REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Egzekucja z nieruchomości - jak przebiega. Zajęcie, opis i oszacowanie, obwieszczenie o licytacji

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Egzekucja z nieruchomości - jak przebiega. Zajęcie, opis i oszacowanie, obwieszczenie o licytacji
Egzekucja z nieruchomości - jak przebiega. Zajęcie, opis i oszacowanie, obwieszczenie o licytacji
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Jednym ze sposobów wyegzekwowania roszczenia należnego wierzycielowi jest przeprowadzenie egzekucji ze składnika majątkowego dłużnika jakim jest nieruchomość. Tytułem wstępu należy dodać, iż postępowanie egzekucyjne może być wszczęte w sytuacji gdy wierzyciel posiada tytuł wykonawczy. 

Egzekucja z nieruchomości - etapy, wniosek

Tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny (np. orzeczenie sądu, ugoda, akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji) zaopatrzony w klauzulę wykonalności (art. 776 kodeksu postępowania cywilnego - dalej: k.p.c.). Egzekucja z nieruchomości jest postępowaniem kilkuetapowym i często jest to proces czasłochonny, jednakże  w większym stopniu zapewnia zaspokojenie wierzyciela. To, czy nieruchomość zostanie sprzedana w trakcie licytacji zależy w znacznej mierze od:
- jej atrakcyjności,
- ceny nieruchomości oszacowanej przez biegłego będącego rzeczoznawcą majątkowym. 

Egzekucja z nieruchomości składa się z pięciu etapów następujących kolejno po sobie: 
1) zajęcia nieruchomości;
2) sporządzenia opisu i oszacowania nieruchomości;
3) sprzedaży licytacyjnej;
4) przysądzenia własności;
5) podziału sumy uzyskanej z egzekucji, zaś Sąd w obrębie którego położona jest nieruchomości sprawuje nadzór nad egzekucją. 

Inaczej niż w przypadku egzekucji z innych składników majątkowych dłużnika, takich jak egzekucja z wynagrodzenia za pracę czy z rachunku bankowego, egzekucja z nieruchomości prowadzona może być tylko przez komornika miejsca położenia nieruchomości. Ale gdy nieruchomość jest położona w okręgu działania kilku sądów to wybór komornika należy wówczas do wierzyciela (art. 921 k.p.c.). 

Wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości składany jest wraz z wnioskiem o wszczęcie postępowania egzekucyjnego do komornika wybranego przez stronę, jednakże właściwego miejscowo ze względu na położenie nieruchomości. Bardzo ważnym elementem żądania wszczęcia egzekucji z nieruchomości jest prawidłowe oznaczenie nieruchomości (powinno zawierać m.in. adres nieruchomości oraz numer księgi wieczystej, która jest powadzona dla tej nieruchomości – o ile oczywiście została założona księga wieczysta). 

Zaznaczyć trzeba, iż w sytuacji gdy stronie składającej wniosek nieznane jest czy dłużnik posiada nieruchomość to istnieje możliwość zwrócenia się do komornika z wnioskiem o zlecenie poszukiwania majątku i ustaleniem przez niego w odpowiednich instytucjach, czy dłużnik jest właścicielem jakiejkolwiek nieruchomości. Komornik zawsze działa na wniosek wierzyciela, który jest gestorem postępowania egzekucyjnego.  Uczestnikami postępowania oprócz wierzyciela i dłużnika są również m.in. osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości (art. 922 k.p.c.). 

REKLAMA

Zajęcie nieruchomości

Pierwsza czynność wykonywana przez Komornika Sądowego polega na zajęciu nieruchomości stanowiącej własność lub współwłasność dłużnika. Czynność ta jest dokonywana przez komornika sądowego poprzez  wezwanie dłużnika do zapłaty istniejącego i zasądzonego przez sąd roszczenia w ciągu dwóch tygodni od daty doręczenia wezwania do zapłaty oraz poprzez przesłanie wniosku o dokonanie wpisu o wszczęciu egzekucji z tej nieruchomości do sądu właściwego, gdzie prowadzona jest dla niej księga wieczysta. 

Nieruchomość jest zajętą z chwilą doręczenia dłużnikowi wezwania, zaś w przypadku osób trzecich oraz dłużnika, któremu nie zostało doręczone wezwanie zajęcie nieruchomości następuje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów. Ten ostatni przypadek dotyczy zwłaszcza spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla którego nie została utworzona księga wieczysta. Wówczas zajęcie przesyła się do właściwej Spółdzielni Mieszkaniowej. Zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika, który zobowiązany jest składać sprawozdania z zarządu nieruchomością co najmniej raz w roku. Zarządca nieruchomością ma obowiązek wykonywać czynności potrzebne do prawidłowej gospodarki, a przede wszystkim ma prawo pobierać wszelkie pożytki z nieruchomości zamiast dłużnika. Jednakże jeżeli dłużnik swym zachowaniem nie daje gwarancji co do sprawowania zarządu w sposób prawidłowy sąd może wtedy ustanowić innego zarządcę dla tej nieruchomości.

Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma żadnego wpływu na dalszy przebieg postępowania egzekucyjnego, a nabywca zajętej nieruchomości może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika, czyli staje się dłużnikiem rzeczowym. 

Ważne

Warto także zwrócić uwagę na fakt,  iż w sytuacji gdy tytuł wykonawczy wystawiony jest przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim to stanowi to podstawę do zajęcia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego, jednakże do prowadzenia dalszych czynności egzekucyjnych konieczne jest uzyskanie tytułu wykonawczego wystawionego przeciwko obojgu małżonkom. Jeżeli natomiast małżonek dłużnika sprzeciwi się zajęciu to o sprzeciwie komornik zobowiązany jest niezwłocznie zawiadomić wierzyciela, który w zakreślonym terminie tygodniowym ma obowiązek wystąpić do sądu o nadanie przeciwko małżonkowi dłużnika klauzuli wykonalności pod rygorem umorzenia egzekucji z zajętej nieruchomości. 

Sporządzenie opisu i oszacowania nieruchomości

Kolejnym etapem egzekucji z nieruchomości jest sporządzenie przez komornika opisu i oszacowania. Jeżeli termin wskazany dłużnikowi na zapłatę długu upłynął bezskutecznie wierzyciel może złożyć wniosek do organu egzekucyjnego o sporządzenie opisu i oszacowania nieruchomości. Sporządzenie operatu szacunkowego komornik zleca biegłemu wpisanemu na listę biegłych sądowych z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. 

Ważne

Zaznaczyć trzeba, iż jeżeli nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości to nowego oszacowania nie dokonuje się. 

Po sporządzeniu operatu szacunkowego przez wyznaczonego biegłego sądowego komornik zawiadamia o terminie opisu i oszacowania znanych mu uczestników oraz wzywa w drodze obwieszczenia publicznego w budynku sądu oraz w lokalu wójta (burmistrza, prezydenta miasta) inne podmioty do zgłoszenia swoich praw do przedmiotowej przed ukończeniem opisu. Obwieszczenie to powinno być dokonane nie później niż na dwa tygodnie przed przystąpieniem do opisu i oszacowania. W oszacowaniu biegły podaje m.in. wartość rynkową nieruchomości. Wierzyciel jak i dłużnik mają prawo wziąć udział przy sporządzeniu opisu i oszacowania przez komornika, a także mają prawo zgłoszenia zarzutów co do sporządzonego opisu i oszacowania. Wówczas termin do zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie i liczony jest od dnia jego ukończenia. Dlatego ważnym aspektem w tej materii jest odebraniem przez strony zawiadomienia o terminie sporządzenia opisu i oszacowania, gdyż będąc prawidłowo zawiadomionym potwierdzają, że wyznaczony termin jest im znany i od daty ukończenia zaczyna biec termin na jego zaskarżenie, a nie od terminu doręczenia protokołu opisu i oszacowania. 

W sytuacji gdy opis i oszacowanie nie został ukończony w terminie podanym w zawiadomieniu, to termin do zaskarżenia liczy się od dnia doręczenia uczestnikowi zawiadomienia, o którym mowa w art. 945 § 4 k.p.c. Warto zwrócić uwagę na regulację zawartą w art. 951 k.p.c., która dopuszcza sporządzenie dodatkowego opisu i oszacowania, jeżeli w czasie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania przez biegłego, a wyznaczonym terminem pierwszej licytacji tej nieruchomości w stanie nieruchomości zajdą istotne zmiany. Wniosek taki przysługuje wierzycielowi i dłużnikowi. Za istotne zmiany należy tutaj uznać wystąpienie siły wyższej, takie jak wybuch pożaru czy powódź, na skutek których doszło do uszkodzenia szacowanej nieruchomości, co może spowodować zmianę wartości nieruchomości. To czy zaistniały takie warunki należy do oceny przez komornika, który decyduje o sporządzeniu dodatkowego opisu i oszacowania czy taki wniosek oddali. 
Na powyższe rozstrzygnięcie przysługuje skarga na czynność komornika do Sądu Rejonowego, jednakże w sytuacji rozstrzygnięcia przez Sąd nadzorujący egzekucję z nieruchomości nie przysługuje zażalenie do instancji odwoławczej. Sporządzony opis i oszacowanie uprawomocnia się w terminie miesiąca od jego wydania. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję. 

