REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Egzekucja z nieruchomości - jak przebiega. Zajęcie, opis i oszacowanie, obwieszczenie o licytacji

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Egzekucja z nieruchomości - jak przebiega. Zajęcie, opis i oszacowanie, obwieszczenie o licytacji
Egzekucja z nieruchomości - jak przebiega. Zajęcie, opis i oszacowanie, obwieszczenie o licytacji
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Jednym ze sposobów wyegzekwowania roszczenia należnego wierzycielowi jest przeprowadzenie egzekucji ze składnika majątkowego dłużnika jakim jest nieruchomość. Tytułem wstępu należy dodać, iż postępowanie egzekucyjne może być wszczęte w sytuacji gdy wierzyciel posiada tytuł wykonawczy. 

Egzekucja z nieruchomości - etapy, wniosek

Tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny (np. orzeczenie sądu, ugoda, akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji) zaopatrzony w klauzulę wykonalności (art. 776 kodeksu postępowania cywilnego - dalej: k.p.c.). Egzekucja z nieruchomości jest postępowaniem kilkuetapowym i często jest to proces czasłochonny, jednakże  w większym stopniu zapewnia zaspokojenie wierzyciela. To, czy nieruchomość zostanie sprzedana w trakcie licytacji zależy w znacznej mierze od:
- jej atrakcyjności,
- ceny nieruchomości oszacowanej przez biegłego będącego rzeczoznawcą majątkowym. 

Egzekucja z nieruchomości składa się z pięciu etapów następujących kolejno po sobie: 
1) zajęcia nieruchomości;
2) sporządzenia opisu i oszacowania nieruchomości;
3) sprzedaży licytacyjnej;
4) przysądzenia własności;
5) podziału sumy uzyskanej z egzekucji, zaś Sąd w obrębie którego położona jest nieruchomości sprawuje nadzór nad egzekucją. 

Inaczej niż w przypadku egzekucji z innych składników majątkowych dłużnika, takich jak egzekucja z wynagrodzenia za pracę czy z rachunku bankowego, egzekucja z nieruchomości prowadzona może być tylko przez komornika miejsca położenia nieruchomości. Ale gdy nieruchomość jest położona w okręgu działania kilku sądów to wybór komornika należy wówczas do wierzyciela (art. 921 k.p.c.). 

Wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości składany jest wraz z wnioskiem o wszczęcie postępowania egzekucyjnego do komornika wybranego przez stronę, jednakże właściwego miejscowo ze względu na położenie nieruchomości. Bardzo ważnym elementem żądania wszczęcia egzekucji z nieruchomości jest prawidłowe oznaczenie nieruchomości (powinno zawierać m.in. adres nieruchomości oraz numer księgi wieczystej, która jest powadzona dla tej nieruchomości – o ile oczywiście została założona księga wieczysta). 

Zaznaczyć trzeba, iż w sytuacji gdy stronie składającej wniosek nieznane jest czy dłużnik posiada nieruchomość to istnieje możliwość zwrócenia się do komornika z wnioskiem o zlecenie poszukiwania majątku i ustaleniem przez niego w odpowiednich instytucjach, czy dłużnik jest właścicielem jakiejkolwiek nieruchomości. Komornik zawsze działa na wniosek wierzyciela, który jest gestorem postępowania egzekucyjnego.  Uczestnikami postępowania oprócz wierzyciela i dłużnika są również m.in. osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości (art. 922 k.p.c.). 

REKLAMA

Zajęcie nieruchomości

Pierwsza czynność wykonywana przez Komornika Sądowego polega na zajęciu nieruchomości stanowiącej własność lub współwłasność dłużnika. Czynność ta jest dokonywana przez komornika sądowego poprzez  wezwanie dłużnika do zapłaty istniejącego i zasądzonego przez sąd roszczenia w ciągu dwóch tygodni od daty doręczenia wezwania do zapłaty oraz poprzez przesłanie wniosku o dokonanie wpisu o wszczęciu egzekucji z tej nieruchomości do sądu właściwego, gdzie prowadzona jest dla niej księga wieczysta. 

