Wielki powrót użytkowania wieczystego w mieszkalnictwie, a jeszcze niedawno – miliony Polaków zapłaciło (lub cały czas jeszcze płaci) za wykup od Skarbu Państwa udziału w nieruchomości związanego z posiadanym mieszkaniem

• Czym jest użytkowanie wieczyste?
• Przekształcenie użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów, które miało miejsce w 2019 r. – miliony Polaków zapłaciło lub cały czas jeszcze płaci za wykup nieruchomości od Skarbu Państwa
• Miliony Polaków zapłaciło (lub cały czas jeszcze płaci) za wykup nieruchomości od Skarbu Państwa, a Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiada powrót do użytkowania wieczystego w mieszkalnictwie

Czym jest użytkowanie wieczyste?

Prawo użytkowania wieczystego, wprowadzone zostało do systemu prawa polskiego nieobowiązującą już ustawą z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach i pełniło wówczas funkcję surogatu prawa własności dla osób fizycznych, w sytuacji gdy własność państwowa nie mogła stanowić przedmiotu swobodnego obrotu prawnego i być nabywana przez te osoby.¹ Nowego charakteru, użytkowanie wieczyste nabrało po 1990 r., gdyż po dopuszczeniu nabywania własności od Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego – korzystanie z tej formy prawnej (jaką jest użytkowanie wieczyste) przestało być dla osób fizycznych koniecznością, jednak nie zakończyło to dyskusji nad zasadnością utrzymywania użytkowania wieczystego na gruntach zabudowanych na cele mieszkaniowe, a nawet nad usunięciem z polskiego systemu prawnego tej formy korzystania z gruntów, co finalnie ziściło się z dniem 1 stycznia 2019 r.

Zgodnie z art. 232 kodeksu cywilnego – w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym mogą zostać oddane:

• grunty stanowiące własność Skarbu Państwa, a położone w granicach administracyjnych miast,
• grunty Skarbu Państwa położone poza granicami administracyjnymi miast, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także
• grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.

Do oddania gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości, a użytkownik wieczysty gruntu może takim gruntem (oddanym mu w użytkowanie wieczyste) rozporządzać i korzystać z niego z wyłączeniem innych osób. Budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego na gruncie, który został mu oddany w użytkowanie wieczyste – stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które użytkownik wieczysty nabył, zgodnie z właściwymi przepisami, przy zawarciu umowy o oddanie mu gruntu w użytkowanie wieczyste. Z tytułu użytkowania wieczystego – użytkownik wieczysty, przez cały czas trwania swojego prawa, zobowiązany jest do uiszczania tzw. opłaty rocznej.

Oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje na okres 99 lat. W wyjątkowych przypadkach (gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na 99 lat) – może to być okres krótszy, ale wynoszący co najmniej 40 lat. Przedłużenia użytkowania wieczystego gruntu na dalszy okres od 40 do 99 lat – użytkownik wieczysty może żądać w ciągu ostatnich 5 lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu, na jaki grunt został oddany w użytkowanie wieczyste. Odmowa przedłużenia użytkowania wieczystego gruntu jest przy tym dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny.

Przekształcenie użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów, które miało miejsce w 2019 r. – miliony Polaków zapłaciło lub cały czas jeszcze płaci za wykup nieruchomości od Skarbu Państwa

Na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów – z dniem 1 stycznia 2019 r., prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, z mocy prawa, zostało przekształcone w prawo własności tych gruntów.

Grunty zabudowane na cele mieszkaniowe, które zostały objęte ww. przekształceniem, stanowiły nieruchomości zabudowane budynkami:

• mieszkalnymi jednorodzinnymi oraz
• mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowiły lokale mieszkalne,

wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z ww. budynków mieszkalnych.

Organy reprezentujące dotychczasowego właściciela nieruchomości, a więc te same które dotychczas (tj. przed 1 stycznia 2019 r.) były właściwe do pobierania opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego – w następstwie ww. przekształcenia – wydawały właścicielom mieszkań (których udział w nieruchomości wspólnej uległ przekształceniu z użytkowania wieczystego w prawo własności), z urzędu, zaświadczenia potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu (tzw. zaświadczenia o przekształceniu).

Zgodnie z art. 7 ww. ustawy – z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego we własność – nowy właściciel gruntu (a w przypadku właścicieli mieszkań – właściciel udziału w nieruchomości wspólnej) zobowiązany jest do ponoszenia, na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu, opłaty przekształceniowej. Opłata ta, wnoszona jest przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia, czyli od 1 stycznia 2019 r., a jej wysokość jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Opłatę tę, wnosi się do 31 marca każdego roku (z wyjątkiem 2020 r., w którym opłata za rok 2019 musiała zostać wniesiona do 29 lutego 2020 r., a za rok 2020 – do 30 czerwca 2020 r.).

