REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna: Jakie są różnice i ryzyka prawne?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Umowa deweloperska a przedwstępna: Na co uważać przy zakupie mieszkania? Podstawowe różnice i ryzyka prawne
ShutterStock

REKLAMA

REKLAMA

Planujesz zakup mieszkania i stoisz przed wyborem odpowiedniej umowy? Umowa deweloperska i przedwstępna różnią się zakresem ochrony prawnej, obowiązkami stron oraz konsekwencjami w przypadku odstąpienia. Dowiedz się, jakie zapisy są kluczowe, by uniknąć ryzyka i zabezpieczyć swoje interesy.

Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji życiowych, wymagająca nie tylko starannego wyboru nieruchomości, ale także dokładnej analizy umowy. Na rynku pierwotnym kluczową rolę odgrywa umowa deweloperska, która określa zasady zakupu lokalu w trakcie budowy. Z kolei na rynku wtórnym strony często zawierają umowę przedwstępną, regulującą przyszłą sprzedaż gotowego mieszkania. Oba dokumenty mają istotne konsekwencje prawne i finansowe, dlatego warto zwrócić uwagę na ich treść, formę oraz mechanizmy zabezpieczające interesy kupującego. Sprawdź, czym się różnią i na co szczególnie uważać przed podpisaniem.

REKLAMA

Co to jest umowa deweloperska? Na co zwrócić uwagę?

REKLAMA

Umowa deweloperska to dokument, który reguluje zasady transakcji sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego będącego w trakcie budowy bądź planowanego. Musi być zawarta w formie aktu notarialnego, co zapewnia nabywcy bezpieczeństwo. Nierzadko przewiduje różne etapy płatności, w zależności od postępu prac budowlanych. Kluczowym elementem umowy jest termin oddania nieruchomości i przeniesienia własności lokalu.

– Kupujący powinien zwrócić uwagę na wysokość zaliczek i terminy wpłaty, a także na zapisy dotyczące kar umownych za opóźnienia w realizacji inwestycji. Umowa powinna zawierać zasady dotyczące odbioru lokalu, w tym zgłaszania ewentualnych uwag – wylicza Artur Smoleń z wrocławskiego oddziału firmy PROFIT Development.

Na czym polega umowa przedwstępna? Ważne aspekty zakupu mieszkania z drugiej ręki

Umowa przedwstępna dotycząca lokali na rynku wtórnym jest regulowana kodeksem cywilnym i dotyczy co do zasady zakupu nieruchomości, która już istnieje i była wcześniej użytkowana. Umowa przedwstępna może być zawarta zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego, przy czym większe bezpieczeństwo dla stron zapewnia ta druga opcja.

REKLAMA

Nabywca powinien dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości, w tym wszelkie wpisy w księdze wieczystej (w szczególności obciążenia hipoteczne oraz służebności). Warto również zweryfikować, czy sprzedający jest jedynym właścicielem, a także upewnić się, że ma on prawo do sprzedaży nieruchomości oraz że nie istnieją w tym względzie żadne przeszkody prawne lub ograniczenia.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W umowie sprzedaży z drugiej ręki cena jest zazwyczaj ustalana na podstawie negocjacji pomiędzy stronami. Nabywca powinien zwrócić uwagę na sposób płatności oraz ewentualne zaliczki.

W przeciwieństwie do umowy deweloperskiej, nabywca powinien w tym przypadku samodzielnie ocenić stan techniczny mieszkania przed zakupem. Warto zainwestować w profesjonalną inspekcję techniczną nieruchomości, by uniknąć późniejszych problemów wynikających z ujawnienia się niedostrzeżonych wad.

Ważne

Nabywca musi dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości, w tym obciążenia hipoteczne oraz prawo sprzedającego do jej sprzedaży. Dodatkowo, przed zakupem mieszkania z rynku wtórnego, warto zainwestować w profesjonalną inspekcję techniczną, by uniknąć ukrytych wad.