Obwieszczenie o licytacji 

Po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania, a więc w sytuacji gdy nie wpłynęła skarga na tę czynność komornika, to komornik dokona ogłoszenia licytacji zajętej nieruchomości przez publiczne obwieszczenie. Z kolei gdy nieruchomość jest lokalem mieszkalnym lub nieruchomością gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika to do wyznaczenia terminu licytacji konieczny jest wniosek wierzyciela. Wniosek taki wierzyciel może złożyć jeżeli wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania. Regulacja ta zawarta w art. 952¹ k.p.c. została wprowadzona w art. 2 ustawy z dnia 14 maja 2020 r. (Dz.U.2020.875) o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2, który wprowadził dodatkowe warunki, które umożliwiają wyznaczenie terminu pierwszej licytacji nieruchomości. 

Po spełnieniu tych warunków komornik ogłaszając o licytacji poprzez obwieszczenie wskazuje m.in. nieruchomość, która ma być sprzedana, miejsce jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, czas i miejsce licytacji, sumę oszacowania i cenę wywołania czy wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć. Obwieszczenie doręczenia się uczestnikom postępowania, organowi gminy, urzędowi skarbowemu miejsca położenia nieruchomość oraz organom ubezpieczeń społecznych z wezwaniem, aby najpóźniej w terminie licytacji zgłosiły zestawienie podatków i innych danin publicznych należnych do dnia licytacji.  Z kolei obwieszczenie o licytacji należy co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem ogłosić publicznie na stronie internetowej oraz tablicy ogłoszeń sądu sprawującego nadzór nad egzekucją z nieruchomości, w lokalu organu gminy właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej (art. 955 § 1 k.p.c.).

Należy wskazać, że jeżeli w ciągu 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się opisu i oszacowania nieruchomości wierzyciel nie złoży wniosku o wyznaczenie terminu licytacji, postępowanie egzekucyjne w zakresie egzekucji z nieruchomości będzie podlegało umorzeniu z urzędu (art. 824 § 1 pkt 4).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Michał Dziarski, adwokat - Kancelaria Adwokacka Olszewski & Dziarski 

 

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Reklama

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Nauczycielskie świadczenie kompensacyjne w 2025 roku. Ile wynosi, kto może uzyskać i jakich formalności trzeba dopełnić. 3 konieczne warunki

Nauczyciele, wychowawcy oraz inni pracownicy pedagogiczni, którzy urodzili się po 1948 roku, nie muszą czekać do 60. roku życia w przypadku kobiet ani do 65. roku życia w przypadku mężczyzn, aby otrzymać świadczenie z ZUS-u. Jeśli mają odpowiedni wiek, staż pracy i rozwiązali stosunek pracy, mogą na przykład skorzystać z nauczycielskiego świadczenia kompensacyjnego.

„Ozłocony” projekt ustawy o rynku kryptoaktywów. Po co Polsce surowsze przepisy niż wymaga UE?

Projekt ustawy o rynku kryptoaktywów trafił parę dni temu do Sejmu. Celem tego projektu powinno być uszczegółowienie i doprecyzowanie, w zakresie w jakim jest to konieczne, rozwiązań wprowadzanych unijnym rozporządzeniem MICA. To jednak zbyt mało ambitne zadanie dla Ministra Finansów, twórcy projektu, który postanowił pokryć przepisy unijne warstwą krajowego, "normatywnego złota". Zobaczmy, na ile przepisy projektu stały się przedmiotem tzw. gold-platingu i co z tego wynika w praktyce.

Może czas, aby sąd mógł zmusić ZUS do odpuszczenia ścigania za niezapłacone składki? Jak jest rak, hospicjum, śmierć bliskich, utrata majątku?

Problemem udzielania przez ZUS ulg w postaci umorzenia zaległości w składkach jest to, że jest to decyzja całkowicie uznaniowa (po stronie ZUS). Osoba wnioskująca o taką ulgę może spełniać na 1000% zasady współżycia społecznego, które uzasadniają ulgę, a ZUS można tylko o nią prosić. I ZUS nie musi jej przyznać. Można stracić cały majątek w pożarze, być w stanie przedagonalnym w hospicjum, stracić rodzinę w wypadku samochodowym. A i tak ZUS może odmówić umorzenia zaległych składek w tym znaczeniu, że nie można ZUS zmusić do przyznania ulgi. Żaden sąd nie może wydać wyroku “Zmuszam ZUS do przyznania ulgi w kwocie 5000 zł w postaci umorzenia zaległych składek ZUS bo wnioskodawca choruje na raka w fazie przerzutów i zostało mu nie więcej niż 12 miesięcy życia “. Sąd może tylko wskazywać, że ZUS naruszył przepisy o umarzaniu zaległości bo nie zrobił tego, gdy sytuacja wnioskującego o ulgę, uzasadnia jej przyznanie.

