REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa rezerwacyjna a umowa przedwstępna

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Tomasz Wojciechowski
Tomasz Wojciechowski
Radca prawny
Umowa przedwstępna i rezerwacyjna - czym się różnią? fot. shutterstock
Umowa przedwstępna i rezerwacyjna - czym się różnią? fot. shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Niezależnie od tego czy nabycie nieruchomości następuje na rynku pierwotnym czy wtórnym obowiązują pewne wspólne zasady i elementy na które należy zwrócić uwagę, gdyż w obrocie gospodarczym występują wstępne umowy związane z zakupem nieruchomości tj. umowa rezerwacyjna i umowa przedwstępna. Na co warto zwrócić uwagę? W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na rodzaj i formę zawieranej umowy.

Umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna nie ma swojego szczegółowego uregulowania w przepisach prawa i korzysta z zasady swobody kontraktowania wyrażonej w przepisie art. 3531 Kodeksu cywilnego, a także innych instytucji wskazanych w powyższym akcie. Istotą umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie sprzedającego, w tym dewelopera, że nie zaoferuje danej nieruchomości innemu potencjalnemu kupującemu. Co do zasady wraz zawarciem umowy rezerwacyjnej osoba zainteresowana zakupem nieruchomości dokonuje zapłaty opłaty rezerwacyjnej, często bezzwrotnej w przypadku braku zawarcia umowy rezerwacyjnej lub umowy sprzedaży. Opłata rezerwacyjna stanowi wynagrodzenie dla sprzedającego za wyłączenie z oferty danej nieruchomości. W pozostałym zakresie strony umowy mogą kształtować stosunek prawny według uznania w sposób indywidualny. W związku z brakiem szczegółowego uregulowania umowy rezerwacyjnej, w zakresie jej uregulowań konieczne jest sięgnięcie do przepisów ogólnych Kodeksu cywilnego.

REKLAMA

REKLAMA

Polecamy: Darowizny, testamenty, spadki (PDF)

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna jest uregulowana w przepisie art. 389 i następnych Kodeksu cywilnego. Zgodnie z przepisami umowa przedwstępna powinna zwierać essentialia negoti, czyli przedmiotowo istotne elementy treści czynności prawnej właściwe dla umowy przyrzeczonej. Zasadą jest również, że umowa przedwstępna zawiera oznaczenie terminu, w którym powinno nastąpić przystąpienie do umowy ostatecznej.

Umowa przedwstępna odnosi ten skutek, że w przypadku gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy ostatecznej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może dochodzić odszkodowania za szkodę, którą poniosła w związku z faktem, że liczyła na zawarcie umowy. Np. między stronami została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży lokalu użytkowego, strona kupująca poczyniła nakłady na lokal lub dokonała zakupu wyposażenia lokalu, a sprzedający uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży lokalu. Strona kupująca w okresie, w którym sprzedający uchyla się od zawarcia umowy ostatecznej ponosić może szkodę w związku z zakupem wyposażenia i kosztami jego magazynowania. Ponadto w przypadku gdy umowa przedwstępna zadość czyni wymaganiom umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy, strona uprawniona może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.

REKLAMA

Przy zawieraniu umów przedwstępnych należy również zwrócić uwagę na obowiązujące terminy i wiążące się z nimi uprawnienia stron.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W przypadku gdy termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie został oznaczony każda ze stron umowy ma prawo wyznaczyć drugiej stronie termin przystąpienia do umowy przyrzeczonej, przy czym jeżeli obie strony złożyły sobie wzajemnie oświadczenia z wyznaczeniem terminu, strony wiąże termin wyznaczony we wcześniejszym oświadczeniu. Zwrócić przy tym należy uwagę na fakt, iż oświadczenie o wyznaczeniu drugiej stronie terminu może złożyć w okresie roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej.

Innym terminem na który należy zwrócić uwagę jest termin, w którym przedawnieniu ulegają roszczenia strony z tytułu zawartej umowy przedwstępnej. Co do zasady jest termin jednego roku od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona, jednakże w przypadku złożenia w pierwszej kolejności powództwa z żądaniem zawarcia umowy przyrzeczonej oraz oddalenia tego powództwa, termin jednego roku liczony jest od dnia, w którym orzeczenie o oddaleniu powództwa stanie się prawomocne.