Jest większa transparentność i bezpieczeństwo przy zakupie od dewelopera

Porównując oba rodzaje umów, trzeba podkreślić, że zakup nieruchomości od dewelopera jest bardziej bezpieczny, ponieważ przepisy nakładają na niego określone obowiązki informacyjne, a umowy są bardziej jednolite i ustandaryzowane. W dodatku nabywca może sprawdzić firmę w Krajowym Rejestrze Sądowym, dowiedzieć się, czy ma płynność finansową, ocenić jej poprzednie inwestycje i zweryfikować opinie w sieci. O stosowaniu dobrych praktyk świadczy też przynależność dewelopera do organizacji branżowych. Największą w kraju jest Polski Związek Firm Deweloperskich.

– Co ważne, przed zawarciem umowy deweloperskiej sprzedający powinien doręczyć osobie zainteresowanej prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Dokument ten zawiera informacje o sytuacji finansowej dewelopera, jego doświadczeniu, szczegółach inwestycji oraz jej sąsiedztwa, a także wiele innych wymaganych prawnie danych. Wszystko po to, by zapewnić bezpieczeństwo nabywcy – dodaje Artur Smoleń.

Pamiętaj, że jako potencjalny nabywca masz prawo zażądać od dewelopera udostępnienia odpisu z księgi wieczystej nieruchomości, kopii pozwolenia na budowę, sprawozdania finansowego czy projektu budowlanego. W przypadku zakupu mieszkania z drugiej ręki o wiele trudniej zweryfikować wiarygodność i rzetelność sprzedającego.

Ważne

Zakup nieruchomości od dewelopera jest bezpieczniejszy, ponieważ deweloperzy są zobowiązani do dostarczenia szczegółowych informacji o inwestycji, a nabywca ma dostęp do publicznych rejestrów, takich jak Krajowy Rejestr Sądowy. Dodatkowo, przed zawarciem umowy deweloperskiej, kupujący ma prawo zażądać dokumentów potwierdzających legalność inwestycji, co znacząco minimalizuje ryzyko.

Świadomy wybór i minimalizacja ryzyka przy zakupie mieszkania

Niezależnie od tego, czy kupujesz mieszkanie od dewelopera, czy z rynku wtórnego, pamiętaj, że ważne jest dokładne zapoznanie się z projektem umowy. Warto rozważyć także konsultację z prawnikiem specjalizującym się w tej dziedzinie. Niewątpliwie w przypadku umowy deweloperskiej formalności są bardziej przejrzyste, standaryzowane, a do tego masz łatwiejszy dostęp do informacji pozwalających realnie ocenić mieszkanie, które cię interesuje, co sprzyja minimalizowaniu ryzyka potencjalnych problemów i daje większą pewność co do jakości oraz stanu nabywanego „M”.

Na korzyść zakupu mieszkania z rynku pierwotnego przemawia również aktualna sytuacja na rynku nieruchomości. Deweloperzy sukcesywnie poszerzają swoją ofertę, wybór atrakcyjnych mieszkań jest spory, ceny utrzymują się na stabilnym poziomie, a w ramach wielu inwestycji proponowane są atrakcyjne rabaty lub korzystne systemy płatności.

Na co zwrócić uwagę przed zakupem mieszkania? Podsumowanie

Zakup mieszkania wiąże się z koniecznością podpisania odpowiedniej umowy, której treść ma istotne znaczenie dla bezpieczeństwa transakcji. W zależności od rodzaju nieruchomości – z rynku pierwotnego lub wtórnego – stosuje się inne rodzaje umów, z których każda niesie określone konsekwencje prawne.

Najważniejsze kwestie, na które należy zwrócić uwagę:

  • umowa deweloperska – wymaga aktu notarialnego, daje większe zabezpieczenie prawne, a deweloper ma obowiązek dostarczyć szczegółowe informacje o inwestycji;
  • umowa przedwstępna – może być zawarta w formie pisemnej lub notarialnej, warto dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości oraz jej historię;
  • bezpieczeństwo transakcji – zakup od dewelopera jest bardziej uregulowany przepisami prawa, natomiast na rynku wtórnym kluczowa jest weryfikacja sprzedającego.

