Egzekucja z nieruchomości – co warto wiedzieć o licytacji?

• Licytacja - czym jest
• Jakie warunki należy spełniać, by przystąpić do licytacji? 
• Jak przebiega licytacja? 

W poprzednim artykule pisałem o egzekucji z nieruchomości. Kolejnym etapem jest przeprowadzenie licytacji. 

Licytacja - czym jest

Tytułem wstępu należy wyjaśnić, że licytacja zajętej nieruchomości jest publiczną sprzedażą lokalu mieszkalnego czy domu, w której po spełnieniu określonych warunków może uczestniczyć każda zainteresowana osoba. Licytacja nieruchomości może dotyczyć zarówno lokali mieszkalnych i domów stanowiących własność dłużnika, jak również dotyczyć ograniczonego prawa rzeczowego w postaci spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.  Przedmiotem licytacji może być zarówno nieruchomość, której hipoteka została obciążona na rzecz wierzyciela, którego określa się wierzycielem hipotecznym, jak również nieruchomość, na której nie ustanowiono do tej pory hipoteki na rzecz wierzyciela. Wówczas taki wierzyciel powinien złożyć stosowny wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości i przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości dłużnika poprzez jego sprzedaż w drodze licytacji publicznej.

Jakie warunki należy spełniać, by przystąpić do licytacji? 

Aby wziąć udział w licytacji nieruchomości, osoby przystępujące do tego przetargu muszą spełnić przewidziane w przepisach Kodeksu postępowania cywilnego określone warunki takie jak złożenie  rękojmi w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania,  najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg, co wynika wprost z treści art. 962 § 1 k.p.c. Rękojmia złożona przez licytanta, który wygrał licytację, a następnie Sąd udzielił przybicia zostaje zatrzymana na poczet ceny nabycia, a pozostałym licytantom zwraca się ją niezwłocznie (art. 963 k.p.c.). Warto dodać, iż ze złożenia rękojmi zwolniona jest osoba, której przysługuje ujawnione w opisie i oszacowaniu prawo, gdy jego wartość nie jest niższa od wysokości rękojmi i jeżeli do tej wysokości znajdzie ono pokrycie w cenie wywołania  wraz z prawami stwierdzonymi w opisie i oszacowaniu, korzystającymi z pierwszeństwa przed jej prawem (art. 964 § 1 k.p.c.). Cena wywołania, za jaką nieruchomość może być sprzedana na pierwszej licytacji wynosi trzy czwarte sumy oszacowania, natomiast w przypadku gdy pierwsza licytacja okaże się bezskuteczna, to wierzyciel zobowiązany jest złożyć wniosek do komornika o wyznaczenie terminu drugiej licytacji. Cena wywołania na drugiej licytacji wynosi dwie trzecie sumy oszacowania. Natomiast jeżeli także druga licytacja okaże się bezskuteczna i żaden z wierzycieli nie przejął nieruchomości na własność  to komornik umorzy egzekucję z nieruchomości, zaś nowa egzekucja z tej samej nieruchomości może być wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji.

Jak przebiega licytacja? 

Sama licytacja odbywa się publicznie i jest prowadzona przez komornika pod nadzorem sędziego albo referendarza sądowego z sądu nadzorującego egzekucję z nieruchomości. Sam przebieg licytacji odbywa się ustnie, a postąpienie nie może wynosić mniej niż jeden procent ceny wywołania z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Zaznaczyć trzeba, że licytacja może się odbyć, gdy do przetargu stawiła się chociażby jedna osoba. W przypadku gdy kolejny licytant zaofiaruje cenę wyższą od poprzedniej to zaofiarowana cena wcześniej przestaje wiązać. Komornik po ustaniu postąpień i uprzedzeniu obecnych licytantów, że po trzecim obwieszczeniu dalsze postąpienia nie będą przyjęte potwierdzi ostatnio zaofiarowana cenę i zamknie przetarg, wymieniając licytanta, który wygrał licytację (art. 980 k.p.c.). Zwrócić trzeba uwagę na to, iż w toku licytacji skargę na czynność komornika złożoną przez osobę uprawnioną zgłasza się ustnie sędziemu albo referendarzowi nadzorującemu licytację, a skarga ta jest natychmiast rozstrzygana.

