Jawność cen czy legislacyjny chaos? Branża deweloperska alarmuje: ustawa to bubel, który zaszkodzi konsumentom

• Ustawa miała wprowadzić przejrzystość cen mieszkań – rzeczywistość rozczarowuje
• Kontrowersje wokół trybu uchwalenia ustawy o jawności cen
• Nowe obowiązki deweloperów i ryzyko błędów legislacyjnych
• Kary, absurdy i konsekwencje dla rynku nieruchomości
• Deweloperzy kontra rząd: spór o kształt i skutki ustawy o cenach mieszkań

Ustawa o jawności cen mieszkań miała być krokiem w stronę większej przejrzystości i ochrony konsumentów na rynku nieruchomości. W założeniu miała pomóc klientom szybciej i łatwiej porównać oferty deweloperów. Jednak sposób, w jaki została uchwalona, a także jej zawartość budzą poważne wątpliwości w branży. Eksperci alarmują, że przepisy są nieprecyzyjne, nieuwzględniają realiów rynku i mogą uderzyć nie tylko w firmy deweloperskie, ale także w prywatnych właścicieli lokali. Czy Senat zdoła uratować ustawę przed wejściem w życie w obecnym, krytykowanym kształcie?

Ustawa miała wprowadzić przejrzystość cen mieszkań – rzeczywistość rozczarowuje

Ustawa o jawności cen miała na celu ułatwić klientowi szybkie sprawdzenie aktualnych cen mieszkań i lepsze zrozumienie oferty dewelopera. Przedstawiciele branży mówią wprost: idea ustawy jest słuszna, jednak kształt, jaki przybrała w praktyce, podobnie jak tryb jej uchwalenia, budzi już niepokój. Błyskawiczny tryb procedowania sprawił, że powstała ustawa, która obejmie 12,4 proc. rynku. Zdaniem Polskiego Związku Firm Deweloperskich ostatnią deską ratunku, by poprawić ten akt, jest Senat, który zajmie się nim już podczas wtorkowego posiedzenia komisji infrastruktury.

– Sama idea związana z uchwaleniem ustawy o jawności cen była dobra. Jako Polski Związek Firm Deweloperskich wydaliśmy rekomendację dla naszych członków, by publikowali ceny mieszkań. Oceniamy, że jest to bardzo ważne dla pewnej kultury nabywania nieruchomości, a także komfortu konsumentów. Jesteśmy jednak bardzo zaniepokojeni rozjazdem pomiędzy intencjami związanymi z ustawą o jawności cen a jej finalnym kształtem. Pierwsza rzecz, na którą chciałbym zwrócić uwagę, jest taka, że projekt ustawy jest procedowany w szczególnym trybie, tak zwanym trybie poselskim – mówi agencji informacyjnej Newseria Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

– Z uwagi na to, że ten tryb jest szybszy, ścieżka legislacyjna jest skrócona, to uważamy, że tym bardziej powinien być monitorowany pod kątem zgodności z prawem i wieloma innymi aspektami. Sam proces legislacyjny już na etapie prac w komisji do uchwalenia ustawy przez Sejm trwał rekordowe dwa dni. W efekcie czego powstał akt prawny jak sito, ser szwajcarski, zawierający wiele bubli prawnych, które nie powinny mieć miejsca.

Kontrowersje wokół trybu uchwalenia ustawy o jawności cen

Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, bo tak brzmi pełny tytuł ustawy, został uchwalony przez Sejm 24 kwietnia, gdy odbyło się drugie i trzecie czytanie tekstu ustawy po pracach w komisji infrastruktury. Stanowisko komisji przedstawiono dwa dni wcześniej.

– Jako prawnik jestem absolutnie zdumiony, że hurtowo odrzucono uwagi Sądu Najwyższego, o zgrozo, również Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, czyli organu państwowego, który będzie przecież sprawował pieczę i nadzór nad jej obowiązywaniem. Jesteśmy za jawnością cen, ale jesteśmy również za tworzeniem dobrego prawa, a ta ustawa nie służy dobremu prawu i nie służy intencji, o której wspominał ustawodawca – wskazuje Bartosz Guss.

– Parlament hurtowo odrzucił wszystkie uwagi, zarówno administracji rządowej, korporacji zawodowych, jak chociażby radców prawnych, ale też Polskiego Związku Firm Deweloperskich. A tytułem przypomnienia firmy deweloperskie odpowiadają dziś za 97 proc. rynku mieszkaniowego wielorodzinnego, więc też warto byłoby co najmniej wysłuchać nas jako praktyków w tym temacie.