Podjęcie świadomej decyzji wymaga nie tylko znajomości przepisów, ale także dokładnej analizy zapisów umowy. Niezależnie od wyboru warto skonsultować się z prawnikiem, który pomoże uniknąć ewentualnych problemów. Zakup mieszkania to duża inwestycja, dlatego warto zadbać o każdy szczegół, aby w przyszłości uniknąć nieprzewidzianych komplikacji.

Tabela porównawcza: Umowa deweloperska vs. umowa przedwstępna

Tabela podsumowuje podstawowe różnice między zakupem mieszkania od dewelopera a zakupem z rynku wtórnego, wskazując na aspekty formalne, bezpieczeństwo i ryzyko transakcji. Oto porównanie umowy deweloperskiej z umową przedwstępną.

CechaUmowa deweloperska (rynek pierwotny)Umowa przedwstępna (rynek wtórny)
Forma prawna

Akt notarialny – obowiązkowy

Może być pisemna lub notarialna

Bezpieczeństwo prawne

Wysokie – regulowane ustawą

Zależne od formy i zapisów umowy

Obiekt zakupu

Mieszkanie w trakcie budowy lub planowane

Gotowe, wcześniej użytkowane mieszkanie

Zaliczki i płatności

Płatność w transzach, zgodnie z harmonogramem budowy

Cena i zaliczki ustalane w negocjacjach

Możliwość odstąpienia

Tak, w określonych przypadkach (np. zmiana warunków umowy przez dewelopera)

Tak, ale może wymagać zwrotu zadatku lub odszkodowania

Weryfikacja sprzedającego

Możliwość sprawdzenia dewelopera w KRS, jego sytuacji finansowej i opinii

Konieczność sprawdzenia księgi wieczystej, hipoteki, zadłużeń

Zakres regulacji prawnej

Ustawa deweloperska określa prawa i obowiązki

Regulowana kodeksem cywilnym

Dodatkowe dokumenty

Prospekt informacyjny, pozwolenie na budowę, projekt budowlany

Odpis księgi wieczystej, akt własności, brak zaległości w opłatach

Ryzyko zakupu

Niższe – standardowe procedury i obowiązki informacyjne

Wyższe – zależne od rzetelności sprzedającego

Stan techniczny

Nowe mieszkanie, gwarancja dewelopera

Konieczna dokładna inspekcja techniczna

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Etykieta komunikacji mailowej w biznesie

W dobie cyfrowego obiegu informacji, wiadomość e-mail stała się jednym z najważniejszych narzędzi komunikacji w biznesie. To, jak piszemy i wysyłamy wiadomości, świadczy nie tylko o naszym profesjonalizmie, ale też o szacunku do odbiorcy. Niniejszy tekst przybliża zasady etykiety mailowej, które pomagają budować wiarygodność i pozytywny wizerunek w relacjach zawodowych.

Pożyczkę zaciągnął oszust, na Twoje skradzione dane? To nic – sąd wyda nakaz zapłaty, a komornik ją od Ciebie wyegzekwuje (łącznie z odsetkami i kosztami sądowymi). Tak orzekają polskie sądy [prawomocny wyrok]

Oszust zaciągnął pożyczkę na wyłudzone od kobiety dane osobowe, w następstwie czego – sąd wydał nakaz zapłaty, w którym zobowiązał ją do jej zwrotu (wraz z odsetkami i kosztami sądowymi), a komornik nakaz ten „wykonał” doprowadzając do wyegzekwowania należności od ofiary przestępstwa. Wyrok jest prawomocny (i wszystkie postanowienia sądu, które odrzucają „próby” obrony kobiety przed jego wykonaniem również), nie zgodził się z nim jedynie Rzecznik Praw Obywatelskich (RPO).

