REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Egzekucja z nieruchomości - jak przebiega. Zajęcie, opis i oszacowanie, obwieszczenie o licytacji

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Egzekucja z nieruchomości - jak przebiega. Zajęcie, opis i oszacowanie, obwieszczenie o licytacji
Egzekucja z nieruchomości - jak przebiega. Zajęcie, opis i oszacowanie, obwieszczenie o licytacji
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Jednym ze sposobów wyegzekwowania roszczenia należnego wierzycielowi jest przeprowadzenie egzekucji ze składnika majątkowego dłużnika jakim jest nieruchomość. Tytułem wstępu należy dodać, iż postępowanie egzekucyjne może być wszczęte w sytuacji gdy wierzyciel posiada tytuł wykonawczy. 

Egzekucja z nieruchomości - etapy, wniosek

Tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny (np. orzeczenie sądu, ugoda, akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji) zaopatrzony w klauzulę wykonalności (art. 776 kodeksu postępowania cywilnego - dalej: k.p.c.). Egzekucja z nieruchomości jest postępowaniem kilkuetapowym i często jest to proces czasłochonny, jednakże  w większym stopniu zapewnia zaspokojenie wierzyciela. To, czy nieruchomość zostanie sprzedana w trakcie licytacji zależy w znacznej mierze od:
- jej atrakcyjności,
- ceny nieruchomości oszacowanej przez biegłego będącego rzeczoznawcą majątkowym. 

Egzekucja z nieruchomości składa się z pięciu etapów następujących kolejno po sobie: 
1) zajęcia nieruchomości;
2) sporządzenia opisu i oszacowania nieruchomości;
3) sprzedaży licytacyjnej;
4) przysądzenia własności;
5) podziału sumy uzyskanej z egzekucji, zaś Sąd w obrębie którego położona jest nieruchomości sprawuje nadzór nad egzekucją. 

Inaczej niż w przypadku egzekucji z innych składników majątkowych dłużnika, takich jak egzekucja z wynagrodzenia za pracę czy z rachunku bankowego, egzekucja z nieruchomości prowadzona może być tylko przez komornika miejsca położenia nieruchomości. Ale gdy nieruchomość jest położona w okręgu działania kilku sądów to wybór komornika należy wówczas do wierzyciela (art. 921 k.p.c.). 

Wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości składany jest wraz z wnioskiem o wszczęcie postępowania egzekucyjnego do komornika wybranego przez stronę, jednakże właściwego miejscowo ze względu na położenie nieruchomości. Bardzo ważnym elementem żądania wszczęcia egzekucji z nieruchomości jest prawidłowe oznaczenie nieruchomości (powinno zawierać m.in. adres nieruchomości oraz numer księgi wieczystej, która jest powadzona dla tej nieruchomości – o ile oczywiście została założona księga wieczysta). 

Zaznaczyć trzeba, iż w sytuacji gdy stronie składającej wniosek nieznane jest czy dłużnik posiada nieruchomość to istnieje możliwość zwrócenia się do komornika z wnioskiem o zlecenie poszukiwania majątku i ustaleniem przez niego w odpowiednich instytucjach, czy dłużnik jest właścicielem jakiejkolwiek nieruchomości. Komornik zawsze działa na wniosek wierzyciela, który jest gestorem postępowania egzekucyjnego.  Uczestnikami postępowania oprócz wierzyciela i dłużnika są również m.in. osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe ograniczone lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości (art. 922 k.p.c.). 

REKLAMA

Zajęcie nieruchomości

Pierwsza czynność wykonywana przez Komornika Sądowego polega na zajęciu nieruchomości stanowiącej własność lub współwłasność dłużnika. Czynność ta jest dokonywana przez komornika sądowego poprzez  wezwanie dłużnika do zapłaty istniejącego i zasądzonego przez sąd roszczenia w ciągu dwóch tygodni od daty doręczenia wezwania do zapłaty oraz poprzez przesłanie wniosku o dokonanie wpisu o wszczęciu egzekucji z tej nieruchomości do sądu właściwego, gdzie prowadzona jest dla niej księga wieczysta. 