Nieruchomość jest zajętą z chwilą doręczenia dłużnikowi wezwania, zaś w przypadku osób trzecich oraz dłużnika, któremu nie zostało doręczone wezwanie zajęcie nieruchomości następuje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów. Ten ostatni przypadek dotyczy zwłaszcza spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla którego nie została utworzona księga wieczysta. Wówczas zajęcie przesyła się do właściwej Spółdzielni Mieszkaniowej. Zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika, który zobowiązany jest składać sprawozdania z zarządu nieruchomością co najmniej raz w roku. Zarządca nieruchomością ma obowiązek wykonywać czynności potrzebne do prawidłowej gospodarki, a przede wszystkim ma prawo pobierać wszelkie pożytki z nieruchomości zamiast dłużnika. Jednakże jeżeli dłużnik swym zachowaniem nie daje gwarancji co do sprawowania zarządu w sposób prawidłowy sąd może wtedy ustanowić innego zarządcę dla tej nieruchomości.

Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma żadnego wpływu na dalszy przebieg postępowania egzekucyjnego, a nabywca zajętej nieruchomości może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika, czyli staje się dłużnikiem rzeczowym. 

Ważne

Warto także zwrócić uwagę na fakt,  iż w sytuacji gdy tytuł wykonawczy wystawiony jest przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim to stanowi to podstawę do zajęcia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego, jednakże do prowadzenia dalszych czynności egzekucyjnych konieczne jest uzyskanie tytułu wykonawczego wystawionego przeciwko obojgu małżonkom. Jeżeli natomiast małżonek dłużnika sprzeciwi się zajęciu to o sprzeciwie komornik zobowiązany jest niezwłocznie zawiadomić wierzyciela, który w zakreślonym terminie tygodniowym ma obowiązek wystąpić do sądu o nadanie przeciwko małżonkowi dłużnika klauzuli wykonalności pod rygorem umorzenia egzekucji z zajętej nieruchomości. 

Sporządzenie opisu i oszacowania nieruchomości

Kolejnym etapem egzekucji z nieruchomości jest sporządzenie przez komornika opisu i oszacowania. Jeżeli termin wskazany dłużnikowi na zapłatę długu upłynął bezskutecznie wierzyciel może złożyć wniosek do organu egzekucyjnego o sporządzenie opisu i oszacowania nieruchomości. Sporządzenie operatu szacunkowego komornik zleca biegłemu wpisanemu na listę biegłych sądowych z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. 

Ważne

Zaznaczyć trzeba, iż jeżeli nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości to nowego oszacowania nie dokonuje się. 

Po sporządzeniu operatu szacunkowego przez wyznaczonego biegłego sądowego komornik zawiadamia o terminie opisu i oszacowania znanych mu uczestników oraz wzywa w drodze obwieszczenia publicznego w budynku sądu oraz w lokalu wójta (burmistrza, prezydenta miasta) inne podmioty do zgłoszenia swoich praw do przedmiotowej przed ukończeniem opisu. Obwieszczenie to powinno być dokonane nie później niż na dwa tygodnie przed przystąpieniem do opisu i oszacowania. W oszacowaniu biegły podaje m.in. wartość rynkową nieruchomości. Wierzyciel jak i dłużnik mają prawo wziąć udział przy sporządzeniu opisu i oszacowania przez komornika, a także mają prawo zgłoszenia zarzutów co do sporządzonego opisu i oszacowania. Wówczas termin do zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie i liczony jest od dnia jego ukończenia. Dlatego ważnym aspektem w tej materii jest odebraniem przez strony zawiadomienia o terminie sporządzenia opisu i oszacowania, gdyż będąc prawidłowo zawiadomionym potwierdzają, że wyznaczony termin jest im znany i od daty ukończenia zaczyna biec termin na jego zaskarżenie, a nie od terminu doręczenia protokołu opisu i oszacowania. 