Forma umowy rezerwacyjnej i przedwstępnej i skutki jej niezachowania

W kwestii formy obu wskazanych wyżej umów to wskazać należy, że zasadą jest, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości jak i umowa przenosząca prawo własności nieruchomości zawarta powinna być w formie aktu notarialnego, zgodnie z normą prawną wyrażoną w art. 158.

Należy mieć również na uwadze, że w przypadku braku zachowania szczególnej formy Kodeks cywilny przewiduje sankcję nieważności czynności prawnej dokonanej bez zachowania właściwej formy co wynika z art. 78 § 2 Kodeksu cywilnego. W związku z powyższym uznać należy, że w przypadku umowy rezerwacyjnej oraz umowy przedwstępnej forma aktu notarialnego powinna zostać zachowana.

Zwrócić uwagę należy przy tym na fakt, częstego niedochowania formy notarialnej przy zawieraniu umowy rezerwacyjnej. W praktyce właściwa forma nie jest zachowana, ze względów ekonomicznych wynikających z kosztu sporządzenia aktu notarialnego oraz wysokość opłaty rezerwacyjnej.

Co prawda można mieć wątpliwości, czy umowa rezerwacyjna w jej podstawowym kształcie stanowi zobowiązanie do przeniesienia prawa własności, lecz biorąc pod uwagę możliwość zawarcia w dalszej kolejności umowy przedwstępnej oraz umowy ostatecznej, a także zaliczenia dokonanej wpłaty na poczet ceny to w mojej ocenie umowa rezerwacyjna za takie zobowiązanie może być potraktowana.

W przypadku umowy przedwstępnej w ostatnim czasie rzadziej już się zdarza aby forma aktu notarialnego nie była zachowana, chociaż w dalszym ciągu zdarzają się przypadki niezachowania właściwej formy.

Polecamy serwis: Umowy

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Osoby powyżej 65 roku życia wykluczone przez rząd z najważniejszego świadczenia dla osób niepełnosprawnych – Rada Ministrów przyjęła ustawę, która rozczaruje wielu seniorów

W dniu 28 października br. rząd przyjął projekt ustawy o asystencji osobistej osób z niepełnosprawnościami, który – według informacji przekazanej przez Pełnomocnika Rządu do Spraw Osób Niepełnosprawnych Łukasz Krasonia – czyni zadość wymaganiom Konwencji ONZ o prawach osób niepełnosprawnych. Jednocześnie jednak – całkowicie wyklucza on z zakresu wsparcia (tj. prawa do świadczenia w postaci asystencji osobistej) niepełnosprawnych seniorów, czyli osoby z niepełnosprawnościami powyżej 65 roku życia. Z ww. Konwencji wynika natomiast, że – państwa, będące stronami Konwencji, zobowiązane są do uznania równego prawa wszystkich osób niepełnosprawnych do życia w społeczeństwie, nie wprowadzając żadnego ograniczenia ze względu na wiek osoby niepełnosprawnej.

Okularnicy muszą się mieć na baczności za kierownicą. Za to grozi mandat w wysokości 500 zł! O tym musisz pamiętać

Kierowcy z wadami wzroku powinni zachować szczególną ostrożność. Mimo że jazda w okularach korekcyjnych wydaje się standardowa, w niektórych przypadkach może skutkować mandatem w wysokości nawet 500 zł. Wysokość kary zależy od kodów, które są wpisane w twoim prawie jazdy. Upewnij się, że znasz obowiązujące przepisy, aby uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji.

Nowe zasady nadawania polskiego obywatelstwa w ramach realizacji strategii migracyjnej – co się zmieni?

Propozycje Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji dotyczące zaostrzenia zasad nadawania obywatelstwa polskiego to istotna zmiana w polityce migracyjnej państwa. Kierunek zaproponowany przez resort obejmuje m.in. wprowadzenie testu integracyjnego, obowiązek dobrej znajomości języka polskiego, deklarację lojalności wobec Rzeczypospolitej oraz wydłużenie wymaganego okresu pobytu. Celem rządu jest wzmocnienie znaczenia obywatelstwa jako przywileju, a nie wyłącznie formalnego statusu administracyjnego.

