REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna: Jakie są różnice i ryzyka prawne?

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Umowa deweloperska a przedwstępna: Na co uważać przy zakupie mieszkania? Podstawowe różnice i ryzyka prawne
ShutterStock

REKLAMA

REKLAMA

Planujesz zakup mieszkania i stoisz przed wyborem odpowiedniej umowy? Umowa deweloperska i przedwstępna różnią się zakresem ochrony prawnej, obowiązkami stron oraz konsekwencjami w przypadku odstąpienia. Dowiedz się, jakie zapisy są kluczowe, by uniknąć ryzyka i zabezpieczyć swoje interesy.

Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji życiowych, wymagająca nie tylko starannego wyboru nieruchomości, ale także dokładnej analizy umowy. Na rynku pierwotnym kluczową rolę odgrywa umowa deweloperska, która określa zasady zakupu lokalu w trakcie budowy. Z kolei na rynku wtórnym strony często zawierają umowę przedwstępną, regulującą przyszłą sprzedaż gotowego mieszkania. Oba dokumenty mają istotne konsekwencje prawne i finansowe, dlatego warto zwrócić uwagę na ich treść, formę oraz mechanizmy zabezpieczające interesy kupującego. Sprawdź, czym się różnią i na co szczególnie uważać przed podpisaniem.

REKLAMA

Co to jest umowa deweloperska? Na co zwrócić uwagę?

REKLAMA

Umowa deweloperska to dokument, który reguluje zasady transakcji sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego będącego w trakcie budowy bądź planowanego. Musi być zawarta w formie aktu notarialnego, co zapewnia nabywcy bezpieczeństwo. Nierzadko przewiduje różne etapy płatności, w zależności od postępu prac budowlanych. Kluczowym elementem umowy jest termin oddania nieruchomości i przeniesienia własności lokalu.

– Kupujący powinien zwrócić uwagę na wysokość zaliczek i terminy wpłaty, a także na zapisy dotyczące kar umownych za opóźnienia w realizacji inwestycji. Umowa powinna zawierać zasady dotyczące odbioru lokalu, w tym zgłaszania ewentualnych uwag – wylicza Artur Smoleń z wrocławskiego oddziału firmy PROFIT Development.

Na czym polega umowa przedwstępna? Ważne aspekty zakupu mieszkania z drugiej ręki

Umowa przedwstępna dotycząca lokali na rynku wtórnym jest regulowana kodeksem cywilnym i dotyczy co do zasady zakupu nieruchomości, która już istnieje i była wcześniej użytkowana. Umowa przedwstępna może być zawarta zarówno w formie pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego, przy czym większe bezpieczeństwo dla stron zapewnia ta druga opcja.

REKLAMA

Nabywca powinien dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości, w tym wszelkie wpisy w księdze wieczystej (w szczególności obciążenia hipoteczne oraz służebności). Warto również zweryfikować, czy sprzedający jest jedynym właścicielem, a także upewnić się, że ma on prawo do sprzedaży nieruchomości oraz że nie istnieją w tym względzie żadne przeszkody prawne lub ograniczenia.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

W umowie sprzedaży z drugiej ręki cena jest zazwyczaj ustalana na podstawie negocjacji pomiędzy stronami. Nabywca powinien zwrócić uwagę na sposób płatności oraz ewentualne zaliczki.

W przeciwieństwie do umowy deweloperskiej, nabywca powinien w tym przypadku samodzielnie ocenić stan techniczny mieszkania przed zakupem. Warto zainwestować w profesjonalną inspekcję techniczną nieruchomości, by uniknąć późniejszych problemów wynikających z ujawnienia się niedostrzeżonych wad.

Ważne

Nabywca musi dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości, w tym obciążenia hipoteczne oraz prawo sprzedającego do jej sprzedaży. Dodatkowo, przed zakupem mieszkania z rynku wtórnego, warto zainwestować w profesjonalną inspekcję techniczną, by uniknąć ukrytych wad.

Jest większa transparentność i bezpieczeństwo przy zakupie od dewelopera

Porównując oba rodzaje umów, trzeba podkreślić, że zakup nieruchomości od dewelopera jest bardziej bezpieczny, ponieważ przepisy nakładają na niego określone obowiązki informacyjne, a umowy są bardziej jednolite i ustandaryzowane. W dodatku nabywca może sprawdzić firmę w Krajowym Rejestrze Sądowym, dowiedzieć się, czy ma płynność finansową, ocenić jej poprzednie inwestycje i zweryfikować opinie w sieci. O stosowaniu dobrych praktyk świadczy też przynależność dewelopera do organizacji branżowych. Największą w kraju jest Polski Związek Firm Deweloperskich.

