REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa rezerwacyjna a umowa przedwstępna

Tomasz Wojciechowski
Tomasz Wojciechowski
Radca prawny
Umowa przedwstępna i rezerwacyjna - czym się różnią? fot. shutterstock
Umowa przedwstępna i rezerwacyjna - czym się różnią? fot. shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Niezależnie od tego czy nabycie nieruchomości następuje na rynku pierwotnym czy wtórnym obowiązują pewne wspólne zasady i elementy na które należy zwrócić uwagę, gdyż w obrocie gospodarczym występują wstępne umowy związane z zakupem nieruchomości tj. umowa rezerwacyjna i umowa przedwstępna. Na co warto zwrócić uwagę? W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na rodzaj i formę zawieranej umowy.

Umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna nie ma swojego szczegółowego uregulowania w przepisach prawa i korzysta z zasady swobody kontraktowania wyrażonej w przepisie art. 3531 Kodeksu cywilnego, a także innych instytucji wskazanych w powyższym akcie. Istotą umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie sprzedającego, w tym dewelopera, że nie zaoferuje danej nieruchomości innemu potencjalnemu kupującemu. Co do zasady wraz zawarciem umowy rezerwacyjnej osoba zainteresowana zakupem nieruchomości dokonuje zapłaty opłaty rezerwacyjnej, często bezzwrotnej w przypadku braku zawarcia umowy rezerwacyjnej lub umowy sprzedaży. Opłata rezerwacyjna stanowi wynagrodzenie dla sprzedającego za wyłączenie z oferty danej nieruchomości. W pozostałym zakresie strony umowy mogą kształtować stosunek prawny według uznania w sposób indywidualny. W związku z brakiem szczegółowego uregulowania umowy rezerwacyjnej, w zakresie jej uregulowań konieczne jest sięgnięcie do przepisów ogólnych Kodeksu cywilnego.

REKLAMA

Polecamy: Darowizny, testamenty, spadki (PDF)

Umowa przedwstępna

REKLAMA

Umowa przedwstępna jest uregulowana w przepisie art. 389 i następnych Kodeksu cywilnego. Zgodnie z przepisami umowa przedwstępna powinna zwierać essentialia negoti, czyli przedmiotowo istotne elementy treści czynności prawnej właściwe dla umowy przyrzeczonej. Zasadą jest również, że umowa przedwstępna zawiera oznaczenie terminu, w którym powinno nastąpić przystąpienie do umowy ostatecznej.

Umowa przedwstępna odnosi ten skutek, że w przypadku gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy ostatecznej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może dochodzić odszkodowania za szkodę, którą poniosła w związku z faktem, że liczyła na zawarcie umowy. Np. między stronami została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży lokalu użytkowego, strona kupująca poczyniła nakłady na lokal lub dokonała zakupu wyposażenia lokalu, a sprzedający uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży lokalu. Strona kupująca w okresie, w którym sprzedający uchyla się od zawarcia umowy ostatecznej ponosić może szkodę w związku z zakupem wyposażenia i kosztami jego magazynowania. Ponadto w przypadku gdy umowa przedwstępna zadość czyni wymaganiom umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy, strona uprawniona może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.

Przy zawieraniu umów przedwstępnych należy również zwrócić uwagę na obowiązujące terminy i wiążące się z nimi uprawnienia stron.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

W przypadku gdy termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie został oznaczony każda ze stron umowy ma prawo wyznaczyć drugiej stronie termin przystąpienia do umowy przyrzeczonej, przy czym jeżeli obie strony złożyły sobie wzajemnie oświadczenia z wyznaczeniem terminu, strony wiąże termin wyznaczony we wcześniejszym oświadczeniu. Zwrócić przy tym należy uwagę na fakt, iż oświadczenie o wyznaczeniu drugiej stronie terminu może złożyć w okresie roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej.

