REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa rezerwacyjna a umowa przedwstępna

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Tomasz Wojciechowski
Tomasz Wojciechowski
Radca prawny
Umowa przedwstępna i rezerwacyjna - czym się różnią? fot. shutterstock
Umowa przedwstępna i rezerwacyjna - czym się różnią? fot. shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Niezależnie od tego czy nabycie nieruchomości następuje na rynku pierwotnym czy wtórnym obowiązują pewne wspólne zasady i elementy na które należy zwrócić uwagę, gdyż w obrocie gospodarczym występują wstępne umowy związane z zakupem nieruchomości tj. umowa rezerwacyjna i umowa przedwstępna. Na co warto zwrócić uwagę? W pierwszej kolejności należy zwrócić uwagę na rodzaj i formę zawieranej umowy.

Umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna nie ma swojego szczegółowego uregulowania w przepisach prawa i korzysta z zasady swobody kontraktowania wyrażonej w przepisie art. 3531 Kodeksu cywilnego, a także innych instytucji wskazanych w powyższym akcie. Istotą umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie sprzedającego, w tym dewelopera, że nie zaoferuje danej nieruchomości innemu potencjalnemu kupującemu. Co do zasady wraz zawarciem umowy rezerwacyjnej osoba zainteresowana zakupem nieruchomości dokonuje zapłaty opłaty rezerwacyjnej, często bezzwrotnej w przypadku braku zawarcia umowy rezerwacyjnej lub umowy sprzedaży. Opłata rezerwacyjna stanowi wynagrodzenie dla sprzedającego za wyłączenie z oferty danej nieruchomości. W pozostałym zakresie strony umowy mogą kształtować stosunek prawny według uznania w sposób indywidualny. W związku z brakiem szczegółowego uregulowania umowy rezerwacyjnej, w zakresie jej uregulowań konieczne jest sięgnięcie do przepisów ogólnych Kodeksu cywilnego.

REKLAMA

Polecamy: Darowizny, testamenty, spadki (PDF)

Umowa przedwstępna

REKLAMA

Umowa przedwstępna jest uregulowana w przepisie art. 389 i następnych Kodeksu cywilnego. Zgodnie z przepisami umowa przedwstępna powinna zwierać essentialia negoti, czyli przedmiotowo istotne elementy treści czynności prawnej właściwe dla umowy przyrzeczonej. Zasadą jest również, że umowa przedwstępna zawiera oznaczenie terminu, w którym powinno nastąpić przystąpienie do umowy ostatecznej.

Umowa przedwstępna odnosi ten skutek, że w przypadku gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy ostatecznej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może dochodzić odszkodowania za szkodę, którą poniosła w związku z faktem, że liczyła na zawarcie umowy. Np. między stronami została zawarta umowa przedwstępna sprzedaży lokalu użytkowego, strona kupująca poczyniła nakłady na lokal lub dokonała zakupu wyposażenia lokalu, a sprzedający uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży lokalu. Strona kupująca w okresie, w którym sprzedający uchyla się od zawarcia umowy ostatecznej ponosić może szkodę w związku z zakupem wyposażenia i kosztami jego magazynowania. Ponadto w przypadku gdy umowa przedwstępna zadość czyni wymaganiom umowy przyrzeczonej, w szczególności co do formy, strona uprawniona może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej.

Przy zawieraniu umów przedwstępnych należy również zwrócić uwagę na obowiązujące terminy i wiążące się z nimi uprawnienia stron.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

W przypadku gdy termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie został oznaczony każda ze stron umowy ma prawo wyznaczyć drugiej stronie termin przystąpienia do umowy przyrzeczonej, przy czym jeżeli obie strony złożyły sobie wzajemnie oświadczenia z wyznaczeniem terminu, strony wiąże termin wyznaczony we wcześniejszym oświadczeniu. Zwrócić przy tym należy uwagę na fakt, iż oświadczenie o wyznaczeniu drugiej stronie terminu może złożyć w okresie roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej.