Nieruchomość jest zajętą z chwilą doręczenia dłużnikowi wezwania, zaś w przypadku osób trzecich oraz dłużnika, któremu nie zostało doręczone wezwanie zajęcie nieruchomości następuje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów. Ten ostatni przypadek dotyczy zwłaszcza spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla którego nie została utworzona księga wieczysta. Wówczas zajęcie przesyła się do właściwej Spółdzielni Mieszkaniowej. Zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika, który zobowiązany jest składać sprawozdania z zarządu nieruchomością co najmniej raz w roku. Zarządca nieruchomością ma obowiązek wykonywać czynności potrzebne do prawidłowej gospodarki, a przede wszystkim ma prawo pobierać wszelkie pożytki z nieruchomości zamiast dłużnika. Jednakże jeżeli dłużnik swym zachowaniem nie daje gwarancji co do sprawowania zarządu w sposób prawidłowy sąd może wtedy ustanowić innego zarządcę dla tej nieruchomości.

Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma żadnego wpływu na dalszy przebieg postępowania egzekucyjnego, a nabywca zajętej nieruchomości może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika, czyli staje się dłużnikiem rzeczowym. 

Ważne

Warto także zwrócić uwagę na fakt,  iż w sytuacji gdy tytuł wykonawczy wystawiony jest przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim to stanowi to podstawę do zajęcia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego, jednakże do prowadzenia dalszych czynności egzekucyjnych konieczne jest uzyskanie tytułu wykonawczego wystawionego przeciwko obojgu małżonkom. Jeżeli natomiast małżonek dłużnika sprzeciwi się zajęciu to o sprzeciwie komornik zobowiązany jest niezwłocznie zawiadomić wierzyciela, który w zakreślonym terminie tygodniowym ma obowiązek wystąpić do sądu o nadanie przeciwko małżonkowi dłużnika klauzuli wykonalności pod rygorem umorzenia egzekucji z zajętej nieruchomości. 

Sporządzenie opisu i oszacowania nieruchomości

Kolejnym etapem egzekucji z nieruchomości jest sporządzenie przez komornika opisu i oszacowania. Jeżeli termin wskazany dłużnikowi na zapłatę długu upłynął bezskutecznie wierzyciel może złożyć wniosek do organu egzekucyjnego o sporządzenie opisu i oszacowania nieruchomości. Sporządzenie operatu szacunkowego komornik zleca biegłemu wpisanemu na listę biegłych sądowych z zakresu rzeczoznawstwa majątkowego zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. 

Ważne

Zaznaczyć trzeba, iż jeżeli nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości to nowego oszacowania nie dokonuje się. 

Po sporządzeniu operatu szacunkowego przez wyznaczonego biegłego sądowego komornik zawiadamia o terminie opisu i oszacowania znanych mu uczestników oraz wzywa w drodze obwieszczenia publicznego w budynku sądu oraz w lokalu wójta (burmistrza, prezydenta miasta) inne podmioty do zgłoszenia swoich praw do przedmiotowej przed ukończeniem opisu. Obwieszczenie to powinno być dokonane nie później niż na dwa tygodnie przed przystąpieniem do opisu i oszacowania. W oszacowaniu biegły podaje m.in. wartość rynkową nieruchomości. Wierzyciel jak i dłużnik mają prawo wziąć udział przy sporządzeniu opisu i oszacowania przez komornika, a także mają prawo zgłoszenia zarzutów co do sporządzonego opisu i oszacowania. Wówczas termin do zaskarżenia opisu i oszacowania wynosi dwa tygodnie i liczony jest od dnia jego ukończenia. Dlatego ważnym aspektem w tej materii jest odebraniem przez strony zawiadomienia o terminie sporządzenia opisu i oszacowania, gdyż będąc prawidłowo zawiadomionym potwierdzają, że wyznaczony termin jest im znany i od daty ukończenia zaczyna biec termin na jego zaskarżenie, a nie od terminu doręczenia protokołu opisu i oszacowania. 