W sytuacji gdy opis i oszacowanie nie został ukończony w terminie podanym w zawiadomieniu, to termin do zaskarżenia liczy się od dnia doręczenia uczestnikowi zawiadomienia, o którym mowa w art. 945 § 4 k.p.c. Warto zwrócić uwagę na regulację zawartą w art. 951 k.p.c., która dopuszcza sporządzenie dodatkowego opisu i oszacowania, jeżeli w czasie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania przez biegłego, a wyznaczonym terminem pierwszej licytacji tej nieruchomości w stanie nieruchomości zajdą istotne zmiany. Wniosek taki przysługuje wierzycielowi i dłużnikowi. Za istotne zmiany należy tutaj uznać wystąpienie siły wyższej, takie jak wybuch pożaru czy powódź, na skutek których doszło do uszkodzenia szacowanej nieruchomości, co może spowodować zmianę wartości nieruchomości. To czy zaistniały takie warunki należy do oceny przez komornika, który decyduje o sporządzeniu dodatkowego opisu i oszacowania czy taki wniosek oddali. 
Na powyższe rozstrzygnięcie przysługuje skarga na czynność komornika do Sądu Rejonowego, jednakże w sytuacji rozstrzygnięcia przez Sąd nadzorujący egzekucję z nieruchomości nie przysługuje zażalenie do instancji odwoławczej. Sporządzony opis i oszacowanie uprawomocnia się w terminie miesiąca od jego wydania. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję. 

Obwieszczenie o licytacji 

Po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania, a więc w sytuacji gdy nie wpłynęła skarga na tę czynność komornika, to komornik dokona ogłoszenia licytacji zajętej nieruchomości przez publiczne obwieszczenie. Z kolei gdy nieruchomość jest lokalem mieszkalnym lub nieruchomością gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika to do wyznaczenia terminu licytacji konieczny jest wniosek wierzyciela. Wniosek taki wierzyciel może złożyć jeżeli wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania. Regulacja ta zawarta w art. 952¹ k.p.c. została wprowadzona w art. 2 ustawy z dnia 14 maja 2020 r. (Dz.U.2020.875) o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2, który wprowadził dodatkowe warunki, które umożliwiają wyznaczenie terminu pierwszej licytacji nieruchomości. 

Po spełnieniu tych warunków komornik ogłaszając o licytacji poprzez obwieszczenie wskazuje m.in. nieruchomość, która ma być sprzedana, miejsce jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, czas i miejsce licytacji, sumę oszacowania i cenę wywołania czy wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć. Obwieszczenie doręczenia się uczestnikom postępowania, organowi gminy, urzędowi skarbowemu miejsca położenia nieruchomość oraz organom ubezpieczeń społecznych z wezwaniem, aby najpóźniej w terminie licytacji zgłosiły zestawienie podatków i innych danin publicznych należnych do dnia licytacji.  Z kolei obwieszczenie o licytacji należy co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem ogłosić publicznie na stronie internetowej oraz tablicy ogłoszeń sądu sprawującego nadzór nad egzekucją z nieruchomości, w lokalu organu gminy właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej (art. 955 § 1 k.p.c.).

Należy wskazać, że jeżeli w ciągu 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się opisu i oszacowania nieruchomości wierzyciel nie złoży wniosku o wyznaczenie terminu licytacji, postępowanie egzekucyjne w zakresie egzekucji z nieruchomości będzie podlegało umorzeniu z urzędu (art. 824 § 1 pkt 4).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Michał Dziarski, adwokat - Kancelaria Adwokacka Olszewski & Dziarski 

 

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Reklama

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Hołownia chce badać posłów alkomatem. Projekt ustawy po incydentach w Sejmie

Marszałek Sejmu Szymon Hołownia przygotował projekt ustawy, który umożliwi marszałkowi zlecenie badania alkomatem posła podejrzewanego o nietrzeźwość w czasie obrad. "Kończymy tolerowanie pijanych posłów" – zapowiedział. Projekt ma być odpowiedzią na incydenty, do których dochodziło już kilkukrotnie.

Jak wspierać naukę i zaangażowanie pracowników?

Dla 70 proc. pracowników z pokolenia Z cotygodniowe zdobywanie nowych umiejętności jest jednym z podstawowych oczekiwań wobec pracodawcy. Młode pokolenie coraz częściej poszukuje w pracy sensu, wyzwań i realnych możliwości rozwoju. Dlatego firmy oferują coraz więcej różnorodnych inicjatyw wspierających naukę i zaangażowanie.

Szybciej, łatwiej, taniej: rozwód pozasądowy. Opinia RPO do projektu

Szybciej, łatwiej, taniej: rozwody pozasądowe. Być może tak - jest projekt, a RPO właśnie wydał o nim opinię. Główne założenie jest takie, że ma dojść do stworzenia alternatywnej, szybszej i mniej sformalizowanej ścieżki do rozwiązania małżeństwa, omijającej sale sądowe. Ma to być odpowiedź na potrzeby tych par, które rozstają się w pełnej zgodzie i nie chcą przechodzić przez często długotrwały i stresujący proces sądowy. A wszystko to za sprawą projektu ustawy o zmianie ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy oraz niektórych innych ustaw (nr UDER24, wersja z 17 czerwca 2025 r.).