– Co ważne, przed zawarciem umowy deweloperskiej sprzedający powinien doręczyć osobie zainteresowanej prospekt informacyjny wraz z załącznikami. Dokument ten zawiera informacje o sytuacji finansowej dewelopera, jego doświadczeniu, szczegółach inwestycji oraz jej sąsiedztwa, a także wiele innych wymaganych prawnie danych. Wszystko po to, by zapewnić bezpieczeństwo nabywcy – dodaje Artur Smoleń.

Pamiętaj, że jako potencjalny nabywca masz prawo zażądać od dewelopera udostępnienia odpisu z księgi wieczystej nieruchomości, kopii pozwolenia na budowę, sprawozdania finansowego czy projektu budowlanego. W przypadku zakupu mieszkania z drugiej ręki o wiele trudniej zweryfikować wiarygodność i rzetelność sprzedającego.

Ważne

Zakup nieruchomości od dewelopera jest bezpieczniejszy, ponieważ deweloperzy są zobowiązani do dostarczenia szczegółowych informacji o inwestycji, a nabywca ma dostęp do publicznych rejestrów, takich jak Krajowy Rejestr Sądowy. Dodatkowo, przed zawarciem umowy deweloperskiej, kupujący ma prawo zażądać dokumentów potwierdzających legalność inwestycji, co znacząco minimalizuje ryzyko.

Świadomy wybór i minimalizacja ryzyka przy zakupie mieszkania

Niezależnie od tego, czy kupujesz mieszkanie od dewelopera, czy z rynku wtórnego, pamiętaj, że ważne jest dokładne zapoznanie się z projektem umowy. Warto rozważyć także konsultację z prawnikiem specjalizującym się w tej dziedzinie. Niewątpliwie w przypadku umowy deweloperskiej formalności są bardziej przejrzyste, standaryzowane, a do tego masz łatwiejszy dostęp do informacji pozwalających realnie ocenić mieszkanie, które cię interesuje, co sprzyja minimalizowaniu ryzyka potencjalnych problemów i daje większą pewność co do jakości oraz stanu nabywanego „M”.

Na korzyść zakupu mieszkania z rynku pierwotnego przemawia również aktualna sytuacja na rynku nieruchomości. Deweloperzy sukcesywnie poszerzają swoją ofertę, wybór atrakcyjnych mieszkań jest spory, ceny utrzymują się na stabilnym poziomie, a w ramach wielu inwestycji proponowane są atrakcyjne rabaty lub korzystne systemy płatności.

Na co zwrócić uwagę przed zakupem mieszkania? Podsumowanie

Zakup mieszkania wiąże się z koniecznością podpisania odpowiedniej umowy, której treść ma istotne znaczenie dla bezpieczeństwa transakcji. W zależności od rodzaju nieruchomości – z rynku pierwotnego lub wtórnego – stosuje się inne rodzaje umów, z których każda niesie określone konsekwencje prawne.

Najważniejsze kwestie, na które należy zwrócić uwagę:

  • umowa deweloperska – wymaga aktu notarialnego, daje większe zabezpieczenie prawne, a deweloper ma obowiązek dostarczyć szczegółowe informacje o inwestycji;
  • umowa przedwstępna – może być zawarta w formie pisemnej lub notarialnej, warto dokładnie sprawdzić stan prawny nieruchomości oraz jej historię;
  • bezpieczeństwo transakcji – zakup od dewelopera jest bardziej uregulowany przepisami prawa, natomiast na rynku wtórnym kluczowa jest weryfikacja sprzedającego.

Podjęcie świadomej decyzji wymaga nie tylko znajomości przepisów, ale także dokładnej analizy zapisów umowy. Niezależnie od wyboru warto skonsultować się z prawnikiem, który pomoże uniknąć ewentualnych problemów. Zakup mieszkania to duża inwestycja, dlatego warto zadbać o każdy szczegół, aby w przyszłości uniknąć nieprzewidzianych komplikacji.