Innym terminem na który należy zwrócić uwagę jest termin, w którym przedawnieniu ulegają roszczenia strony z tytułu zawartej umowy przedwstępnej. Co do zasady jest termin jednego roku od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona, jednakże w przypadku złożenia w pierwszej kolejności powództwa z żądaniem zawarcia umowy przyrzeczonej oraz oddalenia tego powództwa, termin jednego roku liczony jest od dnia, w którym orzeczenie o oddaleniu powództwa stanie się prawomocne.

Forma umowy rezerwacyjnej i przedwstępnej i skutki jej niezachowania

W kwestii formy obu wskazanych wyżej umów to wskazać należy, że zasadą jest, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości jak i umowa przenosząca prawo własności nieruchomości zawarta powinna być w formie aktu notarialnego, zgodnie z normą prawną wyrażoną w art. 158.

Należy mieć również na uwadze, że w przypadku braku zachowania szczególnej formy Kodeks cywilny przewiduje sankcję nieważności czynności prawnej dokonanej bez zachowania właściwej formy co wynika z art. 78 § 2 Kodeksu cywilnego. W związku z powyższym uznać należy, że w przypadku umowy rezerwacyjnej oraz umowy przedwstępnej forma aktu notarialnego powinna zostać zachowana.

Zwrócić uwagę należy przy tym na fakt, częstego niedochowania formy notarialnej przy zawieraniu umowy rezerwacyjnej. W praktyce właściwa forma nie jest zachowana, ze względów ekonomicznych wynikających z kosztu sporządzenia aktu notarialnego oraz wysokość opłaty rezerwacyjnej.

Co prawda można mieć wątpliwości, czy umowa rezerwacyjna w jej podstawowym kształcie stanowi zobowiązanie do przeniesienia prawa własności, lecz biorąc pod uwagę możliwość zawarcia w dalszej kolejności umowy przedwstępnej oraz umowy ostatecznej, a także zaliczenia dokonanej wpłaty na poczet ceny to w mojej ocenie umowa rezerwacyjna za takie zobowiązanie może być potraktowana.

W przypadku umowy przedwstępnej w ostatnim czasie rzadziej już się zdarza aby forma aktu notarialnego nie była zachowana, chociaż w dalszym ciągu zdarzają się przypadki niezachowania właściwej formy.

Polecamy serwis: Umowy

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(1)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
  • Taja
    2022-07-31 13:00:23
    To jest zagadnienia, z którym warto zwrócić się do doświadczonego notariusza. Osobiście wybieram kancelarię notariusz Cejrowskiej. Nie pozwala mi błądzić, ma ogromną wiedzę:)
    0
QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Wynagrodzenie minimalne 2023 [quiz]
certificate
Jak zdobyć Certyfikat:
  • Czytaj artykuły
  • Rozwiązuj testy
  • Zdobądź certyfikat
1/15
Kiedy będą miały miejsce podwyżki minimalnego wynagrodzenia w 2023 roku?
od 1 stycznia i od 1 lipca
od 1 stycznia i od 1 czerwca
od 1 lutego i od 1 lipca
Następne
Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Renta wdowia 2024 r.: limit dla łączenia emerytur i rent 10 000 zł? Tak w Sejmie. A może lepiej 4000 zł albo 12 000 z? Co popierasz?

Po śmierci małżonka drugi współmałżonek ma mieć prawo do połowy świadczeń "ZUSowskich" zmarłej osoby. Projekt ustawy przewiduje limit około 10 000 zł dla połączonych świadczeń. To dużo, czy mało?

Kontrola na granicy polsko-słowackiej przedłożona do 2 stycznia 2024 r.

Szef MSWiA Paweł Szefernaker przedłużył kontrole na granicy ze Słowacją, tym razem do 2 stycznia, czyli o kolejne 30 dni - wynika z opublikowanego w piątek w Dzienniku Ustaw rozporządzenia MSWiA.

Dzień wolny za 6 stycznia 2024 r. Co trzeba wiedzieć?

Święto Trzech Króli, które obchodzimy 6 stycznia jest jednym z dni ustawowo wolnych od pracy. Warto pamiętać, iż w 2024 r. wypada ono w sobotę.