Ważnym aspektem dotyczącym przeprowadzenia licytacji publicznej nieruchomości dłużnika jest to, że z mocy prawa niektóre osoby nie mogą brać udziału w przetargu. Ustawodawca wskazał, że w przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły (art. 976 § 1 k.p.c.) Należy uznać, iż jest to katalog zamknięty i osoby te nie mogą definitywnie  brać udziału w licytacji.

Kolejnym etapem jest potwierdzenie wygranej osoby, która zaoferowała najwyższą cenę za licytowaną nieruchomość. Potwierdzenie to dokonuje Sąd w osobie sędziego albo referendarza sądowego, pod nadzorem którego licytacja się odbyła wydając na posiedzeniu jawnym, po wysłuchaniu nabywcy oraz obecnych uczestników wydając postanowienie co do przybicia na rzecz osoby, która zaoferowała najwyższą cenę.  Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu komornik wzywa nabywcę do uiszczenia reszty ceny nabycia w terminie dwóch tygodni od otrzymania wezwania, która to kwota musi zostać wpłacona na rachunek depozytowy Ministra Finansów (art. 967 k.p.c.). W przypadku uchybienia tego terminu przez nabywcę to skutki przybicia wygasają, a nabywca traci rękojmię. Dodatkowo należy wskazać, iż na postanowienie sądu w przedmiocie udzielenia przybicia przysługuje zażalenie, jednakże podstawą te zażalenia nie mogą być takie uchybienia przepisów postępowania, które nie naruszają praw skarżącego. Oznacza to, że podstawa zażalenia ogranicza się do naruszenia przepisów na etapie zawiadomienia o licytacji, toku jej prowadzenia i samego przybicia, natomiast nie odnosi się do wcześniejszych faz postępowania egzekucyjnego, a więc zażalenie na postanowienie o udzieleniu przybicia może być skutecznie oparte jedynie na zarzutach dotyczących nie wcześniejszych etapów postępowania egzekucyjnego, niż faza zawiadomienia o licytacji.  

Po uprawomocnieniu się postanowienia sądu o przybiciu i uiszczeniu przez nabywcę reszty ceny nabycia, a więc spełnieniu warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności zlicytowanej nieruchomości na rzecz nowego właściciela, czyli nabywcy. Istnieje możliwość zaskarżenia w formie zażalenia postanowienia w przedmiocie przysądzenia własności, jednakże postawą zażalenia nie mogą być uchybienia sprzed uprawomocnienia się przybicia, a więc Sąd odwoławczy badać jedynie będzie czy postanowienie o przybiciu stało się prawomocne oraz czy nabywca wykonał warunki licytacyjne, tj. uiścił resztę ceny nabycia. Żadne inne uchybienia przy rozpoznawaniu zażalenia na postanowienie o przysądzeniu nie mogą być badane przez Sąd. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca ma prawo złożyć wniosek o dokonanie wpisu prawa własności w księdze wieczystej lub poprzez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów ( dotyczy to spółdzielczych własnościowych praw do lokalu, dla których nie ustanowiono księgi wieczystej). Ponadto prawomocne postanowienie o przysądzeniu staje się także tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadawania klauzuli wykonalności ( art. 999 § 1 k.p.c.). 

Dodać trzeba, iż z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń, które dotychczas obciążały nieruchomość, a na ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia się z ceny nabycia z pierwszeństwem określonym w przepisach dotyczących podziału ceny uzyskanej z egzekucji. W mocy pozostają wyłącznie prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia, a także służebność przesyłu.  Przeciwko tym prawom nie działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, co wynika wprost z przepisu art. 7 pkt 1, 3, 4 i 6 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Michał Dziarski, adwokat, Kancelaria Olszewski&Dziarski