W sytuacji gdy opis i oszacowanie nie został ukończony w terminie podanym w zawiadomieniu, to termin do zaskarżenia liczy się od dnia doręczenia uczestnikowi zawiadomienia, o którym mowa w art. 945 § 4 k.p.c. Warto zwrócić uwagę na regulację zawartą w art. 951 k.p.c., która dopuszcza sporządzenie dodatkowego opisu i oszacowania, jeżeli w czasie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania przez biegłego, a wyznaczonym terminem pierwszej licytacji tej nieruchomości w stanie nieruchomości zajdą istotne zmiany. Wniosek taki przysługuje wierzycielowi i dłużnikowi. Za istotne zmiany należy tutaj uznać wystąpienie siły wyższej, takie jak wybuch pożaru czy powódź, na skutek których doszło do uszkodzenia szacowanej nieruchomości, co może spowodować zmianę wartości nieruchomości. To czy zaistniały takie warunki należy do oceny przez komornika, który decyduje o sporządzeniu dodatkowego opisu i oszacowania czy taki wniosek oddali. 
Na powyższe rozstrzygnięcie przysługuje skarga na czynność komornika do Sądu Rejonowego, jednakże w sytuacji rozstrzygnięcia przez Sąd nadzorujący egzekucję z nieruchomości nie przysługuje zażalenie do instancji odwoławczej. Sporządzony opis i oszacowanie uprawomocnia się w terminie miesiąca od jego wydania. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję. 

Obwieszczenie o licytacji 

Po uprawomocnieniu się opisu i oszacowania, a więc w sytuacji gdy nie wpłynęła skarga na tę czynność komornika, to komornik dokona ogłoszenia licytacji zajętej nieruchomości przez publiczne obwieszczenie. Z kolei gdy nieruchomość jest lokalem mieszkalnym lub nieruchomością gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym, które służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika to do wyznaczenia terminu licytacji konieczny jest wniosek wierzyciela. Wniosek taki wierzyciel może złożyć jeżeli wysokość egzekwowanej należności głównej stanowi co najmniej równowartość jednej dwudziestej części sumy oszacowania. Regulacja ta zawarta w art. 952¹ k.p.c. została wprowadzona w art. 2 ustawy z dnia 14 maja 2020 r. (Dz.U.2020.875) o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2, który wprowadził dodatkowe warunki, które umożliwiają wyznaczenie terminu pierwszej licytacji nieruchomości. 

Po spełnieniu tych warunków komornik ogłaszając o licytacji poprzez obwieszczenie wskazuje m.in. nieruchomość, która ma być sprzedana, miejsce jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, czas i miejsce licytacji, sumę oszacowania i cenę wywołania czy wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć. Obwieszczenie doręczenia się uczestnikom postępowania, organowi gminy, urzędowi skarbowemu miejsca położenia nieruchomość oraz organom ubezpieczeń społecznych z wezwaniem, aby najpóźniej w terminie licytacji zgłosiły zestawienie podatków i innych danin publicznych należnych do dnia licytacji.  Z kolei obwieszczenie o licytacji należy co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem ogłosić publicznie na stronie internetowej oraz tablicy ogłoszeń sądu sprawującego nadzór nad egzekucją z nieruchomości, w lokalu organu gminy właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej (art. 955 § 1 k.p.c.).

Należy wskazać, że jeżeli w ciągu 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się opisu i oszacowania nieruchomości wierzyciel nie złoży wniosku o wyznaczenie terminu licytacji, postępowanie egzekucyjne w zakresie egzekucji z nieruchomości będzie podlegało umorzeniu z urzędu (art. 824 § 1 pkt 4).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Michał Dziarski, adwokat - Kancelaria Adwokacka Olszewski & Dziarski 

 

Zapisz się na newsletter
Najlepsze artykuły, najpoczytniejsze tematy, zmiany w prawie i porady. Skoncentrowana dawka wiadomości z różnych kategorii: prawo, księgowość, kadry, biznes, nieruchomości, pieniądze, edukacja. Zapisz się na nasz newsletter i bądź zawsze na czasie.
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Źródło zewnętrzne

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Reklama

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Prawo
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
ZUS: Nadużywanie alkoholu może być przyczyną niezdolności do pracy. Zwolnienie lekarskie z kodem C to brak zasiłku chorobowego przez pierwsze 5 dni

W 2024 r. do Rejestru zaświadczeń lekarskich wpłynęło 27,4 mln zaświadczeń chorobowych wystawionych dla ubezpieczonych w ZUS, KRUS i innych organach emerytalno-rentowych. Ze zwolnień tych przynajmniej raz skorzystało 7,7 mln ubezpieczonych w tych instytucjach. Źródłem części z nich było nadużywanie alkoholu - informuje Sebastian Szczurek, regionalny rzecznik prasowy ZUS województwa opolskiego.