Tabela porównawcza: Umowa deweloperska vs. umowa przedwstępna

Tabela podsumowuje podstawowe różnice między zakupem mieszkania od dewelopera a zakupem z rynku wtórnego, wskazując na aspekty formalne, bezpieczeństwo i ryzyko transakcji. Oto porównanie umowy deweloperskiej z umową przedwstępną.

CechaUmowa deweloperska (rynek pierwotny)Umowa przedwstępna (rynek wtórny)
Forma prawna

Akt notarialny – obowiązkowy

Może być pisemna lub notarialna

Bezpieczeństwo prawne

Wysokie – regulowane ustawą

Zależne od formy i zapisów umowy

Obiekt zakupu

Mieszkanie w trakcie budowy lub planowane

Gotowe, wcześniej użytkowane mieszkanie

Zaliczki i płatności

Płatność w transzach, zgodnie z harmonogramem budowy

Cena i zaliczki ustalane w negocjacjach

Możliwość odstąpienia

Tak, w określonych przypadkach (np. zmiana warunków umowy przez dewelopera)

Tak, ale może wymagać zwrotu zadatku lub odszkodowania

Weryfikacja sprzedającego

Możliwość sprawdzenia dewelopera w KRS, jego sytuacji finansowej i opinii

Konieczność sprawdzenia księgi wieczystej, hipoteki, zadłużeń

Zakres regulacji prawnej

Ustawa deweloperska określa prawa i obowiązki

Regulowana kodeksem cywilnym

Dodatkowe dokumenty

Prospekt informacyjny, pozwolenie na budowę, projekt budowlany

Odpis księgi wieczystej, akt własności, brak zaległości w opłatach

Ryzyko zakupu

Niższe – standardowe procedury i obowiązki informacyjne

Wyższe – zależne od rzetelności sprzedającego

Stan techniczny

Nowe mieszkanie, gwarancja dewelopera

Konieczna dokładna inspekcja techniczna

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
ZUS: Po nowelizacji mundurowi będą dalej informować o swoich finansach. Zwykły emeryt albo rencista już nie

Warunkiem łączenia wcześniejszej emerytury albo renty z dochodami z pracy jest nieosiąganie zbyt wysokich limitów dochodów z pracy. Do tej pory co roku trzeba było o kwotach przychodów informować ZUS. W ramach deregulacji zniknie obowiązek zawiadamiania przez emeryta lub rencistę ZUS (jako organu rentowego) o wysokości osiąganego przychodu. Nie jest to już potrzebne bo ZUS sam sobie te informacje sprawdzi. Obowiązek informowania ZUS o przychodach dotyczy tylko dwóch przypadków - 1) mundurowi, którzy pobierają uposażenie oraz 2) osoby, które osiągają przychody za granicą.

Bon leczniczy zamiast 13. i 14. emerytury: czy to koniec z dodatkowymi pieniędzmi? Nowy pomysł na wsparcie seniorów

Nie da się ukryć, że seniorzy przyzwyczaili się już do otrzymywania dodatkowego wsparcia finansowego w postaci 13. i 14. emerytury. Świadczenia te okazały się wręcz stałym elementem polityki senioralnej, w ramach szeroko rozbudowanej polityki społecznej w Polsce. Dla wielu seniorów rzeczywiście jest to realne wsparcie finansowe, które pomaga niekiedy związać koniec z końcem. Odebranie tych kilku tysięcy to byłby cios dla tych osób. Jednak coraz częściej pojawiają się głosy, że jednorazowe dodatki nie rozwiązują systemowych problemów osób starszych – zwłaszcza w obszarze zdrowia. Czy zamiast gotówki lepszym rozwiązaniem byłby zatem bon leczniczy? Przyjrzyjmy się tej propozycji i ocenimy jej skutki.

Duże pieniądze na modernizację budynku i kanalizację: rusza nowy program

Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej ogłosił nabór wniosków w nowym programie – do rozdysponowania dla beneficjentów jest aż 1,3 mld zł. Program będzie dostępny wyłącznie w czterech województwach.

Renta wdowia od 1 lipca 2025 – ZUS gotowy do wypłat. Sprawdź, czy masz prawo do świadczenia

Od 1 lipca 2025 roku Zakład Ubezpieczeń Społecznych rozpocznie wypłatę renty wdowiej. Dotychczas do ZUS wpłynęło prawie milion wniosków. Łącznie, do wszystkich uprawnionych instytucji wpłynęło ponad 1 mln 64 tys. 414 wniosków o rentę wdowią. Sprawdź, komu przysługuje świadczenie, jakie są warunki i jak wygląda procedura.