Kiedy wolne dla uczniów w 2024 r.? Kiedy egzaminy? Kalendarz

Do końca roku kalendarzowego został jeszcze niecały miesiąc. Dla uczniów oznacza to, że za chwilę koniec I semestru. Kiedy wypadają ferie dla poszczególnych województw? Kiedy jeszcze można liczyć na wolne? W które dni odbędą się egzaminy ósmoklasisty, a w które maturalne? 

REKLAMA

Anulowany lot? Linia lotnicza płaci za podróż prywatnym odrzutowcem. 805 tys. koron szwedzkich dla polskiej grupy turystów

Od kilku dni szwedzkie portale internetowe opisują sytuację, w której polska rodzina wraz ze znajomymi utknęła na Svalbardzie (Koło Podbiegunowe) po odwołaniu lotu ze względu na strajk Skandynawskich Linii Lotniczych (SAS). Jak nietrudno się domyślić, na Kole Podbiegunowym trudno o alternatywne połączenie. Przez brak innych innych możliwości, polska rodzina wraz ze znajomymi zdecydowała się wynająć prywatny samolot i tym sposobem wrócić do kraju. Następnie wszczęła standardowe postępowanie reklamacyjne… w wyniku którego otrzymała odszkodowanie w zawrotnej kwocie 1 mln koron!
Szybko okazało się, że wypłata miała być wynikiem “niedopatrzenia” linii lotniczych SAS. Przewoźnik pozwał rodzinę i jej znajomych pozwem wzajemnym, żądając zwrotu pieniędzy. Po zaangażowaniu w sprawę kancelarii RPMS, strony doszły do ugody. W rezultacie polska rodzina może zachować ponad 800 tysięcy koron, czyli równowartość ponad 300 tysięcy złotych. 

Raport: programiści z najwyższymi zarobkami wśród freelancerów

Jednocześnie programiści należą do najbardziej zapracowanych freelancerów, Tak wynika z raportu Useme na temat branż freelancingu w Polsce. Jak przedstawiają się dane dotyczące pozostałych profesji?

Seniorka straciła 50 tys. zł, oszukana metodą na "prokuratora". Wcześniej słyszała o podobnych zdarzeniach, ale sama dała się nabrać

Wszystkie oszczędności i pieniądze pożyczone od znajomych przekazała rzekomemu prokuratorowi 72-letnia mieszkanka woj. świętokrzyskiego. Chociaż słyszała wcześniej o podobnych przypadkach, nie domyśliła się, że to może być oszustwo. 

Kryptowaluty 2024. Przez chęć szybkiego zysku inwestorzy stają się mniej ostrożni i łatwo stają się ofiarami oszustw

Cyberataki przeprowadzane na użytkowników portali społecznościowych takich jak YouTube czy X, a więc dawny Twitter, są wyjątkowo wyrafinowane – zwłaszcza gdy przestępcy koncentrują się na osobach zainteresowanych kryptowalutami. Tu nikt nie chce łowić płotek, a każdy haker liczy na duży łup.

REKLAMA

Świadczenia dla pracowników przed Wigilią 2023. To ostatnia szansa na to, żeby skorzystać z 2000 zł zamiast 1000 zł

Sprawdź jakie świadczenia należą się pracownikom przed Wigilią 2023. Pamiętaj, że jest to ostatnia szansa aby pracownik stracił jak najmniej na podatku dochodowym.

Osoby niepełnosprawne na rynku pracy. Jak wspierać różnorodność?

3 grudnia obchodzimy Międzynarodowy Dzień Osób z Niepełnosprawnościami. Model pracy zdalnej oraz jego powszechne wykorzystanie pozwoliło na zniesienie wielu barier i ograniczeń, co miało niebagatelny wpływ na aktywizację różnych grup zawodowych. Choć pracodawcy w coraz większym stopniu stawiają na różnorodność, wpisując ją nawet w swoje strategie, to jest to nadal obszar z ogromnym potencjałem talentów. Niestety, wiele osób z niepełnosprawnościami wciąż napotyka przeszkody na drodze do rozpoczęcia nowej przygody zawodowej. 

REKLAMA