniowy z wydzielonymi lokalami użytkowymi przeznaczonymi na sklepy, fryzjera, pralnię, kosmetyczkę.

To wielka zmiana. Do tej pory wymogi minimalnej odległości od przystanku, szkoły i terenów zielonych były dla bloków i dużych osiedli domów jednorodzinnych. Podstawą prawną jest np. art. 17 i 19 ustawy z dnia 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Link do ustawy. Gminy uchwalały zgodnie z nią lokalne standardy urbanistyczne (patrz przykład Gminy Nowy Dwór Mazowiecki na końcu artykułu).

Co to są gminne standardy dostępności

Problemem są gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej. Pojęcie nieznane większości z nas. Bo to niedawny temat wynikający z nowego art. 13f ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Tu link do ustawy nowelizującej uchwalonej w połowie 2023 r. (poprzedni rząd) i wchodzącej etapami w życie w okresie kilku lat. Jest to USTAWA z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Poz. 1688). Kluczowe elementy ustawy miały wejść w życie 1 stycznia 2026 r. ale rząd premiera D. Tuska zapowiedział przesunięcie tego terminu.

Poniżej artykuł o przesunięciu daty wejścia w życie nowych zasad na 30 czerwca 2026 r.:

dom 1,5 km od szkoły

dom 1,5 km od szkoły

Jak brzmi powołany art. 13f? W języku prawa ma taką formę:  

Gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej obejmują zasady zapewnienia dostępu do następujących obiektów infrastruktury społecznej:

1) szkoły podstawowej oraz

2) obszarów zieleni publicznej.

Przez zapewnienie dostępu do szkoły podstawowej przepis nakazuje rozumieć położenie działki ewidencyjnej w odległości nie większej niż:

1) 1500 m w miastach,

2) 3000 m poza miastami.

Nawet podany jest sposób obliczenia odległości 1,5 km i 3 km  – jest to droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy tej działki do budynku szkoły podstawowej.

Ważne

Gminy mogą wprowadzić takie zasady co do odległości nowego domu od szkoły czy terenów zielonych, że w praktyce zostanie zablokowana możliwość budowy domów w gminie w niewłaściwych (według gminy) lokalizacjach. Jeżeli będziesz miał pecha, to Twoja działka będzie w takiej lokalizacji.

Te zasady dotyczą też minimalnej odległości od terenów zielonych o powierzchni - UWAGA! - aż 20 ha. W artykule skupiłem się jednak na odległości do szkół podstawowych.

Ograniczenia dla budownictwa mieszkaniowego w gminie

Co jeżeli w gminie uchwalono ww. standard, a Twoja działka jest dalej niż 3 km od szkoły? To na terenach wiejskich i podmiejskich nic szczególnego. Jest coraz mniej dzieci, a więc mniej jest uczniów. I szkoły wiejskie i podmiejskie są (i będą) likwidowane. Odległości większe niż 3 km będą normą. Krótko mówiąc, możesz mieć kłopoty z wybudowaniem domu na Twojej działce.

UWAGA! Podkreślamy, że limity 1,5 km albo 3 km to tylko zagrożenie. Przepisy nie wprowadzają automatycznie zakazu budowy domu z uwagi na przekroczenie limitu 1,5 km albo 3 km. Wszystko zależy od decyzji Twojej gminy.

Jest wiele zabezpieczeń przez zablokowaniem budowy domów, które są zbyt daleko od szkoły

Zakaz budowy prywatnego domu bo właściciel działki ma za daleko do szkoły jest absurdalny (także takiego domu, w którym nie mieszkają dzieci). Czy przepisy przewidują możliwość jego uniknięcia. Oczywiście TAK, ale z zastrzeżeniem, że gmina z tej ścieżki uniku skorzysta.

Jak gmina może zmodyfikować niekorzystne przepisy ustawowe?

W ramach gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej dopuszcza się:

1) Ustalenie innych wartości odległości od szkół niż 1,5 km albo 3 km.

2) Ustalenie różnych regulacji dla różnych obszarów gminy, w tym objęcie standardami części obszarów gminy, określając w sposób jednoznaczny granice tych obszarów.

3) wyłączenie terenów zabudowy zagrodowej z obowiązku zapewnienia dostępu do określonych obiektów infrastruktury społecznej.