REKLAMA

WSA: Nowa klasyfikacja chorób dla spraw w MOPS jeszcze nie obowiązuje. A urzędnicy ją stosują

Sądy pilnują, aby MOPS i SKO nie powoływały się na IDC-11. Ta klasyfikacja chorób jeszcze nie obowiązuje. Trwają prace nad jej wdrożeniem. Mówi się o 2026 r.

WSA: urzędnicy w MOPS nie mogą polemizować z zaświadczeniem od lekarza. Nie mogą podważać stopnia lekkiego, umiarkowanego i znacznego [orzeczenie o niepełnosprawności]

To duży problem w praktyce korzystania z usług i świadczeń z MOPS. Urzędnicy samowolnie kwestionują treść nie tylko orzeczenia o niepełnosprawności, ale także zaświadczenia lekarskie. Ten sam zarzut dotyczy także SKO kontrolujących decyzje MOPS.

Niegodny czy wydziedziczony? Prawo spadkowe po zmianach

Uznanie za niegodnego dziedziczenia i wydziedziczenie mają podobne skutki i zdarza się, że są mylone. Trzeba jednak wiedzieć, iż to odmienne instytucje prawa spadkowego. Czym się różnią? Jakie są aktualne przepisy?

Wyrok: świadczenia z MOPS na podstawie zaświadczenia lekarza, ale bez orzeczenia o niepełnosprawności [wyrok WSA z 4 czerwca 2025 r.]

Zarówno przedszkola, szkoły i NFZ nie mają możliwości zapewnienia np. działań rehabilitacyjnych i edukacyjnych w wymiarze, którego potrzebuje dziecko chore np. na autyzm. Więc do MOPS trafiają wnioski rodziców, których dzieci powinny otrzymać wsparcie ze szkół albo medycznych placówek publicznych wspomagających dzieci w trudnej sytuacji zdrowotnej. Niewydolny system edukacji i system zdrowia powoduje, że dziecko wymagające np. 40 h godzin pracy ze specjalistą otrzymuje tych godzin 4. Co robią rodzice nie mający pieniędzy na opłacenie prywatnych usług specjalistów z wymiarze 36 h? Idą do MOPS. I szukają pomocy. Np. wybierając ścieżkę „MOPS i usługi opiekuńcze”. W artykule przykład matki, która próbowała taką pomoc z MOPS otrzymać dla dzieci w których zdiagnozowano autyzm (kod F84.0) nadpobudliwość ruchową z deficytem uwagi (F90).

REKLAMA

Podwyżki. Z 27,30 zł zł na 30,50 zł. Tym razem abonament RTV. 10% rabatu to 329,40 zł. Abonament miał być zlikwidowany

Abonament RTV w 2026 r. wyniesie 9,50 zł miesięcznie w wypadku odbiornika radiowego oraz 30,50 zł w wypadku odbiornika radiowego i telewizyjnego. abonamentu z 10 proc. zniżką za opłaty wnoszone z góry za cały 2026 r. sięgnie 102,60 zł za odbiornik radiowy i 329,40 zł za odbiornik radiowy i telewizyjny.

Zasiłek pielęgnacyjny dla 1 mln Polaków w rządowym dryfie. Zapowiedź problemów dla stopnia umiarkowanego

Dryf wynika z inflacji, która "zżera" dodatek pielęgnacyjny. I to od 2019 r. Stale wartość 215,84 zł. Dodatkowo dziś jest przesądzone (prawie na 100%), że w 2026 r. i i 2027 r. ta sytuacja się utrzyma - nie będzie podwyżki zasiłku pielęgnacyjnego. Dla osób niepełnosprawnych ze stopniem niepełnosprawności umiarkowanym (lekki nie otrzymuje zasiłku pielęgnacyjnego) na horyzoncie jest nowy (poważniejszy) problem - coraz większe znaczenie testów sprawności osoby niepełnosprawnej i (symetrycznie) coraz mniejsze znaczenia orzeczenia o niepełnosprawności. Np. dodatek dopełniający do renty socjalnej zależny jest od orzeczenia o niesamodzielności, a świadczenie wspierające od testu zdolności do samodzielności jakim jest poziom potrzeby wsparcia.

REKLAMA