Adwokat: TSUE potwierdzi uczciwość postanowień umów kredytowych odwołujących się do WIBOR

Postanowienia umów kredytowych odwołujące się do wskaźnika referencyjnego WIBOR w ogóle nie powinny stanowić przedmiotu badania pod kątem ewentualnej abuzywności – uważa adwokat Wojciech Wandzel. Jego zdaniem Trybunał Sprawiedliwości UE w sprawie C-471/24 potwierdzi uczciwość postanowień umownych odwołujących się do WIBOR.

REKLAMA

Jest ustawa o osobach starszych (czyli 60 plus). Co to daje?

Mało osób ma świadomość, a szczególnie osób starszych, że polityka senioralna w naszym kraju jest do tego stopnia rozwinięta, że jest specjalna ustawa o osobach starszych. Ustawa choć krótka to dość istotna dla praw seniorów, którzy mają ukończony 60 rok życia, czyli są tzw. seniorami 60 plus. Ustawa jest też istotna z perspektywy obowiązków państwa względem seniorów. Co zatem daje to prawo?

ZUS: Po nowelizacji mundurowi będą dalej informować o swoich finansach. Zwykły emeryt albo rencista już nie

Warunkiem łączenia wcześniejszej emerytury albo renty z dochodami z pracy jest nieosiąganie zbyt wysokich limitów dochodów z pracy. Do tej pory co roku trzeba było o kwotach przychodów informować ZUS. W ramach deregulacji zniknie obowiązek zawiadamiania przez emeryta lub rencistę ZUS (jako organu rentowego) o wysokości osiąganego przychodu. Nie jest to już potrzebne bo ZUS sam sobie te informacje sprawdzi. Obowiązek informowania ZUS o przychodach dotyczy tylko dwóch przypadków - 1) mundurowi, którzy pobierają uposażenie oraz 2) osoby, które osiągają przychody za granicą.

Energia wiatrowa w Polsce: jak daleko wiatraki od zabudowań? Co zrobi Prezydent Nawrocki?

Karol Nawrocki deklarował w kampanii wyborczej poparcie dla „rozsądnej transformacji energetycznej”. W praktyce jednak jego wypowiedzi sugerują sceptycyzm wobec polityki Zielonego Ładu oraz brak entuzjazmu dla dynamicznego rozwoju odnawialnych źródeł energii – w tym energetyki wiatrowej. Prezydent Elekt podkreśla wagę źródeł konwencjonalnych – mimo ich wysokich kosztów i negatywnego wpływu na klimat.

Bon leczniczy zamiast 13. i 14. emerytury: czy to koniec z dodatkowymi pieniędzmi? Nowy pomysł na wsparcie seniorów

Nie da się ukryć, że seniorzy przyzwyczaili się już do otrzymywania dodatkowego wsparcia finansowego w postaci 13. i 14. emerytury. Świadczenia te okazały się wręcz stałym elementem polityki senioralnej, w ramach szeroko rozbudowanej polityki społecznej w Polsce. Dla wielu seniorów rzeczywiście jest to realne wsparcie finansowe, które pomaga niekiedy związać koniec z końcem. Odebranie tych kilku tysięcy to byłby cios dla tych osób. Jednak coraz częściej pojawiają się głosy, że jednorazowe dodatki nie rozwiązują systemowych problemów osób starszych – zwłaszcza w obszarze zdrowia. Czy zamiast gotówki lepszym rozwiązaniem byłby zatem bon leczniczy? Przyjrzyjmy się tej propozycji i ocenimy jej skutki.

REKLAMA

Duże pieniądze na modernizację budynku i kanalizację: rusza nowy program

Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej ogłosił nabór wniosków w nowym programie – do rozdysponowania dla beneficjentów jest aż 1,3 mld zł. Program będzie dostępny wyłącznie w czterech województwach.

Renta wdowia od 1 lipca 2025 – ZUS gotowy do wypłat. Sprawdź, czy masz prawo do świadczenia

Od 1 lipca 2025 roku Zakład Ubezpieczeń Społecznych rozpocznie wypłatę renty wdowiej. Dotychczas do ZUS wpłynęło prawie milion wniosków. Łącznie, do wszystkich uprawnionych instytucji wpłynęło ponad 1 mln 64 tys. 414 wniosków o rentę wdowią. Sprawdź, komu przysługuje świadczenie, jakie są warunki i jak wygląda procedura.

REKLAMA