Pilotaż skróconego czasu pracy. Już wkrótce poznamy szczegóły

W Polsce rusza pierwszy w Europie Środkowo-Wschodniej ogólnokrajowy pilotaż skróconego czasu pracy. Już wkrótce poznamy szczegóły programu, który ma na celu poprawę dobrostanu pracowników przy jednoczesnym utrzymaniu efektywności pracy i poziomu wynagrodzeń. Inicjatywa budzi duże zainteresowanie zarówno wśród pracodawców, jak i ekspertów rynku pracy.

Komunikat PKW: Nieprawidłowości w maksymalnie 10 komisjach; będzie sprawozdanie z wyborów prezydenckich

Państwowa Komisja Wyborcza przygotowuje obecnie sprawozdanie analizując m.in. informacje przekazywane przez okręgowe komisje wyborcze - podała 10 czerwca PKW w komunikacie. Szef PKW Sylwester Marciniak powiedział mediom, że sygnały o możliwych nieprawidłowościach dotyczą nie więcej niż 10 komisji, co na tym etapie nie powinno mieć wpływu na wynik wyborów.

REKLAMA

Sondaż zaufania: Jest zupełnie nowy lider, już nie Rafał Trzaskowski

W najnowszym sondażu zaufania Rafał Trzaskowski traci pozycję lidera. Zastępuje go były prezydent Aleksander Kwaśniewski, który debiutuje w zestawieniu. Wzrosty notują Sławomir Mentzen i Karol Nawrocki, a Donald Tusk i Jarosław Kaczyński tracą poparcie społeczne.

Nie dla teściów 7000 zł zasiłku pogrzebowego. Prezydent RP podpisał ustawę

Wreszcie! Wreszcie, po tylu latach jest ustawa podwyższająca kwotę zasiłku pogrzebowego z 4 000 zł do 7 000 zł, takie kwoty nie są jednak przewidziane dla każdego. Ustawa z dnia 9 maja 2025 r. o zmianie ustawy o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych oraz niektórych innych ustaw, podpisana przez Prezydenta w dniu 30 maja 2025 r - przewiduje szereg wyjątków i zastrzeżeń!

Już postanowione. Od lipca praca tylko przez cztery dni w tygodniu. Będzie 35-godzinny tydzień pracy

Przemęczeni zestresowani... Polacy dołączyli do czołówki najbardziej zapracowanych narodów w Europie. To zdanie potwierdzają dane Eurostatu. Tak jak my harują też Grecy i Rumuni. Czy będziemy pracować mniej? Na razie resort rodziny, pracy i polityki społecznej deklaruje, że do końca tej kadencji rządu czyli do 2027, zostaną w naszym kraju wdrożone przepisy skracające czas pracy. Są jednak tacy, którzy na ustawowe rozwiązania nie czekają i rewolucyjne zmiany wprowadzają sami.

Specustawa niekorzystna dla wcześniejszych emerytów - pozorne wykonanie wyroku TK z 4 czerwca 2024 r. Adwokat: zadowolone będą tylko osoby nieobjęte tymi przepisami

Po opublikowaniu w dniu 3 marca 2025 r. założeń projektu ustawy o ustalaniu wysokości emerytur z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych dla osób, które do 6 czerwca 2012 r. przeszły na emerytury wcześniejsze na stronach Rządowego Centrum Legislacji ukazał się długo oczekiwany projekt tej ustawy datowany na 4 czerwca 2025 r.

REKLAMA

Pozew o zachowek. Co powinien zawierać i gdzie złożyć dokumenty?

Jak napisać pozew o zachowek, by uniknąć błędów, które mogą spowolnić lub utrudnić dochodzenie należności? To ważne informacje dla osób, które zostały pominięte w testamencie lub otrzymały mniej niż im się należało.

Prezydent Andrzej Duda podpisał ważną ustawę. Prosiła go o to ministra z rządu Tuska

Prezydent Andrej Duda podpisał ustawę o jawności cen mieszkań, po wcześniejszym spotkaniu z minister Katarzyną Pełczyńską–Nałęcz. Nowe regulacje nakładają na deweloperów obowiązek prowadzenia stron internetowych, na których podawane mają być ceny mieszkań od początku sprzedaży do jej zakończenia.

REKLAMA