Innym terminem na który należy zwrócić uwagę jest termin, w którym przedawnieniu ulegają roszczenia strony z tytułu zawartej umowy przedwstępnej. Co do zasady jest termin jednego roku od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona, jednakże w przypadku złożenia w pierwszej kolejności powództwa z żądaniem zawarcia umowy przyrzeczonej oraz oddalenia tego powództwa, termin jednego roku liczony jest od dnia, w którym orzeczenie o oddaleniu powództwa stanie się prawomocne.

Forma umowy rezerwacyjnej i przedwstępnej i skutki jej niezachowania

W kwestii formy obu wskazanych wyżej umów to wskazać należy, że zasadą jest, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości jak i umowa przenosząca prawo własności nieruchomości zawarta powinna być w formie aktu notarialnego, zgodnie z normą prawną wyrażoną w art. 158.

Należy mieć również na uwadze, że w przypadku braku zachowania szczególnej formy Kodeks cywilny przewiduje sankcję nieważności czynności prawnej dokonanej bez zachowania właściwej formy co wynika z art. 78 § 2 Kodeksu cywilnego. W związku z powyższym uznać należy, że w przypadku umowy rezerwacyjnej oraz umowy przedwstępnej forma aktu notarialnego powinna zostać zachowana.

Zwrócić uwagę należy przy tym na fakt, częstego niedochowania formy notarialnej przy zawieraniu umowy rezerwacyjnej. W praktyce właściwa forma nie jest zachowana, ze względów ekonomicznych wynikających z kosztu sporządzenia aktu notarialnego oraz wysokość opłaty rezerwacyjnej.

Co prawda można mieć wątpliwości, czy umowa rezerwacyjna w jej podstawowym kształcie stanowi zobowiązanie do przeniesienia prawa własności, lecz biorąc pod uwagę możliwość zawarcia w dalszej kolejności umowy przedwstępnej oraz umowy ostatecznej, a także zaliczenia dokonanej wpłaty na poczet ceny to w mojej ocenie umowa rezerwacyjna za takie zobowiązanie może być potraktowana.

W przypadku umowy przedwstępnej w ostatnim czasie rzadziej już się zdarza aby forma aktu notarialnego nie była zachowana, chociaż w dalszym ciągu zdarzają się przypadki niezachowania właściwej formy.

Polecamy serwis: Umowy

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Nowe prawo planistyczne 2026: Co oznacza dla właścicieli gruntów rolnych? Ekspert wyjaśnia

Najistotniejszą zmianą wydaje się fakt, iż „dla właścicieli gruntów rolnych tych najlepszych klas bonitacyjnych, położonych poza granicami miast zasadniczo do czasu uchwalenia planu ogólnego nie będzie możliwe uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, a więc i faktyczne odrolnienie nieruchomości.” – mówi Barbara Pancer w wywiadzie z ekspertem INFOR, [Radca prawny, local partner w warszawskiej praktyce nieruchomości kancelarii Greenberg Traurig].

Wielka zmiana w polskiej polityce! Premier Donald Tusk ogłosił nowy rząd: mniej ministrów, więcej odpowiedzialności, nowa jakość zarządzania państwem

„Porządek, bezpieczeństwo i przyszłość” – to trzy filary, które mają kierować nowym gabinetem Donalda Tuska. Premier ogłosił zmniejszenie liczby ministrów konstytucyjnych z 26 do 21, utworzenie nowych superministerstw, powołanie kontrolingu pracy ministrów i całkowicie nowe podejście do energetyki, finansów i relacji międzynarodowych.