Debata Trzaskowski – Nawrocki już w piątek o 20:00. Sześć tematów, jeden pojedynek, jedna decyzja

W piątek, 24 maja, punktualnie o godzinie 20:00, oczy całej Polski skierują się na debatę prezydencką pomiędzy Rafałem Trzaskowskim, kandydatem Koalicji Obywatelskiej, a popieranym przez Prawo i Sprawiedliwość Karolem Nawrockim. To jedyne potwierdzone bezpośrednie starcie przed II turą wyborów zaplanowaną na 1 czerwca.

Dodatek za pracę w nocy od 1 czerwca 2025 r.

Osoby pracujące w porze nocnej mogą liczyć na dodatek z tego tytułu. Ile będzie wynosił dodatek za pracę w nocy w czerwcu? jak się go oblicza? Czym jest praca w porze nocnej? Za pracę w jakich godzinach przysługuje dodatek?

Czy zachowek po rodzicach przepada?

Kto ma prawo do zachowku po rodzicach i od czego zależy jego wysokość? Czy roszczenie o zachowek się przedawnia? Oto najważniejsze przepisy i terminy!

REKLAMA

Rozprawa przed TSUE ws. WIBOR-u. Nie będzie przełomu?

W dniu 11 czerwca 2025 r. w Luksemburgu odbędzie się rozprawa przed Trybunałem Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w sprawie C-471/24. Jest to wynik pytań prejudycjalnych skierowanych przez Sąd Okręgowy w Częstochowie, dotyczących interpretacji przepisów prawa unijnego w kontekście kredytów opartych na wskaźniku referencyjnym WIBOR. Pierwsza sprawa w TSUE dotycząca WIBOR-u budzi zrozumiałe zainteresowanie kredytobiorców, prawników i sektora bankowego. Warto jednak rozróżnić realny zakres tej sprawy od medialnych uproszczeń. Nadchodząca rozprawa nie przyniesie jeszcze żadnego rozstrzygnięcia.

Kiedy ostatnia wielka debata prezydencka 2025? Druga tura pomiędzy Trzaskowskim i Nawrockim

Zapowiadana jest ostatnia wielka debata prezydencka przed drugą turą wyborów w 2025 roku. Kiedy odbędzie się debata Karola Nawrockiego i Rafała Trzaskowskiego? Gdzie będzie można obejrzeć debatę?

Biejat i Hołownia popierają Trzaskowskiego [Druga tura]

Magdalena Biejat i Szymon Hołownia popierają Rafała Trzaskowskiego w drugiej turze wyborów prezydenckich 2025 r. Na ile procent może liczyć kandydat na Prezydenta RP?

[Boże Ciało] Długi czerwcowy weekend 2025. Gdzie dojedziesz tanio pociągiem prosto z Polski? W czerwcu rusza nowy zagraniczny kierunek

Planując zagraniczny wyjazd na czerwcowy długi weekend, warto rozważyć podróż koleją. Z Polski kursują bezpośrednie pociągi m.in. do Czech, Austrii, Niemiec, Słowacji, Węgier oraz na Litwę. Nowością w letnim rozkładzie będzie również bezpośrednie połączenie do Chorwacji, dostępne już od czerwca.

REKLAMA

Kogo poprze Mentzen? Spotkania z Nawrockim i Trzaskowskim na YT [Druga tura]

Od tego, kogo poprze Mentzen może zależeć wynik drugiej tury wyborów prezydenckich 2025 r. Dlatego wszyscy tak czekają na informację od Sławomira Mentzena: Trzaskowski czy Nawrocki? Decyzja zapadnie po spotkaniach na żywo z kandydatami, które odbędą się na kanale Sławomira Mentzena na YT.

Grozi Ci grzywna 81 tys. zł lub 10% obrotu. Nowe unijne prawo uderzy w tysiące polskich firm

Już za chwilę tysiące firm w Polsce mogą stanąć przed poważnym zagrożeniem – nowa unijna dyrektywa EAA oznacza obowiązkowe zmiany, których zignorowanie może skończyć się katastrofą finansową. Kary sięgają nawet 10% rocznego obrotu lub ponad 81 tys. zł. Wystarczy jedna skarga klienta, by urzędnicy wszczęli kontrolę i nałożyli sankcje. Masz czas tylko do 28 czerwca 2025 r. Potem może być za późno.

REKLAMA