To koniec z mrożeniem cen prądu - Minister Energii wydał jasny komunikat. W 2026 zapłacimy więcej?

Ceny prądu dla odbiorców mają pozostać zamrożone jedynie do końca tego roku, a rząd nie będzie kontynuował programu mrożenia cen prądu. To oznacza, że ceny za energię elektryczną zostaną uwolnione od stycznia 2026 r. Czy to oznacza, że już od stycznia trzeba będzie sięgać głębiej do portfela przy rachunkach za prąd?

REKLAMA

Ranking lokat bankowych [październik 2025 r.] Masowa obniżka oprocentowania oszczędności

W październiku 2025 r. aż 12 banków pogorszyło warunki lokat i rachunków oszczędnościowych. Podobny ruch zaplanował też Minister Finansów ogłaszając od listopada kolejne cięcie oprocentowania detalicznych papierów skarbowych. Na razie napływ oszczędności do banków nie maleje, bo Polacy spodziewając się dalszych cięć stóp procentowych, chcą skorzystać z dotychczasowych ofert - ocenia Bartosz Turek, niezależny analityk rynku finansowego.

D. Tusk o rozsądnym rozważeniu opuszczenia Europejskiej Konwencji Praw Człowieka. Rzecznik rządu prostuje

W wywiadzie dla brytyjskiego dziennika „Sunday Times”, opublikowanym 26 października 2025 r., premier polskiego rządu Donald Tusk zauważył, że istotną częścią problemu migracji jest sztywna i rozszerzająca się interpretacja Europejskiej Konwencji Praw Człowieka. Jak cytował Tuska brytyjski dziennik: jeśli 46 sygnatariuszy konwencji nie może dojść do porozumienia w sprawie jej modyfikacji, to jego zdaniem całkiem rozsądne będzie rozważenie po prostu opuszczenia konwencji”. W dniu 27 października 2025 r. rzecznik rządu Adam Szłapka powiedział Polskiej Agencji Prasowej, że Polska nie miała i nie ma planu wypowiedzenia Europejskiej Konwencji Praw Człowieka.

Przyrost naturalny nadal jest ujemny. Pierwszy krok do poprawy sytuacji to podwyższenie wieku emerytalnego dla bezdzietnych kobiet

Sytuacja demograficzna Polski nadal jest trudna. Przyrost naturalny jest ujemny, liczba osób w wieku produkcyjnym spada, a społeczeństwo się starzej. Co będzie z emeryturami? Pierwsza propozycja to podwyższenie wieku emerytalnego dla bezdzietnych kobiet.

Rząd chce zakazać sprzedaży alkoholu na stacjach benzynowych. Branża alarmuje: to cios w małe firmy

Ministerstwo Zdrowia chce wprowadzić całkowity zakaz sprzedaży alkoholu na stacjach benzynowych. Projekt ustawy podzielił opinię publiczną. Lekarze mówią o konieczności walki z alkoholizmem, a przedsiębiorcy ostrzegają przed stratami i dyskryminacją. Sprawdzamy, co naprawdę oznaczają planowane zmiany i kto na nich straci.

REKLAMA

Bon senioralny już od 2026 r. Nowe świadczenie wyniesie maksymalnie 2150 zł brutto miesięcznie. Kto się załapie?

Rząd kończy prace nad trzema rozwiązaniami, które mają odmienić życie osób starszych w Polsce. Bon senioralny, najem senioralny oraz nowy program dziennych miejsc pobytu to kompleksowy pakiet wsparcia, który ma zapewnić seniorom bezpieczeństwo, lepsze warunki mieszkaniowe i codzienną opiekę. Minister Marzena Okła-Drewnowicz zapowiada, że to początek nowej jakości w polityce senioralnej – opartej na godności, aktywności i realnym wsparciu dla osób starszych oraz ich rodzin.

Karta sportowa to twój benefit? Pamiętaj, że to przychód, a z podatku musisz rozliczyć się sam. Wiele osób o tym zapomina, a to oznacza kłopoty

Karta sportowa to jeden z najbardziej popularnych benefitów, na który można liczyć nawiązując współpracę. Jednak każda uzyskana korzyść ma swoje konsekwencje podatkowe. Korzystający często o tym zapominają i wpadają w kłopoty.

REKLAMA