Podatek katastralny - jak to działa w praktyce. Przewodnik dla Polaków kupujących nieruchomości w Hiszpanii

• Podatek katastralny w Hiszpanii w skrócie
• Definicja podatku katastralnego i podstawy prawne
• Obowiązek płatności dla Polaków
• Znaczenie wartości katastralnej
• Przykłady wysokości podatku w różnych regionach
• Procedury płatności i terminy
• Kwestie praktyczne przy zakupie

Podatek katastralny w Hiszpanii w skrócie

• Zarówno rezydenci, jak i nierezydenci podatkowi płacą identyczny podatek od posiadanych nieruchomości. Mieszkanie średniej wielkości generuje podatek w wysokości kilkaset euro rocznie, w zależności od wartości katastralnej nieruchomości;
• Gminy stosują stawki w przedziale 0,4-1,4 proc. wartości katastralnej. Przykładowo: Marbella 0,64 proc., Benalmadena 0,4 proc., Estepona 0,51 proc. Stawki te są stabilne i nie zmieniają się gwałtownie, co zapewnia przewidywalność kosztów;
• Procedury administracyjne są zwykle realizowane przez kancelarie prawne przy transakcji kupna-sprzedaży. Podatek pobierany jest automatycznie z rachunku bankowego właściciela.

Definicja podatku katastralnego i podstawy prawne

Podatek katastralny (IBI) to lokalny podatek od nieruchomości płacony raz w roku przez wszystkich właścicieli nieruchomości w Hiszpanii. Jego wysokość zależy od wartości katastralnej nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawców z urzędu miasta. Podatek pobierają gminy, które mogą ustalać stawkę w widełkach 0,4-1,4 proc. wartości katastralnej. Obciążenie to dotyczy wszystkich rodzajów nieruchomości.

– To jest podatek lokalny, który płacimy rocznie, pobierany przez urzędy miasta czy gminy. Do zapłaty zobowiązany jest właściciel każdej nieruchomości. Stawki te są stabilne i nie zmieniają się gwałtownie, co zapewnia przewidywalność kosztów – wyjaśnia Klaudia Lipska, adwokatka z kancelarii Martinez Echevarria.

Podatek obejmuje wszystkie rodzaje nieruchomości wpisane do katastru - od mieszkań i domów, przez działki do zabudowy, magazyny, aż po miejsca parkingowe.

Obowiązek płatności dla Polaków

Zarówno polscy rezydenci, jak i nierezydenci podatkowi Hiszpanii mają obowiązek płacenia podatku katastralnego od posiadanych nieruchomości. Podatek płacony jest od każdej nieruchomości osobno, bez możliwości łączenia czy bonifikat za posiadanie większej liczby nieruchomości.

– Od każdej nieruchomości płacimy indywidualnie. Nieważne, czy mamy jedną, czy mamy 20 nieruchomości, nie ma żadnej bonifikacji ze strony urzędów miasta – wyjaśnia Klaudia Lipska.

Podstawą do obliczenia podatku katastralnego jest wartość katastralna nieruchomości, ustalana przez rzeczoznawców z urzędu miasta. Stawka podatku mieści się w widełkach od 0,4 proc. do 1,4 proc. tej wartości, przy czym konkretne oprocentowanie ustala każda gmina w ramach limitów określonych przez państwo. W praktyce oznacza to znaczne różnice między poszczególnymi gminami, jednak stawki te są stabilne i nie podlegają gwałtownym zmianom, co zapewnia przewidywalność kosztów dla właścicieli nieruchomości.

Znaczenie wartości katastralnej

Wartość katastralna nieruchomości ma znaczenie nie tylko przy obliczaniu podatku katastralnego, ale również przy innych procedurach finansowych. Banki uwzględniają ją przy udzielaniu kredytów, a firmy ubezpieczeniowe bazują na niej przy ustalaniu wysokości odszkodowań. Dlatego właściciele mogą wnioskować o aktualizację wartości katastralnej, jeśli uważają, że nie odpowiada ona rzeczywistej wartości nieruchomości.

Przykłady wysokości podatku w różnych regionach

Joanna Ossowska-Rodziewicz, współwłaścicielka agencji nieruchomości By-Bright, zwraca uwagę na różnice między sąsiadującymi gminami na Costa del Sol: Marbella ma stawkę 0,64 proc., Benalmadena 0,4 proc., a Estepona 0,51 proc. I tak na przykład w przypadku nieruchomości za 329 tysięcy euro w Marbelli, podatek katastralny wynosi 800 euro rocznie.

– Średnio podatek mieści się między 300 a 1500 euro rocznie, przy czym kwota jest proporcjonalna do wielkości i wartości nieruchomości – dodaje Joanna Ossowska-Rodziewicz.

Najwyższe stawki podatku katastralnego występują w największych hiszpańskich miastach, czyli Madrycie, Barcelonie, Walencji.

Procedury płatności i terminy

Podatek katastralny płacony jest raz w roku, choć niektóre gminy oferują możliwość rozłożenia go na raty. System płatności jest w pełni zautomatyzowany. – Całość odbywa się bezobsługowo, najczęściej już przy podpisywaniu aktu notarialnego. Kancelaria przeprowadza wszystkie procedury łącznie ze zleceniem ściągania z konta bankowego – podkreśla Joanna Ossowska-Rodziewicz.

Procedura rejestracji do podatku katastralnego jest automatyczna. Po zakupie nieruchomości notariusz przesyła dane do Urzędu Katastralnego i do gminy, informuje, że ta nieruchomość ma nowego właściciela. Zazwyczaj całą procedurą zajmują się kancelarie prawne.
– Kontaktujemy się z urzędem miasta, informujemy, że to jest nowy właściciel nieruchomości, wysyłamy akt notarialny kupna-sprzedaży i załączamy certyfikat konta bankowego, żeby automatycznie był ściągany podatek – dodaje prawniczka.
Niektóre gminy oferują bonifikaty za wcześniejszą płatność podatku, np. rok z góry. Dostępne są również zwolnienia dla określonych grup: osób starszych, z niepełnosprawnością, rodzin wielodzietnych.

Kwestie praktyczne przy zakupie

W przypadku sprzedaży nieruchomości podatek jest rozliczany proporcjonalnie. W praktyce oznacza to, że jeśli sprzedaż odbywa się w połowie roku, sprzedający płaci podatek za pierwsze półrocze, a kupujący za pozostałą część roku. Kancelarie prawne sprawdzają także czy poprzedni właściciel nie ma zaległości podatkowych.
– Możliwe jest również odwołanie się do urzędu miasta lub gminy od wysokości wartości katastralnej. Przychodzi rzeczoznawca, który na nowo oblicza wartość danej nieruchomości. Jeśli rzeczywiście jest różnica, to aktualizuje się tę wartość katastralną – dodaje prawniczka.

Warto też wiedzieć, że podatek katastralny można odliczyć od innych obciążeń podatkowych w przypadku wynajmowania nieruchomości. Oznacza to, że przy wynajmie krótko- lub długoterminowym podatek katastralny staje się kosztem prowadzenia działalności i można odliczyć 19 proc.
– Podatek katastralny w Hiszpanii, choć obowiązkowy dla wszystkich właścicieli nieruchomości, nie stanowi znaczącego obciążenia finansowego. IBI nigdy w Hiszpanii nie był tematem kontrowersyjnym – podsumowuje Klaudia Lipska.