Od 1 września przedszkola będą otwarte do 20:00. Pierwsze takie rozwiązanie w Polsce

To dobra wiadomość dla rodziców pracujących na zmiany albo wracających późno z pracy. Od 1 września miejskie przedszkola w Sosnowcu będą czynne aż do godziny 20:00 – zapowiada Damian Żurawski, przewodniczący Komisji Oświaty w Urzędzie Miejskim w Sosnowcu.

REKLAMA

NFZ zmienia zasady w profilaktyce: Nowoczesne badanie dostępne za darmo dla milionów

Od lipca program profilaktyki raka szyjki macicy finansowany przez NFZ rozszerzono o test molekularny HPV HR i cytologię płynną – badania wcześniej dostępne jedynie prywatnie. Eksperci nazywają to przełomem – testy pozwalają nawet dwukrotnie skuteczniej wykrywać zmiany przedrakowe. Minister zdrowia Izabela Leszczyna zachęca kobiety do korzystania z bezpłatnej diagnostyki w 2,7 tys. poradni w całej Polsce.

System kaucyjny tuż przed startem. Czego Polska może nauczyć się od Rumunii, Węgier i Irlandii?

Większość Polaków popiera wprowadzenie systemu kaucyjnego – wynika z raportu PIE. To mocny kapitał na początek, ale doświadczenia innych krajów pokazują, że poparcie społeczne to za mało. Polska ma szansę uniknąć ich błędów – pod warunkiem, że wyciągnie wnioski z ich lekcji: centralizacja jak w Rumunii, komunikacja jak na Węgrzech i dane jak w Irlandii.

Karetka dla zwierząt. Będzie nowy pojazd uprzywilejowany na polskich drogach?

Pytań dotyczących pojazdów uprzywilejowany jest wiele, w szczególności: co to jest pojazd uprzywilejowany? Jak się zachować, gdy jedzie pojazd uprzywilejowany? Jakie służby są uprzywilejowane i jakie są pojazdy uprzywilejowane? Będzie nowy pojazd uprzywilejowany na polskich drogach? W zakresie tego ostatniego pytania poruszamy ciekawy postulat, który może dotyczyć wielu osób!

Sejm na żywo. Komisja śledcza ds. Pegasusa [22 lipca 2025r.]

Posiedzenie sejmowej komisji śledczej ds. Pegasusa rozpocznie się o godz. 10:30.. Na dziś zaplanowano przesłuchanie byłych funkcjonariuszy służb: Krystiana Dobrzyńskiego, Anety Mierzwińskiej i Urszuli Nalaskowskiej. O godz. 12:30 odbędzie się posiedzenie w trybie niejawnym.

REKLAMA

Sejm na żywo: 22 lipca 2025 [Transmisja online]

22 lipca 2025 r. Sejm rozpocznie czterodniowe posiedzenie. W planach prac sejmowych znalazł się m.in. rządowy projekt nowelizacji Kodeksu pracy dotyczący stażu pracy.

Zamiast 100 proc. wynagrodzenia, na konto wpłynie tylko 80 proc. – to skutek zmiany wprowadzanej przez MRPiPS, o którym „głośno” się nie mówi. Ulga dla pracodawców, ale strata dla pracowników

MRPiPS zapowiada gruntowną reformę ubezpieczenia chorobowego – zasiłek chorobowy miałby być wypłacany od pierwszego dnia niezdolności pracownika do pracy wskutek choroby przez ZUS, w miejsce dotychczasowego wynagrodzenia chorobowego, wypłacanego przez pracodawcę za pierwszych 33 dni (lub odpowiednio – 14 dni) zwolnienia. Na takim rozwiązaniu – nie wszyscy pracownicy jednak zyskają, a wręcz – dla niektórych, będzie się to wiązać z wymierną stratą w postaci niższego wynagrodzenia. Chyba, że rząd wywiąże się również z obietnicy zwiększenia kwoty zasiłku chorobowego do 100%.

REKLAMA