UWAGA! Nowe przepisy mają opcję „gmina może zablokować wymóg 1,5 km albo 3 km”. Są fakultatywne. Gmina może zamiast 3 km uchwalić np. odległość 5 km do szkoły. „Gmina może” to jednak nie to samo co „gmina musi”.

Poniżej cała ustawa to ściągnięcia, pobrania w pliku PDF:

ustawa

ustawa

Plan ogólny plus standardy i mamy zakaz budowy domów

Wiemy, że w 2026 r. mają być uchwalone plany ogólne. W planie ogólnym określa się:

a) strefy planistyczne,

b) gminne standardy urbanistyczne.

O tych standardach mówi powołany na początku artykułu art. 13f. Na razie mamy podstawę prawną dla tych standardów. Teraz czeka nas etap ich uchwalania przez gminy. Właśnie w tych standardach może pojawić się zastrzeżenie: "Jak szkoła jest zbyt daleko nie wybudujesz budynku o funkcji mieszkalnej".

Dlaczego nikt nie widzi absurdu tych przepisów?

W poprzednim stanie prawnym standardy urbanistyczne obowiązywały duże budynki mieszkaniowe. Obecnie obowiązują standardy dla dużych inwestycji mieszkaniowych. Chodzi tu o budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie nie mniejszej niż 10.

Przykład dokumentu dla takiej inwestycji mieszkaniowej (np. blok dla 100 rodzin):

UCHWAŁA NR Rady Miejska Nowy Dwór Mazowiecki z dnia 2023r. w sprawie określenia lokalnych standardów urbanistycznych dla Gminy Nowy Dwór Mazowiecki

REKLAMA

Na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 15 ustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2023 r. poz. 40) oraz art. 19 w związku z art. 17 ustawy z dnia 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2021r. poz. 1538) Rada Miejska w Nowym Dworze Mazowieckim uchwala, co następuje:

§ 1. Określa się lokalne standardy urbanistyczne dla inwestycji mieszkaniowych i inwestycji towarzyszących, o których mowa w ustawie z dnia 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2021r. poz. 1538), zwanej dalej „ustawą”.

§ 2. 1. Inwestycję mieszkaniową lokalizuje się:

1) w odległości nie większej niż 800 m od przystanku komunikacji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 16 grudnia 2010 r. o publicznym transporcie zbiorowym;

2) w odległości nie większej niż 2500 m od szkoły podstawowej, która jest w stanie przyjąć nowych uczniów w liczbie dzieci stanowiącej nie mniej niż 10% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej;

3) w odległości nie większej niż 2000 m od przedszkola, które jest w stanie zapewnić wychowanie przedszkolne dzieciom w liczbie stanowiącej nie mniej niż 5% planowanej liczby mieszkańców inwestycji mieszkaniowej;

4) na terenie zapewniającym dostęp do urządzonych terenów wypoczynku i rekreacji lub sportu o powierzchni stanowiącej co najmniej iloczyn planowanej liczby mieszkańców oraz wskaźnika wynoszącego 4 m2. Zapewnienie dostępu następuje poprzez lokalizację inwestycji mieszkaniowej w odległości nie większej niż 2000 m.

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Etykieta komunikacji mailowej w biznesie

W dobie cyfrowego obiegu informacji, wiadomość e-mail stała się jednym z najważniejszych narzędzi komunikacji w biznesie. To, jak piszemy i wysyłamy wiadomości, świadczy nie tylko o naszym profesjonalizmie, ale też o szacunku do odbiorcy. Niniejszy tekst przybliża zasady etykiety mailowej, które pomagają budować wiarygodność i pozytywny wizerunek w relacjach zawodowych.

Pożyczkę zaciągnął oszust, na Twoje skradzione dane? To nic – sąd wyda nakaz zapłaty, a komornik ją od Ciebie wyegzekwuje (łącznie z odsetkami i kosztami sądowymi). Tak orzekają polskie sądy [prawomocny wyrok]

Oszust zaciągnął pożyczkę na wyłudzone od kobiety dane osobowe, w następstwie czego – sąd wydał nakaz zapłaty, w którym zobowiązał ją do jej zwrotu (wraz z odsetkami i kosztami sądowymi), a komornik nakaz ten „wykonał” doprowadzając do wyegzekwowania należności od ofiary przestępstwa. Wyrok jest prawomocny (i wszystkie postanowienia sądu, które odrzucają „próby” obrony kobiety przed jego wykonaniem również), nie zgodził się z nim jedynie Rzecznik Praw Obywatelskich (RPO).