Co istotne – w każdym czasie trwania powyższego (20-letniego) obowiązku wnoszenia opłat przekształceniowych – właściciel lokalu mieszkalnego (z którego własnością związany jest udział w gruncie, którego użytkowanie wieczyste zostało przekształcone we własność) – może zgłosić zamiar wniesienia jednorazowej opłaty przekształceniowej, w kwocie pozostającej do spłaty. Wysokość takiej opłaty – co do zasady – stanowi wówczas iloczyn wysokości opłaty obowiązującej w roku, w którym zgłoszono zamiar wniesienia opłaty jednorazowej oraz liczby lat pozostałych do upływu okresu 20 lat. W przypadku wniesienia jednorazowej opłaty przekształceniowej w okresie 6 lat od przekształcenia – w zależności od roku, w którym została dokonana opłata – obowiązywały odpowiednie bonifikaty od tej opłaty:

1. 60% – w przypadku, gdy opłata została wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności, czyli w roku 2019,
2. 50% – w przypadku, gdy opłata została wniesiona w roku 2020,
3. 40% – w przypadku, gdy opłata została wniesiona w roku 2021,
4. 30% – w przypadku, gdy opłata została wniesiona w roku 2022,
5. 20% – w przypadku, gdy opłata została wniesiona w roku 2023 i
6. 10% – w przypadku, gdy opłata została wniesiona w roku 2024.

Jeżeli zatem, będąc właścicielem mieszkania, z którym związany jest udział w nieruchomości wspólnej, który to w 2019 r. uległ przekształceniu z użytkowania wieczystego w prawo własności – zdecydowalibyśmy się na uiszczenie jednorazowej opłaty przekształceniowej w roku bieżącym (tj. w roku 2025) – nie uzyskalibyśmy już z tego tytułu bonifikaty, o której mowa w art. 9 ust 3 ustawy z dnia 20.07.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, gdyż ostatnim rokiem, w którym można było ją uzyskać, był rok 2024.

Jak w uzasadnieniu projektu ustawy, którą w 2019 r. dokonano przekształcenia użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów, wyjaśniło ówczesne Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, będące autorem ww. regulacji – celem wprowadzenia powyższej zmiany było wyeliminowanie czasowego charakteru prawa przysługującego do gruntu, na którym posadowiony jest budynek mieszkalny, a także usunięcie (często istotnego) obciążania ekonomicznego w postaci obowiązku ponoszenia przez kilkadziesiąt lat opłat rocznych za użytkowanie wieczyste, z perspektywą obciążenia tym obowiązkiem w kolejnych kilkudziesięciu latach, w wyniku wymuszonego przedłużenia umowy, w sytuacji osób zaspokajających własne potrzeby mieszkaniowe.

Przyznanie prawa własności do gruntu miało wzmocnić poczucie stabilizacji prawnej właścicieli lokali mieszkalnych położonych w budynku usytuowanym na tym gruncie – „Z własnością lokalu mieszkalnego będzie związana własność gruntu, co w odbiorze mieszkańców „wzmocni prawo do mieszkania” i wyeliminuje obawę o zaskakujące podwyżki opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu.” – argumentował przekształcenie ówczesny rząd.

Ustawa przekształceniowa objęła wszystkich użytkowników wieczystych gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi wraz z towarzyszącymi obiektami umożliwiającymi prawidłowe korzystanie z nieruchomości na cele mieszkaniowe.

Miliony Polaków zapłaciło (lub cały czas jeszcze płaci) za wykup nieruchomości od Skarbu Państwa, a Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiada powrót do użytkowania wieczystego w mieszkalnictwie

Podczas 38 posiedzenia Senatu, które odbyło się w dniu 17 lipca 2025 r. – wiceminister Minister Rozwoju i Technologii Tomasz Lewandowski ujawnił, że resort przygotował już projekt ustawy mającej na celu przywrócenie użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Aktualnie, wspomniany projekt (tj. ustawa o gruntach przywracająca użytkowanie wieczyste) został zgłoszony do wykazu prac rządu i niebawem powinien pojawić się w rządowym centrum legislacji.

– „Mieszkania trzeba na czymś budować, na jakimś gruncie, w związku z czym została zgłoszona do wykazu prac rządu ustawa o gruntach przywracająca użytkowanie wieczyste. Nie wiem dlaczego, w poprzedniej kadencji, zlikwidowano możliwość ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. Użytkowanie wieczyste (emfiteuza) jest znana nie z okresu PRL, ale ze starożytności. Przeżywa rozkwit w państwach Europy Zachodniej, a więc stanowi silne prawo rzeczowe pozwalające budować na gruncie, którego właścicielem cały czas jest czy to Skarb Państwa, czy samorząd terytorialny. I – co niezwykle istotne – wprowadzamy czy proponujemy wprowadzenie nowej kategorii użytkowania wieczystego na cele społecznego budownictwa czynszowego. Różnica będzie polegała na tym, że będziemy mieli niższą opłatę początkową, wynoszącą do 10%, i bardzo niską opłatę roczną, sięgającą 0,3% wartości tej nieruchomości, a więc ta opłata roczna nie będzie windowała nam stawki czynszowej.” – wyjaśnił wiceminister, przekonując, że zmiana ta będzie korzystna dla najemców mieszkań z zasobów Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS) i Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych (SIM).

Jak wynika z powyższej zapowiedzi – Ministerstwo Rozwoju i Technologii planuje nie tylko przywrócenie użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe, aby budynki mieszkalne wielorodzinne mogły być znów „stawiane” na gruntach należących do Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego, ale wprowadzenie zupełnie nowej kategorii użytkowania wieczystego – na cele społecznego budownictwa czynszowego, w ramach którego opłata początkowa i opłaty roczne będą odpowiednio niższe.

¹ zob. orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 marca 2015 r. sygn. akt K 29/13

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1061 z późn. zm.)
• Ustawa z dnia 20.07.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 6)