Nowe obowiązki deweloperów i ryzyko błędów legislacyjnych

W zamierzeniu projekt dotyczy nałożenia na deweloperów, a także na inne podmioty oferujące sprzedaż nieruchomości powstałych w ramach inwestycji deweloperskich kilku obowiązków. To m.in. obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej, na której podawane są ceny od początku rozpoczęcia sprzedaży wraz ze wszystkimi zmianami ich dotyczącymi, a także obowiązek podawania wszystkich składników ostatecznej ceny sprzedaży z uwzględnieniem wszelkich świadczeń pieniężnych, jakie nabywca będzie musiał zapłacić w przypadku zawarcia umowy. Projekt określa też sankcje za nieprzestrzeganie obowiązków wprowadzonych nowelizacją.

Polski Związek Firm Deweloperskich wskazuje na trzy podstawowe błędy popełnione przez ustawodawcę. Pierwszym z nich jest ograniczenie w ustawie wymogu jawności cen do wąskiego katalogu umów, czyli umów sprzedaży. Tymczasem gros kontraktów między deweloperem a nabywcą zawierane jest na etapie przygotowań do budowy budynku, są to więc tzw. umowy deweloperskie. Z badań przeprowadzonych na przykładzie Trójmiasta wynika, że ustawa w kształcie uchwalonym przez Sejm dotyczyłaby zaledwie 10 proc. umów.

– Zwracamy uwagę też na obowiązki w zakresie udzielenia informacji do portalu Dane.gov.pl, przepisy są nieprecyzyjne i nawet Ministerstwo Cyfryzacji, które już kilkukrotnie pytaliśmy o pomoc w interpretowaniu tych przepisów, nie potrafi nam odpowiedzieć – opisuje dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Kary, absurdy i konsekwencje dla rynku nieruchomości

Kolejny element dotyczy kwestii związanej z częściami przynależnymi do lokalu, takimi jak miejsce postojowe, ponieważ ustawa wprowadza obowiązek publikowania również tej części składowej ceny. Ponieważ nabywca nie ma obowiązku nabywać części przynależnej, to w przypadku budynku wielorodzinnego z np. 200 miejscami postojowymi na etapie upublicznienia ceny deweloper powinien podać cenę wszystkich 200 miejsc postojowych. Branża deweloperska sprzeciwia się również przewidzianym w tej ustawie karom za opublikowanie niekompletnej informacji. Zdaniem Bartosza Gussa 10 proc. przychodu dla osoby prowadzącej działalność wydaje się aktem wrogim w stosunku do wybranej grupy zawodowej.

– To, co szczególnie też zaskakuje, jest przejawem wyjątkowego niedbalstwa ustawodawcy, że do tego katalogu deweloperów również dodał wszystkich przedsiębiorców, którzy nabyli kiedyś nieruchomość od dewelopera. Przy czynności odsprzedaży takiego lokalu muszą oni stosować wszystkie przepisy wynikające z tego projektu ustawy, czyli muszą założyć własną stronę internetową, muszą ujawnić cenę wraz z przynależnością, muszą opublikować projekt inwestycyjny takiej nieruchomości – wylicza ekspert.

– Czyli np. fryzjer, lekarz, notariusz, który kiedyś kupił taki lokal, również będzie musiał te wszystkie obowiązki wykonać. Na pewno nie była taka intencja ustawodawcy. Ostatnie okienko, które pozostało, aby uratować tę ustawę, to posiedzenie komisji senackiej, do której wysłaliśmy nasze uwagi, i izba wyższa parlamentu.

Deweloperzy kontra rząd: spór o kształt i skutki ustawy o cenach mieszkań

Uwagi zgłaszane przez deweloperów na platformie X skomentowała minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz.

– Zrozumieliście, że ustawy o jawności cen mieszkań nie da się zatrzymać. Dlatego na wszelkie sposoby próbujecie ją podważyć. Próbujecie przygotować grunt pod bojkot ustawy pod pretekstem, że jest „dziurawa” – skomentowała minister i dodała. – Mam dla państwa deweloperów dobrą radę: zamiast szukać dziury w całym i wynajdować kolejne preteksty, dlaczego nie możecie ujawniać cen – szykujcie się do stosowania ustawy. Bo ona wejdzie w życie.

Do słów minister Pełczyńskiej-Nałęcz odniósł się w serwisie X Damian Kaźmierczak z Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa. – A co, jeśli ta ustawa faktycznie okaże się bublem prawnym i nie spełni pokładanych w niej oczekiwań? Historia pokazuje, że w historii polskiej legislacji na przestrzeni ostatnich 15–20 lat sporo bubli prawnych się zdarzało – podkreślił.

Senacka komisja infrastruktury będzie obradować 13 maja o godzinie 16:00, zaś izba wyższa parlamentu ma w planach zajęcie się projektem już na posiedzeniu, które odbędzie się 14 i 15 maja.

Źródło: Na podstawie informacji prasowej agencji Newseria