Zwolnienie podatkowe dla pierwszego nabywcy, a dom z licytacji komorniczej

• Stan faktyczny: licytacja zamiast umowy sprzedaży
• Orzeczenie sądu jak umowa sprzedaży
• Zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC: warunki i zakres
• Praktyczne wnioski dla nabywców nieruchomości z licytacji

Stan faktyczny: licytacja zamiast umowy sprzedaży

Sprawa dotyczyła osoby fizycznej, która nabyła dom jednorodzinny na licytacji komorniczej przeprowadzonej w trybie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Nabycie zostało potwierdzone prawomocnym postanowieniem sądu o przysądzeniu własności. Wnioskodawczyni spełniała wszystkie warunki przewidziane dla pierwszego nabywcy: przed licytacją nie była właścicielem ani współwłaścicielem żadnego domu jednorodzinnego ani lokalu mieszkalnego, nie przysługiwało jej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a jedynym ewentualnym udziałem w nieruchomości mieszkalnej był udział nieprzekraczający połowy, nabyty w drodze dziedziczenia. Transakcja miała charakter rynku wtórnego i nie była objęta podatkiem od towarów i usług.

W tym kontekście wnioskodawczyni zadała organowi podatkowemu trzy pytania:

1. czy przysługuje jej zwolnienie z PCC na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych,
2. czy jest zobowiązana do zapłaty podatku w wysokości 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości, a wreszcie,
3. czy przy zastosowaniu zwolnienia konieczne jest złożenie deklaracji PCC-3.

Orzeczenie sądu jak umowa sprzedaży

Dyrektor KIS uznał stanowisko wnioskodawczyni za prawidłowe, opierając rozstrzygnięcie na kilku kluczowych przepisach. Punktem wyjścia jest art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy o PCC który rozciąga zakres opodatkowania na orzeczenia sądowe wywołujące takie same skutki prawne jak czynności cywilnoprawne wymienione w ustawie a więc również na umowy sprzedaży. Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 3 ustawy o PCC obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia sądu.

Mechanizm nabycia nieruchomości na licytacji komorniczej regulują przepisy Działu VI Kodeksu postępowania cywilnego. Stosownie do art. 999 § 1 k.p.c. prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i stanowi tytuł do ujawnienia tego prawa w księdze wieczystej. Organ podatkowy wyjaśnił, że uprawomocnienie się postanowienia o przysądzeniu własności skutkuje przejściem prawa własności w zamian za wcześniej uiszczoną cenę — a zatem wywołuje tożsame skutki jak nabycie na podstawie umowy sprzedaży. W konsekwencji nabycie w drodze przysądzenia podlegałoby PCC na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w związku z art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy o PCC.

Zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC: warunki i zakres

Skoro nabycie nieruchomości na licytacji komorniczej traktowane jest na gruncie ustawy o PCC jak umowa sprzedaży, do takiego nabycia stosuje się zdaniem organu również zwolnienie przewidziane w art. 9 pkt 17 ustawy o pCC. Przepis ten zwalnia od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest:

• prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

• prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

• spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. Wyjątek dotyczy jedynie udziału nabytego w drodze dziedziczenia, który nie przekracza 50 proc.

Wnioskodawczyni spełniała wszystkie wymienione przesłanki. Dyrektor KIS potwierdził zatem, że przysługuje jej prawo do skorzystania ze zwolnienia i nie jest ona zobowiązana ani do zapłaty podatku PCC w wysokości 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości, ani do złożenia deklaracji PCC-3.

Praktyczne wnioski dla nabywców nieruchomości z licytacji

Interpretacja potwierdza korzystną dla podatników linię wykładni: tryb nabycia nieruchomości, czy to w drodze umowy sprzedaży, czy na licytacji komorniczej, nie pozbawia pierwszego nabywcy prawa do zwolnienia z PCC. Kluczowe są wyłącznie warunki podmiotowe i przedmiotowe określone w art. 9 pkt 17 ustawy o PCC. Podatnik, który spełnia poniższe kryteria, może nie tylko uniknąć podatku, ale i zrezygnować ze składania deklaracji:

• nabywa prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
• w dniu nabycia i przed tym dniem nie był właścicielem żadnego z ww. praw ani udziału w tych prawach,
• ewentualny udział w nieruchomości mieszkalnej nabyty w drodze dziedziczenia nie przekraczał 50 proc.,
• transakcja nie była objęta podatkiem od towarów i usług (rynek wtórny lub rynek pierwotny zwolniony z VAT).

Warto podkreślić, że interpretacja indywidualna chroni wyłącznie wnioskodawcę. Inne osoby powinny we własnym zakresie rozważyć, czy ich sytuacja odpowiada opisanemu stanowi faktycznemu. W razie wątpliwości rekomendowane jest złożenie własnego wniosku o interpretację do Dyrektora KIS.