Pilotaż skróconego czasu pracy. Już wkrótce poznamy szczegóły

W Polsce rusza pierwszy w Europie Środkowo-Wschodniej ogólnokrajowy pilotaż skróconego czasu pracy. Już wkrótce poznamy szczegóły programu, który ma na celu poprawę dobrostanu pracowników przy jednoczesnym utrzymaniu efektywności pracy i poziomu wynagrodzeń. Inicjatywa budzi duże zainteresowanie zarówno wśród pracodawców, jak i ekspertów rynku pracy.

Komunikat PKW: Nieprawidłowości w maksymalnie 10 komisjach; będzie sprawozdanie z wyborów prezydenckich

Państwowa Komisja Wyborcza przygotowuje obecnie sprawozdanie analizując m.in. informacje przekazywane przez okręgowe komisje wyborcze - podała 10 czerwca PKW w komunikacie. Szef PKW Sylwester Marciniak powiedział mediom, że sygnały o możliwych nieprawidłowościach dotyczą nie więcej niż 10 komisji, co na tym etapie nie powinno mieć wpływu na wynik wyborów.

REKLAMA

Sondaż zaufania: Jest zupełnie nowy lider, już nie Rafał Trzaskowski

W najnowszym sondażu zaufania Rafał Trzaskowski traci pozycję lidera. Zastępuje go były prezydent Aleksander Kwaśniewski, który debiutuje w zestawieniu. Wzrosty notują Sławomir Mentzen i Karol Nawrocki, a Donald Tusk i Jarosław Kaczyński tracą poparcie społeczne.

Nie dla teściów 7000 zł zasiłku pogrzebowego. Prezydent RP podpisał ustawę

Wreszcie! Wreszcie, po tylu latach jest ustawa podwyższająca kwotę zasiłku pogrzebowego z 4 000 zł do 7 000 zł, takie kwoty nie są jednak przewidziane dla każdego. Ustawa z dnia 9 maja 2025 r. o zmianie ustawy o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych oraz niektórych innych ustaw, podpisana przez Prezydenta w dniu 30 maja 2025 r - przewiduje szereg wyjątków i zastrzeżeń!

Już postanowione. Od lipca praca tylko przez cztery dni w tygodniu. Będzie 35-godzinny tydzień pracy

Przemęczeni zestresowani... Polacy dołączyli do czołówki najbardziej zapracowanych narodów w Europie. To zdanie potwierdzają dane Eurostatu. Tak jak my harują też Grecy i Rumuni. Czy będziemy pracować mniej? Na razie resort rodziny, pracy i polityki społecznej deklaruje, że do końca tej kadencji rządu czyli do 2027, zostaną w naszym kraju wdrożone przepisy skracające czas pracy. Są jednak tacy, którzy na ustawowe rozwiązania nie czekają i rewolucyjne zmiany wprowadzają sami.

Specustawa niekorzystna dla wcześniejszych emerytów - pozorne wykonanie wyroku TK z 4 czerwca 2024 r. Adwokat: zadowolone będą tylko osoby nieobjęte tymi przepisami

Po opublikowaniu w dniu 3 marca 2025 r. założeń projektu ustawy o ustalaniu wysokości emerytur z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych dla osób, które do 6 czerwca 2012 r. przeszły na emerytury wcześniejsze na stronach Rządowego Centrum Legislacji ukazał się długo oczekiwany projekt tej ustawy datowany na 4 czerwca 2025 r.

REKLAMA

Pozew o zachowek. Co powinien zawierać i gdzie złożyć dokumenty?

Jak napisać pozew o zachowek, by uniknąć błędów, które mogą spowolnić lub utrudnić dochodzenie należności? To ważne informacje dla osób, które zostały pominięte w testamencie lub otrzymały mniej niż im się należało.

Prezydent Andrzej Duda podpisał ważną ustawę. Prosiła go o to ministra z rządu Tuska

Prezydent Andrej Duda podpisał ustawę o jawności cen mieszkań, po wcześniejszym spotkaniu z minister Katarzyną Pełczyńską–Nałęcz. Nowe regulacje nakładają na deweloperów obowiązek prowadzenia stron internetowych, na których podawane mają być ceny mieszkań od początku sprzedaży do jej zakończenia.

REKLAMA