Niższa renta: dla jednych tak a dla drugich nie. RPO interweniuje

Niższa renta: dla jednych tak a dla drugich nie. RPO interweniuje - dlaczego? Chodzi o osiemnaste urodziny i rentę rodzinną. Mówi się, że 18-stka to symboliczny próg dorosłości, czas nowych praw, ale też i obowiązków. Chociaż dla większości młodych ludzi to radosny moment, to istnieje jednak grupa, dla której ten dzień, zamiast otwierać nowe możliwości, przynosi pewne bolesne finansowe rozczarowanie. Chodzi o rentę rodzinną, która dla niektórych nie jest już tak wysoka, jak przed ukończeniem 18. roku życia.

Rewolucja technologiczna bez kobiet? Sztuczna inteligencja może pogłębić nierówności

Rewolucja technologiczna bez kobiet? Sztuczna inteligencja może pogłębić nierówności, chociaż sektor sztucznej inteligencji woła o nowych specjalistów, ale kobiet wciąż jest w nim jak na lekarstwo. Choć to one częściej niż mężczyźni kończą studia wyższe, rzadziej wybierają karierę w branży technologicznej. Jaki będzie miało to wpływ na sytuację kobiet na rynku pracy?

REKLAMA

Koniec z ulgami na dzieci. Rodzice lawinowo tracą wsparcie: paradoksalnie za sprawą dzieci i wzrostu płac

Koniec z ulgami na dzieci. Rodzice lawinowo tracą wsparcie: paradoksalnie za sprawą dzieci i wzrostu płac. Jak to możliwe? A no tak, że dzieci często dorabiają w wakacje a ich zarobki mają wpływ na sytuację finansową rodziców i przekroczenie pewnych progów podatkowych, które wpływają na utratę różnych ulg.

Rekonstrukcja rządu. 23 lipca 2025 r. premier przedstawi nową Radę Ministrów

Premier ogłosi skład nowej Rady Ministrów w środę o godz. 10:00. Zgodnie z deklaracjami rządu celem rekonstrukcji ma być efektywniejsza i skuteczniejsza praca Rady Ministrów.

Hołownia chce badać posłów alkomatem. Projekt ustawy po incydentach w Sejmie

Marszałek Sejmu Szymon Hołownia przygotował projekt ustawy, który umożliwi marszałkowi zlecenie badania alkomatem posła podejrzewanego o nietrzeźwość w czasie obrad. "Kończymy tolerowanie pijanych posłów" – zapowiedział. Projekt ma być odpowiedzią na incydenty, do których dochodziło już kilkukrotnie.

Jak wspierać naukę i zaangażowanie pracowników?

Dla 70 proc. pracowników z pokolenia Z cotygodniowe zdobywanie nowych umiejętności jest jednym z podstawowych oczekiwań wobec pracodawcy. Młode pokolenie coraz częściej poszukuje w pracy sensu, wyzwań i realnych możliwości rozwoju. Dlatego firmy oferują coraz więcej różnorodnych inicjatyw wspierających naukę i zaangażowanie.

REKLAMA

Szybciej, łatwiej, taniej: rozwód pozasądowy. Opinia RPO do projektu

Szybciej, łatwiej, taniej: rozwody pozasądowe. Być może tak - jest projekt, a RPO właśnie wydał o nim opinię. Główne założenie jest takie, że ma dojść do stworzenia alternatywnej, szybszej i mniej sformalizowanej ścieżki do rozwiązania małżeństwa, omijającej sale sądowe. Ma to być odpowiedź na potrzeby tych par, które rozstają się w pełnej zgodzie i nie chcą przechodzić przez często długotrwały i stresujący proces sądowy. A wszystko to za sprawą projektu ustawy o zmianie ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy oraz niektórych innych ustaw (nr UDER24, wersja z 17 czerwca 2025 r.).

Od 1 września przedszkola będą otwarte do 20:00. Pierwsze takie rozwiązanie w Polsce

To dobra wiadomość dla rodziców pracujących na zmiany albo wracających późno z pracy. Od 1 września miejskie przedszkola w Sosnowcu będą czynne aż do godziny 20:00 – zapowiada Damian Żurawski, przewodniczący Komisji Oświaty w Urzędzie Miejskim w Sosnowcu.

REKLAMA